以下文章来源于克而瑞产品测评 ，作者产品力研究中心 | 2024十大交付力 | | | | --- | --- | --- | | 高端作品 | | | | - 全国 - | | | | 2024十大交付力高端作品 | | | | 项目名称 | 所在城市 | 开发企业简称 | | 保利秀台天珺 | 佛山 瑞 | 保利发展 | | 铂悦公望 | 天津 | 旭辉集团 | | 成都 · 嘉佰道 | 成都 | 宸嘉发展 | | 福州国贸天琴湾 | 福州 | 国贸地产 | | 绿城凤起悦鸣 | 일 天津 | 绿城中国 | | 时光之镜 | 天津 | 中海地产 | | 武汉瑞府 | 武汉 | 花海雪斯 | | 招商西安序 | 西安 | 招商蛇口 | | 11 12 招商玺 | 深圳 瑞 | 招商蛇口 | | 重庆观宸一期 | 重庆 | 花海量城 | | 榜单说明 | | | 克而瑞产品测评 . 聚焦房地产产品、交付研究及产品力、交付力测评 前言 2024年，为防范市场风险、提振行业信心，中央加强政策预期管理，定调"止跌回稳" 。9月末， 中央政治局会议于提出加大"白名单"项目贷款投放力度。10月，住建部明确要将商品住房项 ...

行业趋势 - 住宅产品回归居住属性，产品力观念从设计向交付、服务体系拓展深化，形成"地物协同"全周期价值体系[3] - 行业共识聚焦交付力与服务力提升，关注点贯穿"好设计-品质交付-居住体验"全开发周期[3] 交付与服务融合 - 全流程交付服务体系覆盖交付前中后环节：交付前通过工艺样板、工地开放、施工直播提升透明度；交付中提供陪伴式服务、快修、交房即交证；交付后延续质保及满意度回访[6] - 华润置地杭州中心H23项目组建专业交房小组，提供一站式服务及VIP权益卡，结合"有质有品"硬件与"有心"软性服务维度[7] - 保利置业"吾心交付"体系以5大心关怀为核心，宁波春汀里项目提前125天交付，设立优家房修中心保障售后响应[9] 社群服务IP运营 - 房企通过品牌化社群IP（如华润"润比邻"、招商"招商荟"）构建多元生活场景，覆盖线上线下及全年龄段需求[13][15] - 华润置地"润比邻"2024年覆盖102城1200项目，组建5608个社群，举办11173场活动，包含四季/人群/公益等主题[17] - 招商蛇口昆明依云国际社区孵化趣野、太极社等社群，累计开展500+活动，参与超12000人次[19] 全龄友好服务 - 万科物业发布《社区儿童物业服务手册》，细分3年龄段95项服务内容，覆盖安全、游乐、社交等5大场景[24] - 招商积余打造"爱在朝夕"服务，上海外滩玺项目推出"暑假快乐学"解决托育问题，乌镇项目设丹青社、音律社满足长者精神需求[27][30] 高端管家服务 - 佛山保利天悦采用"双管家服务体系"，提供24小时定制化服务及夜间归家护送，覆盖业主衣食住行健康需求[32] - 保利物业佛山公司携手"金钥匙"国际联盟，推动高端服务标准国际化升级[34] 未来方向 - 交付力从"交付产品"向"交付生活"升维，强调服务环节与全周期价值体系构建，成为房企长期主义实践核心[35]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 1 - 2月一线城市楼市成交同比正增长，弱能级城市仍承压；土拍溢价率创42个月以来新高 [1] 根据相关目录分别进行总结 低基数影响下，2月单月、1 - 2月累计新房、二手房成交同比均呈正增长 - 新房：2月40城新房成交面积环比 - 14.2%，同比 + 25.0%，1 - 2月累计同比 + 1.8%；一线城市新政利好效应增幅居前，三四线城市同比负增长 [4][9][10] - 二手房：2月18城二手房成交面积环比 - 14.3%，同比 + 62.8%，连续9个月正增长，1 - 2月累计同比 + 21.4%；各能级城市同比均正增长，高能级城市涨幅大 [4][15][16] - 库存：截至2月末，12城新房库存面积环比 - 1.3%，同比 - 15.1%；去化周期环比 + 0.3个月，同比 - 4.3个月 [4][24] 土地市场：2月溢价率创42个月以来的新高，一二线城市平均溢价率超过15% - 成交规模：2月全国（300城）成交土地规划总建筑面积环比 - 2.1%，同比 + 3.8%；住宅类成交土地建面环比 - 44.0%，同比 + 4.9% [36] - 溢价率：2月全类型土地平均溢价率8.7%，住宅类用地平均溢价率12.4%；一二线城市住宅类用地平均溢价率超15% [50][51] - 累计成交：1 - 2月全国土地成交总价同比 + 3.2%，溢价率同比上升；住宅类用地成交总价同比 - 6.8%，溢价率同比上升 [52][53] 房企：2月百强销售同比由负转正；拿地金额、拿地强度同比大幅提升 - 销售：2月百强房企全口径销售额同比 + 0.5%，权益口径同比 + 1.4%；1 - 2月全口径销售金额同比 - 3.1%，权益口径同比 + 0.2% [4][73] - 拿地：2月百强房企全口径拿地金额同比 + 84.4%，拿地强度40%；1 - 2月全口径拿地金额同比 + 43.5%，拿地强度50% [4][80][82] - 融资：2月房地产行业融资规模同比 - 28%，环比 - 56%；3、6、7月为国内外债券到期小高峰 [4][86] 政策：提振需求为首要任务，旧改与土储专项债加速落地 - 中央层面：2025年《政府工作报告》房地产表述全面；住建部四大举措稳住楼市，旧改、收储、好房子建设政策有望完善 [4][94][95] - 地方层面：北京、广东等地旧改与土储专项债加速落地；重庆取消限售、优化房产税；各地优化公积金、项目建设规划政策 [4][97][98][99] 2月地产板块跑赢大市，主要是由于两会前期的政策博弈 - 2月房地产板块绝对收益5.4%，相对收益3.5%；两会后3月5 - 10日，绝对收益0.2%，相对收益 - 0.5% [4][101] 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定房企、“小而美”房企、有增量变化或受益化债逻辑公司、受益二手房市场修复的经纪公司 [4][104]

