新规核心内容 - 上海发布促进住宅品质提升新规，核心是调整住宅设计标准，包括阳台面积计算、公共空间利用、外立面材质要求等，旨在提升新建住宅的实用性和居住体验 [1][28][30] - 新规通过激励方式提升建筑品质，例如高品质饰面层不计容积率，鼓励开发商使用更好材料，同时优化设备板等细节设计以解决实际居住痛点 [30][32] 对刚需购房者的影响 - 新规允许80平米以下小户型阳台面积上限8平米并按1/2算容积率，相当于赠送4平米实用空间，提升小户型实用性 [5] - 要求多高层住宅底层架空层和风雨连廊用作公共用途且不计容积率，为刚需小区提供更多活动空间，改善居住体验 [5][7] - 简化老旧小区加装电梯和适老化改造的审批流程，拆除重建增加面积可保留划拨性质且无需补土地出让金，使刚需购房者能以较低成本获得更佳居住条件 [7] - 但新房品质升级可能导致开发商成本增加，若每平米房价上涨1000元，80平米房屋总价将增加8万元，对刚需预算构成压力 [9] 对改善型购房者的影响 - 新规允许阳台面积不超过户型面积10%且不大于16平米，按1/2算容积率，例如140平米户型阳台可达14平米，赠送7平米，比旧规多3平米实用空间 [13][15] - 临近绿地或河边的住宅阳台若进深不超过0.75米、宽度不超3米可全赠送面积，提升改善型住宅的附加值和吸引力 [15] - 金属、干挂石材、陶板等高品质外立面饰面层不计容积率，鼓励开发商提升外立面质量，增强房屋保值能力 [17] - 公共空间升级如3米净高架空层、风雨连廊、人车分流和智慧门禁等要求，直接满足改善型家庭对社区配套的需求 [17][19] 对二手房市场的影响 - 刚交付或未交付的次新房因不符合新规标准，可能需降价8%-10%才能售出，例如2000万元房屋可能贬值160万至200万元 [21] - 房龄10-15年的次新房因新规新房品质提升而需求减少，房东需投资改造外立面和公共设施以维持竞争力 [23] - 房龄超15年的老破小进一步边缘化，即使通过改造加装电梯，仍难以改变户型不合理和外立面陈旧问题，若无学区等附加价值可能长期滞销 [25] - 建议二手房房东根据房屋类型采取策略，如次新房可装修后缓售或降价急售，老破小需趁市场未完全遇冷时脱手或依托学区优势择机出售 [25][27] 行业趋势与市场导向 - 新规推动住宅市场从“地段主导”转向“地段+品质”双核心，品质差的房屋可能持续贬值，而品质好的新房将获得溢价空间 [34] - 购房者选房更注重长期居住价值，刚需可关注改造后老破小的性价比，改善型购房者应优先选择品牌开发商的新规项目以最大化品质红利 [11][19][36] - 行业回归“居住本质”，开发商需重点落实外立面、公共空间、赠送面积等新规要求，以提升产品竞争力和保值能力 [34][36]

上海新房市场产品趋势 - 项目强调产品设计优势，如三阳台、高得房率可达90%多、110平方米户型主卧采用270度转角飘窗、南面阳台进深近1.8米 [1] - 外立面材料升级，项目南边外墙90%面积使用铝板加玻璃以提升视觉效果 [1] - 新盘销售话术普遍包含“金属玻璃墙”、“大阳台”、“绿建三星”等关键词，显示行业正融合现代建筑美学与科技人居理念 [1] 房企销售策略与市场反应 - 房企采取差异化竞争策略，例如在周边二手房多为小户型的区域创新打造面积段125平方米起步的纯改善型产品 [2][4] - 项目通过开盘优惠促进销售，如认购并七天内付清首付款可享受叠加后约九五折优惠，一期132套房源大筹认了166组客户 [4] - 市场看房热度在国庆假期有所波动，有销售人员反映假期客户量较9月周末减少，但部分项目假期前两日到访客户较多，总体平稳 [2][6] 新规对行业产品标准的影响 - 上海新规要求阳台面积不超过户型总面积的10%且最大不超16平方米，例如125平方米户型阳台最多12.5平方米，引导产品设计标准化 [8] - 新规鼓励高品质建设，如明确住宅建筑外立面采用干挂石材、金属等高品质材料时，其饰面层建筑面积不计入容积率 [9] - 新规推动产品实用性提升，如允许底层架空层、风雨连廊等用作公共用途的建筑面积不计入容积率，并鼓励一梯一户设计以增加可利用公摊面积 [8][9] 具体项目设计与去化情况 - 项目注重实际利用率，例如123平方米户型通过设计非承重结构飘窗等，实际利用率超过90% [9] - 低容积率项目（如1.01）注重建筑质感，洋房层高达3.15米，立面1至9楼用干挂石材，10至11楼用金属加玻璃幕墙 [9] - 部分项目去化迅速，如闵行区一新盘9月29日首次开盘66套房源当天清盘，叠墅产品客户意向高于洋房，国庆假期前6日有40余组客户冻资 [4][6]

