万科近期债务管理及信用评级相关公告 - 公司计划召开“22万科MTN005”债券持有人会议，讨论该笔中期票据的展期事项 [1] - 该债券本金兑付日为2025年12月28日，债项余额为37亿元人民币，票面利率为3% [2] - 会议将于2025年12月22日以非现场形式召开，债权登记日为12月19日，表决截止日为12月25日 [3] “22万科MTN004”展期议案详情 - 公司此前已就“22万科MTN004”发布召开债权人会议公告，会议定于2025年12月10日召开 [3] - 核心议案为调整本息兑付安排，拟将本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日 [3] - 展期前已产生的利息支付也相应延期12个月，延期期间不计复利，展期期间票面利率维持3%不变 [3] - 另有两项议案涉及追加投资人可接受的增信措施 [3] 公司终止外部信用评级 - 公司于12月5日晚间公告，决定终止联合资信和中诚信两家评级机构对其主体及债券的信用评级 [4] - 公司根据自身需求及业务实际情况，向两家评级机构发送了终止评级的函件 [6] - 自两家评级机构发布终止公告之日起，其将终止对公司主体及相关一系列债券的信用评级，并不再更新评级结果 [6]

债券信息 - 拟2025年12月10日召开“22万科MTN004”持有人会议审议展期[14] - “22万科MTN004”兑付日2025年12月15日，债项余额20亿，利率3%[14] - 涉及债券代码有148380.SZ、149358.SZ等多个[8][13] 评级情况 - 2025年11月28日，标普将万科长期信用评级从“CCC”下调至“CCC - ”[17] - 评级下调因拟境内债券展期、流动性弱、财务承诺不可持续[18] 其他情况 - 公司存续债券均正常付息兑付，暂无延迟或违约[19] - 中信证券将密切关注债券偿付并履职[20]

评级情况 - 2025年5月30日公司主体长期信用等级为AAA[13] - 2025年5月30日相关债券债项信用评级为AAA，展望稳定[13] 评级终止 - 公司决定终止联合资信和中诚信对主体的信用评级[14] - 联合资信终止对公司主体及12只债券债项信用评级[14][15] - 中诚信终止对公司主体及“21万科02”债项信用评级[15] - 评级终止不对公司生产经营、财务等产生重大影响[15] 其他 - 公告日期为2025年12月5日[6] - 董事会成员包括郁亮、王蕴等10人[6] - 公告涉及13只债券，如“22万科MTN005”等[8][13] - 评级机构为联合资信和中诚信[11]

债券利率 - “21 万科 02”存续期后 2 年票面利率为 3.98%[11] - 2026 - 2027 年派息年利率 3.98%，每张派息 3.98 元[15] - 2027 - 2028 年全部兑付年利率 3.98%，每张兑付本金 100 元派息 3.98 元[15] - 回售部分债券 2025 - 2026 年利率 3.98%，每 10 张派息 39.80 元（含税）[19] 回售信息 - 投资者回售登记期为 2025 年 12 月 9 日至 15 日（仅限交易日）[13] - 回售价格为 100 元/张（不含利息）[13] - 回售资金到账日为 2026 年 1 月 22 日（遇节假日顺延）[13] - 回售撤销期为 2025 年 12 月 10 日至 15 日（仅限交易日）[13] 利息发放 - 扣税后个人、基金债券持有人每 10 张实际派息 31.84 元[19] - 非居民企业每 10 张实际派息 39.80 元[19]

债券信息 - “21万科02”于2021年1月22日发行，2026年1月22日为第5个计息年度付息日[11] - 债券余额11亿，期限7年，当前票面利率3.98%[15][16] - 发行主体为万科，受托管理人为中信证券[12][22] 选择权情况 - 公司放弃行使“21万科02”发行人赎回选择权[25] - 放弃赎回权可决定是否调整后续票面利率[19] - 发行人调整利率后投资者可在付息日前回售债券[20]

文章核心观点 - 文章核心观点认为万科企业自2010年销售额突破一千亿后发生根本性蜕变 从一家注重产品、服务和价值观的“理想主义”企业 演变为过度强调财务指标和资本逐利的公司 最终导致其“老万科精神”消亡和当前经营困境 [1][11][12] 老万科精神与价值观 - 经营观强调不追求超额利润 创始人王石定下高于25%利润的项目不做的原则 公司不追求极致利润 愿意与人合作分享并向供应商让利 [3][15] - 价值观体现在“四个善待”：善待客户、善待员工、善待合作伙伴、善待股东 为证明服务质量 曾有总经理当众喝下游泳池水的实例 [3][16] - 高度重视产品研发与行业引领 2006年在东莞松山湖成立建研中心 成为当时几乎所有优秀房企参观学习的行业灯塔 [3][16] - 对员工采取包容培养的态度 对于绩效不达标但未触碰法律道德底线的员工 公司理念认为招聘责任在己 倾向于通过培训、转岗来提升员工 而非轻易开除 [4][5][16] 万科2010年后的转变与财务表现 - 关键转折点发生在2010年销售额过一千亿后 公司开始过度强调财务指标和杜邦分析法 运营效率成为核心管理指标 其他专业职能为此让路 [7][18] - 杜邦分析显示 2010年后公司销售净利润率维持在15%左右 低于中海地产 但通过高周转和高杠杆维持ROE 总资产周转率在0.28至0.35之间 权益系数从2010年的4.33持续上升至2019年的9.48 [7][8][18][20] - 财务表现自2021年起显著恶化 销售净利润率从2021年的8.41%降至2023年的4.39% 并在2024年转为-14.19% ROE(归母)从2020年的20.13%骤降至2024年的-21.82% [8][20] - 与同行对比 公司的权益系数显著高于中海地产的2.5左右和保利发展的4-7之间 [7][18] 转变带来的负面影响 - 财务指标主导导致专业人才严重流失 2010年前公司拥有众多被尊称为“大师”的产品专家 2010年后这些人才相继离开 导致产品力下降和核心价值观被掏空 [9][20] - 2014年启动的员工跟投机制成为“最后的疯狂” 传出投入100万元赚取100万元等高收益消息 违背了不赚超额利润的创始人训诫 标志着公司彻底蜕变为资本游戏 [10][21] - 文章引用观点指出 公司根本问题在于背叛自身理想 从“不贪图超额收益的丰盛人生建设者”变成了“榨取最后一滴利润的逐利者” 从利他主义蜕变为精致利己主义 [10][21]