行业趋势 - 房地产行业竞争焦点从物理空间堆砌转向生活价值系统全面交付[1][3] - 住宅交付重心由"空间建造"转向"生活场景营造"，需整合技术创新、生态融合及社群运营[3] - 头部企业构建"全周期交付体系"，将产品力、服务力、运营力锻造成护城河[3] - 优秀项目通过"场景交付"提升溢价，并在社区活力指数、业主满意度方面树立新标杆[3] 社区公共配套创新 - 标杆项目通过架空层泛会所与主会所联动策略，打破传统空间界限，实现功能复合化与高效利用[5] - 架空层泛会所融入阅读区、儿童游乐区、健身区等多种功能，主会所引入恒温泳池、瑜伽室、私宴厅等高端设施[5] - 广州中海观㵆府在销售期已开放会所并由物业持续运营，实现小地块内复合功能的立体呈现[6] - 武汉华润瑞府架空层规划约2000㎡多功能区域，包括阅读书房、运动健身区、儿童游乐场等[12] 儿童活动区设计突破 - 标杆房企将儿童活动区升级为户外自然课堂，家庭自然互动频率提升40%[13] - 杭州馥香园儿童活动区融合自然景观与游乐元素，划分知园、蝶园、果园等区域，融入植物认知功能[13] - 无锡华润山河九里"星际探险"乐园通过地形高差和星际主题设计激发儿童想象力[16] - 生境花园设置昆虫旅馆、植物科普板等互动装置，家庭周末户外活动时间平均增加1.5小时[21] 地下空间美学升级 - 地下空间从"功能附属区"向"体验主阵地"跃迁，强调与地上空间的"美学同频"与"场景共生"[22] - 上海前滩润璟地下车库采用环氧水磨石地面，复刻老上海石库门地坪的细腻质感[22] - 西安招商序地下车库石材纹理与地上公区拼花呼应，坡道墙面人造石与不锈钢线条交替排布[24] 工艺标准与细节管控 - 青岛金地森林公园40米叠水景墙采用310吨崂山花岗岩，石材拼接缝误差±1mm[28] - 园区种植1000多株全冠乔木，骨架树选用胸径30厘米以上的乌桕、国槐和白蜡[31] - 广州保利湖光悦色以阳极氧化仿木纹铝板替代常规木材，纹路精度达0.1mm，碳排放量降低65%[32] 行业进化方向 - 从功能交付迈向情感交付，居住空间升华为情绪价值的载体[34] - 从单体交付跃升至系统交付，住宅成为植根于社区、城市大系统的有机组成部分[34] - 从显性交付到隐性交付，消费者追求从即期兑现转向终身增值[34]

