证券代码：600748 证券简称：上实发展 公告编号：2025-32 上海实业发展股份有限公司 第九届董事会第二十二次会议决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承 担法律责任。 一、董事会会议召开情况 （一）上海实业发展股份有限公司（以下简称"公司"）第九届 董事会第二十二次（临时）会议通知于 2025 年 9 月 1 日以电子邮件 形式通知各位董事，会议材料以电子邮件/纸质文件送达方式送至各 位董事，会议于 2025 年 9 月 5 日（星期五）以通讯方式召开，会议 应参加董事七名，实际参加董事七名，公司监事和高级管理人员列席 了会议。会议符合有关法律、法规及《公司章程》的规定。 二、董事会会议审议情况 1、《公司关于修订<公司章程>及取消监事会的议案》 公司董事会同意本议案，本次《公司章程》修订完成后，公司将 不再设置监事会，监事会的职权由董事会审计委员会行使，《上海实 业发展股份有限公司监事会议事规则》等监事会相关制度相应废止。 公司同时提请公司股东会授权公司董事长及其指定人员就上述事项 办理工商变更登记及备案手续。 ...

股价表现 - 9月3日股价上涨5.28%至4.19元/股 成交额4069.78万元 换手率0.54% 总市值77.29亿元 [1] 主营业务构成 - 物业管理服务占比52.15% 房地产销售占比23.03% 房地产租赁占比14.89% 酒店经营收入占比8.56% 其他业务占比1.37% [1] - 公司主营业务涉及房地产开发经营及房地产相关咨询服务 [1] 机构持仓变动 - 南方中证房地产ETF发起联接A(004642)二季度增持44.97万股 当前持股1178.63万股 占流通股比例0.64% [2] - 该基金当日浮盈约247.51万元 [2] 基金产品表现 - 南方中证房地产ETF发起联接A最新规模1.73亿元 今年以来收益3.1% 近一年收益29.88% 成立以来亏损42.54% [2] - 基金经理罗文杰任职12年138天 管理资产总规模1389.99亿元 任职期间最佳回报141.73% 最差回报-47.6% [3]

板块表现 - 房地产开发板块当日上涨0.72%，领涨个股为万通发展（涨幅10.02%）[1] - 上证指数上涨0.46%至3875.53点，深证成指上涨1.05%至12828.95点[1] - 板块内涨幅前五个股包括华联控股（7.21%）、上实发展（5.66%）、衢州发展（3.91%）、空港股份（3.90%）和亚通股份（3.89%）[1] 个股涨跌 - 涨幅居前个股成交额表现：万通发展成交50.52亿元，衢州发展成交11.88亿元，荣盛发展成交3.10亿元[1] - 跌幅显著个股包括*ST南置（-4.95%）、福星股份（-4.28%）和天保基建（-2.64%）[2] - 跌幅前五个股成交额分布：绿地控股成交3.43亿元，天保基建成交3.31亿元，*ST南置成交3.26亿元[2] 资金流向 - 板块整体主力资金净流入5.0亿元，游资资金净流出4.09亿元，散户资金净流出9086.95万元[2] - 万通发展获主力净流入9.67亿元（占比19.14%），同时游资净流出5.66亿元[3] - 招商蛇口主力净流入8105.35万元（占比7.81%），张江高科主力净流入6129.15万元（占比1.46%）[3]

市场行情 - 权益市场多数下跌 上证综指下跌1.76% 深证综指下跌1.91% 沪深300下跌1.49% 中证500下跌1.46% [1] - 申万房地产指数下跌3.51% 跌幅显著高于大盘指数 [1] 个股表现 - 房地产板块涨幅前五个股 中新集团涨10.00% 上实发展涨1.28% 皇庭B涨1.22% 陆家B股涨0.45% 外高B股涨0.26% [2] - 跌幅前五个股 万通发展跌10.03% 深深房A跌10.01% 深深房B跌9.94% 沙河股份跌8.59% 大名城跌7.07% [2] 政策动态 - 上海推进城中村改造 优先改造群众需求迫切/安全隐患多的区域 改造范围包括中心城区周边/老城镇/城乡结合部集体建设用地 [3] - 采用整体改造/规划拔点/整治提升三种方式 可通过储备改造/委托改造/集体经济组织自行改造或合作改造等途径实施 [3] 土地市场 - 南通海门区底价成交两宗住宅用地 总成交额8.03亿元 楼面价分别为3370元/平方米和3350元/平方米 溢价率均为0% [4] - 福州闽侯县成交加油加气站用地 首邑交建投资以5400万元底价竞得 楼面价21022.87元/平方米 土地面积5137.26平方米 [5] 公司动态 - 华侨城A控股股东计划增持 金额介于1.11亿至2.20亿元 工商银行提供不超过1.98亿元专项贷款 期限不超过36个月 [6] - 上海金茂投资公告"22金茂04"债券回售安排 债券余额20亿元 票面利率3.60% 回售资金兑付日为9月29日 [7]

