会议信息 - 公司2025年第一次临时股东会于8月5日13:30在上海召开[4] - 董事会7月19日发布会议通知，早于现场会议召开日十五天[2] 审议议案 - 会议拟审议《公司关于全资子公司拟出售泉州项目部分产品的议案》[3][8] 表决情况 - 本次参加表决股东及代理人共272名，代表股份1,056,749,339股，占比57.2900%[6] 合规情况 - 股东会召集、召开、表决等程序及决议合法有效[4][5][6][9][10]

会议出席情况 - 出席会议股东和代理人272人[4] - 出席股东所持表决权股份总数1,056,749,339股[4] - 占公司有表决权股份总数比例57.29%[4] - 在任董事7人，出席5人[7] - 在任监事3人，出席3人[7] 议案表决情况 - 全资子公司出售泉州项目部分产品议案，A股同意票数1,056,471,199，比例99.9737%[6] - A股反对票数169,440，比例0.0160%[6] - A股弃权票数108,700，比例0.0103%[6] 其他信息 - 股东会见证律师事务所为国浩律师（上海）事务所[9] - 股东会召开时间为2025年8月5日[4]

国企改革板块市场表现 - 国企改革板块整体上涨0.76%，领涨个股为东杰智能（涨幅20.01%）[1] - 上证指数上涨0.96%至3617.6点，深证成指上涨0.59%至11106.96点[1] - 板块内10只个股涨幅超10%，包括航天智装（16.48%）、申达股份（10.12%）、马钢股份（10.09%）等[1] 个股涨跌详情 - 涨幅前十个股中东杰智能成交量达133.42万手，成交额26.43亿元[1] - 跌幅最大个股为南新制药（-7.77%），其次为幸福浩海（-6.13%）和上海电影（-5.44%）[2] - 际华集团成交量最高达382万手，成交额16.82亿元[2] 资金流向分析 - 板块主力资金净流出26.5亿元，游资净流出13.86亿元，散户资金净流入40.36亿元[2] - 东信和平获主力净流入4.82亿元（占比15.54%），但游资净流出2.71亿元[3] - 山东墨龙主力净流入占比最高达57.84%，但游资和散户分别净流出25.41%和32.43%[3] 重点个股资金动态 - 张江高科获主力净流入4.6亿元（占比8.22%），湖南天雁主力净流入4.04亿元（占比23.86%）[3] - 马钢股份在上涨10.09%同时获主力净流入1.58亿元（占比22.33%）[1][3] - 浪潮信息主力净流入2.32亿元（占比8.02%），中国软件主力净流入2.01亿元（占比15.03%）[3]

板块表现 - 房地产开发板块当日上涨1.15%，领涨股为上实发展（代码600748）[1] - 上证指数上涨0.96%至3617.6点，深证成指上涨0.59%至11106.96点[1] - 板块内10只个股涨幅超2.7%，最高涨幅达10.06%（上实发展）[1] 个股涨跌 - 涨幅前三位分别为上实发展（10.06%）、黑牡丹（6.75%）、张江高科（6.28%）[1] - 跌幅最大个股为ST中迪（代码000609），下跌2.70%[2] - 张江高科成交额达55.91亿元，为板块最高[1] 资金流向 - 板块主力资金净流入5.93亿元，游资净流出3.63亿元，散户净流出2.3亿元[2] - 张江高科获主力资金净流入4.60亿元（占比8.22%），居板块首位[3] - ST广物（代码600603）主力净占比达23.24%，为个股最高[3] 成交活跃度 - 张江高科成交量162.91万手，显著高于其他个股[1] - 万通发展（代码600246）成交量54.49万手，居跌幅前列个股之首[2] - 板块合计成交额超80亿元（按披露个股数据估算）[1][2]