阳台面积与得房率提升 - 封闭与开敞阳台统一按水平投影面积的1/2计算容积率 取消封闭阳台全计容限制 [4] - 阳台面积限制放宽至每户建筑面积的10%且不大于16㎡ 其中8㎡不计容 160㎡户型可拥有16㎡阳台 [5] - 新增不计容的"带围护结构开敞式阳台"（进深≤0.75米 宽≤3米 约2.25㎡） 满足晾衣及观景需求 [6] - 100-160㎡户型得房率提升4%-6% 从当前普遍82%提升至90% 超越老小区80%水平 [7] 建筑外立面升级 - 外立面饰面层不再计入容积率 解除开发商在材料选择上的限制 [10][11] - 高端项目将采用干挂石材 陶板 金属板等高品质材料 刚需项目外立面同步迭代 [11] - 新规产品外立面质感显著提升 与现有真石漆为主的项目形成明显颜值差距 [11] 社区空间与居住体验优化 - 车库可设置半地下室及底层架空层且不计容 居住层抬升6-8米 改善一楼潮湿与视野问题 [13][14] - 架空层（净高≥3米）和风雨连廊作为公共空间不计容 实现每栋楼配备 提升社区活动便利性 [15] - 建筑限高调整：50米及以下建筑可增高7米 50米以上可增高11米 支持错落布局提升视野 [15] 政策影响与行业趋势 - 新规直击上海低得房率痛点 空间设计与功能性全面升级 [4][16] - 开发商获得更大设计自由度 但"偷面积"行为受严格限制（如空调室外机超2.5㎡需计容） [7] - 上海政策开放度仍落后杭州等城市 但新规落地预期较快 将加剧新旧楼盘品质分化 [16]

政策核心内容 - 上海市规划和自然资源局发布新规 出台5大类17条具体举措以提升住宅品质 [1] - 新规旨在从城市设计 环境品质 住宅功能 城市更新 服务和治理水平五大方面进行提升 [1] - 完善住宅建筑功能 提升阳台空间品质成为焦点 购房者有望免费获得更多阳台面积 [1] 阳台面积计算新规 - 阳台面积按其水平投影面积的1/2计入容积率需同时满足三条件：每户阳台总面积不大于该户型建筑面积的10%且不大于16平方米 户型建筑面积小于80平方米的阳台总面积不大于8平方米 每个阳台设计进深不超过1.8米 [4][5] - 超出规定部分的阳台建筑面积 应按其水平投影面积的全面积计入容积率 [5] - 旧规为阳台面积不超过8平方米且进深不大于1.8米方可按50%计入容积率 [5] 新规对购房者的实际影响 - 以120平方米户型为例 旧规下阳台面积最大8平方米 实际计容4平方米 购房者免费享受4平方米 [5] - 新规实施后 同户型阳台面积最大为12平方米 实际计容6平方米 购房者免费享受6平方米 较此前增加2平方米 [5] 对房地产开发企业的要求 - 房地产开发企业需将不得擅自改造建筑结构 破坏建筑外立面形象等义务纳入房屋买卖合同附加条款 [5] - 禁止房地产开发企业进行虚假和夸大宣传 误导消费者 [5]

经济观察网 据"懂经"公众号消息，近日上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干 意见》，推出5大类17条举措。新规调整了阳台计容标准：符合要求的阳台按1/2计入容积率，单户阳台 面积上限从8平米提升至16平米，进深不超过1.8米。沿景观带设置的特定开敞式阳台还可获得额外面积 奖励。其中提到，为提升小区环境品质，上海新规要求多高层住宅底层设置架空层、风雨连廊用作通道 及公共设施的，其建筑面积不计入容积率。新规自9月26日起施行，通过政策引导将好设计转化为产品 力，激发房企创新意识。 ...

