股东减持计划 - 股东南京高科计划减持不超过3150万股栖霞建设股份，占公司总股本的3% [1] - 减持方式包括集中竞价和大宗交易 [1] - 减持时间为公告披露之日起15个交易日后的3个月内 [1] - 减持股份来源为IPO前取得及上市后通过非公开发行、利润分配方式取得 [1]

公司治理与监事会运作 - 2024年度监事会召开4次会议，审议包括财务决算、年报审核、资产减值计提、利润分配等10项议案[4] - 监事会认为董事会运作规范，决策程序符合章程要求，高管无违规行为，财务报告真实反映公司状况[5] - 关联交易审核显示交易定价公允，无损害中小股东利益行为，内幕信息管理合规[6] 财务与审计安排 - 2024年度不进行利润分配和资本公积金转增股本，以保障项目资金需求[6] - 续聘天衡会计师事务所，2024年度支付财务审计费用62万元，内控审计费用12万元[6] - 计提资产减值准备10.35亿元，主要涉及南京星叶欢乐花园(4.38亿元)、南京枫情玥府(2.77亿元)等5个项目[18] 关联交易情况 - 2025年预计日常关联交易总额1.88亿元，包括： - 采购建材：南京星叶门窗(1500万元，占同类11%)、星叶建材(500万元，占4%)[8] - 工程监理：南京东方建设监理(400万元，占0.22%)[8] - 建筑施工：为南京枫林置业提供1.5亿元服务(占同类25%)[8] - 关联方2024年财务数据显示，南京星叶房地产营销净利润546.79万元，而江苏成品家生活家居亏损1153.46万元[10] 担保授权计划 - 2025年拟为子公司提供不超过32.6亿元担保额度，其中： - 资产负债率70%以上子公司29.3亿元(含南京星邺地产8亿元、南京星燕地产10亿元)[15] - 资产负债率70%以下子公司3.3亿元(含苏州卓辰置业1.8亿元)[15] - 截至2025年4月28日，公司对外担保总额32.986亿元，占净资产97.34%[17]

会议与分配 - 2024年度股东大会2025年5月29日14:30在南京市栖霞区仙林大道99号星叶广场召开[4] - 2024年公司监事会报告期内召开会议4次[8] - 2024年度公司拟不进行利润分配和资本公积金转增股本[17] 费用与采购 - 公司支付天衡会计师事务所2024年度财务审计费62万元，内控审计费12万元，续聘其为2025年度审计机构[18] - 2025年向南京星叶门窗有限公司采购预计金额1500万元，占比11%[21] - 2025年向南京星叶建材等公司采购建筑材料预计金额500万元，占比4%[21] - 2025年向江苏成品家生活家居股份有限公司采购材料预计金额400万元，占比3%[21] - 2025年接受南京东方建设监理有限公司工程监理服务预计金额400万元，占比0.22%[23] - 2025年接受南京星叶房地产营销等公司营销代理服务预计金额1000万元，占比26%[23] - 2025年向南京枫林置业有限公司提供建筑施工服务预计金额15000万元，占比25%[23] 股权与资产 - 南京栖霞建设集团有限公司持有公司360,850,600股，占总股本34.37％[29] - 南京栖霞建设集团建材实业有限公司总资产128,003,427.23元，净资产50,458,826.25元，营收20,677,829.46元，净利润 - 849,658.24元[29] - 南京星叶门窗有限公司总资产74,952,442.76元，净资产13,947,510.75元，营收31,619,329.28元，净利润346,737.01元[29] - 南京星叶建材有限公司总资产32,028,046.51元，净资产11,314,749.43元，营收36,561.07元，净利润 - 641,517.80元[29] - 江苏成品家生活家居股份有限公司总资产177,121,759.17元，净资产 - 10,550,369.56元，营收12,486,198.22元，净利润 - 11,534,635.92元[29] - 南京东方建设监理有限公司总资产8,142,456.87元，净资产 - 4,046,663.73元，营收8,057,940.20元，净利润 - 1,510,793.63元[29] - 南京星叶房地产营销有限公司总资产27,736,549.96元，净资产23,739,298.01元，营收12,559,985.97元，净利润5,467,887.86元[29] - 南京栖云置业顾问有限公司总资产4,611,340.96元，净资产4,428,884.72元，营收2,972,132.04元，净利润2,677,549.52元[29] - 南京枫林置业有限公司总资产1,703,250,836.29元，净资产394,020,634.28元，营收0元，净利润 - 2,192,069.94元[29] 担保与减值 - 2025年度公司为子公司提供担保授权额度不超32.60亿元，其中资产负债率70%以上子公司不超29.30亿元，70%以下子公司不超3.30亿元[36] - 截至2025年4月28日，公司对外担保总额32.986亿元，占最近经审计净资产的97.34%[38] - 南京星悦房地产开发有限公司持股100%，2025年授权担保额度不超3.50亿元，4月28日担保余额0亿元[38] - 南京星邺房地产开发有限公司持股100%，2025年授权担保额度不超8.00亿元，4月28日担保余额8亿元[38] - 南京栖霞建设工程有限公司持股55%，2025年授权担保额度不超4.00亿元，4月28日担保余额2.805亿元[38] - 2024年度公司对多个项目计提资产减值准备，共103,502.06万元，致本期合并财务报表利润总额减少103,502.06万元[47][48] 子公司业绩 - 南京星悦房地产开发有限公司2024年总资产1,987,011,173.92元，净资产82,245,182.52元，净利润 -2,374,014.51元，资产负债率95.86%[40] - 苏州卓辰置业有限公司2024年营收17,731,470.01元，净利润 -6,576,272.00元，资产负债率46.74%[40] - 无锡新硕置业有限公司2024年营收77,930,543.07元，净利润 -110,415,457.87元，资产负债率101.02%[40]

