公司债务管理动态 - 交通银行作为召集人，公布了万科企业股份有限公司2022年度第五期中期票据的持有人会议议案概要 [1] - 该笔债券“22万科MTN005”的债项余额为37亿元人民币，原定本金兑付日为2025年12月28日 [1] - 万科提议对该笔中期票据的本金兑付时间进行展期，计划展期12个月，调整后的兑付时间为2026年12月28日 [1] 债务条款调整方案 - 展期后，本期中期票据的全部本金将于2026年12月28日偿付 [1] - 展期前已产生的利息支付也将延期12个月，与原付息日相比，延期至2026年12月28日支付，延期期间不计复利 [1] - 在展期期间，本期中期票据的票面利率维持3.00%不变 [1]

核心事件 - 交通银行作为召集人 公布了万科企业股份有限公司一笔中期票据的持有人会议议案概要 该债券为"22万科MTN005" 债项余额为37亿元人民币 [1] - 万科提议对该笔债券的本金兑付时间进行展期 具体方案为将原定于2025年12月28日的本金兑付日 推迟12个月至2026年12月28日 [1] - 对于该笔债券已产生的利息 万科提议同样延期12个月支付 即于2026年12月28日支付 延期期间不计复利 [1] 债券条款调整 - 该笔债券展期期间 票面利率将维持不变 仍按照3.00%计息 [1] - 根据议案 调整后的兑付安排为 在2026年12月28日偿付该期中期票据的全部本金 [1]

万科债务展期博弈进展 - 面对即将到期的20亿元中期票据“22万科MTN004”，万科与债权人的展期博弈进入第二轮，首次方案全部未获通过[3] - 万科提出三项新议案，核心诉求集中在程序简化、付息保障与时间置换上，条件较上一轮更为宽松[6] - 新议案计划将本金兑付展期一年至2026年12月15日，并提供增信措施[6] - 万科承诺在宽限期内（12月22日前）先行支付本月15日到期的6000万元利息[6] - 万科提议将仅5个工作日的宽限期大幅延长至30个交易日，届满日延后至2026年1月28日，若获通过可将偿付压力实质推迟至农历春节后[7] - 业内分析认为，延长宽限期和提前付息可能是万科能给出的最大让步，已接近极限[7] - 与碧桂园、融创、旭辉等出险房企常见的分期兑付本金并提供资产抵质押增信的模式相比，万科目前的方案显得更为简化[7] 万科面临的资金与增信困境 - 公司可用于增信的优质资产已所剩不多，在当前市场环境下，通过出售资产回笼资金面临大幅折价和漫长周期的挑战[3] - 在股权层面，万物云是核心增信资产，但截至今年7月，万科累计质押的万物云股份比例已达55.8%，接近57.12%的实际持股比例，后续操作空间极为有限[12] - 在不动产层面，截至2025年上半年末，万科投资性房地产账面价值为1373.63亿元，其中已用于抵质押及担保的余额高达800亿元，占比超过一半[12] - 截至12月15日，公司及控股子公司对外担保总额为844.93亿元，占公司2024年末经审计净资产的比重为41.69%[12] - 展期风波使公司从公开市场或银行获得新增融资的通道基本关闭[12] - 截至9月30日，公司账面货币资金为656.8亿元，但绝大部分沉淀于项目公司监管账户中，受“保交楼”政策限制无法随意调用，母公司资产负债表上的货币资金仅8.58亿元[13] - 依赖大股东深铁集团继续输血的空间有限，根据框架协议，在2025年度股东会之前，万科剩余可向深铁获得的新增有担保贷款本金仅为22.9亿元[13] 资产出售变现的挑战 - 整售投资性房地产是公司快速回笼大额现金的方式，上半年完成13个项目的大宗交易，合计签约金额64.3亿元[14] - 进入下半年，处置步伐加快，资产性质趋于核心，例如广州万溪已将位于越秀区的商办物业及办公楼同步公开挂牌，并要求购买方最迟于2025年12月15日前缴清全款[15] - 然而，通过资产出售变现的周期难以匹配债务到期的紧迫性，当前市场环境下买家少，为尽快回款往往不得不接受远低于市场正常水平的交易价格，折价严重[15] - 前期已处置一批优质资产，后续能拿出来快速变现的优质资产越来越少，资产质量下降可能导致谈判难度和折价幅度更大[15] 债权人态度与谈判前景 - 债权人内部存在分歧，部分债权人担心同意展期后资产可能被低估或非市场化处置，倾向于推动债务进入司法程序；另一部分则担忧实质性违约会导致资产冻结并拉长回收周期[9] - 与首次会议不同，此次债权人未提出补充议案，表明其内部意见相对趋于一致[7] - 首轮博弈的结果具有标杆意义，相当于为后续到期债券“打样板”[7] - 公司能否在短期内筹足资金是业界关注的焦点，这与其能否拿出新的资产进行增信相互关联[10]