2025.09. 26 本文字数：1228，阅读时长大约2分钟 作者 | 第一财经 马一凡 9月26日，上海市规划和自然资源局发布了一份文件——关于印发《关于进一步促进本市住宅品质提 升的规划资源若干意见》的通知（以下简称"意见"），这意味着未来上海的"好房子"建设将更有规范 可依。 最受广大购房者关注的，莫过于新的室内建面计容标准，目前上海新房市场上已经出现了"三阳台"户 型，能把得房率做到接近100%。 在最新出台的意见中，在阳台计容方面的规定为：阳台（含封闭式阳台）同时符合以下条件的，面积 按其水平投影面积的1/2计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的10%，且不 大于16平方米（含16平方米），户型建筑面积小于80平方米的，可以设置总面积不大于8平方米的 阳台；每个阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8 米（含1.8 米）。超出上述情况的阳台建筑面积，超出部分应按其水平投影面积的全面积计入容积率。 这一新规的出台，可以说是堵住了此前政策的部分漏洞，但也给予了购房者相应的利好。某新房项目 营销人士对记者表示，其所在项目此前的"卖点"就是大阳台，项目前期地 ...

阳台计容新规 - 阳台计容标准调整，符合特定条件的阳台面积按其水平投影面积的1/2计入容积率 [1] - 每户阳台总面积上限为该户型建筑面积的10%且不大于16平方米，小于80平方米户型阳台面积上限为8平方米 [1] - 阳台设计进深不超过1.8米，超出部分按其水平投影面积的全面积计入容积率 [1] - 沿公共绿地等特定区域，进深不超过0.75米的开敞式阳台建筑面积不计入容积率，不计入可售面积，且不计入10%的阳台面积上限 [2] 不计容面积扩展 - 住宅建筑采用干挂石材、金属、陶板等高品质外立面材料，其饰面层不计入容积率 [2] - 多高层住宅底层用作公共用途的架空层、风雨连廊其建筑面积不计入容积率 [2] - 机动车、非机动车地下车库出入口顶棚、地下车库出地面楼梯和电梯的遮雨棚其建筑面积不计入容积率 [3] 产品品质与设计影响 - 新规出台后，部分以“大阳台”为卖点的项目后续地块设计可能需要进行更改 [2] - 外立面材质升级不计容将提升开发商升级外立面的积极性 [3] - 不计容面积的增加有望提升上海新房市场的产品品质和得房率 [3] 老旧小区改造支持 - 支持老旧小区提升居住环境，加装电梯、无障碍设施、适老化改造等无需办理规划审批手续 [3]

政策背景与目标 - 江苏省2025年住宅工程品质提升行动方案要求大力提升住宅实体质量、性能品质和居住体验 建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [1] - 通过实施精益建造、数字赋能等九项行动推动全省住宅品质系统性提升 [1] - 无锡市梁溪区以高标准住宅建设为抓手优化人居环境并助力城市功能升级 [1] 项目工程进展 - 无锡广益EPC项目（康益澜庭）于8月25日完成二次结构及粗装修工程 正式转入精装修及机电安装阶段 [1] - 项目总建筑面积达11.83万平方米 包含6栋最高24层住宅楼、1栋15层办公楼及配套商业设施 [1] - 计划2026年9月交付 将提供564套高品质住宅及1.4万平方米商务办公空间 [2] 技术创新与工程管理 - 创新采用"全砼外墙+铝模+爬架"三位一体建造体系 通过BIM技术深化设计与精益穿插施工 [1] - 标准层结构施工周期优化至6天 较传统工艺施工效率提升30% [1] - 建立"样板引路"机制 完成ALC板施工、屋面防水等8类质量样板验收 [2] - 采用外墙螺杆洞封堵、阳角R角一次性成型等工艺 获评江苏省建筑施工标准化星级工地 [2] 安全管理措施 - 实施爬架内侧钢丝绳防护、临边定型化防护等20余项标准化安全措施 [2] - 安全管理体系为施工全过程提供安全保障 [2] 项目定位与影响 - 作为梁溪区重点城市更新项目 自2023年11月开工 [1] - 位于无锡市梁溪区广南路与锡虞路交叉口东北侧 [1] - 建成后对优化梁溪区人居环境具有重要意义 [2]

