行业投资评级 - 推荐（维持）[1] 核心观点 - 新房网签面积同比降幅收窄，二手房网签面积同比降幅扩大，市场呈现分化特征[1] - 中央经济工作会议对房地产市场的定调从“更大力度推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，并提及“高质量推进城市更新”、“深化住房公积金制度改革”、“有序推动‘好房子’建设”等方向，后续可关注相关金融工具支持及公积金政策优化[5] - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点[5] - 在供应缩量、供给品质优化及购房者画像分化推动下，新房市场供需环境较二手房更早出现改善[5] - 相较于博弈基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取，当前板块调整后PB约1.2倍，而销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍，部分股票价格仍在相对低位[5] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的四条主线：业绩稳健且股息率较高的公司、短期内经营存在积极变化的公司、债务偿付压力下降且估值较低的公司、业绩增长及分红稳定的物企[5] 新房网签情况 - 12月1日至11日，样本39城新房网签面积同比-30%，降幅较11月收窄5个百分点[4] - 分城市能级看，一线城市（4城）同比-31%，降幅收窄10个百分点；二线城市（10城）同比-25%，降幅收窄4个百分点；三线城市（25城）同比-40%，降幅与11月持平[4] - 同期，样本城市新房网签面积环比高于过去4年同期水平[9][12] - 贸易五省（广东、江苏、浙江、上海、北京，含19个样本城市）新房网签面积同比降幅亦收窄，环比高于过去4年同期水平[11][12] 二手房网签情况 - 12月1日至11日，样本16城二手房网签面积同比-34%，降幅较11月扩大19个百分点[4] - 分城市能级看，一线城市（2城）同比-32%，降幅扩大7个百分点；二线城市（4城）同比-41%，降幅扩大22个百分点；三线城市（10城）同比-31%，降幅扩大29个百分点[4] - 同期，样本城市及贸易五省（含11个样本城市）二手房网签面积环比均处于近5年同期较高水平[14][17] 滚动网签情况 - 新房日均网签面积低于2019-2024年同期水平[19] - 二手房日均网签面积低于2019-2020和2022-2024年同期水平，但高于2021年同期水平[19] 土地市场情况 - 2025年1-11月，全国累计土地成交建筑面积同比-14%，降幅较1-10月扩大3个百分点；累计成交楼面均价同比+7%，增幅收窄6个百分点[21] - 2025年11月单月，全国土地成交建筑面积同比-32%，成交楼面均价同比-12%，土地出让金同比-39.5%（降幅较10月扩大14.5个百分点），流拍率18%，溢价率4%[21][30] - 分能级看，1-11月累计：一线城市成交建面同比-19%，楼面均价同比+18%；二线城市成交建面同比-6%，楼面均价同比+11%；三四线城市成交建面同比-16%，楼面均价同比-1%[21] 库存情况 - 2025年10月，推盘未售口径库存较9月上升，其去化周期亦较9月上升[32] - 分城市能级看，10月一线和二线城市推盘未售库存较上月下降，三四线城市库存上升；但一线、二线和三四线城市推盘未售去化周期均较上月上升[34][35] 前瞻及佐证指标 - **价格与租金**：截至2025年10月，北京和上海二手成交价格同比降幅扩大，租金同比降幅收窄；广州租金同比降幅扩大幅度大于二手成交价格；深圳二手成交价格同比降幅扩大，租金同比增幅扩大[5][15] - **二手带看人数**：截至2025年11月，12个样本城市平均带看人数环比+0.8%（增幅较10月收窄1.4个百分点），同比-11.9%（降幅较10月收窄3.4个百分点）[5][42] - **流动性前瞻**：截至2025年12月，宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄[5][48] - **挂牌价调涨占比**：截至2025年11月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比为5.4%，较10月下降0.1个百分点；同比-48.6%，降幅较10月收窄7.0个百分点[5][49] - **居民存款与贷款**：截至2025年10月，居民新增存款趋势同比降幅收窄，存款余额趋势同比增幅收窄；居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大[37][40] 行业规模与指数表现 - 行业股票家数257只，占市场5.0%；总市值2900.9十亿元，占市场2.8%；流通市值2759.3十亿元，占市场2.9%[7] - 行业指数近1个月绝对表现-7.3%，近6个月绝对表现+11.7%，近12个月绝对表现-2.2%[8] - 行业指数近期有所反弹，但距离上一轮反弹高点仍有约15%空间[5]

