投资评级 - 下调至"谨慎推荐"评级 [6][7] 核心观点 - 公司归母净利润亏损扩大但营收增长 融资渠道畅通且资产盘活取得进展 经营状况有望逐步改善 [3][4][5][6] 财务表现 - 2025年上半年营业收入24.61亿元 同比增长20.69% [3] - 归母净利润亏损扩大至-1.24亿元 扣非归母净利润-1.40亿元 [3] - 预测2025-2027年营收分别为110.45亿元/118.59亿元/129.71亿元 同比增长2.8%/7.4%/9.4% [6] - 预测2025-2027年归母净利润分别为-10.04亿元/-0.44亿元/-0.28亿元 同比增长1.6%/95.6%/37.2% [6] - 2025年上半年毛利率7.62% 净利润率-9.09% [10] 业务运营 - 高新宸樾1-6月业绩位居西安商品住宅项目第10位 和樾溪谷位居咸阳第5位 [4] - 已运营长租公寓800余间 出租率保持在95%以上 [4] - 上唐府和水墨江山2号楼新推600余套品质房源 开业当月出租率突破80% [4] - 存货周转天数从2024年814.11天改善至2027年640天 [10] 资金与融资 - 2025年上半年解除受限资金约23.34亿元 融资资金到账18.91亿元 [5] - 应收款项盘活9,745万元 [5] - 2025年1月发行5亿元公司债 期限3年 票面利率4.93% [5] - 2025年7月发行两笔总额9.13亿元公司债 票面利率均不超过3% [5] - 2025年8月募集5亿元公司债 票面利率4.18% [5] - 资产负债率从2024年86.69%上升至2027年90.54% [10] 战略发展 - 与西安高新金融控股集团签署战略合作框架协议 整合产业与金融资源 [5] - 通过特价房和销售折扣促进存货去化 加速资金回笼 [3] - 重点承接城市更新和保障房建设等政策性业务 [5]

核心财务表现 - 营业总收入24.61亿元 同比增长20.69% [1] - 归母净利润亏损1.24亿元 同比扩大333.69% [1] - 第二季度营收13.93亿元 同比下降17.52% [1] 盈利能力指标 - 毛利率17.54% 同比提升89.6个百分点 [1] - 净利率-2.83% 同比恶化606.78个百分点 [1] - 近10年ROIC中位数1.89% 2024年最低达-4.77% [1] 成本费用结构 - 三费总额3.53亿元 占营收比14.33% [1] - 三费占比同比上升43.44% [1] - 业务模式主要依靠营销驱动 [2] 现金流与资产质量 - 每股经营性现金流0.59元 同比增长2224.93% [1] - 货币资金30.7亿元 同比下降38.71% [1] - 应收账款1798.15万元 同比下降65.97% [1] 资本结构与偿债能力 - 有息负债127.83亿元 同比下降5.45% [1] - 现金资产状况健康 [2] - 有息资产负债率达49.11% [3] 运营效率指标 - 存货/营收比率达172% [3] - 每股净资产3.18元 同比下降28.85% [1] - 货币资金/流动负债比率为26.32% [3]

公司人事变动 - 天地源同意聘任孙杰女士为公司财务总监 [1] - 该事项将提交公司第十一届董事会第一次会议审议 [1]

公司治理变动 - 公司于2025年8月26日召开职工代表大会选举新职工代表董事 [2] - 祁英军当选为公司第十一届董事会职工代表董事 [2]

公司人事变动 - 公司第十一届董事会第一次会议于2025年8月26日在西安高新区科技路33号高新国际商务中心20层会议室召开 [1] - 会议审议通过关于聘任公司总裁、副总裁、财务总监及董事会秘书的议案 [1] - 董事会同意聘任王涛担任公司总裁 原学功担任董事会秘书 [1] - 董事会同意聘任刘永明、张晓东、原学功、刘向明、杨斌担任公司副总裁 孙杰担任公司财务总监 [1]

公司治理变动 - 公司第十一届董事会第一次会议于2025年8月26日在西安市高新区科技路33号高新国际商务中心20层会议室召开 [1] - 会议审议通过《关于聘任公司证券事务代表的议案》 [1] - 聘任常永超为公司证券事务代表 任期与本届董事会任期一致 [1]

