行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 主流房企2025年业绩预告普遍下降或亏损，但行业最困难时期或将逐渐过去 [1][3] - 行业基本面底部正逐步临近，政策基调更趋积极，优质房企盈利修复正当时 [3] - 房地产供给侧深度出清，行业格局显著优化，板块配置创历史新低，已具备吸引力 [3] 行业业绩现状与前瞻 - **2025年业绩普遍承压**：多家主流房企预告2025年业绩大幅下滑或亏损，例如：招商蛇口预告归母净利润同比下降75%至69%，越秀地产同比下降95%至90%，保利发展同比下降79% [3] - **部分公司出现巨额亏损**：万科A预告亏损820亿元人民币，金地集团预告亏损111至135亿元人民币，建发股份预告亏损52至100亿元人民币，华发股份预告亏损70至90亿元人民币 [3] - **业绩分化与预测**：根据预测，2025年归母净利润增速在0%至+10%的公司包括滨江集团、新城控股；增速在-20%至0%的公司包括中国海外发展、华润置地等；而绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产预计增速≤-50%但未亏损；万科A、金地集团等已公告业绩亏损 [3][6] - **存货减值压力释放**：2019年至2025年上半年，主流房企累计资产及信用减值损失占存货均值的8%，部分房企减值占比更高，如新城控股达27%，金地集团达25%，中国金茂达16%，万科A达11% [3][5] 行业基本面与政策环境 - **基本面底部临近**：行业深度调整已超4年，新开工面积自2021年高点以来已下降75%，二手房房价自2021年高点以来已下降40%，调整幅度已超过美国、日本、德国及42国历史平均水平 [3] - **中央政策基调积极**：2025年12月中央经济工作会议再次强调“着力稳定房地产市场”，较此前表述更显重视 [3] - **政策建议明确**：2026年1月《求是》发文明确房地产金融属性，强调居民资产负债表，建议政策一次性给足，政策表态更趋积极，并连续发文强调城市更新的重要性 [3] 投资机会与推荐标的 - **看好优质房企盈利修复**：在行业基本面临近底部、政策积极、供给侧出清的背景下，优质企业经营端有望率先企稳，推动结算业绩触底回升 [3] - **推荐板块与公司**： - **优质房企**：建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国金茂、保利发展、招商蛇口、越秀地产、建发股份、华发股份 [3] - **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 [3] - **二手房中介**：贝壳-W [3] - **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3] 估值与财务数据摘要 - **主流房企估值**：以2026年1月30日收盘价计算，部分公司2025年预测市盈率（P/E）如下：保利发展79.5倍，滨江集团12.3倍，新城控股42.2倍，龙湖集团16.1倍，中国海外发展9.3倍，华润置地7.6倍，建发国际集团6.3倍，中国金茂28.3倍，绿城中国25.2倍 [7] - **物管企业估值**：部分公司2025年预测市盈率如下：招商积余13.2倍，碧桂园服务11.4倍，绿城服务13.9倍，保利物业10.8倍，华润万象生活23.2倍，万物云13.4倍 [8] - **市净率处于低位**：报告指出部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位 [3]

业绩预告概览 - 公司预计2025年度归属于母公司所有者的净利润约为-160,000万元至-190,000万元 [2] - 公司预计2025年度归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润约为-160,000万元至-190,000万元 [2][4] - 本期业绩预告期间为2025年1月1日至2025年12月31日 [3] 上年同期业绩对比 - 2024年度归属于母公司所有者的净利润为-93,823.63万元 [6] - 2024年度归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润为-95,393.27万元 [6] - 2024年度每股收益为-0.89元 [7] 本期业绩预亏主要原因 - 报告期内竣工交付结转的销售收入增加，但对应项目毛利率较低，导致收入与利润未同步增长 [8] - 受房地产整体行情影响，公司基于谨慎性原则对部分项目计提了存货跌价准备 [8] - 公司持有的棕榈股份（002431）预亏，预计影响公司2025年度净利润-9,794万元至-11,753万元 [8]

公司业绩预告 - 公司预计2025年度归属于母公司所有者的净利润将出现亏损，亏损金额约为16亿元至19亿元 [1]

公司业绩预告 - 公司预计2025年度实现归属于母公司所有者的净利润约为亏损16亿元至19亿元 [1]

公司业绩预告核心 - 公司预计2025年度归母净利润亏损约-16亿元至-19亿元[1] - 业绩变动主要原因为报告期内竣工交付结转的销售收入增加，但对应项目毛利率较低，导致收入与利润增长不同步[1] - 公司对部分项目计提了存货跌价准备，原因包括房地产整体行情影响、项目区域市场环境及自身产品结构，基于谨慎性原则[1] - 公司持有的棕榈生态城镇发展股份有限公司（棕榈股份）预计影响公司2025年度净利润-9794万元至约-1.18亿元[1] 行业与市场环境 - 报告期内，公司业绩受到房地产整体行情影响[1] - 公司项目计提存货跌价准备考虑了项目所处区域的市场环境[1]

