业绩增长亮眼的行业与公司 - AI算力投资驱动光模块行业高速增长，新易盛预计净利润94-99亿元，同比增长231.24%-248.86%，其800G产品营收占比达65%-70%[4] - AI芯片需求旺盛，寒武纪预计净利润18.5-21.5亿元，实现扭亏为盈[5] - 数据中心业务受益于AI算力需求，润泽科技预计净利润50-53亿元，同比增长179.28%-196.03%（含REITs发行收益）[10] - 创新药企荣昌生物核心产品商业化加速，预计净利润7.16亿元，实现扭亏为盈[13] - 新能源汽车及储能市场带动电池企业增长，国轩高科预计净利润25-30亿元，同比增长107.16%-148.59%[16] - 航空业复苏，南方航空预计净利润45-50亿元，实现扭亏为盈，其中国际航线恢复及人民币升值带来汇兑收益约15亿元[35] - 电力行业受益于煤价下行，大唐发电预计净利润68-78亿元，同比增长51%-73%[25] 业绩承压或巨亏的行业与公司 - 汽车行业竞争激烈，广汽集团预计净亏损80-90亿元，由盈转亏，全年汽车销量172.15万辆同比下降14.06%[39] - 光伏行业供需矛盾突出，协鑫集成预计净亏损8.9-12.9亿元，由盈转亏[41] - 房地产行业深度调整，万科A预计净亏损820亿元，亏损同比扩大[63] - 部分消费电子及半导体企业面临挑战，闻泰科技预计净亏损135-90亿元，同比下降695%-893%[65]

文章核心观点 - 基于A股上市公司截至2026年2月2日的业绩预告，筛选出值得关注的标的，呈现“冰火两重天”的局面 [1][4] - 技术驱动型行业（如AI算力、创新药）表现突出，成本控制能力成为关键胜负手，而传统周期性行业（如地产、养殖、光伏）则面临深度调整 [62][67] 业绩增速亮眼标的 - **新易盛 (300502.SZ)**：预计净利润94亿元—99亿元，同比增长231.24%—248.86%，受益于全球AI算力投资，800G光模块营收占比达65%-70%，1.6T产品通过英伟达认证并量产，在英伟达供应链占比超30%，零售价上涨70%至2000美元以上，毛利率超50% [5][6] - **寒武纪 (688256.SH)**：预计净利润18.5亿元—21.5亿元，实现扭亏为盈，受益于AI算力需求攀升 [7][8] - **中际旭创 (300308.SZ)**：预计净利润98亿元—118亿元，同比增长89.50%—128.17%，受益于AI算力需求带动高速光模块增长，但存在约2.7亿元汇兑损失 [9][10] - **润泽科技 (300442.SZ)**：预计净利润50亿元—53亿元，同比增长179.28%—196.03%，主要因发行公募REITs产生非经常性损益，扣非净利润为18.8亿元—19.8亿元，同比增长5.71%—11.33% [11][12] - **中金公司 (601995.SH)**：预计净利润85.42亿元—105.35亿元，同比增长50%—85%，核心业务板块实现稳健增长 [14][15] - **荣昌生物 (688331.SH)**：预计净利润7.16亿元，实现扭亏为盈，核心产品泰它西普年销售收入约10亿元，授权收入大幅增加 [15][16] - **国轩高科 (002074.SZ)**：预计净利润25亿元—30亿元，同比增长107.16%—148.59%，扣非净利润3.5亿元—4.5亿元，同比增长33.31%—71.40%，受益于新能源汽车及储能需求，另有约17亿元公允价值变动收益 [17][18][19] - **山外山 (688410.SH)**：预计净利润1.40亿元—1.59亿元，同比增长98%—125%，作为国产血液净化设备龙头，市占率与自产耗材收入提升 [19] - **完美世界 (002624.SZ)**：预计净利润7.2亿元—7.6亿元，实现扭亏为盈，新游《完美新世界》月流水突破10亿元，海外市场收入同比增长85% [20] - **科沃斯 (603486.SH)**：预计净利润28亿元—32亿元，同比增长45%—65%，高端扫地机器人平均售价提升15%，海外市场收入同比增长50% [20] - **海航控股 (600221.SH)**：预计净利润18亿元—22亿元，实现扭亏为盈，受益于民航市场复苏、海南自贸港政策及人民币升值带来的汇兑收益 [21][22] - **大唐发电 (601991.SH)**：预计净利润68亿元—78亿元，同比增长51%—73%，受益于煤价下行带来的成本红利及清洁能源发电量提升 [23][24] - **杉杉股份 (600884.SH)**：预计净利润4.0亿元—6.0亿元，实现扭亏为盈，负极材料和偏光片双主业销量稳健增长 [26][27] - **奥比中光 (688322.SH)**：预计净利润1.23亿元左右，实现扭亏为盈，成功接入英伟达、英特尔等国际主流生态平台 [28][29] - **好想你 (002582.SZ)**：预计净利润7.5亿元—9.5亿元，实现扭亏为盈，主要因参股公司带来约10亿元非经常性损益，传统业务线上渠道销售占比提升至40% [29][30] - **南方航空 (600029.SH)**：预计净利润45亿元—50亿元，实现扭亏为盈，国内客运量同比增长30%，客座率提升至85%，国际航线恢复，人民币升值带来约15亿元汇兑收益 [31][32] 业绩不及预期标的 - **长城汽车 (601633.SH)**：预计净利润99.12亿元，同比下降21.71%，因营销投入增加，但新能源车型销售40.37万辆，同比增长25.44% [34][35] - **广汽集团 (601238.SH)**：预计净利润-80亿元至-90亿元，由盈转亏，全年销量172.15万辆，同比下降14.06%，新能源车销量43.36万辆，同比下滑4.64%，并计提资产减值 [36][37] - **协鑫集成 (002506.SZ)**：预计净利润亏损8.9亿元—12.9亿元，由盈转亏，受光伏行业供需矛盾及辅材价格上涨影响 [37][38] - **百利天恒 (688506.SH)**：预计净利润-11亿元左右，由盈转亏，预计营业收入25亿元左右，同比减少57.06%左右，研发投入大幅增加，有17款创新药处于临床试验阶段 [38][39] - **博纳影业 (001330.SZ)**：预计净利润-14.77亿元至-12.61亿元，亏损扩大，全年出品影片票房下降，上映数量不足 [40][41] - **大悦城 (000031.SZ)**：预计净利润-27亿元至-21亿元，续亏，计提各类资产减值准备 [41][42] - **孚能科技 (688567.SH)**：预计净利润-8.3亿元至-5.8亿元，亏损扩大，新基地产能爬坡导致固定费用高，叠加出口税率及关税影响毛利率 [42][43][44] - **国联水产 (300094.SZ)**：预计净利润-16亿元至-13亿元，亏损扩大，主要水产品销售价格低迷，生产成本提升 [44][45] - **国投智能 (300188.SZ)**：预计净利润-8.28亿元至-6.2亿元，亏损扩大，计提商誉减值准备1.8亿元至2.2亿元 [45][46] - **航天宏图 (688066.SH)**：预计净利润-10.3亿元，亏损收窄，预计2025年期末净资产-2.8亿元左右，全年新签订单同比下降约13%，军队采购资格暂停导致相关收入从6.60亿元大幅下滑至约5000万元 [46][47] - **合盛硅业 (603260.SH)**：预计净利润-33亿元至-28亿元，由盈转亏，工业硅和有机硅产品价格下行，光伏业务产线停产产生停工损失，计提资产减值准备约11-13亿元 [47][48] - **华侨城A (000069.SZ)**：预计净利润-155亿元至-130亿元，亏损扩大50%—79%，地产业务收入结转金额和毛利率下降 [48] - **瑞茂通 (600180.SH)**：预计净利润-25亿元至-17亿元，由盈转亏，对相关应收账款计提较大信用减值损失，联营企业亏损影响投资收益 [49][50] - **深康佳A (000016.SZ)**：预计净利润-155.73亿元至-125.81亿元，亏损扩大282%—372%，预计2025年期末净资产-53.34亿元至-80.01亿元，计提大额资产减值及预计负债 [50][51] - **天邦食品 (002124.SZ)**：预计净利润-13.1亿元至-11.1亿元，由盈转亏，2025年商品猪销售均价14.65元/公斤，同比下降17.85%，计提资产减值准备预计减少利润7.61亿元至9.38亿元 [52][53][54] - **天山股份 (000877.SZ)**：预计净利润-75亿元至-60亿元，亏损扩大，水泥需求下滑，产能置换预计减值金额约42亿元 [54][55] - **万科A (000002.SZ)**：预计净利润-820亿元，亏损扩大，房地产开发项目结算规模下降，新增计提信用和资产减值 [55][56] - **闻泰科技 (600745.SH)**：预计净利润-135亿元至-90亿元，同比下降695%—893%，对安世半导体的控制权仍受限，预计确认大额投资及资产减值损失 [57][58] - **新希望 (000876.SZ)**：预计净利润-18亿元，由盈转亏，受生猪价格下降幅度大于成本下降幅度影响 [59][60] - **豫园股份 (600655.SH)**：预计净利润-48亿元，由盈转亏，对房地产项目及商誉等计提资产减值准备 [60][61] 行业趋势分析 - **技术突破引领增长**：AI算力投资爆发驱动光通信（新易盛、中际旭创）高速增长，800G/1.6T高速光模块需求强劲 [63]；创新药企（荣昌生物）通过产品商业化与授权合作实现扭亏 [63]；AI芯片（寒武纪）实现技术变现，进入规模化应用 [63] - **成本控制成为护城河**：电力行业（大唐发电）受益于煤价下行与新能源装机放量，盈利提升 [64]；电池与材料企业（国轩高科、杉杉股份）通过产品升级与产能释放实现增长，但部分企业（孚能科技）受制于产能爬坡与成本压力 [64] - **产业周期下行压力**：房地产（万科、华侨城）受行业调整与资产减值影响，业绩大幅下滑 [65]；养殖与农业（天邦食品、新希望）受价格低迷与成本上升挤压 [66]；光伏制造（协鑫集成、合盛硅业）面临供需失衡与价格战，行业进入洗牌阶段 [67]