董事会会议 - 公司第十一届董事会第一次会议于2025年8月26日召开，11名董事全部出席[3] - 选举赵冀为公司第十一届董事会董事长[4][5] - 设立四个专门委员会[5][7] 人员聘任 - 聘任王涛为公司总裁[7][8] - 聘任刘永明等5人为公司副总裁[8][9] - 聘任孙杰为公司财务总监[9][11] - 聘任原学功为公司董事会秘书[11][12] - 聘任常永超为公司证券事务代表[12][13] 公司决策 - 拟清算注销控股子公司榆林城投天地源置业有限公司[14][16] - 2025年度增加日常关联交易议案获通过[16]

收入和利润表现 - 营业收入24.61亿元，同比增长20.69%[23] - 营业收入24.61亿元，同比增长20.69%[36] - 2025年半年度营业总收入为24.61亿元人民币，同比增长20.7%[112] - 归属于上市公司股东的净利润亏损1.24亿元，同比扩大[23] - 归属于母公司股东的净亏损扩大至1.24亿元人民币，较上年同期增加333.6%[113] - 基本每股收益-0.1439元/股[24] - 加权平均净资产收益率-4.42%，减少3.68个百分点[24] - 公司扣除非经常性损益后净利润为-1.396亿元，同比下降121.6%[103] - 净利润同比下降37.9%，从2024年半年度4483万元降至2025年半年度2786万元[116] - 营业收入同比下降77.6%，从2024年半年度2.05亿元降至2025年半年度4599万元[116] - 西安天地源房地产开发有限公司净利润同比大幅下降602.19%，从731万元降至-3,671.01万元[50] 成本和费用表现 - 营业成本20.29亿元，同比增长9.67%[36] - 营业成本增加主要因结转收入项目单方成本同比上升[37] - 营业成本同比下降99.1%，从2024年半年度1.10亿元降至2025年半年度97万元[116] - 销售费用1.07亿元，同比增长48.22%[36] - 销售费用增长因项目销售代理费及物业费同比增加[37] - 财务费用1.92亿元，同比增长128.91%[36] - 财务费用上升因费用化利息支出增加且利息收入减少[37] - 财务费用同比激增128.9%至1.92亿元人民币，其中利息费用达1.98亿元[112] - 2025年半年度营业总成本为24.72亿元人民币，同比增长18.4%[112] - 资本化利息减少导致费用化利息增加[25] 现金流量表现 - 经营活动产生的现金流量净额5.07亿元，同比增长2224.93%[23] - 经营活动现金流量净额5.07亿元，同比增长2,224.93%[36] - 经营活动现金流量净额变动因支付土地款和工程款同比减少[37] - 经营活动现金流量净额大幅增长2225.5%，从2024年半年度2183万元增至2025年半年度5.07亿元[118] - 经营活动产生的现金流量净额为负3343.86万元，同比恶化99.7%[122] - 投资活动现金流量净额1,982万元，同比下降89.19%[36] - 投资活动现金流量净额受企业合并取得子公司现金减少影响[38] - 投资活动现金流量净额下降89.2%，从2024年半年度1.83亿元降至2025年半年度1982万元[119] - 投资活动产生的现金流量净额为1898.97万元，同比改善1099.0%[122] - 筹资活动现金流量净额-12.30亿元，同比下降4,469.11%[36] - 筹资活动现金流量净额出现负值-12.30亿元，较2024年半年度2814万元大幅下降[119] - 筹资活动现金流入小计为34.63亿元，同比下降33.5%[122] - 销售商品提供劳务收到现金下降11.2%，从2024年半年度23.64亿元降至2025年半年度20.98亿元[118] - 购买商品接受劳务支付现金下降45.1%，从2024年半年度20.01亿元降至2025年半年度10.99亿元[118] - 取得借款收到现金下降28.6%，从2024年半年度26.47亿元降至2025年半年度18.91亿元[119] - 支付给职工及为职工支付的现金为1653.82万元，同比增长7.0%[122] - 支付的各项税费为1257.90万元，同比下降67.7%[122] - 分配股利、利润或偿付利息支付的现金为2.54亿元，同比增长19.3%[122] - 