政策背景与目标 - 江苏省2025年住宅工程品质提升行动方案要求大力提升住宅实体质量、性能品质和居住体验 建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [1] - 通过实施精益建造、数字赋能等九项行动推动全省住宅品质系统性提升 [1] - 无锡市梁溪区以高标准住宅建设为抓手优化人居环境并助力城市功能升级 [1] 项目工程进展 - 无锡广益EPC项目（康益澜庭）于8月25日完成二次结构及粗装修工程 正式转入精装修及机电安装阶段 [1] - 项目总建筑面积达11.83万平方米 包含6栋最高24层住宅楼、1栋15层办公楼及配套商业设施 [1] - 计划2026年9月交付 将提供564套高品质住宅及1.4万平方米商务办公空间 [2] 技术创新与工程管理 - 创新采用"全砼外墙+铝模+爬架"三位一体建造体系 通过BIM技术深化设计与精益穿插施工 [1] - 标准层结构施工周期优化至6天 较传统工艺施工效率提升30% [1] - 建立"样板引路"机制 完成ALC板施工、屋面防水等8类质量样板验收 [2] - 采用外墙螺杆洞封堵、阳角R角一次性成型等工艺 获评江苏省建筑施工标准化星级工地 [2] 安全管理措施 - 实施爬架内侧钢丝绳防护、临边定型化防护等20余项标准化安全措施 [2] - 安全管理体系为施工全过程提供安全保障 [2] 项目定位与影响 - 作为梁溪区重点城市更新项目 自2023年11月开工 [1] - 位于无锡市梁溪区广南路与锡虞路交叉口东北侧 [1] - 建成后对优化梁溪区人居环境具有重要意义 [2]

杭州7月土拍市场概况 - 7月杭州累计出让8宗涉宅地块，成交总金额约102亿元，较上半年1160亿元的宅地成交总金额明显下降 [3][10] - 土拍市场分化明显，核心区优质地块受追捧，非核心区持续低溢价成交 [3] - 民营房企成为拿地主力，共有5家民企成功竞得6宗地块，滨江集团独夺两宗 [4] - 7宗地块溢价成交，最高溢价率达29.65% [8][9] 重点地块成交情况 - 拱墅区石桥单元地块经过43轮竞价，由伟星房产以总价19.13亿元、楼面价19627元/平方米、溢价率28.13%竞得 [1] - 西湖区三墩单元地块被"华润置地 杭地发展 杭州地铁"联合体以底价26.85亿元竞得，楼面价13092元/平方米 [1][2] - 临平区星桥单元地块以总价4.37亿元成交，楼面价10622元/平方米，溢价率1.16% [2] - 滨江集团7月竞得两宗地块，包括余杭区西站新城单元地块(总价18.37亿元，溢价率2.80%)和良渚东单元地块(总价15.30亿元，溢价率29.65%) [7][8][9] 房企拿地策略分析 - 伟星房产表示此次拿地是其自2021年回归杭州市场以来的第7个住宅项目，体现深耕杭州市场的决心 [9] - 中德天诚建设集团以总价2.73亿元竞得临平副城星桥区块地块，溢价率10.07%，是今年在杭州成功拿地的第三家非杭州本地房企 [5][6] - 头部房企继续深耕核心区，中小房企转向非核心区甚至远郊 [3] 市场趋势与政策影响 - 杭州启动"好房子"试点地块出让，要求项目符合《杭州市住宅品质提升设计导则》要求 [11] - 住宅品质提升试点项目对层高、架空层、电梯等关键指标提出明确要求 [11] - "竞品质"规则试点或成常态，倒逼房企提升产品力 [11] - 当前处于主流房企巨量储备销售回款前期，整体拿地积极性较年初显著回落 [12]