市场整体情绪与驱动因素 - 亚洲股市普遍跟随华尔街下跌，主要受持续的贸易紧张局势、美国货币政策不确定性以及贵金属领域持续抛售引发的风险厌恶情绪影响[1] - 投资者关注即将发布的美国就业数据以及澳大利亚、欧洲和伦敦的央行决议以寻求方向[1] - 美国前总统特朗普提名凯文·沃什为下一任美联储主席，交易员据此对美国货币政策转向鹰派进行定价，导致美元指数上涨、国债收益率飙升[8] 贵金属与大宗商品市场 - 贵金属在亚洲交易时段继续暴跌，黄金下跌超过5%，白银下跌近8%，延续了上周受美元走强引发的跌势[2] - 据报道美国和伊朗已告知对方准备就结束紧张局势的协议进行谈判，油价受此影响下跌近5%[2] - 韩国股市因特朗普提名凯文·沃什为美联储主席导致金银价格大幅下跌而暴跌[6] 中国与香港市场 - 中国上证综合指数暴跌2.48%至4015.75点，香港恒生指数暴跌2.23%至26775.57点[3] - 陷入困境的房地产开发商万科警告2025年净亏损118亿元，电动汽车巨头比亚迪报告1月份汽车销量同比下降30.1%，两家公司在上海市场股价均下跌超过4%[3] - 中国官方制造业采购经理人指数为49.3，远低于预期，非制造业PMI回落至收缩区间，而一项私营部门指标显示中国工厂1月份活动继续扩张[4] 日本市场 - 日经平均指数下跌1.25%至52655.18点，东证指数下跌0.85%至3536.13点[5] - 市场对人工智能投资可持续性的新担忧导致股市下跌，投资者也为2月8日的众议院提前选举做准备[4] - 软银集团下跌3.8%，Advantest下跌4.7%，Disco Corp暴跌5.9%，Lasertec暴跌14%[5] - 投资者忽略了一项私营部门调查结果，该调查显示日本1月份制造业活动以约三年半来最快速度增长[6] 韩国市场 - 韩国综合股价指数暴跌5.26%至4949.67点，结束了连续四个交易日的上涨势头[7] - 韩国交易所于午间左右启动了为期5分钟的卖方侧熔断机制[7] - 现代汽车、三星电子和SK海力士股价下跌4%至9%[7] 澳大利亚与新西兰市场 - 澳大利亚基准S&P/ASX 200指数下跌1.02%至8778.60点，受加息担忧和稀土定价不确定性拖累，金融和材料类股领跌[7] - 新西兰基准S&P/NZX-50指数小幅下跌至13412.44点[8] 美国市场与政策 - 美国股市周五收低，科技股占比较高的纳斯达克综合指数下跌0.9%，道琼斯指数和标准普尔500指数均下跌0.4%[9] - 凯文·沃什被普遍认为对宽松货币政策持更怀疑态度，并曾批评美联储低估通胀风险[9] - 特朗普威胁对加拿大飞机以及向古巴出售石油的国家加征关税也给市场带来压力[9]

2025年A股房企业绩整体概况 - Wind数据显示，65家A股上市房企发布业绩预告，其中预计实现盈利的仅16家，出现亏损的达49家，亏损房企数量占比超七成 [2] - 49家业绩“预亏”房企的总亏损规模预计在-2026亿元到-2352亿元之间，加上预计盈利的16家，前述65家房企净利润总值在-1640亿元到-2022亿元之间，整体亏损规模最高将超两千亿 [6] 巨额亏损房企（亏损超百亿）情况 - 预计亏损超百亿的房企有5家，亏损规模较高的超八百亿 [2] - 万科A预计2025年归母净利润亏损约820亿元，较上年同期亏损494.78亿元大幅扩大，亏损规模居首 [2] - 华夏幸福、绿地控股、华侨城A、金地集团四家房企预计归母净利润亏损均超百亿，区间分别为-240亿元至-160亿元、-190亿元至-160亿元、-155亿元至-130亿元、-135亿元至-111亿元 [3] - 部分房企已实质性“资不抵债” [3] 其他亏损房企的亏损规模分布 - “预亏”规模在50亿至百亿之间的房企有荣盛发展、华发股份、信达地产、首开股份、金融街 [4] - “预亏”规模在20亿至50亿之间的房企有福星股份、光明地产、北辰实业、大悦城、南山控股等6家 [4] - “预亏”规模在10亿至20亿之间的房企共10家 [4] - “预亏”规模在1亿至10亿之间的房企有中洲控股、财信发展等23家 [4] 实现盈利的房企情况 - 预计实现盈利的房企数量仅16家，占比不到三成 [5] - 