经营活动现金流入小计为2536.70万元，同比下降75.4%[122] - 期末现金及现金等价物余额下降40.8%，从2024年半年度49.94亿元降至2025年半年度29.55亿元[119] - 期末现金及现金等价物余额为3.54亿元，同比减少33.2%[122] 资产和负债状况 - 总资产260.26亿元，较上年度末减少8.15%[23] - 归属于上市公司股东的净资产27.51亿元，较上年度末减少4.32%[23] - 货币资金减少至30.70亿元人民币，较期初减少18.5%[106] - 存货减少至184.79亿元人民币，较期初下降10.7%[106] - 投资性房地产大幅增长558.61%至559,816,550.95元，因部分公寓转为投资性房地产[40] - 投资性房地产大幅增加至5.60亿元人民币，较期初增长558.6%[106] - 应收账款减少34.97%至17,981,452.36元，占总资产比例降至0.07%[40] - 长期待摊费用增长318.32%至52,855,163.19元，主要因出租公寓装修费用增加[40] - 受限资产总额4,215,537,129.66元，其中存货抵押3,518,157,371.28元[42] - 合同负债减少至37.08亿元人民币，较期初下降11.4%[107] - 短期借款新增4.21亿元人民币[107] - 短期借款余额为4.21亿元人民币[110] - 一年内到期非流动负债减少至51.04亿元人民币，较期初下降22.1%[107] - 一年内到期非流动负债达36.16亿元人民币[110] - 应付债券增加至41.92亿元人民币，较期初增长13.6%[107] - 应付债券增加13.6%至41.92亿元人民币[110] - 未分配利润减少至13.60亿元人民币，较期初下降8.4%[108] - 未分配利润减少27.9%至1.00亿元人民币[110] - 其他应收款（母公司）高达124.16亿元人民币，较期初增长5.8%[109] - 长期股权投资（母公司）保持稳定在28.85亿元人民币[109] - 资产总计增长3.0%至160.16亿元人民币[110] - 公司资产负债率为85.81%，较上年末下降1.02个百分点[103] - 公司合并口径1年内到期有息债务52.97亿元，占比42.17%[95] - 公司报告期末合并口径有息债务余额为125.63亿元，较期初134.44亿元下降6.55%[92] - 公司非合并口径有息债务余额期末为89.62亿元，较期初87.62亿元增长2.28%[90] - 公司合并口径存续公司信用类债券余额58.13亿元，占总有息债务46.27%[95] - 公司债券余额23.13亿元，非金融企业债务融资工具余额35.00亿元[91][95] - 公司信用类债券中1年内到期金额16.13亿元，占比27.75%[94] - 报告期末非经营性往来占款和资金拆借余额为0亿元，占净资产比例0%[90] 子公司和联营公司表现 - 西安越航置业有限公司净利润为6,237.07万元，净资产收益率为7.49%[47][49] - 咸阳天投房地产开发有限公司净利润为8,250.75万元，净资产收益率为13.33%[48][49] - 陕西东方加德建设开发有限公司净利润为1,576.22万元，净资产收益率为2.34%[47][49] - 西安天地源曲江房地产开发有限公司净利润为2,586.85万元，净资产收益率为1.44%[47][49] - 泰州天地源德湖置业有限公司净利润为1,001.65万元，净资产收益率为1.98%[47][49] - 重庆天投房地产开发有限公司净亏损4,067.39万元，净资产亏损率为10.01%[48][49] - 珠海天地源置业有限公司净亏损1,695.63万元，净资产亏损率为4.54%[48][49] - 镇江天地源置业有限公司净亏损1,825.49万元，净资产亏损率为4.53%[47][49] - 苏州天地源房地产开发有限公司净亏损2,366.43万元，净资产亏损率为5.89%[47][49] - 西安天地源房地产开发有限公司净亏损3,671.01万元，净资产亏损率为3.41%[47][49] - 西安天地源曲江房地产开发有限公司净利润同比增长408.61%，从508.61万元增至2,586.85万元[50] - 咸阳天投房地产开发有限公司净利润同比激增7,234%，从112.5万元增至8,250.75万元[50] - 