杭州7月土拍市场概况 - 7月杭州累计出让8宗涉宅地块 成交总金额约102亿元 较上半年1160亿元显著回落但仍保持全国领先水平 [3][10] - 市场呈现分化特征：核心区优质地块溢价率最高达28.13% 非核心区普遍低溢价成交 如临平星桥地块仅1.16%溢价 [1][2][3] - 民营房企成为拿地主力 滨江集团独揽2宗 伟星房产等5家民企合计竞得6宗地块 [4][7][9] 重点地块成交详情 - **拱墅区石桥单元地块**：伟星房产以19.13亿元竞得 楼面价19627元/㎡ 溢价率28.13% 为7月溢价最高地块 [1][2] - **西湖区三墩单元地块**：华润置地联合体底价26.85亿元摘得 楼面价13092元/㎡ 属住宅品质提升试点项目 [1][2] - **余杭良渚东单元地块**：滨江集团经35轮竞价以15.30亿元拿下 楼面价17472元/㎡ 溢价率29.65%创当月新高 [8][9] 房企战略动向 - 滨江集团保持扩张态势 7月共耗资33.67亿元补充3宗地块储备 涵盖住宅及商服综合用地 [7][8][9] - 伟星房产深耕杭州市场 石桥地块系其2021年回归后第7个项目 强调"稳中求进"投资策略 [9] - 中德天诚建设集团作为新进房企 以2.73亿元竞得临平地块 楼面价11007元/㎡ 溢价10.07% [5][6] 市场趋势与政策影响 - 住宅品质提升试点扩围 要求层高≥3米 设置架空层及担架电梯 试点地块已增至3宗 [1][11] - 核心区低密地块溢价空间扩大 外围区域以刚需改善为主 "竞品质"规则或成常态化 [3][11] - 新盘供应量环比增30%但去化率降至41.6% 高端项目市场接受度待验证 [12][13]

杭州土地市场整体表现 - 7月杭州累计出让8宗涉宅地块 成交总金额102亿元 较上半年1160亿元（全国首位）显著回落 市场热度下降但保持平稳[3][6] - 8宗地块中7宗溢价成交 民营房企成为拿地主力 共5家民企竞得6宗地块（滨江集团独得2宗）[3][4][6] - 土地市场分化延续：核心区优质地块受追捧（如拱墅区石桥单元地块溢价28.13%） 非核心区低溢价成交（如临平星桥地块溢价10.07%）[1][3][4] 房企拿地策略与项目特征 - 头部房企深耕核心区：伟星房产以总价19.13亿元、楼面价19627元/平方米竞得拱墅稀缺地块 为其回归杭州后第七个住宅项目[1][6] - 中小房企转向非核心区：中德天诚（非杭州本地房企）以2.73亿元总价竞得临平住宅用地 楼面价11007元/平方米[4][5] - 联合体参与开发：华润置地+杭地发展+杭州地铁联合体底价竞得西湖区三墩单元地块[1] 住宅品质提升试点要求 - 杭州推行住宅品质提升试点项目 要求层高≥3米 高层住宅设架空层（层高≥4米） 人车分流 垃圾房距住宅≥10米[7] - 试点地块包括拱墅石桥单元和临平星桥单元 通过"竞品质"规则倒逼房企提升产品力[1][3][7] - 行业趋势体现为得房率提升、外立面材料升级 设计能力成为竞争关键[3][7] 市场预期与项目去化 - 当前土拍项目预期利润空间充足 但高端项目尚未经全面市场检验[8] - 7月楼市供应增加（729套新房源 为前一周1.3倍）但去化率降至41.6%（环比下滑35.9%） 仅成交303套[8] - 9个新盘取得预售许可证 热盘加推与纯新盘入市或推动8月市场新行情[8]

杭州土地市场总体情况 - 7月杭州累计出让8宗涉宅地块 成交总金额102亿元 较上半年1160亿元显著回落[2][10] - 7宗地块溢价成交 市场热度较上半年有所下降但保持平稳[2][10] - 土地市场分化延续 核心区优质地块受追捧 非核心区持续低溢价成交[2] 房企拿地表现 - 民营房企补仓意愿强烈 5家民企合计竞得6宗地块[2][3] - 滨江集团成为唯一竞得两宗地块的房企 总金额33.67亿元[2][7][8] - 非杭州本地房企中德天诚建设集团以2.73亿元竞得星桥地块 溢价率10.07%[4][6] - 伟星房产以19.13亿元竞得拱墅石桥单元地块 溢价率28.13% 为7月最高溢价率[2] 重点地块成交详情 - 拱墅区石桥单元地块经过43轮竞价 楼面价19627元/平方米[2] - 余杭区良渚东单元地块经过35轮竞价 滨江集团以15.30亿元竞得 溢价率29.65%[8][9] - 西湖区三墩单元地块由华润置地联合体底价竞得[2] - 西站新城单元地块由滨江集团以18.37亿元竞得 溢价率2.80%[7][8] 市场趋势与产品升级 - 住宅品质提升试点项目要求层高不小于3米 高层住宅设置架空层[10] - "竞品质"规则试点或成常态 倒逼房企提升设计能力[2][10] - 得房率提升和外立面材料升级成为行业趋势[2] - 核心区推出稀缺低密地块 品质项目溢价空间扩大[10] 房企战略布局 - 头部房企继续深耕核心区 中小房企转向非核心区甚至远郊[2] - 伟星房产表示此次拿地传递深耕杭州决心 为2021年回归后第7个住宅项目[9] - 好地研究院认为当前是低库存房企较好的拿地窗口期 预期利润空间充足[11]

