财务表现 - 上半年营业收入156.78亿元，签约面积125.4万平方米，签约金额171.5亿元 [1] - 归属于母公司净利润亏损37.01亿元，主要因计提资产减值准备及房地产业务结算毛利率降至7.57% [1] - 有息负债余额697亿元，其中98.5%为银行借款，债务融资加权平均成本3.96%，较2024年末下降9个基点 [1] 负债与资产结构 - 资产负债率63.7%，扣除合同负债后资产负债率58.9%，净负债率54.4%，指标保持稳定 [1] - 总土地储备2701万平方米，权益土地储备1162万平方米，一、二线城市占比79% [1] - 通过土地置换、规划调整及存量房"收存转保"等方式优化存量资产质量 [1] 项目运营与土地获取 - 在武汉通过保障房收储置换获取桥梁学校A1和A3-1地块，A1地块2025年6月首开去化率达88% [2] - 在金华、常州、青岛、大连等地推进政府收购商品房、商办项目调规及闲置土地收储 [2] - 报告期内于杭州临平区和上海松江区获取优质住宅用地，坚持深耕重点城市策略 [2]

核心观点 - 公司2025年上半年实现营业收入46.55亿元，经营活动现金流净额16.06亿元，通过多维举措保障现金流安全并优化资本结构，为转型及新业务发展奠定基础 [1] - 公司通过销售去化、资管业务稳收、精细化资金管理实现现金流持续为正，经营活动现金流出同比下降19.46% [2] - 资管业务收入9.9亿元，息税前利润6.0亿元，写字楼出租率保持89%以上，商业项目出租率88% [3] - 融资余额压降23.67亿元至674.91亿元，融资成本控制在1.00%-3.80%，货币资金储备达106.37亿元 [4] - 公司抓住房地产行业政策机遇，加速城市更新和文旅业务落地，培育新增长动能 [5] 现金流管理 - 销售端实现签约额47.6亿元，签约面积32.5万平方米，其中住宅产品贡献42.7亿元，商务产品4.9亿元，京津冀区域销售占比54.62% [2] - 资金管理推动经营活动现金流出同比下降19.46%，建立动态监控与调度机制 [2] - 资管业务通过写字楼、商业、酒店板块精细化运营，北京金融街中心出租率89%以上，购物中心出租率88% [3] - 下半年计划深化销售调度与回款管控，优化资管招商策略，延续精细化资金管理 [3] 资本结构优化 - 融资余额较2024年末压降23.67亿元至674.91亿元，融资成本区间1.00%-3.80%，3年以上长期融资占比超84% [4] - 货币资金储备106.37亿元，为业务拓展预留财务空间 [4] - 下半年将前置统筹融资方案，募集成本合理的资金 [4] 新业务发展 - 房地产行业政策释放积极信号，包括城中村改造、"好房子"建设与城市更新机制衔接 [5] - 公司优先推进城市更新项目，探索"内容为核心、项目为载体"的运营思路 [5] - 深化"四轮驱动"战略，拓展文旅与城市更新业务 [5] 行业展望 - 房地产行业政策效应逐步释放，市场止跌回稳基础不断夯实 [6] - 稳健房企有望将财务优势转化为经营优势，抓住行业转型机遇 [6]

公司业绩 - 上半年营业收入46.55亿元，同比下降51.79% [1] - 归属于上市公司股东的净利润亏损10.08亿元，同比减亏49.20% [1] - 投资活动产生的现金流量净额为5.19亿元，上年同期为1.51亿元 [1] - 现任董事长杨扬任期内累计净亏损超过140亿元 [3] 资产转让 - 完成天津瑞吉酒店和惠州喜来登酒店的转让，收到交易价款 [2] - 天津瑞吉酒店交易总价款5.27亿元，其中股权转让价款2.35亿元，债权2.92亿元 [2] - 惠州喜来登酒店交易总价款约2.75亿元，相当于2017年挂牌价的七折 [2] - 两笔交易均分三次支付，分别在协议生效后、工商变更登记后和项目管理权移交后支付50%、40%及尾款 [2] 房产开发业务 - 上半年销售签约额约47.6亿元，销售签约面积约32.5万平方米 [1] - 住宅产品销售签约额42.7亿元，销售面积24.9万平方米 [1] - 房产开发业务实现营业收入36.2亿元，同比下降57.42% [1] - 住宅产品收入34.6亿元，商务产品收入1.6亿元 [1] 资产分布与持有物业 - 持有物业主要集中于北京、上海、天津和重庆等城市 [1] - 持有项目以写字楼和商业业态为主 [1] 经营计划 - 房产开发业务将加强销售调度和去化，结合资金情况拓展投资 [4] - 资产管理业务将调整招商策略，提高物业管理服务水平，稳定项目出租率 [5] - 优先盘活存量资产，拓展多元化合作渠道，寻找新的盈利点 [5] 历史项目 - 2023年以4.36亿元接手旭辉控股在天津铂悦融御项目的49%股权 [4] - 该项目位于天津市南开区，占地约1.9万平方米，总建筑面积约4.88万平方米，均价5.6万元/平方米，目前尚未售完 [4]