西安佳幸房地产开发有限公司总资产达792,928.59万元，但净利润为-2,469.57万元[50] - 广州天地源置业有限公司总资产315,304.7万元，净利润为-2,888.8万元[50] - 苏州万天璟源房地产有限公司（参股）总资产69,542.95万元，净利润为-2,451.7万元[50] - 公司持有陕西深宝水电开发51%股权和西安创典智库商务咨询70%股权进行多元化布局[51] 融资和担保活动 - 融资资金到账18.91亿元[32] - 解除受限资金约23.34亿元[32] - 报告期内对子公司新增担保发生额26.02亿元[70] - 报告期末对子公司担保余额合计372.93亿元[70] - 公司担保总额（含子公司）达385.53亿元[70] - 担保总额占净资产比例140.13%[70] - 直接或间接为资产负债率超70%被担保对象提供担保金额346.02亿元[70] - 担保总额超过净资产50%部分金额247.97亿元[70] - 公司获批未来12个月内新增担保额度不超过150亿元[70] - 2025年上半年实际新增担保2.6亿元（均为对子公司担保）[70] - 对合营公司苏州吴江锐泽置业担保余额1.26亿元人民币，担保期限至2029年12月28日[69] - 子公司镇江天地源置业有限公司关联方委托贷款余额1.5亿元人民币，年利率8.6%[67] 债券发行和债务工具 - 公司债券"天地源一期"发行规模7.5亿元，票面利率3.14%，2022年3月14日起息，2025年3月14日到期[79] - 公司债券"天地源二期"发行规模7.5亿元，票面利率3.18%，2022年8月18日起息，2025年8月18日到期[79] - 公司债券"天地源西部一期"发行规模9亿元，票面利率4.93%，2024年12月10日起息，2027年12月10日到期[79] - 所有债券均采用固定利率，按年付息，到期一次性偿还本金[79] - 债券发行对象限定为符合资质的专业投资者[79] - 债券交易场所为上海证券交易所[79] - 主承销商包括中泰证券和西部证券[79] - 债券代码分别为185536（一期）、137566（二期）、242114（西部一期）[79] - 债券余额与发行规模一致，显示无提前偿还[79] - 债券单位均为亿元人民币[79] - 2022年公开发行公司债券第一期由西安高科集团提供全额担保[81] - 2022年公开发行公司债券第二期由西安高科集团提供全额担保[81] - 2024年公开发行公司债券第一期由西安高科集团提供全额担保[82] - 2025年公开发行公司债券第一期由西安高科集团提供全额担保[82] - 2025年非公开发行公司债券第一期由陕西信用增进投资公司提供全额担保[82] - 2025年非公开发行公司债券第二期由西安高科集团提供全额担保[82] - 所有债券担保及偿债措施在报告期内均正常执行且未发生变更[81][82] - 25天地一债券募集资金5亿元全部用于偿还到期公司债券[85][87] - 25天地二债券募集资金4.13亿元全部用于偿还到期公司债券[85][87] - 25天地三债券募集资金5亿元全部用于偿还到期公司债券[85][87] - 公司2022年第一期中期票据发行额为7.5亿元，票面利率7.5%，期限3年，由西安高科集团担保[98][100] - 公司2022年第二期中期票据发行额为7.5亿元，票面利率7.5%，期限3年，由西安高科集团担保[98][100] - 公司2024年第一期中期票据发行额为10亿元，票面利率6%，期限3年，由西安高科集团担保[99][100] - 公司2024年第二期中期票据发行额为5亿元，票面利率3.53%，期限3年，由西安高科集团担保[99][101] - 公司2024年第三期中期票据发行额为13亿元，票面利率5%，期限3年，由西安高科集团担保[99][101] - 公司2025年第一期中期票据发行额为5亿元，票面利率2.99%，期限3年，由西安投融资担保公司担保[99][101] 关联交易 - 2025年上半年日常关联交易总额为3287.12万元人民币，占年度预计总额12090.10万元人民币的27.2%[64] - 向西安天地源物业购买物业管理服务金额1187.14万元人民币，占同类交易金额的60.86%[63] - 向陕西天地源天投物业购买物业管理服务金额640.66万元人民币，占同类交易金额的32.84%[63] - 