宏观政策基调 - 财政政策延续“更加积极”表述，但侧重点转向改善财政收入、保持必要债务强度与优化支出结构[3][12][18] - 货币政策延续“适度宽松”表述，但重心转向宽货币与宽信用并重，并强调灵活高效运用降准降息等工具以促进增长与物价回升[3][12][22] - 预计2026年狭义与广义财政赤字率或与2025年持平，广义财政赤字规模可能小幅增加[19] - 预计2026年财政收入增速为2%-3%，广义财政支出增速为4%-5%[19][21] - 预计2026年或有1-2次降准降息，且宜早不宜迟[23] 经济发展理念与重点任务 - 会议提出五个新“必须”，将“充分挖掘经济潜能”置于首位，强调以苦练内功应对外部挑战[3][12][16][17] - 扩大内需在八大重点任务中排第一，表述从“全方位扩大国内需求”转向“坚持内需主导，建设强大国内市场”[3][12][24][26] - 提振消费的核心是“制定实施城乡居民增收计划”，目标群体从“中低收入群体”扩围至全体“城乡居民”[3][12][24][26] - 推动投资的重点从“提高投资效益”转向“止跌回稳”，并强调“有效激发民间投资活力”[3][12][24][26] - 防范化解房地产风险的核心是稳房价与改善供需，“深化住房公积金制度改革”被视为2026年最大看点之一[3][12][28][29]

继中央经济工作会议提出"着力稳定房地产市场"后，山东省率先出手。 12月12日，山东省发布了《关于住房"以旧换新"的指导意见》，其中提出，丰富"换新"模式，拓宽旧房 处置途径，多措并举降低换房成本等。 对于出台新政的原因，山东省住建厅相关负责人表示，旨在通过机制创新、政策支持和服务优化，打通 新房与二手房市场壁垒，缩短交易周期，降低置换成本，激发住房消费活力。 中指研究院预计，各地去库存政策将继续落位，如收购存量商品房、加大购房补贴力度促需求、推动住 房"以旧换新"等，增加改善性住房供给、优化住房供给空间和产品结构等或是优化供给的重要方向。 山东发布"以旧换新"指导意见 12月12日，山东省住建厅等10个部门联合发布了《关于住房"以旧换新"的指导意见》。《指导意见》共 包含6部分、15条具体措施，系统构建了支持住房"以旧换新"的政策框架。 一是丰富"换新"模式，提升置换效率。明确提出"卖旧换新""收旧换新""拆旧换新"三种模式。支持房地 产经纪机构提供"帮卖"服务并引入"兜底收购"机制；鼓励各类主体市场化收购二手房；在符合规划和安 全要求前提下，探索城镇老旧住房原拆原建更新路径，新增公共设施不计容积率。 二是 ...

本报记者 张芗逸 对于明年经济工作重点任务，日前在京举行的中央经济工作会议明确提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库 存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。 上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，会议提出了着力稳定房地产市场的两种方式，"因城施策控增量、去库存、优 供给"，是从土地端及土地与商品房关系出发；"鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房"则倾向于商品房去库存工作，两者 均聚焦库存去化。 会议要求"深化住房公积金制度改革，有序推动'好房子'建设"。近年来，住房公积金政策已成为各地支持房地产发展的重 点政策，中指研究院数据显示，2025年以来全国各地出台的公积金优化政策超260条。 严跃进表示，当前，住房公积金制度改革空间大，资金充裕，应积极用足用好公积金政策。关键在于要探索将其与房地产 市场去库存、惠民生等工作相结合，如让公积金在首付支持上进一步发力，尽量覆盖购房首付成本并做好配套工作。 张波预计，2026年将推进住房公积金贷款额度优化、异地办理流程简化等创新，降低刚需群体的购房资金门槛。另外，住 房公积金可突破仅在买房租房住房层面的使用限制，更好发挥住房公积金作用。 当前，房地产 ...