核心财务表现 - 上半年营业收入46.55亿元 同比下降51.79% [1][2][3] - 归属于上市公司股东净利润亏损10.08亿元 较上年同期减亏49.20% [1][2] - 经营活动现金流量净额16.06亿元 同比下降9.96% [2] - 总资产1153.50亿元 较上年度末下降5.17% [2] 业务板块表现 - 房产开发业务营收36.24亿元（占比77.8%）同比下降57.42% [3] - 住宅产品收入34.6亿元 商务产品收入1.6亿元 [3] - 房地产开发毛利率-5.47% 同比下降2.97个百分点 [3] - 物业租赁业务营收7.76亿元 毛利率保持85.93% [4] - 物业经营业务营收1.83亿元 毛利率同比上升15.05个百分点至38.34% [4] 销售与去化措施 - 上半年实现销售签约额47.6亿元 销售签约面积32.5万平方米 [3] - 通过优化销售管控模式 平衡整售与散售项目关系推进去化 [3] - 积极促进项目销售去化 开发业务较上年同期减亏 [3] 战略转型方向 - 确立开发业务 资产管理 城市更新 文化旅游四轮驱动战略 [5] - 重点培育天津之心超高层观光项目 遵化古泉小镇等新赛道 [5] - 目前新业务尚在培育阶段 未对盈利形成有力支撑 [5] 历史背景与资产状况 - 曾凭借北京金融街区域400多亿自持物业采用开发+自持模式 [6] - 2014-2015年斥资140.47亿元收购上海多个地产项目 [6] - 2017-2020年有息负债规模一度接近千亿元 [6] - 2020-2024年净利润从24.98亿元持续下滑至亏损110.84亿元 [6] - 近年出售丰科中心 德胜国际中心 丽思卡尔顿酒店等核心资产 [7] - 目前仍持有北京 天津 上海等核心城市优质资产 [7]

核心财务表现 - 上半年营业收入46.55亿元 同比下降51.79% [2][3][6] - 归属于上市公司股东净利润亏损10.08亿元 较上年同期减亏49.20% [2][3] - 经营活动现金流量净额16.06亿元 同比下降9.96% [3] - 总资产1153.50亿元 较上年度末下降5.17% [3] 业务板块分析 - 房产开发业务营收36.24亿元（占比77.8%）同比下降57.42% 毛利率为-5.47% 同比下降2.97个百分点 [6] - 物业租赁业务营收7.76亿元 同比下降9.99% 毛利率85.93% 同比下降2.07个百分点 [8] - 物业经营业务营收1.83亿元 毛利率38.34% 同比上升15.05个百分点 主要因转让天津瑞吉酒店及惠州喜来登酒店 [8] - 其他业务营收7300.37万元 同比下降9.61% 毛利率转为-0.75% 同比下降11.85个百分点 [9] 销售与去化策略 - 上半年实现销售签约额47.6亿元 销售签约面积32.5万平方米 [7] - 公司优化销售管控模式 平衡整售与散售项目关系 制定符合市场的销售策略 [7] - 积极促进项目销售去化 开发业务随行就市 项目结算虽亏损但较同期减亏 [6] 战略转型进展 - 确立开发业务、资产管理、城市更新、文化旅游四轮驱动战略 [9] - 文旅和城市更新业务处于培育阶段（如天津之心超高层观光项目、遵化古泉小镇）尚未形成盈利支撑 [9] - 公司拥有北京、天津、上海等核心城市优质资产 作为转型根基 [11] 历史背景与挑战 - 公司曾采用"开发+自持"的金融街模式 2014年进军上海时以88.15亿元创上海地价纪录 [10] - 2017-2020年全国扩张期间有息负债规模一度近千亿元 [10] - 2020-2024年归属母公司净利润从24.98亿元持续下滑至亏损110.84亿元 [10] - 近年出售金融街·万科丰科中心、德胜国际中心、丽思卡尔顿酒店等核心资产 [11]

