戴德梁行：苏州上半年写字楼市场持续承压，多元路径谋求破局 苏州，2025年7 月17日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2025年上半年苏州的写字楼市场进行了 解读。受2024年供应高峰的后续影响，苏州写字楼市场在2025年上半年面临巨大去化压力，多个项目推 迟上市，二季度仅尼盛中心一个新项目上市。受新增需求持续放缓影响，写字楼租金承压态势明显。展 望下半年，随着多个高品质大体量办公项目集中入市，市场竞争格局将进一步加剧。 写字楼租赁市场：市场需求收缩，供应陆续推迟，租金承压下降 统计范围：全市各板块甲级写字楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截止：2025H1 写字楼销售市场：上半年供求同比双双回落，均价受大宗个案短期上扬 2025年上半年销售市场与去年同期市场供应高峰相比有所回落。上半年，全市共上市高新区集成电路创 新中心、相城区澄阳创智中心、高新区科技城阳山数字产业中心、吴江盛泽恒力盛泽商务中心四个项 目，总计约15.7万平方米，同比下降约50%。 成交方面，2025年上半年总计成交12.6万平方米，大宗成交主要为集成电路创新中心和中海星湖ONE北 京银行多层成交，其他大面积成交 ...

公司战略定位 - 公司定位为综合型产业投资机构，以"产融共生、价值长青"为战略蓝图，强调资本运作与产业深耕并重 [1] - 采用"刚需产业压舱、创新板块扬帆"的布局策略，通过抗周期与高增长业务组合实现平衡发展 [5] - 核心竞争力在于"产业投资能力"与"产业运营能力"双轮驱动，区别于传统资管机构"重投轻管"模式 [5][6] 陵园产业 - 将陵园作为主赛道运营，强调人文关怀与抗周期特性，货值达95亿元，储备净利润36亿元 [1] - 通过园林艺术、纪念仪式与数字化生命档案提升行业标准，受益于土地稀缺和老龄化趋势 [1] - 该产业现金流稳定增长，被视为核心区位稀缺性资产 [1] 楼宇资管产业 - 聚焦核心城市优质写字楼资产，累计签约面积31,481平米，实施智能化与绿色认证升级 [1] - 代表性项目表现：浙大校友企业总部经济园出租率100%，阿里菜鸟产业园82%，华润杭珹未来中心72% [1] - 通过精细化运营激活存量物业价值，定位为城市经济晴雨表 [1] 商务车租赁 - 月均出租率稳定在95%以上，年利润率达43%，契合共享经济与绿色出行趋势 [2] - 构建高效灵活运营体系，形成低碳时代的盈利新模式 [2] 大消费板块 - 亲子业态"小象动悟园"通过沉浸式互动成为家庭客群高频流量入口 [3] - 餐饮领域布局稀缺牛骨火锅品牌"牛七姐"，已在北京山东开设8家门店 [3] - 将资产转化为有温度的生活空间，实现差异化竞争 [3] 自助仓业务 - 中国自助仓市场年增长率超30%，受益于城市化与小户型居住趋势 [4] - 定位为解决城市居民的"收藏焦虑"，属于新兴消费市场 [4][5] 商业模式创新 - 采用"资管+服务"模式，通过产业资源整合提供超越财务回报的附加价值 [6] - 在陵园、消费、写字楼等领域为客户创造生命教育、尊享体验等非财务价值 [6] - 将投资转化为包含信任与陪伴的服务旅程 [6]

私募基金角色转变 - 私募基金从财务投资者向产业整合主导者转变，通过并购重组等资本运作手段获取上市公司控股权 [1] - 传统模式为战略布局未上市企业并伴随成长，现转向以上市公司为平台整合协同产业资产 [1] - 行业生态加速重塑，私募基金从"副驾驶"转向"主驾驶"角色，承担产业运营核心责任 [1] 私募基金面临的挑战 - 财务背景团队需构建"产业洞察—资源整合—价值创造"闭环能力，驾驭产业运营与技术整合 [2] - 需打造产业运营思维的管理团队，调动金融与产业资源赋能企业全链条发展 [2] - 平衡长期产业投入与中期财务回报需创新期限结构与退出机制 [3] 解决方案与政策支持 - 通过"初始投资期+弹性退出期+超长周期治理"三层架构优化期限结构 [3] - 联合S基金实现分阶段退出，形成"投资—整合—部分退出—再投入"良性循环 [3] - 证监会修改《上市公司重大资产重组管理办法》，实施投资期限与锁定期"反向挂钩"，降低时间成本与流动性风险 [3] 未来展望 - 私募基金将从"价值发现者"升级为"价值创造者"与"产业运营者" [4] - 资本与实体企业关系将走向长期共生共荣 [4]

