东大街、牛王庙地铁口旁，一宗占地33亩的地块刚刚拍出： 以成交楼面价13300元/㎡，被锦江统建底价竞得。 虽然被锦江统建底价拿下，但这宗地放在成都今年全年出让的地块中都颇具看点： 一方面，它的位置是今年出让地块中昭示性最强的，就在一环路与东大街的交汇处，门口就是牛王庙地铁站，距离太古里1公里范围内； 另一方面，这是一宗商业占比高达50%的商住用地，且需要自持不低于40%的商业，同时，有一定的配建要求，难度也是今年出让地块中极高的。 13300元/㎡的楼面地价拿下一环内地块，看似价格不高，但其实 商服部分的成交楼面价为6586元/㎡，而住宅部分的成交楼面价则为20017元/㎡，加上配 建，实际楼面价更高。 所以，锦江统建拿下这块地，在许多业内人士看来是意料之中，而它后期的住宅产品呈现，同样让人期待。 在它的附近1公里以内，分布着新希望D10天府、锦江首府、鸿山翡翠府等项目，目前新希望D10天府的最新二手房成交单价在5.1-5.7万元/㎡；区域内还 有今年国贸拿下的两宗茶厂地块，最高成交楼面价达到35500元/㎡。 而在地块往西1公里左右，就是成都著名商圈——成都太古里。 距离太古里1公里，将诞生两栋地标住宅 ...

行业奖项趋势 - 国际地产与设计奖项（如TITAN地产大奖、MUSE设计奖）因其全球化视角和对创造性、革新性的关注，对国内行业仍具含金量，成为关注建造技法、工程工艺的国内奖项（如詹天佑奖、鲁班奖）的补足[2] - 克而瑞产品力100测评在行业进入“好房子”建设阶段，致力于提供更专业、权威、具影响力的平台，推动行业产品力长远有质发展，2025年度测评已于9月中旬启动[3] 景观空间设计趋势 - 2025年国际获奖景观设计作品集中体现原创性、功能性、艺术性，核心趋势为根植于在地养分、融合国际审美、落地归于自然并关注核心客群需求，且大部分出自本土设计团队[4][5] - 绿城宁波馥香园融入江南水乡与摩登都会双重特质，以宁波市花“山茶”为灵感，通过山、水、石、树融合堆叠形成丰富高差和游园路线，获2025MUSE景观设计类铂金奖[5] - 绿城苏州玫瑰园以经典法式风格沿中轴线对称布置，化玫瑰为精神内核，打造七重“玫瑰秘境”，同样获2025MUSE景观设计类铂金奖[5] - 深业集团深嘉上府提出“24+1时区”生活哲学，在空间规划植入“时空延展”概念，将生态自然景观与沉浸式商业运营深度融合，获2025MUSE设计奖铂金奖[8] - 中建智地北京中建璞园PARK打造约4万㎡花园城市生活配套，包括约1.8万㎡丘谷花园、约3000㎡中央草坪、约1800㎡生态湖域，倡导“松弛度假美学”，获2025MUSE设计奖金奖，并多月“霸榜”朝阳区住宅销售签约榜[11] - 上海大华公园柏翠提出“可持续的生长型社区”理念，总面积约5000㎡自然艺境体验中心以树状线条与星云顶设计营造归家秘境，获MIX环球卓越设计大奖[14] - 象屿地产重庆未来宸光从克里姆特画作汲取灵感，创造从森林中生长出来的社区，提取“生命之树”元素营造树林花园，获AHLA亚洲人居景观奖实景展示类金奖[16] 室内设计趋势 - 将艺术融入设计已成为住宅产品趋势，获奖作品呈现借鉴经典、融入民俗、融合跨时空元素的特点，焕新多元文化与艺术生命力[17][18] - 绿城中国福州芝蘭月华生活美学馆以“弧形”元素贯穿空间，运用金属编织屏风、墨染流云大理石等材料，同时摘得美国TITAN地产大奖及2025MUSE住宅室内设计类铂金奖[18] - 绿城西安秋月苑96户型样板间以宫崎骏作品为主题，米色与原木色为基础色，采用一体化空间和去茶几化设计，获TITAN地产大奖室内设计类金奖[21] - 