市场整体表现 - 沪指上涨0.53%，A股成交量717.47亿股，成交金额10185.93亿元，较上一交易日增加9.32% [1] - 个股方面，3315只上涨（其中46只涨停），1895只下跌 [1] 行业涨跌幅 涨幅前三行业 - 钢铁行业涨幅1.27%，成交额98.61亿元，较上日增长20.37%，领涨股马钢股份涨幅10.09% [1][2] - 房地产行业涨幅1.26%，成交额107.50亿元，较上日增长50.78%，领涨股上实发展涨幅10.06% [1][2] - 综合行业涨幅1.21%，成交额15.84亿元，较上日增长48.33%，领涨股上海三毛涨幅4.55% [1][2] 跌幅前三行业 - 计算机行业跌幅0.57%，成交额834.95亿元，较上日减少0.82%，领跌股*ST广道跌幅10.86% [1][3] - 医药生物行业跌幅0.40%，成交额1128.52亿元，较上日减少4.32%，领跌股奇正藏药跌幅10.01% [1][3] - 建筑材料行业跌幅0.37%，成交额116.91亿元，较上日增长3.41%，领跌股宏和科技跌幅8.64% [1][3] 成交额显著变化行业 - 房地产行业成交额107.50亿元，较上日激增50.78% [2] - 通信行业成交额542.17亿元，较上日增长42.21% [2] - 机械设备行业成交额963.63亿元，较上日增长26.06% [2] - 银行行业成交额186.40亿元，较上日减少14.84% [2] 个股表现亮点 - 汽车行业华密新材单日涨幅达20.23%，行业整体涨幅0.93% [2] - 基础化工行业新瀚新材涨幅19.99%，行业整体涨幅0.70% [2] - 国防军工行业思科瑞涨幅12.97%，行业整体涨幅0.25% [2]

股价表现 - 截至2025年8月4日收盘，上实发展股价报3 38元，较前一交易日下跌0 59% [1] - 当日成交额0 36亿元，换手率0 58% [1] - 股价波动区间为3 35元至3 40元，振幅1 47% [1] 公司基本面 - 公司主营业务为房地产开发，是上海本地企业 [1] - 公司属于标准普尔和富时罗素相关成分股 [1] - 总市值62 35亿元，市净率0 57 [1] 公司动态 - 2025年第一次临时股东大会将于8月5日下午召开，审议全资子公司出售泉州项目部分产品的议案 [1] 资金流向 - 8月4日主力资金净流入140 6万元 [1] - 近五个交易日累计净流入1728 4万元 [1]

融资交易数据 - 上周累计融资净买入额1612.25万元，位列两市第463位 [1] - 上周融资买入额4461.98万元，偿还额2849.73万元 [1] 资金流动表现 - 近5日主力资金净流入1332.62万元，期间股价涨幅4.02% [1] - 近10日主力资金净流入467.56万元，期间股价涨幅0.77% [1] 公司基本信息 - 公司成立于1996年，位于上海市，注册资本18.45亿元，实缴资本18.45亿元 [1] - 法定代表人为王政，属于电气机械和器材制造业企业 [1] 商业投资与运营 - 对外投资企业48家，参与招投标项目57次，拥有行政许可3个 [1] 概念板块归属 - 所属概念包括房地产开发、上海板块、破净股、标准普尔、富时罗素、沪股通、融资融券、预亏预减、央国企改革、养老概念、上海自贸、土地流转、长江三角 [1]

行业概述 - 康养地产是以"健康"和"养老"为核心，融合房地产开发与健康养生、养老服务的复合型地产形态，强调从"居住功能"向"健康生活全周期服务"的延伸 [1] - 2022年行业市场规模达15510亿元，同比增长1.51%，但2024年降至13918亿元，同比减少5.89%，主要受存量房时代转型影响 [1][11] - 行业产品分为健康智慧居住社区、活跃长者社区等六大类型，物业形态包括住宅、商业、产业园等，盈利模式涵盖销售、运营、服务等多途径 [2][5] 发展历程 - 20世纪80年代以养老院、疗养院为主，21世纪后逐渐丰富为包含养生、康复、休闲等功能的综合业态 [6] - 2016年《国家康养旅游示范基地标准》和《"健康中国2030"规划纲要》推动行业规范化发展，康养度假旅游快速兴起 [6] - 当前行业进入融合共生阶段，与医疗、文化、体育等产业深度融合，并引入智能化技术向多元化、个性化方向发展 [7] 市场驱动因素 - 2024年中国65岁及以上人口达21969万人，占比15.60%，老龄化加剧催生庞大康养需求 [9] - 国民健康意识提升推动预防性健康消费，中青年群体对康养居住环境需求增长 [9] - 攀枝花等地区依托自然资源优势发展特色康养产业，形成运动、疗愈等多样化业态 [7] 竞争格局 - 保利发展、绿城中国、华润置地等百强房企积极布局，保利拥有全国近50个项目，建立"机构+社区+居家"三位一体养老体系 [13][15] - 头部企业项目特色鲜明：绿城中国打造PPP医养结合项目，招商蛇口开发认知症专属照护单元，万科推行CCRC社区模式 [15] - 2024年保利发展房地产销售收入2874亿元，占总营收92.20%，招商蛇口开发业务占比87.38%，显示传统房企加速转型 [16][19] 产品与模式创新 - 健康智慧社区以住宅销售为主，配套健康服务收益，医养机构则侧重运营收益和资本化退出 [5] - 项目设计趋向全龄友好型社区，如越秀地产"代际融合活动"、万科"幸福银行"积分体系等 [15][21] - 区位选择倾向城市近郊或卫星城，平衡自然生态与城市便利性 [21] 企业案例 - 保利发展打造"全域养老"模式，覆盖专业护理、认知症照护等业务线，2024年营收3117亿元 [15][16] - 招商蛇口形成九大代建产品业态，累计管理面积超2000万平方米，2024年营收1789亿元 [19] - 中国金茂与法国薇姿集团合作开发温泉医疗项目，探索产业联动型康养目的地 [15]