万科A债券票面利率及回售安排 - 公司决定不调整"21万科02"债券存续期后2年的票面利率 维持3.98%不变 [1] - 投资者有权在回售登记期（2025年12月9日至15日）内将债券全部或部分回售给发行人 回售价格为人民币100元/张（不含利息） [1] - 回售资金到账日为2026年1月22日 发行人拟不对回售债券进行转售 [1]

核心观点 - 2025年11月房地产行业数据显示，销售端环比略有分化但整体仍处筑底阶段，投资端保持谨慎且聚焦核心城市，融资环境持续改善，同时多家房企进行组织架构调整以提升运营效率[2][15] 合约销售 - 2025年11月，30家重点上市房企实现全口径销售金额1623.6亿元，前11月累计全口径销售金额为19811.3亿元[6][19] - 30家重点房企中，仅有7家单月销售业绩实现环比增长，分别为华润置地（环比增长51.3%）、龙光集团（环比增长20.0%）、中海地产（环比增长18.6%）、融创中国（环比增长8.9%）、滨江集团（环比增长6.0%）、远洋集团（环比增长5.9%）和新城控股（环比增长2.5%）[4][6][17][19] - 从前11月累计业绩看，30家重点房企中仅中国金茂和绿地控股实现了同比增长[6][19] - 单月销售金额领先的企业包括：华润置地（230.0亿元）、中海地产（221.4亿元）、保利发展（179.5亿元）和招商蛇口（144.5亿元）[4][17] - 多数房企未来需注重精细化运营和产品品质以匹配改善型需求，同时重仓一二线城市的房企因市场需求相对稳定，有望率先企稳[7][20] 企业拿地 - 2025年11月，重点监测的30家房企投资态度谨慎，单月全口径投资金额约为234亿元，拿地面积为131万平方米[8][21] - 30家房企中，仅有13家在11月有新增土地储备入账，其中单月拿地金额超过30亿元（全口径）的企业为中海地产（47亿元）、绿城中国（43亿元）和中国金茂（37亿元）等央国企[9][22] - 房企投资布局高度集中于一、二线城市的优质地块，年末重心转向冲刺全年业绩和资金回笼，为来年市场布局积蓄力量[9][22] - 四季度优质土地供应总量和频次较二、三季度明显回落，也是导致企业拿地谨慎的原因之一[8][21] 企业融资 - 2025年11月，65家典型房企融资总量为432.79亿元，环比增长24%[9][22] - 2025年1-11月，65家典型房企累计融资总量为3902.36亿元[9][22] - 11月融资结构呈现分化：境内债权融资261.26亿元，环比减少1.2%；境外债权融资111.74亿元，环比大幅增长292.1%；资产证券化融资59.79亿元，环比增长6.6%[9][22] - 2025年1-11月，65家典型房企新增债券类融资成本为2.87%，较2024年降低0.06个百分点[10][23] - 融资成本结构分化：境内债券融资成本为2.52%，较2024年全年降低0.39个百分点；境外债券融资成本为6.21%，较2024年全年提升2.03个百分点[10][23] - 11月单月，境内债券融资成本环比降低0.08个百分点至2.3%，主要因发行主体为招商蛇口、保利发展、华润置地等央国企[10][23] 组织动态 - 11月以来，多家房企持续进行组织架构调整和高管变动，旨在精简层级、提升效能以适配行业新形势[12][25] - 龙湖集团于11月调整组织架构，将武汉公司与长沙公司合并为华中公司，最终形成10大地区公司的业务格局，以聚焦核心市场[13][26] - 华发股份将珠海大区与华南大区合并为新的华南大区，下设广深、西南、华中、珠海四大片区，新领导班子吸纳了万科、中海等多体系人才[13][26] - 新城控股进行“建管裂变、地产整合”调整，将代建业务“新城建管”分拆为两家独立公司，同时将地产开发事业部区域整合为四大区域公司，以聚焦保交付和降本提效[13][26] - 旭辉集团调整更为彻底，撤销5个分区及下属城市公司，新成立华北、华东、华南三大区域事业部，形成四大区域及山东平台的业务版图，实现战略收缩和总部直管一线[14][27]

信用评级变动 - 公司曾委托联合资信对主体及12项债项进行信用评级[1] - 公司因自身需求及业务情况不再委托联合资信评级[2] - 联合资信自公告发布日起终止评级，不再更新结果[2]

信用评级 - 2025年5月30日中诚信国际维持万科企业主体及“21万科02”债项信用等级为AAA，展望稳定[3] - 2025年12月4日起终止对万科企业主体及“21万科02”债项信用评级[3][4]