核心财务表现 - 营业收入46.55亿元，同比大幅下降51.79% [1] - 归母净利润亏损10.08亿元，但亏损幅度同比收窄49.2% [1] - 扣非净利润亏损8.8亿元，亏损同比减少56.02% [1] - 经营活动现金流量净额16.06亿元，同比下降9.96% [1] 资产负债状况 - 总资产1153.5亿元，较上年同期减少5.17% [1] - 归属于上市公司股东的净资产238.85亿元，同比下降4.01% [1] 销售业绩表现 - 上半年销售签约额47.6亿元，销售签约面积32.5万平方米 [1] - 住宅产品销售签约额42.7亿元（占比89.7%），销售面积24.9万平方米 [1] - 商务产品销售签约额4.9亿元（占比10.3%），销售面积7.6万平方米 [1] 业务板块收入 - 房产开发业务收入36.2亿元，同比下降57.42% [2] - 住宅产品收入34.6亿元，商务产品收入1.6亿元 [2] - 物业租赁业务收入7.8亿元，同比下降9.99% [2] - 物业经营业务收入1.8亿元，同比下降9.61% [2] - 资管业务（含文化旅游、城市更新）收入9.9亿元，息税前利润6.0亿元 [2]

核心财务表现 - 报告期内公司实现营业收入46.55亿元 归属于上市公司股东的净利润为-10.08亿元 较上年同期减亏49.20% 扣除非经常性损益后净利润为-8.81亿元 同比减亏56.02% [1] - 经营活动产生的现金流量净额达16.06亿元 继续保持正向流入态势 [2] - 上半年经营活动现金流出同比下降19.46% 确保现金流净额持续为正 [3] 行业环境 - 2025年上半年房地产市场仍处于调整筑底周期 全国商品房销售面积同比下降3.5% 销售额同比下降5.5% [1] - 70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下跌0.9% 百亿房企销售签约额同比下降11.8% 行业整体承压明显 [1] 现金流管理策略 - 公司通过销售去化提速+融资策略优化+资金管控精细化三位一体策略保障现金流安全 [2] - 融资余额674.91亿元 融资成本区间控制在1.00%—3.80% 其中3年以上长期融资占比84.6% [2] - 严格落实工程款支出预算管理 严控非必要资金支出 建立现金流监控与调度机制 [3] 销售业绩表现 - 上半年实现销售签约额47.6亿元 签约面积32.5万平方米 [2] - 住宅产品贡献42.7亿元销售额（销售面积24.9万平方米） 商务产品实现4.9亿元签约（销售面积7.6万平方米） [2] - 京津冀区域以54.62%的销售占比成为核心支撑 长三角 大湾区等重点区域协同发力 [2] 战略转型进展 - 文旅业务按优化存量+精选增量总体策略推进 慕田峪长城项目 遵化古泉小镇项目游客量和经营收益均创历史新高 [4] - 天津之心超高层观光项目顺利开业 成为区域文旅消费新热点 [4] - 城市更新业务聚焦轻资产运营为主 重资产合作为辅的模式创新 启动重庆九曲花街商业改造项目及苏州融悦湾人才公寓改造项目 [4] 未来发展重点 - 文旅业务将持续挖掘现有项目的资源禀赋与内在价值 推进新业态 新内容 新活动落地 [5] - 城市更新业务计划加大现有项目资产更新力度 积极拓展多元化合作渠道 强化资源整合与跨界运营能力 [5] - 公司在核心城市布局1161万平方米可结算建筑面积储备 为承接政策红利提供坚实基础 [5] 竞争优势与前景 - 公司战略布局深度契合行业高质量发展与城市更新机制的政策导向 [5] - 稳健的经营底盘 清晰的转型路径以及与政策导向高度契合的业务布局 有望在行业格局重塑过程中抢占先机 [6]