金科股份预计归母净利润为300亿元至350亿元，但大额盈利主要因重整计划执行完毕形成债务重整收益约680亿至700亿元，并计入非经常性损益 [5] - 保利发展2025年营业收入约3082.61亿元，同比减少1.09%，归母净利润约10.26亿元，同比减少79.49% [5] - 招商蛇口预计归母净利润为10.05亿元至12.54亿元，较上年同期下降69%至75% [5] - 其余实现盈利但规模不大的房企有衢州发展、大名城等13家，其中仅衢州发展预计盈利过两亿 [5] 房企业绩亏损的普遍原因 - 行业普遍因素包括房开结算规模下降、毛利率处于低位、资产计提减值 [2] - 万科业绩预亏原因还包括部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，部分非主业财务投资出现亏损，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [2] - 华侨城表示亏损主要因地产业务收入结转金额和毛利率下降，以及在“强去化、促回款”策略下部分存量资产转让形成亏损 [3] - 金地集团业绩预亏主要因销售规模下降导致可结转面积减少、营业收入下滑，以及为加大去化力度，部分项目计提存货跌价准备和信用损失准备 [3] - 招商蛇口业绩下滑主要因部分项目计提减值准备、交付规模减少、联合营企业投资收益减少 [5] 行业背景与市场展望 - 房企业绩表现与楼市行情走势息息相关，短期内修复“利润表”仍面临压力 [6] - 当前全国商品房销售规模仍在下降，房价面临压力，楼市仍处于“去库存”阶段，能否真正“止跌回稳”对房企业绩至关重要 [6] - 新年以来出现积极因素，克而瑞数据显示1月重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33% [6] - 不少核心城市二手房成交明显放量，房价下跌幅度收窄，挂牌量下降，若二手房价格能持续企稳、成交保持活跃，有望推动整体市场“止跌回稳” [6]

行业整体业绩概况 - 截至新闻发布，已有65家A股上市房企发布2025年业绩预告，其中预计实现盈利的仅16家，出现亏损的达49家，亏损房企数量占比超七成 [1] - 在49家预亏房企中，预计亏损超百亿元的有5家，其中亏损规模最高的超过八百亿元 [1] - 合计来看，49家预亏房企2025年总亏损规模预计在-2026亿元至-2352亿元之间，加上盈利房企后，前述65家房企净利润总值预计在-1640亿元至-2022亿元之间，A股地产板块整体亏损规模最高将超两千亿元 [4] 头部亏损房企详情 - 万科A预计2025年归母净利润亏损约820亿元，较上年同期亏损494.78亿元大幅扩大，扣非净利润亏损约800亿元，亏损规模居首 [1] - 万科业绩预亏原因除行业普遍因素外，还包括部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损、部分非主业财务投资亏损，以及部分大宗资产和股权交易价格低于账面值 [1] - 华夏幸福、绿地控股、华侨城A、金地集团四家房企预计亏损均超百亿元，期内预计归母净利润分别为-240亿元至-160亿元、-190亿元至-160亿元、-155亿元至-130亿元、-135亿元至-111亿元，部分房企已实质性资不抵债 [1] 其他亏损房企规模分布 - 预计亏损规模在50亿至100亿元之间的房企包括荣盛发展、华发股份、信达地产、首开股份、金融街 [2] - 预计亏损规模在20亿至50亿元之间的房企有福星股份、光明地产、北辰实业、大悦城、南山控股等6家 [2] - 预计亏损规模在10亿至20亿元之间的房企共10家 [2] - 预计亏损规模在1亿至10亿元之间的房企有中洲控股、财信发展等23家 [2] 盈利房企表现 - 预计实现盈利的房企仅16家，占比不到三成 [3] - 金科股份预计2025年归母净利润为300亿元至350亿元，但该大额盈利主要因债务重整计划执行完毕，形成约680亿至700亿元的重整收益并计入非经常性损益 [3] - 保利发展2025年营业收入约3082.61亿元，同比减少1.09%，归母净利润约10.26亿元，同比减少79.49% [3] - 招商蛇口预计2025年归母净利润为10.05亿元至12.54亿元，较上年同期下降69%至75%，扣非净利润预计为1.54亿元至2.31亿元 [3] - 其余实现盈利但规模不大的房企有衢州发展、大名城等13家，其中仅衢州发展预计盈利过两亿元 [3] 业绩亏损普遍原因 - 行业普遍原因包括房地产结算规模下降、毛利率处于低位、资产计提减值等 [1] - 华侨城表示亏损主要因地产业务收入结转金额和毛利率下降，以及为“强去化、促回款”转让部分存量资产形成亏损 [2] - 金地集团业绩预亏主要因销售规模下降导致可结转面积减少、营业收入下滑，以及为加快去化计提存货跌价准备和信用损失准备 [2] 行业背景与市场展望 - 全国商品房销售规模仍在下降，房价面临压力，行业处于“去库存”阶段，能否“止跌回稳”对房企业绩至关重要 [5] - 新年以来出现积极因素，1月重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，核心城市二手房成交放量，房价下跌幅度收窄，挂牌量下降 [5]