财务表现 - 公司营业总收入为21.18亿元，在已披露的同业公司中排名第61，较去年同报告期营业总收入减少26.52亿元，同比下降55.60% [1] - 归母净利润为-9.38亿元，在已披露的同业公司中排名第63，较去年同报告期归母净利润减少8.04亿元 [1] - 经营活动现金净流入为-3.55亿元，在已披露的同业公司中排名第66，较去年同报告期经营活动现金净流入增加7.05亿元 [1] 资产负债与盈利能力 - 公司最新资产负债率为85.45%，在已披露的同业公司中排名第80，较去年同期资产负债率增加3.34个百分点 [3] - 最新毛利率为19.93%，在已披露的同业公司中排名第47，较去年同期毛利率增加4.54个百分点 [3] - 最新ROE为-28.94%，在已披露的同业公司中排名第71，较去年同期ROE减少25.71个百分点 [3] 运营效率 - 公司摊薄每股收益为-0.89元，在已披露的同业公司中排名第70，较去年同报告期摊薄每股收益减少0.76元 [3] - 最新总资产周转率为0.09次，在已披露的同业公司中排名第72，较去年同期总资产周转率减少0.11次，同比下降56.13% [3] - 最新存货周转率为0.10次，在已披露的同业公司中排名第84，较去年同期存货周转率减少0.13次，同比下降58.30% [3] 股东结构 - 公司股东户数为4.34万户，前十大股东持股数量为5.39亿股，占总股本比例为51.35% [3] - 前十大股东持股情况如下：南京栖霞建设集团有限公司(34.37%)、南京高科股份有限公司(8.82%)、曹慧利(3.93%)、叶国梁(1.08%)、曹耕源(0.92%)、张秀(0.53%)、何小春(0.51%)、庄新建(0.46%)、南京栖霞国资投资集团有限公司(0.38%)、南京市花卉公园管理处(0.36%) [3]

其他新策略 - 公司对2024年度独立董事独立性进行自查并发表专项意见[1] - 独立董事及其密切家庭成员不存在妨碍独立客观判断的利害关系[1] - 公司独立董事符合独立性要求[1]

股东大会信息 - 2024年年度股东大会2025年5月29日14点30分在南京仙林大道99号星叶广场召开[3] - 网络投票2025年5月29日进行，交易系统9:15 - 15:00，互联网9:15 - 15:00[5] - 本次股东大会审议10项议案[7] 议案相关 - 对中小投资者单独计票议案为4、5、7、9号[9] - 7号议案关联股东回避表决，应回避股东有南京栖霞建设集团等[9] 其他信息 - 股权登记日为2025年5月21日，A股代码600533，简称栖霞建设[13] - 会议登记2025年5月28日8:30 - 11:30、14:00 - 17:00在证券投资部[16][21] - 公司联系电话025 - 85600533，联系人徐向峰、陈析微，邮箱invest@chixia.com[21] - 授权委托书可参考附件1[21]