1、合约销售：百强房企2月业绩同比增长 1.2% 2、企业拿地：央国企投资提速，聚焦核心城市优质地块 3、企业融资：时隔7个月再有企业发行境外票据 4、组织动态：万科公布中高层人事任命；联发集团事业部新架构启航 ◎ 文 / 克而瑞研究中心 核心内容 0 1 合约销售 百强房企2月业绩同比增长1.2% 核心观点： 1、2025年2月，中国房地产市场延续止跌回稳态势，叠加春节假期因素影响，整体保持低位运行。 2月， TOP100房企实现销售操盘金额1881.2亿元，同比增长1.2%，单月业绩规模保持在历史较低水平。 2、2025年2月，百强房企各梯队销售门槛变动分化。 其中， TOP20和TOP30 房企销售操盘金额门槛分别 同比降低4.8%和11.7%至51.7亿元和28.6亿元。 TOP50和TOP100房企 门槛分别同比提升1.8%和6.5%至 18.6亿元和7.5亿元。 3、从企业表现来看，2025年2月逾半数百强房企单月业绩同比提升，其中29家企业单月业绩同比增幅大于 30%。 如中海地产、华润置地、华发股份、越秀地产、中国铁建、保利置业、电建地产等房企表现较好， 单月和累计业绩均实现明显增长。 0 2 ...

品牌传播力排名 - 2025年2月品牌传播力排行榜前三名为绿城中国、保利发展、招商蛇口，中海地产与龙湖集团紧随其后[1] - 排名情况展示了房地产市场的多元竞争格局[1] 市场热点事件 - 深铁集团向万科注资70亿元人民币，并提供管理人员进驻万科担任关键职位，双方合作加深[1] - 绿城中国成功发行息票率为8.45%的美元债券，引起业界广泛关注[1] 品牌传播新趋势 - 房企持续探索社群服务新模式，通过总结运营情况与展示活动成果提升服务品质和业主互动[1] - 众多房企利用"DeepSeek"技术尝试AI互动功能进行品牌宣传，推出多样内容增强用户体验[1][2] - 房企结合"哪吒"热映文化背景，从设计美学和建筑工艺展示产品魅力，挖掘传播企业文化内涵[1][2] 行业动态特征 - 春节期间房企保持内容更新，社群服务持续推出新内容[2] - AI互动已成为房地产行业品牌传播的新工具[2] - 借势热门文化IP展示产品与品牌精神成为行业新动向[2]

土地供应策略 - 广州抓住"金三银四"窗口期集中推出30宗优质地块，其中中心区23宗、外围区7宗，覆盖国际金融城、天河智谷等核心区域[3][4] - 地块精准匹配房企多元化投资需求，包括越秀区稀缺的广州客运站地块（占地1.06万平方米）、天河区7宗金融城地块及海珠区3宗工业大道地块[8][9][10][12] - 已挂牌天河金融城007地块等3宗地块，起拍总价82亿元，后续将加大中心区供应[11][12] 市场参与情况 - 推介会吸引越秀地产、保利发展等50余家房企参与，多为广州土地市场常客[7] - 天河世界大观四期地块调规后重新推出，前三期均由越秀地产竞得[10] - 房企反馈关注"小而美"地块，计划根据现金流合理补仓[12] 楼市基本面支撑 - 2月广州新房成交3815套同比增71%，二手房网签6278套同比增29%[15][17] - 春节后市场人气急升，50个楼盘单周来访6142组，认购240套环比三连升[16] - 新房库存降至1062万平方米，去化周期缩短至15.69个月，呈现结构性供不应求[17] 政策与规划导向 - 土地推介是落实《广州市国土空间总体规划》的关键举措，推出"验登合一"等供地服务创新[12] - 需求端政策已基本落地，当前侧重通过优质土地供应恢复市场信心[5] - 海珠区计划2025年前供应14宗涉住用地，主要分布在工业大道和琶洲板块[12]