绿城西安秋月苑85户型样板间以“不出门自由”为设计主题，融入客厅露营、解压玩具、瑜伽健身等场景，实现松弛宁静与质感演绎[22] - 中国铁建西派尊府室内设计汲取“宾利欧陆”和“豪华游艇”灵感，匠造建面约370㎡环幕行宫，囊括纽约设计奖金奖等五项国际大奖[24] - 保利置业贵阳誉鹭湖建立“在地文化基因库”，梳理解构贵阳山水符号、历史印记、民俗文化并转译为设计元素，获2025米兰设计奖室内设计国际体验中心金奖[28] 克而瑞产品测评体系与影响 - 住宅类产品以示范区、生活馆、景观、样板间等区域空间获得国际奖项的超过80%，项目在施工建造早期获国际认可对企业设计、工艺、建造环节是肯定，对提升产品知名度和营销有正向作用，并揭示居住产品演化趋势[32] - 克而瑞产品力100测评自2018年诞生已进入第八年，形成“企业产品力测评”、“产品系测评”、“十大作品测评”、“交付力测评”等体系，2025年响应“好房子”引导增加“中国好房子”测评，测评影响力、权威性和代表性不断提升[32] - 获“克而瑞2025上半年中国好房子作品TOP20”的中铁置业中铁世博云境拥有江、山、馆、园城市山水格局，采用外墙保温一体化系统等最新节能技术打造近零能耗住宅，同时获2025 TITAN建筑类高层住宅金奖[34] - 获“克而瑞2024全国十大轻奢作品”的金地济南悦澜山利用立体园林转化地块高差，形成“林泉高致，叠石造园”之境，同时摘得2025CREDAWARD地建师设计大奖金奖、OPAL AWARD LONDON铂金奖等多项国际奖项[34] - 2025年度中国房企产品测评工作已于9月中旬启动，包括“企业产品力测评”、“十大作品测评”、“好房子测评”，初评正进行中，入围结果将于11月中旬发布，最终测评成果将在年度产品力峰会上发布[34][36][37]

研究产品与服务 - 研究专题卡是克而瑞研究中心推出的一套系统化的房地产企业情报定制方案，旨在为房企预测走势、预警风险、提供借鉴 [2] - 每年为企业提供宏观研究、市场研究、企业管控、项目借鉴、营销案例、产品案例、运营模式、企业深度、企业融资及盈利模式十大类、五十个专题的选择 [2] - 企业可根据自身需求从专题列表中选择适合专题打包组成定制专题卡，但全年累积不得超过会员自身等级规定数量 [4] - 会员等级分为普卡（含专题5篇）、金卡（含专题20篇，不包括白皮书系列）、白金卡（含专题35篇，包括白皮书系列） [10] 2025年核心专题观点 - 中国公募REITs进入新时代，或将助力房企完成战略转型 [7] - 2025年中期50家典型上市房企的现金持有量为11867亿元，较期初减少了9.49% [11] - 2025年上半年房企毛利率修复至10.87%，但净利润维持亏损，期内确认存货跌价损失494亿，净利润亏损902亿 [12] - 房企债务重组进入深水区，削债比例提升，债转股成主流，推动行业风险出清 [16] - 2025年一季度京沪深杭二手房市场量增价稳，成交同比增17%，高改及豪宅需求回暖 [32] - 2025年一季度推动行业去库存规模已达1亿平方米，土地市场结构性回暖为行业复苏带来信心 [33] - 大面积高总价豪宅“越豪越好卖”，上海全面领涨；高端豪宅预期供求持稳，蓉汉等产品竞争白热化 [18] - 高端住宅已完成从物质奢华到精神共鸣的价值蜕变 [23] - 住宅产品的升级方向转向生活场景的优化、科技赋能的深化以及服务配套的完善等多维度的综合价值竞争 [24] 2024年及历史核心专题观点 - 2024年确认存货跌价损失1677亿，相比2023年大幅提升26% [27] - 