公司业绩表现 - 2025年上半年预计归母净利润亏损3 6亿至5亿元 同比收窄54 03%至66 90% 但扣非净利润仍亏损9 5亿至11亿元 [1] - 2024年营业收入111 15亿元 同比骤降37 73% 归母净利润亏损32 96亿元 同比扩大52 31% 扣非后净亏损32 06亿元 [2] - 2024年消费电子业务营收101 37亿元 占比91 2% 同比微降0 67% 半导体业务营收1 7亿元 同比暴跌94 99% [3] - 2025年第一季度营收25 44亿元 同比增长3 32% 归母净利润9481 07万元 同比增长118 59% 但扣非净利润仍亏损4 4亿元 [4] 业务经营状况 - 消费电子业务因行业竞争加剧 新品上市进度不及预期 产品结构未匹配国补政策 清理非一级能效产品导致毛利损失 仍处亏损状态 [1] - 半导体业务虽技术研发取得突破 但处于产业化初期 未实现规模化及效益化产出 整体经营亏损 [1] - 半导体业务营收占比从3 4亿元骤降至1 7亿元 仅占总收入1 53% 规模效益未形成 [3] 财务与资本结构 - 截至2024年末资产负债率达92 65% 创近十年新高 流动负债190 33亿元 在手货币资金41 16亿元 [3] - 2025年第一季度盈利主要源于对武汉天源股权会计核算方式变更 产生6 56亿元非经常性损益 [4] - 计划出售武汉天源3%股份 对应市值约2 94亿元 旨在盘活存量资产 [4] 股权变动与战略转型 - 第一大股东华侨城集团将30%股份无偿划转至中国华润旗下子公司 实际控制权变更为中国华润 最终控制权仍属国务院国资委 [4] - 行业观察人士认为华润接手后面临消费电子行业竞争和半导体转型长期投入的双重挑战 [5] 历史经营轨迹 - 营收规模从2019年峰值551 19亿元断崖式下滑至2024年不足120亿元 [2] - 归母净利润连续三年亏损 扣非净利润长达14年未扭亏 累计亏损近200亿元 [2] - 近五年营收从超550亿元大幅下滑至不足200亿元 2022-2024年累计净亏损近70亿元 [2]

业绩说明会概况 - 公司于2025年5月13日通过全景网和上证路演中心召开两场业绩说明会，分别针对2024年度海南辖区上市公司集体接待日和2025年第一季度业绩 [1] - 参会高管包括董事长刘明东、总裁滕磊、财务总监朱彤等核心管理层，通过线上形式与投资者互动交流 [2] - 两场会议共回应12个投资者问题，涵盖分红政策、业务布局、项目进展等关键议题 [2][4][5] 财务与股东回报 - 2024年度拟现金分红1.58亿元，加上前三季度分红合计1.97亿元，折合每股0.08元 [4] - 2023年以来累计完成3.76亿元股份回购，注销3729万股，2025年3月启动新一轮7500万-1.5亿元回购计划 [3][6] - 2025年一季度营收11.89亿元（+7.17%），但归母净利润1.6亿元（-35.2%），主因铁矿石价格指数下跌16%和原油价格下跌8% [14] 核心业务表现 - 2024年营收结构：铁矿石采选15.09亿元（36.99%）、油气19.68亿元（48.4%）、贸易加工4.22亿元（10.5%） [6] - 石碌铁矿具备高品位资源优势，块矿产品占铁矿石利润主要部分，定价参考PB块指数但波动小于普氏指数 [7] - 八角场气田日产量达426万方创纪录，一季度油气权益产量275.23万桶当量（+38.63%），全年目标1074万桶 [9][15] 战略项目进展 - 涠洲10-3油田西区平台安装完成，计划2025年下半年钻井，2026年Q1投产 [8] - 儋州氢氧化锂项目完成设备安装，冶金段已试车成功，正推进湿法段贯通 [11] - 马里布谷尼锂矿获采矿权转移审批，具备连续生产条件 [16] - 阿曼油田3&4区块2-3月贡献原油权益产量45.43万桶，预计2025年Q4完成100%控股 [16] 战略与行业展望 - 实施"铁矿石+油气+新能源"三赛道布局，通过阿曼油田并购和锂矿投资拓展国际化资源版图 [10][12] - 海南自贸港政策降低税费成本，EF账户便利跨境资金流动，利好大宗贸易发展 [5] - 战略性资源长期需求看好，公司将通过精益管理和数智化提升穿越周期能力 [11][12] 融资与资本运作 - 获得3.64亿元银团贷款用于布谷尼锂矿收购，中非产能合作基金参与融资 [17] - 推出限制性股票激励计划并实施高管集体增持，强化市值管理 [3]