核心财务表现 - 公司2025年中报营业总收入12.32亿元，同比增长19.73%，但归母净利润亏损7.54亿元，同比大幅下降327.21% [1] - 第二季度单季营业总收入5.98亿元，同比增长22.26%，归母净利润亏损6.73亿元，同比下降2286.05% [1] - 毛利率22.84%，同比提升68.59%，净利率-57.92%，同比下降224.96% [1] 损益表项目分析 - 营业收入增长主要因房地产销售收入增加 [3] - 营业成本增长6.86%，主要因物业管理服务成本上升 [3] - 三费总额3.27亿元，占营收比26.57%，同比下降29.2% [1] - 销售费用下降10.21%因合并范围变化，管理费用下降14.81%因人员薪酬减少，财务费用下降16.69%因利率下降 [3] - 研发费用下降100%因合并范围变化 [3] 资产负债表项目变动 - 货币资金29.64亿元，同比增长10.65% [1] - 应收账款2.37亿元，同比增长28.55%，主要因应收物业费款项增加导致应收款项大幅增长163.66% [1][3] - 有息负债142.87亿元，同比增长3.95% [1] - 其他应收款下降36.11%因收回应收股利，其他非流动资产增长51.12%因待抵扣增值税增加 [3] - 合同负债下降40.86%因结转房地产销售收入，应交税费下降59.44%因缴纳大额土增税 [3] 现金流状况 - 每股经营性现金流-0.61元，同比改善35.5% [1] - 投资活动现金流净额增长3.14%因收到投资收益增加 [3] - 筹资活动现金流净额下降130.84%因银行净借款减少 [3] - 货币资金/流动负债比例为75.98%，近三年经营性现金流均值/流动负债为-16.8% [4] 资本结构与盈利能力 - 每股净资产5.58元，同比增长4.74% [1] - 有息资产负债率达49.64%，近三年经营性现金流均值为负 [4][5] - 公司去年ROIC为0.09%，近10年中位数ROIC为3.44%，历史净利率中位数为-12.82% [4] - 公司上市以来28份年报中出现2次亏损 [4] 资产质量关注点 - 存货/营收比例达535.25% [5] - 预计负债下降97.63%因支付小股民诉讼赔偿 [3] - 其他流动负债下降65.37%因结转税额 [3]

公司治理与会议决议 - 第九届董事会第二十一次会议于2025年8月25日以通讯方式召开 全体7名董事出席 审议通过半年度报告及计提资产减值准备议案 [5][6][8] - 第九届监事会第十二次会议同日召开 全体3名监事出席 对半年度报告和资产减值计提表示认可 [15][16][17] - 半年度报告未经审计 董事会及监事会保证内容真实准确完整 [1][2][4] 资产减值计提情况 - 2025年半年度计提存货跌价及合同履约成本减值准备合计约6.39亿元 [20][21] - 苏州上实海上都荟项目计提5.29亿元 存货成本35.04亿元 可变现净值14.70亿元 [20] - 泉州上实海上海项目计提1.05亿元 开发成本1.88亿元 可变现净值0.96亿元 [20] - 青浦上实海上湾项目计提500万元 开发成本1.44亿元 可变现净值0.59亿元 [21] - 减值准备减少公司2025年半年度利润总额6.39亿元 [21] 经营数据表现 - 2025年1-6月合约销售金额2.90亿元 同比增长20.90% 销售面积1.34万平方米 同比下降54.26% [26] - 同期不动产租赁收入2.00亿元 同比下降16.94% 租赁面积48.42万平方米 同比增长1.52% [27] - 截至2025年6月末 公司在建项目5个 均处于主体施工阶段 合计在建面积39.28万平方米 [25] - 报告期内无新增土地储备 [25] 重要事项披露 - 报告期内无利润分配或公积金转增股本预案 [3] - 无控股股东或实际控制人变更 无存续债券情况 [3] - 经营情况重大变化事项均不适用 [3]

董事会会议召开情况 - 第九届董事会第二十一次会议于2025年8月25日以通讯方式召开 [1] - 会议应参加董事7名 实际参加7名 监事和高级管理人员列席 [1] - 会议通知于2025年8月15日通过电子邮件发送 会议材料以纸质文件送达 [1] 董事会会议审议议案 - 全票通过《公司2025年半年度报告及摘要的议案》同意7票 反对0票 弃权0票 [1] - 全票通过《公司关于2025年半年度计提资产减值准备的议案》同意7票 反对0票 弃权0票 [2] - 计提资产减值准备基于谨慎性原则 符合企业会计准则和公司会计政策 [2] 信息披露安排 - 2025年半年度报告及摘要于会议当日同步披露 [1] - 资产减值准备计提详情参见临2025-30号公告 [2] - 安全生产和消防工作履职报告作为审阅事项提交董事会 [2]

监事会会议召开情况 - 第九届监事会第十二次会议于2025年8月25日以通讯方式召开 所有三名监事均实际参会[1] - 会议通知于2025年8月15日通过电子邮件发送 会议材料以纸质文件形式送达监事[1] 半年度报告审议意见 - 监事会确认2025年半年度报告编制程序符合法律法规和公司章程规定[1] - 半年度报告内容格式符合证监会和交易所规定 全面反映公司经营管理和财务状况[1] - 未发现半年度报告编制和审议人员存在违反保密规定的行为[1] 资产减值准备审议 - 监事会一致通过计提资产减值准备议案 表决结果为3票同意0票反对0票弃权[2] - 计提资产减值准备符合企业会计准则和公司会计政策 能客观反映资产价值与财务状况[2] - 资产减值准备相关审议程序符合法律法规和公司章程规定[2]

公司董事会会议 - 公司第九届第二十一次董事会会议于2025年8月25日以通讯方式召开 [1] - 会议审议《公司2025年半年度报告及摘要的议案》等文件 [1] 财务表现 - 2025年1至6月营业收入100%来自房地产行业 [1] - 公司当前市值为73亿元 [1]

财务表现 - 2025上半年营业总收入12.32亿元 同比增长19.73% [1] - 归属母公司股东净利润亏损7.54亿元 较上年同期亏损扩大5.78亿元 [1] - 基本每股收益为-0.41元 [1]