杭州土地市场总体表现 - 7月杭州土地市场累计出让8宗涉宅地块 成交总金额102亿元 相比上半年1160亿元宅地成交总额有所降温 但7宗地块仍溢价成交[4][13] - 市场呈现分化格局 核心区优质地块受追捧 非核心区持续低溢价成交 头部房企深耕核心区 中小房企转向非核心区及远郊[4] - 民营房企成为拿地主力 5家民企合计竞得6宗地块 滨江集团独得两宗 伟星房产 杭州广大房地产等民企表现活跃[4][5] 重点地块成交详情 - 拱墅区石桥单元GS130201-56地块经过43轮竞价 由伟星房产以总价19.13亿元竞得 楼面价19627元/平方米 溢价率28.13%[1][2] - 余杭区良渚东单元YH030304-08地块经过35轮竞价 由滨江集团以总价15.30亿元竞得 楼面价17472元/平方米 溢价率29.65%[10][11] - 临平副城星桥区块LP0801-R21-41B地块由中德天诚建设集团以总价2.73亿元竞得 楼面价11007元/平方米 溢价率10.07%[5][6] 房企战略布局动向 - 伟星房产自2021年回归杭州市场后已获取第7个住宅项目 坚持稳中求进与风险控制理念 传递深耕杭州决心[13] - 滨江集团作为"杭州地产一哥"持续拓展土储 7月独得两宗地块 分别以18.37亿元竞得西站新城单元地块和15.30亿元竞得良渚东单元地块[9][10] - 中德天诚建设集团作为非杭州本地房企首次进入杭州市场 其主业原为建筑工程 2016年开始向浙江省内地产开发拓展[5][8] 产品与政策导向 - 杭州推行住宅品质提升试点项目 要求层高不小于3米 高层设置架空层 人车分流 垃圾房距住宅超10米等标准[15] - "竞品质"规则或成常态 倒逼房企提升设计能力 得房率提升和外立面材料升级成为行业趋势[4][15] - 核心区主打稀缺低密品质项目 外围区域以刚需改善型项目为主 品质项目溢价空间扩大[15] 市场供需与预期 - 7月杭州楼市供应量环比增30% 但开盘去化率降至41.6% 环比下滑35.9个百分点 仅成交303套 呈现供应增但成交分化态势[16] - 当前处于房企巨量储备销售回款前期 拿地积极性较年初回落 供地端显著缩减 为低库存房企提供拿地窗口期[15] - 土拍成交项目预期利润空间充足 若高端项目持续热销 四季度或重返一季度行情[16]

行业趋势 - "好房子"成为房地产业新增长点，带动新建住房供应质量明显提升 [1] - 国家标准《住宅项目规范》自5月起实施，显著提升全国住宅品质整体要求 [1] - 各地纷纷出台与"好房子"相关的标准、导则，推动行业向高品质方向发展 [1] 市场表现 - 2025年上半年核心城市销售较好的楼盘多为品质较高的"好房子"项目 [1] - 热点城市和热点区域的"好房子"推动房地产市场整体向止跌回稳方向迈进 [1] 企业策略 - 房企把握政策变化机会，不仅满足新规要求，还主动推动产品线创新 [1] - 房企通过提升产品力和交付力，应对市场对高品质住宅的需求 [1] - "好房子"项目对周边区域产生一定程度的辐射和带动作用 [1]

政策动态 - 6月19日新政提出"五大方面、十二项措施"，涵盖土地供给、金融支持、品质住宅等系统性措施，为西安近年来最具执行力的楼市文件 [2] - 住房公积金缴存基数上限调整为31716元/月，首套房五年以上公积金利率降至2.6%，叠加异地公积金互贷及首付款新规优化购房资金结构 [3][5] - 高新区试行"购房即入学"政策，通过《实施意见》实现购房合同直接落户入学，并探索"价格优惠与限售年限挂钩"机制 [3] - 5月LPR年内首次下调，一年期降至3.0%，五年期由3.6%降至3.5%，释放稳楼市信号 [4] 土地市场 - 上半年西安出让40宗住宅地，总建面360.6万㎡，成交29宗建面251.6万㎡，平均楼面价7413元/㎡同比上涨23.6% [10] - 港务区成为房企主战场，绿城两宗地楼面价分别达11707元/㎡和10111元/㎡，其中GW1-22-17地块刷新片区记录 [10] - 曲江最高楼面价13935元/㎡，全市诞生8宗"万元地"，品牌房企如绿城、华润加速布局改善型产品 [10][12] 新房与二手房市场 - 新房市场持续下行，但《住宅品质提升设计指引》推动产品升级，层高≥3.15m、装配式装修等标准或形成"合规型—优质型"分层格局 [6][8] - 二手房价格同比下跌7.5%，144㎡以上大户型跌幅达7.3%，但一季度网签量23490套同比增长8.4%，单月多次破万套 [12] - "卖旧买新"个税退税、家装补贴等政策释放置换需求，间接助力新房销售 [9] 区域分化与产品趋势 - 港务区因教育、交通、景观优势成为溢价成交主力，而碑林、莲湖等配套老化区域价格承压 [12] - 房企加速布局"第四代住宅""改善大平层"等标签产品，邦泰半年内连拿5宗地，适应品质需求升级 [12]