核心事件 - 万科企业针对已到期的20亿元中期票据“22万科MTN004”提出了新的展期方案，并计划于12月18日召开第二轮债权人会议审议 [2] - 新方案与一周前被全票否决的方案相比，关键区别在于明确将提供增信措施 [2] 具体展期方案 - 本金兑付时间展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月15日 [2] - 2025年12月15日到期的应付利息6000万元将在宽限期（2025年12月22日）内支付 [2] - 展期期间（2025年12月15日至2026年12月15日）票面利率维持3%不变，新增利息随本金一同支付（利随本清） [2] - 宽限期内未偿付本金按3%计息，未偿付利息不计复利 [2] 宽限期调整 - 拟将票据本息兑付宽限期由原5个工作日延长至30个交易日，宽限期届满日为2026年1月28日 [3] - 在30个交易日的宽限期内足额偿付、消除违约或获豁免，则不构成违约，不触发相关责任 [3] - 宽限期内不设罚息、违约金、逾期利息，未偿付本金继续按3%计息并利随本清，未偿付利息宽限期内不额外计息 [4] 其他相关债务情况 - 万科企业旗下另一只票据“22万科MTN005”（债券余额37亿元，票面利率3%）将于12月22日召开展期会议，其兑付日为2025年12月28日 [4] - 数据显示，万科境内债务共有217.98亿元，12月到期的“22万科MTN004”与“22万科MTN005”本金合计57亿元 [4]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確 性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或 因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 CHINA VANKE CO., LTD.* 萬科企業股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司 ） （股份代號：2202） 海外監管公告 本公告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則 第 13.10B 條 作出。兹 載 列 該 公 告如下， 僅供 參 閱。 萬科企業股份有限公司 董事會 中國，深圳，2025年12月1 7日 於本 公 告日 期，本 公 司 董 事 會 成 員 包 括：執 行董事郁 亮 先生及 王 蘊 女 士；非 執 行 董 事黃 力 平 先 生、胡 國 斌先生 及 雷 江 松 先 生；以 及 獨 立 非 執 行 董 事 廖 子 彬 先 生、林 明 彥 先 生、沈 向 洋 博 士 及 張 懿 宸 先 生。 * 僅供識別 万科企业股份有限公司 关于为银行贷款事项提供担保的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：2025-161 ...

担保情况 - 公司拟为海南万骏提供不超7.31亿元信用保证担保[8] - 2024年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元[8] - 横琴万骏为本次担保提供不超2.19亿元反担保[9][10] 财务数据 - 2024年末海南万骏净资产5.18亿元，净利润 -0.50亿元[10] - 2025年1 - 11月海南万骏营收0亿元，净利润0亿元[10] - 截至2025年11月30日担保余额844.93亿元，占比41.69%[13] 其他事项 - 海南万骏有一起涉案约13.4亿元诉讼处于执行阶段[11] - 公司无逾期担保事项[14] - 本次担保后对外担保总额将达852.24亿元，占比42.05%[14]

财务数据 - 2024年1 - 12月深圳泊寓营收123957.18万元，净利润3194.73万元[9] - 2025年1 - 11月深圳泊寓营收105041.87万元，净利润 - 8881.32万元[10] - 截至2025年11月30日，公司担保余额844.93亿元，占比41.69%[13] 资产情况 - 截至2024年12月31日，深圳泊寓资产253412.55万元，净资产78437.37万元[9] - 截至2025年11月30日，深圳泊寓资产246871.79万元，净资产69556.05万元[10] 业务运营 - 截至2025年11月30日，深圳泊寓平均出租率94%[10] 担保与贷款 - 2024年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿，有效期至2025年度股东大会[8] - 董事会转授权指定高管审批单笔低于50亿的对外担保[8] - 深圳泊寓贷款余额2亿，期限延长1年，深圳富春提供4亿抵押担保[8][9]

公司财务与运营状况 - 截至2025年11月30日，公司及控股子公司担保余额为人民币844.93亿元，占公司2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为41.69% [1] - 本次担保发生后，公司及控股子公司对外担保总额将为852.24亿元，占公司2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为42.05% [1] - 2025年1至6月份，公司营业收入构成为：房地产开发与经营业占比80.17%，房地产管理业及其他占比16.23%，其他业务占比3.61% [1] - 截至发稿，公司市值为592亿元 [1]

公司担保事项 - 公司拟为控股子公司海南万骏在相关事项中承担的责任提供不超过7.31亿元人民币的信用保证担保 [1] - 公司全资子公司和横琴万骏分别持有海南万骏70%和30%的股权 横琴万骏将按30%的持股比例提供不超过2.19亿元人民币的反担保 [1] - 截至2025年11月30日 公司及控股子公司担保余额为844.93亿元人民币 本次担保后 对外担保总额将达到852.24亿元人民币 [1] - 本次担保后 公司对外担保总额占公司2024年末经审计归母净资产的42.05% 公司无逾期担保事项 [1]

担保情况 - 2024年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元[1] - 担保事项一贷款余额36亿港元[2] - 担保事项二涉及29亿港元、9000万英镑、21亿港元[2][3] 资产负债情况 - 2024年末万科置业资产4977000万港元、负债4853300万港元[6] - 2025年10月万科置业资产5642563万港元、负债4612480万港元[6] - 2024年末万科地产资产9145600万元、负债7374600万元[7] - 2025年10月万科地产资产10610502万元、负债8950609万元[7] 担保余额及占比 - 2025年11月30日，担保余额844.93亿元，占比41.69%[11] - 本次担保后，对外担保总额938.77亿元，占比46.32%[11] 担保影响 - 本次担保助经营发展，风险可控，符合规定[10]