核心观点 - 报告坚定看好地产板块行情，认为“三道红线”政策的取消标志着行业供给产能限制解除，地产回到有序市场化发展轨道，对房企融资渠道拓宽意义重大 [5][16] - 商业不动产公募REITs首批申报启动，规模超321亿元，占存量C-REITs规模的14%，未来不动产REITs规模将大幅提升 [5] - 多地政府加大“以旧换新”力度，收购目标转向二手房，将提升政府资金稳定市场价格的效率和作用 [5] - 当前二手市场来访和成交走势有望在一季度维持较好的基本面信心，香港房地产市场持续走强为相关公司提供较好的重估环境，建议增强持股信心，关注低估值且补货表现强的房企 [5] 政策分析 - **中央政策**：“三道红线”政策于2026年1月29日正式取消，该政策自2020年8月提出，2021年正式实行，其退出意味着地产行业供给产能已无需多余限制 [16][19] - **地方政策**：各地政策聚焦“去库存”，上海静安区试点由区属公租公司收购居民存量老公房以帮助置换区内新房，海口公开征集存量商品住房用作保障房房源，南京将既有库存商品房全部纳入房票超市并推行“全城通兑” [20][22][23] 市场成交表现 - **新房网签**：2026年第5周（1月23日-29日），50城商品房成交面积319.25万方，环比上升3.3%，周同比大幅上升37.2%（因去年春节基数影响），但春节对齐同比下降18.6% [24][28]；1月前29天，50城新房成交面积同比下降19.5%，降幅较上月收窄6.7个百分点 [30] - **二手房网签**：2026年第5周，11城二手房成交面积180.77万方，环比下降9.0%，但周同比大幅上升154.9%，春节对齐同比下降10.7% [38][41]；1月前29天，11城二手房成交面积同比上升9.6%，同比由负转正 [38] - **二手房认购（中介口径）**：2026年第5周，79城二手房成交套数环比持平，但周同比大幅上升384.3%，春节对齐同比上升28.2% [54][56]；1月前29天，79城二手房成交套数同比上升62.5%，春节对齐同比上升12.4% [54] - **重点城市表现**：各城市同环比表现分化，例如上海新房周成交套数春节对齐同比+15.4%，而深圳新房春节对齐同比-70.6% [75][84] 市场景气度 - **新房推盘与去化**：2026年第5周，重点10城住宅推盘面积64.4万方，环比+34.5%，同比+191.6% [100][103]；10城住宅售批比（MA8）为100%，同比-38个百分点；26年以来售批比为126%，同比-27个百分点 [100][109]；26年第4周中指重点城市开盘去化率（MA8）为45%，环比-3个百分点，同比-20个百分点 [100][106] - **库存**：2026年第5周，重点10城住宅口径库存面积4820万方，环比+0.2%，去化周期为15.9个月，环比+0.2个月 [100][113] - **二手房景气度**：2026年第5周，70城二手房日均来访4.8万组，环比上升4.4%，同比上升780.0%，春节对齐同比上升15.3% [115][119]；70城二手房来访转化率为5.5%，环比前周下降0.2个百分点 [115][121]；1月整体来访转化率为5.2%，较25年12月增长0.4个百分点 [5] - **二手房价格**：2026年第5周，33城高频二手房成交价格周均环比+1.7%，延续年初上涨趋势；月均环比-0.5%，主要降幅来自25年12月；26年年初以来累计上涨3.3% [122] 土地市场 - 市场热度对土地市场影响较小，上周（2026年第5周）300城宅地出让金127.4亿元，环比-20.7%，同比-67.8% [5][13] - 1月前29天土地成交金额593.6亿元，同比-56.9% [13] - 上周供给建筑面积793.1万方，环比+43.5%，单周土地去化率为51%，供需双弱 [5][13] 板块行情与投资观点 - **A股地产板块**：上周SW房地产板块下跌2.2%，跑输沪深300指数2.3个百分点，在30个申万行业中排在第60%分位（18/30） [5] - **港股地产板块**：上周港股地产主要公司上涨4.9%，物业板块上涨2.6%，跑赢恒生指数0.2个百分点 [5] - **个股表现**：中国金茂、中国海外宏洋、绿城中国等强投资、低估值的公司领涨板块 [5] - **C-REITs板块**：2026年第5周C-REITs综合收益指数上涨0.36%，78单REITs中41单上涨，新能源与高速公路表现较好 [5] 重点公司估值 - 报告列出了16家重点覆盖公司的估值和财务分析，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、贝壳-W等A股及港股标的，均给予“买入”评级，并列出了合理价值、EPS预测及PE等估值指标 [6]