政策推动 - 2025年上半年全国19个省份出台政策推动住宅向高质量、高舒适度、高智能化方向发展 [1] - 政策体现对住宅品质提升的高度重视并结合地域特色制定实施路径和技术规范 [1] 品质升级 - 山东、山西、河南、吉林、四川等省份特别关注户型设计强调空间品质、全龄友好、绿色智能和安全耐久四个维度 [2] - 五省份明确住宅层高不低于3.0米山东和河南对设有中央空调、地暖或新风系统的住宅要求层高≥3.1米和≥3.15米 [2] - 各省要求玄关独立设置净宽≥1.2米部分省份明确收纳/储藏空间占套型使用面积的比例 [2] - 河南要求厨房操作台总长度≥3.0米台前操作空间深度≥1.0米卫生间普遍采用干湿分离设计淋浴区墙面防水层高度≥2.00米 [2] - 四川区分生活阳台和景观阳台鼓励绿色种植槽和垂直绿化设计打造"空中花园" [2] - 福建省强调结合当地气候特点和建筑风格进行设计体现对地方文化的尊重和传承 [2] - 各省份文件普遍鼓励采用新技术、新工艺、新材料、新产品推动住宅建设向智能化、数字化方向转型 [2] 资金支持 - 地方政府通过专项债券等形式为"好房子"建设提供资金支持 [3] - 四川省设立省级保障性安居工程老旧小区改造专项补助资金近三年省财政年均安排补助资金约9亿元 [3] - 浙江省温州市打包老旧小区改造项目挖掘停车位、充电桩等运营收益平衡改造支出 [3] - 湖北省黄石市推动国有企业直接出资完善社区服务设施支持老旧小区改造 [3] - 湖北省发布《湖北省老房子改"好房子"建设指引》提出"新、好、造"三字改造诀窍 [3]

行业政策动态 - 西安市住建局发布《西安市住宅品质提升设计指引（试行）》，旨在通过设计标准提升新建商品住宅品质，涵盖住区环境、建筑结构、给排水等9大领域，从安全耐久、舒适健康等4个维度优化住房性能 [1] - 政策适用范围包括西安市（含西咸新区）新建商品住宅及改建扩建项目，强调将理念转化为可落地的设计语言以解决住宅痛点问题 [1] 住区环境优化 - 要求人车分流设计，垃圾收集点与住宅外窗间距≥10米，主出入口预留集散场地并设置快递存放点及监控设施 [2] - 规定非机动车停车场所布局，建议人行主入口附近设置带会客厅功能的封闭型社区大堂 [2] - 细化健身步道、归家路线、绿化覆土厚度及单元门厅设置标准 [2] 建筑安全标准 - 提高局部楼板厚度和悬挑露台荷载要求，鼓励结构设计年限超50年，推荐使用轻质高强材料及高耐久性混凝土等建材 [4] - 推行管线与主体结构分离技术，便于后期维修改造，明确车库转弯缓冲距离、空调外机安放等风险防控细则 [4] - 强制要求高空坠物监控、智能门锁、燃气泄漏报警等安防措施 [4] 全龄友好设计 - 住区需配置适老适幼活动场地，单元门及入户门净宽需满足无障碍标准，每个交通核至少设1部担架电梯 [5] - 鼓励户型灵活可变设计，支持小户型并户可能性，采用干法施工和管线分离技术以提升空间适应性 [5] 智慧化与运维升级 - 提出浮筑楼板、重质分户墙等技术解决噪声渗漏问题，强制同层排水设计和专用排水地漏 [6] - 要求搭建智慧管理平台实现设备智能监测，推广全屋WiFi和智能家居以适应未来趋势 [6] 地域化特色与痛点解决 - 结合西安地理经济特点制定技术措施，在地基处理、建筑构造中融入本地特色 [7] - 针对噪声、渗漏等痛点细化技术指标，借鉴各地经验提升设计实用性，衔接现行国家标准确保可落地性 [8]