报告表决 - 2024年度监事会工作报告表决3票同意，0票反对，0票弃权[2] - 2024年度财务决算报告表决3票同意，0票反对，0票弃权[3] - 2024年年度报告及摘要书面审核意见表决3票同意，0票反对，0票弃权[4] 政策与事项表决 - 2024年12月变更相关会计政策表决3票同意，0票反对，0票弃权[5] - 公司计提资产减值准备事项表决3票同意，0票反对，0票弃权[6] - 2024年度拟不进行利润分配和资本公积金转增股本表决3票同意，0票反对，0票弃权[7] 其他表决 - 2024年度内部控制评价报告表决3票同意，0票反对，0票弃权[8] - 公司使用闲置自有资金购买理财产品事项表决3票同意，0票反对，0票弃权[11] - 2025年第一季度报告书面审核意见表决3票同意，0票反对，0票弃权[13]

利润分配 - 公司2024年度拟不进行利润分配和资本公积金转增股本[5] 审计相关 - 公司支付天衡会计师事务所2024年度财务审计费用62万元，内控审计费用12万元，续聘其为2025年度审计机构[7] 会议情况 - 第九届董事会第二次会议于2025年4月28日召开，7名成员全出席[2] - 2024年度董事会第二次会议通知于2025年4月17日以电子传递发出[2] - 公司将于2025年5月29日召开2024年年度股东大会审议多项议案[24] 议案表决 - 2024年度总裁工作报告等多项议案全票同意（部分需提请股东大会审议）[2][3][4][6][7][8][9][10][11][12][13][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24] - 2025年日常关联交易议案关联董事回避，5票全票同意[13] - 公司独立董事2024年度薪酬分配方案议案独立董事回避，4票全票同意[19] - 2024年第一季度报告议案经审计委员会审议通过提交董事会，全票同意[22] 财务报告 - 2024年度财务决算报告内容详见《2024年年度报告》第十节经审计的财务报告[4]

业绩总结 - 2024年度归属母公司净利润 -938,236,314.90元，母公司净利润 -669,500,869.44元[4] - 最近三个会计年度平均净利润 -294,656,493.10元[6] 利润分配 - 2024年度拟不进行利润分配和资本公积金转增股本[3] - 本年度现金分红总额为0元，上年度为0元，上上年度为105,000,000.00元[5] - 利润分配预案需股东大会审议通过方可实施[10]

财务审计 - 审计认为公司2024年财务报表在重大方面按企业会计准则编制，公允反映财务状况、经营成果和现金流量[6] 财务数据对比 - 2024年营业总收入21.18亿元，2023年为47.70亿元，同比下降55.59%[25] - 2024年净利润亏损9.91亿元，2023年亏损0.93亿元，亏损幅度扩大[25] - 2024年经营活动产生的现金流量净额为 -3.55亿元，2023年为 -10.60亿元，亏损幅度缩小[27] - 2024年投资活动产生的现金流量净额为2.28亿元，2023年为 -0.71亿元，由负转正[27] - 2024年筹资活动产生的现金流量净额为 -8.85亿元，2023年为19.66亿元，由正转负[27] 资产负债情况 - 2024年12月31日货币资金为17.11亿元，2023年为27.08亿元[21] - 2024年存货为175.88亿元，2023年为177.54亿元[21] - 2024年流动负债合计为118.87亿元，2023年为123.12亿元[23] - 2024年非流动负债合计为80.16亿元，2023年为77.15亿元[23] - 2024年归属于母公司股东权益合计为32.42亿元，2023年为41.58亿元[23] 项目收入情况 - 房地产开发项目的收入占公司2024年度营业收入总额的40.99%[10] 股本变化情况 - 公司现有注册资本为105,000万元，总股本为105,000万股[46] - 2008年以资本公积每10股转增10股，转增后股本总数为105,000万股[48] 会计政策与核算方法 - 公司取得存货按实际成本计量，不同方式取得存货入账价值确定方法不同[87] - 公司以控制权转移判断收入确认时点，满足条件在某一时段或某一时点履行履约义务确认收入[127] 税收政策情况 - 企业所得税税率主要为25%、20%，部分主体如南京市栖霞区东方天郡幼儿园为0%[149][150] - 多项税收优惠政策执行至2027年12月31日，如小微企业所得税优惠等[151][152][153][154] 具体项目开发成本 - 南京幸福城项目2024年开发成本增加896,960.92元，2024年12月31日开发成本为207,100,448.5元[174] - 南京星叶欢乐花项目预计总投资483,300万元，2024年开发成本增加93,654,357.07元，2024年12月31日开发成本为3,016,297,627.4元[174]