国内政策与宏观数据 - 国家主席习近平在《求是》杂志发表重要文章，指出建设金融强国必须加快构建六大体系，包括科学稳健的金融调控体系、结构合理的金融市场体系等[2] - 财政部数据显示，2025年全国一般公共预算收入216045亿元，同比下降1.7%，其中证券交易印花税同比增长57.8%[2] - 1月制造业PMI为49.3%，较上月下降0.8个百分点，但出厂价格指数为50.6%，近20个月来首次升至临界点以上[3] - 证监会主席吴清强调，将全力巩固资本市场稳中向好势头，聚焦深化投融资综合改革，抓紧推出深化创业板改革，促进北交所、新三板一体化高质量发展[4] 资金与公开市场 - 1月30日，央行开展4775亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，因当日有1250亿元逆回购到期，实现单日净投放资金3525亿元[8] - 当日资金面整体均衡平稳，DR001下行3.36个基点至1.328%，DR007上行0.19个基点至1.593%[9] - 质押式回购利率R001为1.509%，较前一交易日上行7.05个基点，Shibor隔夜利率为1.328%，下行4.00个基点[10] 利率债市场 - 1月30日，债市偏强震荡，10年期国债活跃券250016收益率下行0.50个基点至1.8100%，10年期国开债活跃券250215收益率上行0.45个基点至1.9620%[12] - 当日国债收益率多数下行，3年期国债250023收益率下行0.75个基点，30年期国债2500006收益率上行0.60个基点[12] - 进出口银行发行25进出13(增9)3年期债券，规模60亿元，中标收益率1.6099%[12] 信用债市场 - 二级市场出现成交异动，产业债“24产融05”价格跌10.31%，“21万科04”价格跌17.52%[13] - 万科公告，因涉及后续转让安排变更，“21万科04”等多只债券自2026年2月2日起停牌[14] - 华南城公告境外债务重组初步方案，对于美元优先票据，现有票据本金金额将减少40%，利率削至2%[14] - 荣盛发展公告，公司及子公司拟进行债务重组，涉及总额达25.24亿元[14] - 陕煤集团公告，子公司陕西陕煤供应链管理有限公司部分债务未能如期偿还，涉及金额合计1.176亿元[14] 可转债市场 - 1月30日，权益市场三大股指分化，上证指数收跌0.96%，深证成指收跌0.66%，创业板指收涨1.27%，全天成交额2.86万亿元[15] - 申万一级行业中，通信涨超3%领涨，有色金属跌逾7%，钢铁、食品饮料、房地产跌逾2%[15] - 转债市场主要指数集体下跌，中证转债、深证转债、上证转债分别收跌1.73%、1.85%、1.48%，市场成交额932.72亿元，较前一交易日放量23.99亿元[15] - 转债个券多数下跌，384支转债中27支收涨，342支下跌，新上市耐普转02涨57.3%领涨，航宇转债跌停20%领跌[15] - 斯达半导发行转债获交易所审核通过，灵康转债、李子转债公告不下修转股价格，巨星转债、美诺转债公告预计触发下修条款[17] 海外市场动态 - 美国参议院通过1.2万亿美元政府支出法案，但部分政府停摆已无法避免[5] - 美国总统特朗普提名前美联储理事凯文·沃什为下一任美联储主席[6] - 1月30日，各期限美债收益率走势分化，2年期美债收益率下行1个基点至3.52%，10年期美债收益率上行2个基点至4.26%[18] - 主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍上行，德国10年期国债收益率上行2个基点至2.85%，英国上行2个基点至4.53%[21] - 国际原油期货价格转跌，WTI 3月原油期货收跌0.32%至65.21美元/桶，COMEX黄金期货下跌8.88%至4846.20美元/盎司，NYMEX天然气价格收涨13.9%至4.416美元/盎司[7] 中资美元债市场 - 截至1月30日收盘，中资美元债单日涨幅前10中，路劲重建债券涨4.0%，碧桂园债券涨1.0%[22] - 单日跌幅前10中，弘阳地产债券跌2.5%，万科地产香港债券跌2.5%，华南城债券跌2.8%至2.9%[22]