公司业绩预告 - 公司预计2025年度实现归属于母公司所有者的净利润约为-16亿元至-19亿元 [1] - 公司预计2025年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润约为-16亿元至-19亿元 [1] 业绩预亏主要原因 - 本报告期竣工交付结转的销售收入增加，但对应的项目毛利率较低，导致收入与利润未实现同步增长 [1] - 报告期内，受房地产整体行情影响，结合项目所处区域的市场环境和自身的产品结构，根据谨慎性原则，公司对部分项目计提存货跌价准备 [1] - 公司持有的棕榈生态城镇发展股份有限公司预亏，预计影响公司2025年度净利润-9794万元至-11,753万元 [1]

公司业绩预告 - 预计2025年年度净利润亏损16亿元至19亿元 [1] - 报告期内竣工交付结转的销售收入增加，但对应的项目毛利率较低，导致收入与利润未实现同步增长 [1] 业绩亏损原因 - 受房地产整体行情影响，结合项目所处区域的市场环境和自身的产品结构，公司对部分项目计提存货跌价准备 [1] - 公司持有的棕榈生态城镇发展股份有限公司预亏，预计影响公司2025年度净利润-9794万元至-1.18亿元 [1]

公司业绩预亏 - 预计2025年度归属于母公司所有者的净利润约为-16亿元至-19亿元 [1] - 预计2025年度归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润同样约为-16亿元至-19亿元 [1] 业绩预亏主要原因 - 报告期内竣工交付结转的销售收入增加，但对应项目毛利率较低，导致收入与利润未实现同步增长 [1] - 受房地产整体行情影响，结合项目区域市场环境和自身产品结构，公司对部分项目计提了存货跌价准备 [1] - 公司持有的棕榈生态城镇发展股份有限公司（棕榈股份，002431）预亏，预计影响公司2025年度净利润-9794万元至-1.1753亿元 [1]

公司近期市场活动与策略 - 南京栖霞建设股份有限公司推出“以旧换新”活动 直接收购客户旧房 收购款项须用于购买公司旗下新建商品住房[1][8] - “收旧买新”活动具体条件包括：收购区域限于南京主城六区 旧房建筑年代需在2010年之后 须为电梯房且面积小于144平方米[2][8] - 活动涉及公司旗下六个项目 包括星叶栖悦湾、星叶翰锦院、星叶云墅、星叶半山玥府、星叶燕尚玥府及星叶欢乐城[8] - 有销售人员表示活动旨在帮助客户省去卖房流程 公司收购旧房后再行销售[9] - 对于收购旧房后的消化方式 有销售人员称“卖给客户” 另有说法称活动相当于公司向工程方收购房源以抵扣工程款 但公司证券部对此予以否认[6][7][9] 公司财务与经营状况 - 公司2023年营收47.7亿元 同比下降31.03% 归母净利润亏损1.34亿元 2024年营收21.18亿元 同比下降55.60% 归母净利润亏损9.38亿元[10] - 2024年业绩亏损主要受结转销售收入减少及计提存货跌价准备影响 其中计提存货跌价准备10.35亿元 导致利润总额减少10.35亿元[10] - 2025年前三季度营收45.22亿元 同比增长243.81% 归母净利润1051.99万元 同比增长106.05% 增长主要因南京多个项目竣工交付结转销售收入[10][11] - 公司预计2025年度归母净利润仍为负值 或将连续三年出现亏损[11] - 2025年1-12月 公司商品房权益合同销售面积4.21万平方米 较2024年同期4.15万平方米略有增长 权益合同销售金额10.24亿元 较2024年同期11.09亿元有所下降[11] 相关区域与政策支持 - 活动叠加栖霞区置业人才专项支持 提供最高200万元人才购房补贴及不少于5%的首付款专属折扣[3][4] - 政策提及出售住房后1年内再购新房可依法享受个人所得税减免[5]

核心观点 - 公司2025年全年房地产业务呈现全面收缩态势 无新增土地储备 无新开工项目 销售与租赁收入同比下滑[1][2][3] 房地产项目储备情况 - 2025年1-12月 公司无新增房地产储备[1] 房地产项目开、竣工情况 - 2025年第四季度（10-12月） 公司无新开工面积 竣工面积为5.12万平方米[1] - 2025年全年（1-12月） 公司无新开工面积 竣工面积为27.49万平方米[1] 房地产项目销售情况 - 2025年第四季度（10-12月） 公司商品房权益合同销售面积0.95万平方米 较上年同期2.18万平方米下降56.4% 权益合同销售金额1.52亿元 较上年同期6.08亿元下降75.0%[1] - 2025年全年（1-12月） 公司商品房权益合同销售面积4.21万平方米 较上年同期4.15万平方米微增1.4% 权益合同销售金额10.24亿元 较上年同期11.09亿元下降7.7%[2] 出租物业情况 - 截至2025年12月31日 公司出租物业总面积为6.89万平方米[3] - 2025年第四季度（10-12月） 公司确认的出租物业收入为905.47万元 较上年同期1165.20万元下降22.3%[3] - 2025年全年（1-12月） 公司确认的出租物业收入为3914.68万元 较上年同期4705.99万元下降16.8%[3]