交易概述 - 公司全资子公司泉州上实拟出售泉州上实海上海项目部分资产，包括住宅、配套产权车位及在建工程项目，交易总价约为人民币205,268.94万元（含税）[1][5] - 交易标的一为C-7地块5103室住宅及在建工程，出售价格约为人民币9,624.73万元（含税）[2] - 交易标的二为C-7地块和C-8-1地块的住宅及车位，出售价格分别约为人民币114,975.23万元和80,668.98万元（含税）[5] - 本次交易不构成关联交易，亦不构成重大资产重组[6] 交易标的评估与定价 - 交易标的合计账面价值为人民币128,314.29万元，评估价值为人民币204,732.79万元，综合评估增值人民币76,418.50万元[5] - 交易标的一增值率为-49.54%，交易标的二增值率为78.35%[5] - 评估基准日为2025年4月30日，评估机构为上海财瑞资产评估有限公司[5][15] - 住宅部分按照备案价及预售均价确定评估结果，车位部分采用市场法、收益法进行评估[15][16] 交易对方情况 - 交易买方为泉州甄源和泉州歆源，均为泉州开源置业新设立的全资子公司[9] - 泉州开源置业为泉州市国有资产投资经营有限责任公司的全资子公司[9][28] - 泉州开源置业2024年经审计资产总额为742,104.86万元，归属于母公司所有者权益为304,995.69万元[9] 交易对上市公司的影响 - 本次交易有助于公司加快库存去化、优化资源配置，增加现金流入[28] - 交易完成后，泉州项目剩余库存约为15.7万平方米，主要为商办产品[28] - 预计计入营业收入的金额约为人民币188,320.13万元，约占公司2024年度经审计营业收入的55.97%[29] - 预计归属于上市公司股东净利润约为人民币3.15亿元，约占公司2024年度经审计净利润绝对值的55.97%[29] 交易程序与授权 - 本次交易已经公司第九届董事会第二十次会议、第九届监事会第十一次会议审议通过[29] - 因交易金额超过相关标准，需提交股东会审议[29] - 公司董事会将提请股东会授权经营管理层办理后续具体事宜及国有资产备案工作[29]