（来源：大众新闻-大众日报） "着力稳定房地产市场。" 继2024年后，2025年中央经济工作会议再次强调"稳楼市"。 会议提出"因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等"，这是基于对房地产市场发展趋势判断的针对性部署。 当前，中国城市发展格局已变，房地产已不是在"空白纸"上搞建设，而是在"现状图"上做更新。 2025年，房地产市场步入深度调整和结构重塑的关键阶段。 数据显示，截至10月末，全国商品房待售面积已连续8个月下降减少，但总量仍达75606万平方米。去库存，仍是当下"稳楼市"的关键。 未来如何去库存？主要在于"优存量、控增量"。 优存量方面，"鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等"，预计成为盘活存量的重要抓手，将不仅加快商品房去库存、改善供需关系，还有利于解决部 分群体的实际住房困难。 地方层面，广州等地已在持续推进收购存量商品房用作保障性住房等房源，并进一步加大收购力度。 存量商品房，正被激活为民生保障的有效供给。 盘活存量、加强保障。会议明确提出"深化住房公积金制度改革"，意在让住房公积金发挥更大作用，释放市场潜力。 据中指研究院监测，2025年以来全国各地出台的 ...

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 核心观点 - 中央经济工作会议为2026年房地产市场指明方向，强调“着力稳定房地产市场”、“去库存”和深化住房公积金改革[1] - 报告认为2026年“控增量、去库存、优供给”等政策将进一步落实，叠加潜在的降准降息，将助力市场走向企稳[1] - 供给侧将持续优化，产品力将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局[1] - 会议表述从2024年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，表明正视市场尚未稳定的现实，且稳定任务需要“久久为功”[2] - 这意味着2026年围绕“稳市场”，相关政策和举措仍将不断出台[2] 政策方向与具体措施 - 具体措施包括：因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房[3] - “去库存”是自2016年以来中央经济工作会议上首次再提，但与2024年4月政治局会议思路一脉相承[3] - 全国各地已践行“去库存”思路，措施包括“以旧换新”、收储商品房、“房票”制度、土地专项债收储等[3] - 未来可期待的政策包括：1）核心城市行政政策放松；2）房贷利率下行或利率补贴；3）“高质量推进城市更新”政策落实[3] - 深化住房公积金制度改革是“稳”行业的一环，改革方向包括扩大覆盖范围、放宽使用条件、提升使用便捷度[4] - 2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条[4] - 降准降息通道的形成将为行业稳定提供更好的宏观环境[5] 投资建议与重点公司 - 投资建议重点推荐四类标的[5] - 第一类：兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，包括华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂[5] - 第二类：依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，包括华润置地、新城控股、龙湖集团[5] - 第三类：受益于香港市场复苏的香港本地房企，包括新鸿基地产、领展房产基金[5] - 第四类：受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，包括绿城服务、华润万象生活、万物云、招商积余[5] - 报告列出了15家重点公司的目标价、市值及盈利预测，其中14家评级为“买入”，1家（中国金茂）评级为“增持”[9][10] - 万物云：2025年上半年营收181.4亿元，同比+3%；归母净利润7.9亿元，同比+3%；核心净利润13.2亿元，同比+11%[11] - 龙湖集团：测算合计股权价值达1260亿港元，目标股权价值为1071亿港元[11] - 绿城中国：2025年上半年收入同比-23%至534亿元；归母净利润同比-90%至2.1亿元[11] - 中国海外发展：2025年上半年收入832亿元，同比-4%；归母净利润86亿元，同比-17%[12] - 绿城服务：维持2025-2027年EPS为0.30/0.36/0.43元的盈利预测[12] - 领展房产基金：总估值约2258亿港元，自上市以来基金单位持有人年化回报率为10.9%[12] - 招商蛇口：2025年第三季度营收382.81亿元，同比+43.18%；归母净利10.49亿元，同比-11.38%[12] - 招商积余：2025年1-3季度营收139.4亿元，同比+15%；归母净利润6.9亿元，同比+11%[12] - 新城控股：2025年第三季度营收122.71亿元，同比-30.51%；归母净利7901.05万元，同比-42.09%[12] - 建发国际集团：2025年上半年收入341.6亿元，同比+4.3%；归母净利润9.1亿元，同比+11.8%[13] - 滨江集团：2025年1-3季度营收655.1亿元，同比+61%；归母净利润23.9亿元，同比+47%[13] - 华润置地：2025年上半年收入949亿元，同比+19.9%；核心净利100亿元，同比-6.6%[13] - 新鸿基地产：在香港和内地合计拥有约1140万平米权益土储，2025财年投资物业利润贡献达57%[13] - 华润万象生活：2025年上半年营收85.2亿元，同比+7%；归母净利润20.3亿元，同比+7%；核心净利润20.1亿元，同比+15%[13] - 中国金茂：2025年上半年收入251亿元，同比+14%；归母净利润11亿元，同比+8%[17]