中期业绩表现 - 报告期内公司实现营业收入46.55亿元，归属于上市公司股东的净利润为-10.08亿元，较上年同期减亏49.20%，扣除非经常性损益后净利润为-8.81亿元，同比减亏56.02% [1] - 行业环境方面，2025年上半年全国商品房销售面积同比下降3.5%，销售额同比下降5.5%，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下跌0.9%，百亿房企销售签约额同比下降11.8% [1] 现金流管理策略 - 公司将保障现金流安全作为核心经营任务，经营活动产生的现金流量净额达16.06亿元，继续保持正向流入态势 [2] - 销售去化端实现签约额47.6亿元（签约面积32.5万平方米），其中住宅产品贡献42.7亿元销售额（24.9万平方米），商务产品实现4.9亿元签约（7.6万平方米），京津冀区域销售占比达54.62% [2] - 融资端融资余额674.91亿元，融资成本区间控制在1.00%—3.80%，3年以上长期融资占比84.6% [2] - 资金管控层面经营活动现金流出同比下降19.46%，确保现金流净额持续为正 [3] 战略转型进展 - 文旅业务中慕田峪长城项目、遵化古泉小镇项目游客量和经营收益创历史新高，天津之心超高层观光项目成为区域文旅消费新热点 [4] - 城市更新业务启动重庆九曲花街商业改造项目及苏州融悦湾人才公寓改造项目，聚焦"轻资产运营为主、重资产合作为辅"的模式创新 [4] - 公司计划进一步深化转型力度，推动文旅和城市更新业务从"培育期"向"成长期"迈进 [5] 未来发展展望 - 公司在核心城市布局1161万平方米可结算建筑面积储备，契合"高质量发展"与"城市更新机制"的政策导向 [5] - 凭借稳健的经营底盘、清晰的转型路径以及与政策导向高度契合的业务布局，公司有望在行业格局重塑过程中抢占先机 [6]

核心业绩表现 - 2025年上半年营业收入46.55亿元，同比下降51.79%，主要受房产开发业务拖累（77.8%营收占比）[1] - 房产开发业务营收36.24亿元（住宅34.6亿+商务1.6亿），同比下降57.42%，毛利率-5.47%（同比降2.97个百分点）[1] - 归母净利润-10.08亿元（同比减亏49.2%），扣非净利润-8.8亿元（同比增亏56.02%）[1] - 物业租赁业务营收7.76亿元（同比-9.99%），毛利率85.93%（同比降2.07个百分点）[3] - 物业经营业务营收1.83亿元（含酒店转让），毛利率38.34%（同比升15.05个百分点）[3] 销售与土地储备 - 上半年销售面积32.48万平米（金额47.58亿），其中住宅42.7亿/24.9万平米，商务4.9亿/7.6万平米[2] - 区域销售结构：京津冀54.62%、长三角17.62%、大湾区11.21%、成渝9.82%、长江中游6.73%[2] - 未新增土储，期末可结算规划建筑面积1161万平米（权益945万平米）[2] - 全国住宅用地成交面积同比+21.7%，金额同比+50.7%，但公司保持审慎态度[2] 物业运营状况 - 北京甲级写字楼空置率16.9%（同比降1pct），租金221.9元/平米/月（同比-21%）[4] - 上海甲级写字楼空置率23.6%（同比+8pct），租金212.6元/平米/月（同比-21%）[4] - 重点项目出租率：北京金融街中心89%、上海海伦中心85%、天津环球金融中心55%、重庆磁器口后街59%[5][6] - 北京金融街购物中心出租率从94%降至88%，部分项目如重庆嘉粼融府出租率仅6%[5][6] 财务与债务结构 - 融资余额674.91亿元，成本区间1%-3.8%，期限结构：1年内2.62%、1-2年5.14%、3年以上84.62%[8] - 现金及等价物余额105亿元，短期负债17.8亿元（同比降45.02%）[9] - 总负债889.08亿元（流动负债190.42亿+非流动负债698.66亿），同比减少111.62亿元[9] - 经营活动现金流净额16.06亿元，筹资活动现金流净额-42.39亿元（同比降74.74%）[9] 战略转型方向 - 转向轻资产运营为主、重资产合作为辅的模式，探索城市更新业务[7] - 启动重庆九曲花街商业改造和苏州融悦湾人才公寓改造项目[7] - 资产管理业务上半年收入9.9亿元，EBIT 6亿元，计划提升招商策略和运营标准[10] - 文化旅游业务将推进新业态开发，城市更新业务优先盘活存量资产[10][11]

财务表现 - 2025年上半年营业收入约46.5亿元 同比下降51.79% [1] - 归属于上市公司股东的净利润亏损10.08亿元 同比减亏49.2% [1] 房产开发业务 - 房产开发业务实现营业收入36.2亿元 同比下降57.42% [1] - 住宅产品实现收入34.6亿元 商务产品收入1.6亿元 [1] - 销售签约额约47.6亿元 销售签约面积约32.5万平米 [1] - 住宅产品销售签约额42.7亿元 销售面积24.9万平米 [1] - 商务产品销售签约额4.9亿元 销售面积7.6万平米 [1] 物业租赁业务 - 物业租赁业务实现营业收入7.8亿元 同比下降9.99% [1] - 市场化调整经营策略 加强客户挖掘及渠道拓展 [1] 物业经营业务 - 物业经营业务实现营业收入1.8亿元 同比下降9.61% [2] - 转让天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店影响收入 [2] - 推动现有项目整体规划及内容建设 提升服务水平和客户体验 [2]