交易信息 - 公司全资子公司泉州上实拟出售泉州项目部分产品，交易总价约205,268.94万元含税[10] - 交易标的一拟售于泉州甄源，价格约9,624.73万元含税[9] - 交易标的二（1）拟售于泉州歆源，价格约114,975.23万元含税[10] - 交易标的二（2）拟售于泉州歆源，价格约80,668.98万元含税[10] - 交易标的一、二合计账面价值128,314.29万元，评估价值204,732.79万元，综合评估增值76,418.50万元[11] - 交易标的一增值率为 -49.54%，交易标的二增值率为78.35%[11] - 交易价格与账面值相比溢价59.97%[13] 业绩数据 - 泉州市开源置业集团2024年资产总额742,104.86万元，2025年为906,191.33万元[20] - 2024年归属于母公司所有者权益304,995.69万元，2025年为329,610.22万元[20] - 2024年营业收入8,407.42万元，净利润1,395.18万元；2025年营业收入3,337.98万元，净利润 - 529.56万元[21] 交易标的情况 - 交易标的一建筑面积196.76平方米住宅于2022年建成，在建工程计容建筑面积57,210.45平方米，已发生支出1,212.45万元[22][23] - 交易标的二（1）有466套住宅，建筑面积81,860.83平方米，467个车位，建筑面积6,133.92平方米，2022年建成[23] - 交易标的二（2）有352套住宅，建筑面积59,020.83平方米，352个车位，建筑面积4,783.64平方米，2021年建成[23] 交易价款支付 - 转让协议一付款分六期，2026年6月30日前付清全款[13][15] - 转让协议二（1）生效60日内付15%，2025年12月30日前完成支付[15] - 转让协议二（2）生效7日内付15%，2025年12月30日前完成支付[15] 交易影响 - 泉州项目截至2024年末累计签约面积约45万平方米、总签约金额约58亿元，交易完成后剩余库存约15.7万平方米[50] - 本次交易金额约205268.94万元，计入营业收入约188320.13万元，占2024年度经审计营业收入的75.51%[50] - 本次交易预计产生归属于上市公司股东的净利润约16303.33万元，占2024年度经审计的归属于上市公司股东净利润绝对值的55.97%[50] 交易进展 - 本次交易已经公司第九届董事会第二十次会议、第九届监事会第十一次会议审议通过，尚需提交股东会审议[52] 担保情况 - 泉州开源置业为泉州歆源、泉州甄源本次交易债务向泉州上实提供连带责任保证担保[47][49] 评估相关 - 评估结论使用有效期为一年，自2025年4月30日至2026年4月29日[79] - 委估资产账面价值为188,552,780.79元，评估值为95,134,462.00元，增值额为 -93,418,318.79元，增值率为 -49.54%[79] - 评估对象住宅建筑面积为140,881.66平方米，车位819个，存货账面值为1,094,590,154.08元[162] - 评估结论为1,952,193,451.17元[150] - 依云轩住宅账面价值442,381,187.93元，评估价值698,124,452.29元，增值率57.81%[165] - 格澜郡住宅账面价值604,065,791.65元，评估价值999,157,319.42元，增值率65.41%[165] - 依云轩B1车位账面价值10,059,997.92元，评估价值20,748,256.88元，增值率106.25%[165] - 依云轩B2车位账面价值12,471,586.41元，评估价值19,027,669.72元，增值率52.57%[165] - 格澜郡B1车位账面价值14,021,338.51元，评估价值33,399,633.03元，增值率138.21%[165] - 格澜郡B2车位账面价值11,590,251.66元，评估价值20,545,834.86元，增值率77.27%[165] 项目情况 - 格澜郡项目C - 7地块土地面积为58369.00平方米，土地用途为商业综合用地[93][94] - 住宅及配套商业、地下室计容建筑面积为205647.79平方米[94] - 格澜郡项目土地使用期限商业至2050年6月30日，住宅至2080年6月30日，综合用地至2060年6月30日[94] - 格澜郡项目于2019年4月12日开工，2022年11月20日停工，已完成部分桩基工程[97] - 项目预计建设地上35层、地下2层建筑，地下配有562个车位，其中可售车位417个，酒店专用车位145个[97] - 项目建筑面积88,804.39平方米，计容面积57,210.45平方米，不计容面积31,593.94平方米[97] - 酒店标准层及裙房面积33,993.58平方米，办公面积19,947.32平方米[97] 评估方法 - 在建工程部分采用成本法、假设开发法评估，最终取假设开发法结论[106] - 住宅部分依据《泉州市住房和城乡建设局关于上实海上海项目有关事项的通知》评估[105][106][108] - 住宅部分采用市场法，市场售价按预售均价、备案价确定[163][164] - 车位部分因交易多、周边租赁案例多，宜采用市场法和收益法，最终取市场法结论[196][197] 减值原因 - 存货 - 开发产品减值因房屋紧邻变电站及幼儿园，北侧采光受影响[121] - 存货 - 开发成本减值因账面含长于客观利息的利息，且区域商业氛围未形成，酒店盈利能力弱、建设成本高[121]