向西安高新区热力有限公司购买工程施工服务金额1169.97万元人民币，占同类交易金额的3.85%[63] - 向深圳天地源物业购买物业管理服务金额115.83万元人民币，占同类交易金额的5.94%[63] - 向西安高科物流采购物资金额46.74万元人民币，占同类交易金额的0.15%[64] - 向西安高新区竣策勘测支付测量费21.57万元人民币，占同类交易金额的0.07%[64] - 向西安高科集团提供广告策划服务收入11.60万元人民币，占同类交易金额的3.85%[64] 诉讼和仲裁事项 - 公司报告期内存在重大诉讼仲裁事项[60] - 天津天地源收回诉讼款项80万元[61] - 天津天地源与天津滨投诉讼涉及合作款4500万元[61] - 深圳天地源收到被告方支付的全部款项5554.39万元[61] - 深圳天地源诉讼涉及违约赔偿金5849.74万元[61] - 郑州天地源被诉工程款7786.44万元[61] - 天地源唐城及天津天地源被诉工程款及利息1.063亿元[61] - 天地源重庆公司被诉工程款及利息1.399亿元[61] - 天地源重庆公司反诉工期延误违约金2.914亿元[61] 公司治理和股权结构 - 2025年7-8月完成董事会换届，取消监事会并改组治理结构[56][57] - 普通股股东总数29,920户[74] - 第一大股东西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司持股497,000,938股（占比57.52%）[75] - 控股股东为西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司[133] 所有者权益和资本结构 - 公司实收资本（或股本）为864,122,521.00元[126][127] - 公司资本公积为207,932,990.93元[126][127] - 公司盈余公积为319,444,598.24元[126][127] - 公司未分配利润为2,475,194,221.46元[127] - 公司归属于母公司所有者权益小计为3,866,774,930.73元[127] - 公司少数股东权益为899,832,931.31元[127] - 公司所有者权益合计为4,766,607,862.04元[127] - 公司综合收益总额为-28,670,687.87元[126] - 公司所有者投入资本增加72,887,246.06元[126] - 公司专项储备本期提取43,462.31元[127] - 公司2025年半年度所有者权益合计为1,485,265,083.91元，较期初增长1.9%[129] - 2025年半年度综合收益总额为27,858,368.67元，占期初所有者权益的1.9%[129] - 未分配利润期末余额100,047,582.98元，较期初增长38.6%[129] - 2024年半年度综合收益总额为44,829,064.74元，同比增长60.9%[130] - 实收资本保持稳定为864,122,521.00元[129][130] - 资本公积保持稳定为201,650,381.69元[129][130] - 盈余公积保持稳定为319,444,598.24元[129][130] - 归属于母公司所有者的综合收益总额为负1.24亿元[124] - 所有者权益合计减少7956.25万元，期末余额为37.72亿元[124] 会计政策和财务报告编制 - 财务报表编制遵循企业会计准则要求[137] - 应收款项坏账准备单项收回或转回金额重要性标准为占总额10%以上且超过人民币1000万元[141] - 预付款项账龄超过1年且金额前五名超过人民币2000万元视为重要[141] - 其他

人事变动 - 2025年8月26日公司第十一届董事会第一次会议召开[2] - 董事会同意聘任王涛为总裁[2] - 董事会同意聘任刘永明等5人为副总裁[2] - 董事会同意聘任孙杰为财务总监[2] - 董事会同意聘任原学功为董事会秘书[2]

公司信息 - 公司证券代码为600665，简称为天地源[1] - 公司有多只债券，如24天地一（代码242114）[1] 人事变动 - 2025年8月26日公司在西安召开职代会[2] - 祁英军当选公司第十一届董事会职工代表董事[2] - 祁英军1970年生，本科，会计师，现任总裁特别助理等职[6]