2024年底50家样本房企中84%的企业现金持有量较期初有所减少，62%的企业调整后非受限现金短债比继续恶化，踩线房企占比较期初提高2个百分点至72% [28] - 2023年房企应付票据减少37%，部分房企无力支付商票 [66] - 2023年上半年样本房企中红档房企占比达到了35%，黄档和橙档房企分别占比26%和13% [96] - 2023年典型房企现房库存占比接近3成 [29] - 2024年供地计划同比降二成、新增拟出让土地已低于新房成交 [74] - 2024年房企毛利率下降至10%，72%房企净利润亏损 [27] - 剔除央企后房企经营性现金流净额收缩16.8%，投资活动连续四年净流出且2024年达443亿，融资性现金流净流出3434亿但规模收缩 [19] 城市与市场研究 - 2025年，CRIC研究中心将研究范围扩大至297个地级以上市，新增供地规模调整指标，完善地价房价比和短期人口增量等指标 [17] - 沪杭京等5城土地成交占四成，供应“量跌质增”或能维持去化热度但对成交规模提升有限 [9] - 库存降至阶段性低点，三类城市短期内面临严重供给约束 [24] - 各城市库存规模及开工进度显著分化 [26] - 预判未来3年5城需求总量持稳，二手住宅成交占比或将持续上升 [91] - 城中村改造对地产销售拉动远逊色于棚改 [93] - 核心一二线和内生型三四线短期回调后仍存结构性机会 [130] 产品与行业趋势 - “好房子”建设是住宅产品的战略性发展方向，正在从政策理念转化为行业实践 [14] - 品质作品在空间收纳、工艺细节、公区景观、社区配套等方面都有明显进步 [20] - 轻奢产品趋势包括四代宅的私密性升级、社区场景迭代、在地化特征深化等 [21] - 第四代住宅产品的普及、实得面积的提升、大平层的创新设计等是主要的住宅产品趋势 [43] - 房企打造社区空间开始呈现开放式设计，嵌入更多元的配套功能 [99] - 代建行业将保持“强者恒强”、“特色为王”发展态势 [25] - AMC纾困房地产力度短期很难有大突破，仍会倾向于选择区域优质、有阶段性流动性问题的部分项目或资产进行纾困 [57]

公司业绩概览 - 公司2025年前三季度实现销售签约额约58.8亿元 [1] - 公司2025年前三季度实现销售签约面积约40.4万平米 [1] 产品类型销售表现 - 住宅产品实现销售签约额53.2亿元，占总签约额约90.5% [1] - 住宅产品实现销售签约面积31.7万平米 [1] - 商务产品实现销售签约额5.6亿元，占总签约额约9.5% [1] - 商务产品实现销售签约面积8.7万平米 [1]

核心观点 - 全国住宅市场成交面积中枢稳步提升，改善型大户型产品市场份额持续增长 [7][21][24] - 代际友好型家居设计成为行业新趋势，聚焦银发族居家养老需求 [16][18][19] - 第四代住宅通过挑空墅厅、空中庭院等创新设计突破空间格局，实现产品力升级 [37][40][46] - 稀缺资源型高端项目逆势热销，体现市场对优质产品的高度认可 [62][66][75] 客户趋势 - 银发族独居比例升高，46%老人认为浴室"没有不便"，但48.6%子女发现地面湿滑隐患 [16] - 老人最需要的三大支持为起身助力、物品好拿取和防滑设计 [16][17] - 银发群体按年龄分层：50-64岁准老人(44%)关注文娱抗衰老，65-74岁低龄老人(31%)侧重健康管理，75岁以上高龄老人(14%)需求医疗照护 [17] - 住宅产品需转向全生命周期关怀，将代际友好理念转化为防滑地面、扶手、智能安防等可感知细节 [18][19] 产品结构特征 **全国面积段分布** - 140-160㎡产品市场份额同比增加1.2个百分点，120-140㎡产品占比增加1个百分点 [7][21] - 一线城市100-140㎡主力面积段成交占比达四成 [24] - 二线城市120㎡以上面积段产品市场份额合计增幅2.8个百分点 [24] - 三四线城市120-160㎡产品增长显著，180㎡以上面积段合计增加1.7个百分点 [24] **区域总价段分化** - 环渤海区域高总价产品占比提升：400-500万元(+0.4ppt)、500-1000万元(+1.7ppt)、1000万元以上(+1.8ppt) [25][27] - 长三角区域1000万元以上产品占比增加2.1个百分点 [27][30] - 中西部区域100万元以下产品占比增加2.3个百分点至20.4% [27][30] - 珠三角区域结构稳健，300-400万元(+1.3ppt)和500-1000万元(+1.6ppt)产品占比微增 [27][30] **典型城市案例** - 上海：100㎡以上面积段产品比重同比增幅合计超一成，800-2000万元总价段集中度提升（800-1000万元占比+3ppt至11.3%，1000-2000万元占比+7ppt至21.6%） [7][31] - 成都：四房产品占比增加3.4个百分点至四成以上，100-200㎡面积段成交集中 [32][36] - 西安：200-250万元总价段产品市场份额领先且同比增加2.3个百分点，180-200万元总价段占比大增4.2个百分点 [7][35] 产品创新亮点 **四代宅空间突破** - 泉州建发·细湖项目建面约280㎡户型配备约63㎡双层挑空方厅（挑高6.6米）及南向9米宽空中庭院，使用率达101% [37][38][40] - 济南中海时光之境建面约252㎡户型实现6.2米挑高廳厅+270°景观花园，综合得房率134% [41][42] - 南京扬子保利·江韵琼悦建面约185㎡户型通过约6.4米挑高廳厅与24㎡露台连接，形成约100㎡一体化动区 [46][48] **精细化收纳系统** - 上海招商臻境·源上约105㎡户型采用全景Pro级收纳系统，玄关设4.77米整体柜体集成双薄柜（可存200包纸巾）及洞洞板 [49][58] - 厨房垂直分区设计搭配调味拉篮，卫浴配置智能镜柜与美妆冰箱，通过S墙设计优化动线 [54][56][58] 标杆项目分析 **宁波明湖之心·星洲** - 项目坐拥25.6公顷明湖生态资源，容积率1.18，规划504户，小高层报价48649元/㎡ [62][64] - 两次开盘接近"日光"，首开去化84%，二次开盘当日去化87%，总销售额37亿元 [66] - 产品稀缺性显著：双拼别墅（432-532㎡）仅62席，叠墅72套，高层配备空中庭院 [66][75] - 创新设计包括巨幕边厅、270°观景花园、7.8-8.4米挑高架空层，主卧设mini吧及扫地机器人空间舱 [76][81][92] **社区配套与服务体系** - 引入POD公园导向开发理念，配套双地铁（1号线及在建7号线）、1500亩生态廊道 [66][74] - 自营2万㎡邻里中心，含恒温泳池、真冰场、精品超市，江山万里自持餐饮品牌保障运营品质 [79][80]