土地市场现状 - 1 - 2月全国330城土地供应面积2.3亿方、同比-25.5%，100大中城周均供应面积0.11亿方、同比-28.1%，成交面积2.2亿方、同比-4.2%，100大中城周均成交面积0.12亿方、同比4.9%[3][12] - 截至2024年末全国土地库存约38亿平、去化周期56个月，较2024年3季度末进一步累积[4][15] - 截至2024年末百强房企拿地销售比为0.17，2025年前两月全口径销售TOP100中仅两成企业有土储入账[4][5][18] - 2月330城、100城土地溢价率分别为6.7%、9.0%，30个重点城市为13.4%，均创2021年来最高值[6][22] 溢价率提升原因 - 1 - 2月330城7.3%的土地溢价率中，一二线城市分别贡献3.3、2.8pct，一线城市贡献超2021年上半年，三线城市有7.4pct差距[8][23][24] - 2025年1 - 2月新增土地价值Top10中，央国企占9家，7家国央企拿地总金额1094亿元、同比增长161%，占百强比重从27%提升至53%[8][26] - 核心城市出让土地区位、价值提升，2024年来土地成交楼面价提升、容积率下行[9][30][31] 后续趋势 - 后续土地市场或维持总量偏弱、结构分化、控量保价特征，“控量”使开工施工有压力，“保价”或提振居民消费[2] 风险提示 - 房价持续下跌，改善型新房不及预期导致房企拿地再度偏弱[9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - TOP100房企1 - 2月销售额同比降幅收窄10.6个百分点，2月销售额同比增长17.3% 多地营销活动为房市注入活力 市场有望延续回稳态势，核心城市或率先恢复 [24][25][27] 相关目录总结 业绩 - 2025年1 - 2月，TOP100房企销售总额4479.9亿元，同比下降5.9%，降幅较1月收窄10.6个百分点 2月单月，TOP100房企销售额同比增长17.3% [27] - 1 - 2月销售总额超百亿房企12家，较去年同期减少2家，五十亿房企20家，较去年同期减少2家 TOP100房企权益销售额为3229.7亿元，权益销售面积为1687.0万平方米 [27] - 2025年1 - 2月，TOP10阵营房企销售额有所增长，TOP10房企销售额均值212.7亿元，较上年增长0.3%；TOP11 - 30房企销售额均值59.2亿元，较上年下降10.0%；TOP31 - 50房企销售均值26.2亿元，较上年下降16.5%；TOP51 - 100房企销售额均值12.9亿元，同比下降7.8% [30] - 2025年1 - 2月，百亿以上阵营12家，较去年同期减少2家，销售额均值196.1亿元；第二阵营（50 - 100亿）企业8家，较去年同期持平，销售额均值69.6亿元；第三阵营（30 - 50亿）企业14家，较去年同期减少5家，销售额均值38.2亿元；第四阵营（30亿以下）企业66家，较去年同期增加7家，销售额均值15.7亿元 [35] 营销 - 多地举办房交会、购房节，推出高质量“好房子” 部分城市开展新春购房月、房交会，提供多种房源满足需求；部分城市推出高质量精品楼盘，如深圳举办好房节活动 [36][39] 展望 - 政策上，国务院强调满足住房消费需求，央行推动金融政策落地 地方层面，重庆、北京、广东等地有相关政策举措 核心城市限制性政策有望优化，市场有望延续回稳态势，核心城市或率先恢复 [43]

行业整体表现 - 2月整体楼市延续止跌企稳态势 [2] - 1-2月TOP100房企销售总额4479.9亿元 同比下降5.9% 但降幅较1月收窄10.6个百分点 [3] - 2月单月TOP100房企销售额同比增长17.3% [3][4] 头部企业格局 - 销售总额超百亿房企12家 较去年同期减少2家 [3] - 五十亿房企20家 较去年同期减少2家 [3] - 保利发展以340亿元销售额位列第一 中海地产252亿元 华润置地251亿元分列二三位 [3] 政策支持措施 - 中央政治局会议强调今年要稳住楼市 [5][6] - 央行要求完善房地产金融管理 助力市场止跌回稳 [6] - 国务院常务会议明确更好满足住房消费需求 [6] 市场驱动因素 - 多地通过房交会、购房节等活动促进需求释放 [4] - 深圳等城市推出高质量精品楼盘引导健康发展 [4] - 核心城市调控政策尚有放松空间 将助力市场维稳 [6] 区域分化特征 - 一线城市因新政利好效应增幅居前 [4] - 核心城市北上深杭3月将迎供应放量 改善和高端盘占比上升 [6] - 多数三四线城市预计延续筑底行情 改善需求去化优于刚需 [6] 未来趋势展望 - 3月部分城市或出现局部"小阳春" [6] - 核心城市限制性政策有望逐步优化 加速购房需求释放 [7] - 货币化安置城中村改造、专项债收购存量土地等措施将修复市场预期 [7]