杭州7月土拍市场概况 - 7月杭州累计出让8宗涉宅地块，成交总金额约102亿元，较上半年1160亿元的宅地成交总金额明显下降 [3][10] - 土拍市场分化明显，核心区优质地块受追捧，非核心区持续低溢价成交 [3] - 民营房企成为拿地主力，共有5家民企成功竞得6宗地块，滨江集团独夺两宗 [4] - 7宗地块溢价成交，最高溢价率达29.65% [8][9] 重点地块成交情况 - 拱墅区石桥单元地块经过43轮竞价，由伟星房产以总价19.13亿元、楼面价19627元/平方米、溢价率28.13%竞得 [1] - 西湖区三墩单元地块被"华润置地 杭地发展 杭州地铁"联合体以底价26.85亿元竞得，楼面价13092元/平方米 [1][2] - 临平区星桥单元地块以总价4.37亿元成交，楼面价10622元/平方米，溢价率1.16% [2] - 滨江集团7月竞得两宗地块，包括余杭区西站新城单元地块(总价18.37亿元，溢价率2.80%)和良渚东单元地块(总价15.30亿元，溢价率29.65%) [7][8][9] 房企拿地策略分析 - 伟星房产表示此次拿地是其自2021年回归杭州市场以来的第7个住宅项目，体现深耕杭州市场的决心 [9] - 中德天诚建设集团以总价2.73亿元竞得临平副城星桥区块地块，溢价率10.07%，是今年在杭州成功拿地的第三家非杭州本地房企 [5][6] - 头部房企继续深耕核心区，中小房企转向非核心区甚至远郊 [3] 市场趋势与政策影响 - 杭州启动"好房子"试点地块出让，要求项目符合《杭州市住宅品质提升设计导则》要求 [11] - 住宅品质提升试点项目对层高、架空层、电梯等关键指标提出明确要求 [11] - "竞品质"规则试点或成常态，倒逼房企提升产品力 [11] - 当前处于主流房企巨量储备销售回款前期，整体拿地积极性较年初显著回落 [12]

杭州7月土拍市场概况 - 7月杭州累计出让8宗涉宅地块 成交总金额约102亿元 较上半年1160亿元显著回落但仍保持全国领先水平 [3][10] - 市场呈现分化特征：核心区优质地块溢价率最高达28.13% 非核心区普遍低溢价成交 如临平星桥地块仅1.16%溢价 [1][2][3] - 民营房企成为拿地主力 滨江集团独揽2宗 伟星房产等5家民企合计竞得6宗地块 [4][7][9] 重点地块成交详情 - **拱墅区石桥单元地块**：伟星房产以19.13亿元竞得 楼面价19627元/㎡ 溢价率28.13% 为7月溢价最高地块 [1][2] - **西湖区三墩单元地块**：华润置地联合体底价26.85亿元摘得 楼面价13092元/㎡ 属住宅品质提升试点项目 [1][2] - **余杭良渚东单元地块**：滨江集团经35轮竞价以15.30亿元拿下 楼面价17472元/㎡ 溢价率29.65%创当月新高 [8][9] 房企战略动向 - 滨江集团保持扩张态势 7月共耗资33.67亿元补充3宗地块储备 涵盖住宅及商服综合用地 [7][8][9] - 伟星房产深耕杭州市场 石桥地块系其2021年回归后第7个项目 强调"稳中求进"投资策略 [9] - 中德天诚建设集团作为新进房企 以2.73亿元竞得临平地块 楼面价11007元/㎡ 溢价10.07% [5][6] 市场趋势与政策影响 - 住宅品质提升试点扩围 要求层高≥3米 设置架空层及担架电梯 试点地块已增至3宗 [1][11] - 核心区低密地块溢价空间扩大 外围区域以刚需改善为主 "竞品质"规则或成常态化 [3][11] - 新盘供应量环比增30%但去化率降至41.6% 高端项目市场接受度待验证 [12][13]