行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：报告追踪了25家主要开发商，并提及了多家具体公司，包括： * 国有企业：中海宏洋、金茂、华润置地、保利发展、越秀地产等 [3][10] * 半国有企业：金地集团、万科、绿城中国、远洋集团等 [3][10] * 民营企业：融创中国、世茂集团、旭辉控股集团、美的置业、广州富力、碧桂园、龙湖集团、新城发展等 [3][10] 核心观点与论据 * **销售持续深度下滑**：尽管今年春节较晚带来低基数效应，但2026年1月开发商销售仍大幅下滑 [1][2] * 追踪的25家主要开发商平均销售额同比下降32% [1] * 前50和前100大开发商的权益销售额分别同比下降26%和29% [2] * 1月份前100大开发商权益销售额同比下降29% [13] * **一季度销售预计进一步下滑**：由于购房者情绪脆弱、库存增加、政策反应性推出以及高基数，预计2026年第一季度销售将进一步下降 [1] * **销售表现持续分化**：国有企业持续跑赢，表现相对较好 [3] * 中海宏洋、金茂、华润置地1月销售额同比分别增长20%、14%和0.4% [3] * 国有企业表现优异归因于更强的品牌效应和在一线城市拥有更多可售新资源 [3] * 民营企业表现疲软：融创、世茂、旭辉、美的置业、广州富力销售额同比降幅超过50% [3] * 部分半国企表现也较弱：金地集团和万科销售额同比分别下降46%和49% [3] * **实体市场触底时间可能更长**：预计未来几个月全国性住房政策仍将保持克制 [4] * 在居民情绪脆弱的背景下，预计实体市场下行趋势将在2026-27年持续，但步伐会放缓，预计二手房价同比分别下降8%和6% [4] * 库存消化分析显示，如果宏观环境保持韧性，一线和部分二线城市的房价可能在2027年下半年企稳 [4] * **把握阿尔法机会**：认为近期中国房地产行业由情绪驱动的优异表现可能不可持续 [5] * 预计过去几周二手房市场的销售回升将是短暂的 [5] * 预见到多重近期不利因素可能导致行业在财报季出现回调，尤其是绿城中国、金茂、龙湖集团和万科A/H股 [5] * **投资偏好**：在2026年继续看好具有可信自救故事的优质公司 [6] * 包括华润置地和新城控股 [6] * 受益于“十五五”规划聚焦消费和REITs强劲政策顺风的稳健商场运营商 [6] * 在住宅市场整合者中看好建发国际集团，因其优化的土地储备支持利润率并有望恢复正收益增长 [6] 其他重要内容 * **行业观点**：摩根斯坦利对该行业的观点为“与大市同步” [7] * **相关报告**：列出了近期相关的行业研究报告，包括2026年展望、对市场下行周期将持续两年的判断、对近期反弹的看法以及2025年业绩预览 [7] * **详细销售数据**：提供了25家开发商2025年1月至2026年1月的月度销售额及同比、环比变化详细表格 [10] * 2026年1月，25家开发商合计销售额为970亿元人民币，同比下降22%，环比下降54% [10] * 中位数销售额同比下降32% [10] * 按企业类型划分的中位数同比变化：国有企业-13%，半国有企业-43%，民营企业-34% [10] * **历史销售趋势图表**：展示了前20/30/50/100大开发商月度及年初至今权益销售额同比变化的长期历史数据图表 [11][12][13][14][15][16][17] * **分析师股票评级**：报告末尾列出了覆盖公司的具体评级及评级日期、近期股价 [67] * 当前“增持”评级公司包括：建发国际集团、华润置地、新城发展、新城控股、越秀地产 [67] * 当前“减持”评级公司包括：万科A股、金地集团、绿城中国 [67] * **利益冲突披露**：报告包含大量标准免责声明和利益冲突披露，指出摩根斯坦利与报告中提及的许多公司存在业务往来，包括投资银行服务、做市等 [8][9][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28][29]

涉及行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：中国海外发展、华润置地、中国金茂、绿城中国、越秀地产、保利发展、万科、龙湖集团、碧桂园服务、贝壳等多家上市房企及产业链公司 [3][17][22][24][26] 核心观点与论据 * **市场情绪与资金流向**：香港、新加坡及海外投资者长期低配中国房地产板块，而金属矿业、科技和医疗板块持仓较重，自1月下旬开始出现向低配板块（包括房地产、金融）的板块轮动 [1] 多数投资者并不预期行业基本面出现实质性好转，但出于害怕踏空的心理可能增加一些敞口 [1] 可持续的资金流入需要后期基本面销售复苏的支持 [1] * **政策预期与基本面辩论**：1月板块股价上涨反映了政策预期，包括《求是》杂志文章释放的信号、增值税减免、商业地产首付比例下调、地方政策放松（南京、北京、上海等）、“三条红线”的松动以及万科在深圳获得流动性支持 [2] “三条红线”的松动可能是一个信号，表明房地产行业去杠杆和去产能的目标已经完成 [2] 在3月5日全国人大会议和3月26日年报季之前，1月至3月可能存在一个机会窗口 [2] * **选股逻辑**：首选在2025年有土地收购增长且2026年预计有充足可售资源的公司，以备销售复苏 [3] 认为中国海外发展可能在2026年跑赢华润置地，因为华润置地持仓较重（基本面最强） [3] 作为贝塔选择，首选中国金茂（2025年唯一有销售增长的公司）和绿城中国（资源充足），其次是越秀地产和保利发展 [3] 认为龙湖集团资产负债表稳健，但其预期的2025年亏损和股息削减可能不及预期，万科仍面临债务置换问题 [3] 综上，首选为中国金茂、绿城中国、中国海外发展、华润置地 [3] * **二手房市场出现积极信号**：近期两周（截至1月25日）18个城市二手房成交量改善至25,626套和26,038套，高于2025年11-12月周均24,000套的水平 [3] 截至1月25日当周，二手房销售同比增长19%，部分受假期前锁定交易的需求驱动 [3] 同时，二手房挂牌量环比下降1.4%至457.4万套（2025年12月：464.0万套），这可能是一个支撑信心的早期信号 [3] * **新房销售依然疲软**：截至1月25日当周，新房销售环比增长15%，但仍弱于12月，且年初至今同比下跌约30% [4] 新房销售尚未形成明显且可持续的趋势，考虑到去年（尤其是3月）的高基数，预计约30%的同比跌幅可能在2026年第一季度持续 [4] 其他重要数据与政策详情 * **高频交易数据**：18个城市2026年1月二手房周均成交23,206套，同比下降9.8%，环比下降4.5% [9] 34个城市2026年1月新房周均成交15,534套，同比下降32.5%，环比下降16.0% [11] * **土地收购数据**：2025年，中国海外发展土地收购成本同比增长32%至917.5亿元人民币，华润置地增长27%至671.2亿元人民币，中国金茂增长78%至338.5亿元人民币，绿城中国增长21%至588.1亿元人民币 [17] 万科2025年土地收购成本同比下降57%至39.7亿元人民币，龙湖集团同比下降48%至32.4亿元人民币 [17] * **近期支持性政策汇总**：2025年12月至2026年1月出台的政策包括：商业地产抵押贷款最低首付比例从50%下调至30%、换房个人所得税退税政策延长至2027年底、个人销售持有不足2年住房的增值税率降至3%、住建部及中央经济工作会议强调稳定市场、因城施策控增量去库存、上海静安及海口开展存量房收购试点、南京发放青年人才房票、北京放宽非户籍家庭购房条件及降低二套房公积金贷款首付比例等 [16]

业绩预告核心数据 - 2025年度归属于上市公司股东的净利润预计亏损约820亿元 较2024年亏损494.78亿元 亏损额扩大约65.7% [1] - 2024年与2025年两年合计亏损额达到1314.78亿元 [1] - 2025年扣除非经常性损益后的净利润预计亏损约800亿元 上年同期为亏损约453.94亿元 [2] - 2025年基本每股收益预计亏损约6.89元 上年同期为亏损4.17元 [2] - 2025年第四季度单季亏损额推算约为539.84亿元 前三季度亏损为280.16亿元 [3] 亏损主要原因分析 - 房地产开发项目结算规模显著下降 且毛利率仍处低位 报告期结算利润主要对应2023年、2024年销售的高地价成本项目及2025年消化的现房和准现房库存 导致结算毛利总额大幅减少 [2] - 因业务风险敞口升高 新增计提了信用减值和资产减值 [2] - 部分经营性业务在扣除折旧摊销后整体亏损 同时部分非主业财务投资也出现亏损 [2] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于其账面值 [2] 公司经营与财务状况 - 报告期内 公司保质交付了11.7万套房子 经营服务业务营收保持稳健 [3] - 公司积极推动开发业务降本增效 实现了开发业务管理费用连续两年下降 [3] - 截至2025年9月30日 公司总资产为11365.95亿元 较2024年末下降11.64% 净资产为1757.56亿元 较2024年末下降13.28% [4] - 截至2026年1月30日 万科A股收盘价为4.88元/股 总市值为582.22亿元 [4] 公司未来展望与挑战 - 公司当前发展依然面临严峻挑战 经营业绩预计将持续承压 [3] - 面向未来 公司将全力以赴推进经营改善 通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施 推动业务布局优化和结构调整 [3] - 公司计划提升多场景的开发和经营能力 并有序地化解风险 以推动公司早日走出低谷 [3]