行业整体表现 - 2025年上半年房企整体业绩止跌回稳 购房者信心和预期处于修复过程中 [1] - 品牌房企通过稳健财务运营 聚焦核心城市战略和推出改善型产品 展现出较强抗周期性 [1] 头部企业品牌价值 - 品牌价值前三强为中海（858亿元）、保利发展（614亿元）和华润（583亿元） [1] - 绿城、龙湖、招商蛇口、越秀、万科、建发和新城位列第四至十位 新城为新晋10强企业 [1] 品牌溢价表现 - 10强品牌房企近三年在重点城市销售溢价率多分布于0至5%区间 2024年平均溢价率为1.32% 较上年下降0.10个百分点 [1] - 65.18%消费者愿意为品牌支付溢价 占比较上年上升3.11个百分点 其中56.87%接受0-10%溢价区间 较上年上升5.15个百分点 [2] 消费者品牌认知 - 品牌在购房决策中起重大影响 55.72%消费者认为非常重要 40.56%认为重要 两者合计占比较上年提升0.30个百分点 [2] - 仅3.72%消费者认为品牌重要性一般 较上年下降0.30个百分点 不太重要和很不重要的占比均为0 [2] 业务转型方向 - 部分品牌房企出售优质资产以实现资金回笼和业务剥离 部分将经营性业务作为转型方向 其盈利稳定性可平滑利润波动 [3] - 租赁业务战略地位提升 代建业务成为多元业务发展重要方向之一 [3] 产品发展趋势 - "好房子"建设成为行业新趋势 品牌房企积极构建完整产品体系 从安全性能、舒适宜居、绿色低碳、智慧科技和社区环境等方面落实标准 [3] - 多个优质项目在2025年落地 响应2024年以来国家政策导向 [3] 技术应用创新 - AI技术成为提升经营效率关键因素 在投资、设计、建造、营销和运营等环节逐步渗透 [3] - AI正在改变传统运作模式 为行业提供降本增效新路径 [3]

行业转型趋势 - 房企正从传统"产品导向"模式全面转向"用户导向"开发路径[4] - 通过客户深度共创机制实现产品设计、物业服务和社群运营的创新突破[3][4] 设计端客户共创实践 - 招商蛇口南通和园从拿地阶段即邀请业主参与建筑形态、景观、公共空间及户型精装等全维度设计[6][7] - 业主共同选定自然隐奢建筑立面风格 实现与紫琅湖自然景观的融合[7] - 纯别墅社区为每户业主量身定制专属户型规划及精装设计 满足家庭结构及生活方式差异化需求[11] 服务端客户共创体系 - 绿城通过品质共建、邻里公约等机制推动业主成为美好生活共同营造者[14] - 温州绿城海棠鸣翠邀请业主参与社区植树活动 强化亲子协作与邻里情感联结[14][16] - 华润置地"达尔文课堂"面向全社区招募讲师 构建居民共参与的教育平台与多元学习场景[18] 社群运营创新模式 - 房企将社群运营主导权交予业主 使其成为发起人、策划人和主理人[18] - 从"成员视角"出发提升业主参与感与社区归属感[18] - 客户共创机制通过构建新型客户关系为房企带来可持续竞争优势[21]

财务表现 - 上半年营业收入156.78亿元，签约面积125.4万平方米，签约金额171.5亿元 [1] - 归属于母公司净利润亏损37.01亿元，主要因计提资产减值准备及房地产业务结算毛利率降至7.57% [1] - 有息负债余额697亿元，其中98.5%为银行借款，债务融资加权平均成本3.96%，较2024年末下降9个基点 [1] 负债与资产结构 - 资产负债率63.7%，扣除合同负债后资产负债率58.9%，净负债率54.4%，指标保持稳定 [1] - 总土地储备2701万平方米，权益土地储备1162万平方米，一、二线城市占比79% [1] - 通过土地置换、规划调整及存量房"收存转保"等方式优化存量资产质量 [1] 项目运营与土地获取 - 在武汉通过保障房收储置换获取桥梁学校A1和A3-1地块，A1地块2025年6月首开去化率达88% [2] - 在金华、常州、青岛、大连等地推进政府收购商品房、商办项目调规及闲置土地收储 [2] - 报告期内于杭州临平区和上海松江区获取优质住宅用地，坚持深耕重点城市策略 [2]

核心观点 - 公司2025年上半年实现营业收入46.55亿元，经营活动现金流净额16.06亿元，通过多维举措保障现金流安全并优化资本结构，为转型及新业务发展奠定基础 [1] - 公司通过销售去化、资管业务稳收、精细化资金管理实现现金流持续为正，经营活动现金流出同比下降19.46% [2] - 资管业务收入9.9亿元，息税前利润6.0亿元，写字楼出租率保持89%以上，商业项目出租率88% [3] - 融资余额压降23.67亿元至674.91亿元，融资成本控制在1.00%-3.80%，货币资金储备达106.37亿元 [4] - 公司抓住房地产行业政策机遇，加速城市更新和文旅业务落地，培育新增长动能 [5] 现金流管理 - 销售端实现签约额47.6亿元，签约面积32.5万平方米，其中住宅产品贡献42.7亿元，商务产品4.9亿元，京津冀区域销售占比54.62% [2] - 资金管理推动经营活动现金流出同比下降19.46%，建立动态监控与调度机制 [2] - 资管业务通过写字楼、商业、酒店板块精细化运营，北京金融街中心出租率89%以上，购物中心出租率88% [3] - 下半年计划深化销售调度与回款管控，优化资管招商策略，延续精细化资金管理 [3] 资本结构优化 - 融资余额较2024年末压降23.67亿元至674.91亿元，融资成本区间1.00%-3.80%，3年以上长期融资占比超84% [4] - 货币资金储备106.37亿元，为业务拓展预留财务空间 [4] - 下半年将前置统筹融资方案，募集成本合理的资金 [4] 新业务发展 - 房地产行业政策释放积极信号，包括城中村改造、"好房子"建设与城市更新机制衔接 [5] - 公司优先推进城市更新项目，探索"内容为核心、项目为载体"的运营思路 [5] - 深化"四轮驱动"战略，拓展文旅与城市更新业务 [5] 行业展望 - 房地产行业政策效应逐步释放，市场止跌回稳基础不断夯实 [6] - 稳健房企有望将财务优势转化为经营优势，抓住行业转型机遇 [6]

公司业绩 - 上半年营业收入46.55亿元，同比下降51.79% [1] - 归属于上市公司股东的净利润亏损10.08亿元，同比减亏49.20% [1] - 投资活动产生的现金流量净额为5.19亿元，上年同期为1.51亿元 [1] - 现任董事长杨扬任期内累计净亏损超过140亿元 [3] 资产转让 - 完成天津瑞吉酒店和惠州喜来登酒店的转让，收到交易价款 [2] - 天津瑞吉酒店交易总价款5.27亿元，其中股权转让价款2.35亿元，债权2.92亿元 [2] - 惠州喜来登酒店交易总价款约2.75亿元，相当于2017年挂牌价的七折 [2] - 两笔交易均分三次支付，分别在协议生效后、工商变更登记后和项目管理权移交后支付50%、40%及尾款 [2] 房产开发业务 - 上半年销售签约额约47.6亿元，销售签约面积约32.5万平方米 [1] - 住宅产品销售签约额42.7亿元，销售面积24.9万平方米 [1] - 房产开发业务实现营业收入36.2亿元，同比下降57.42% [1] - 住宅产品收入34.6亿元，商务产品收入1.6亿元 [1] 资产分布与持有物业 - 持有物业主要集中于北京、上海、天津和重庆等城市 [1] - 持有项目以写字楼和商业业态为主 [1] 经营计划 - 房产开发业务将加强销售调度和去化，结合资金情况拓展投资 [4] - 资产管理业务将调整招商策略，提高物业管理服务水平，稳定项目出租率 [5] - 优先盘活存量资产，拓展多元化合作渠道，寻找新的盈利点 [5] 历史项目 - 2023年以4.36亿元接手旭辉控股在天津铂悦融御项目的49%股权 [4] - 该项目位于天津市南开区，占地约1.9万平方米，总建筑面积约4.88万平方米，均价5.6万元/平方米，目前尚未售完 [4]