2026年房地产市场走向备受关注。 其中"制定实施城乡居民增收计划""扩大优质商品和服务供给""清理消费领域不合理限制措施""推动投资止跌回稳""优化地方政府专项债券用途管理""高质 量推进城市更新"等，将从不同维度积极影响房地产市场的发展。 出处：央视新闻 特别是城市更新领域，对比2024年和2025年的工作任务可见，城市更新工作从"大力实施"升维至"高质量推进"。 上海易居房地产研究院（下称易居研究院）认为，此次会议明确高质量推进城市更新，一方面，城市作为经济活动的重要载体和枢纽，其功能完善对促进 生产、分配、流通、消费各环节畅通循环意义重大，能为内需主导的发展格局提供有力支撑；另一方面，基于城市发展的新阶段，要把城市更新作为城市 高质量发展的重要抓手，并将其和社会经济发展、稳楼市等工作进行有力结合。 12月10日至11日在北京举行的中央经济工作会议对明年的房地产工作作出明确部署，要求"着力稳定房地产市场"。 2026年房地产工作怎么做？会议提出提振消费、城乡居民增收、高质量推进城市更新、积极稳妥化解风险、深化住房公积金制度改革、构建房地产发展新 模式等重要工作任务，从不同维度为房地产市场健康发展保驾护航 ...

报告行业投资评级 - 推荐（维持）[1] 报告核心观点 - 本次中央经济工作会议对房地产市场的定调从过去的“更大力度推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”[1][6] - “高质量推进城市更新”、“深化住房公积金制度改革”、“有序推动‘好房子’建设”等表述值得关注[1][8] - 后续或可关注专项债和专项借款等金融工具进一步支持城市更新，以及住房公积金贷款利率进一步调降、额度进一步提高和住房公积金用途拓宽等可能性[1][6][8] 行业概况与市场表现 - 行业规模：股票家数257只，占市场5.0%；总市值2943.0十亿元，占市场2.8%；流通市值2800.2十亿元，占市场2.9%[2] - 行业指数表现：近1个月绝对表现-3.8%，相对沪深300指数表现-1.7%；近6个月绝对表现15.3%，相对表现-1.6%；近12个月绝对表现2.4%，相对表现-11.7%[4] 中央经济工作会议政策解读 - 高质量推进城市更新：在“坚持内需主导，建设强大国内市场”任务下提出，判断城市更新是扩大投资、拉动内需的重要抓手之一[6] - 专项债、专项借款等金融工具进一步支持城市更新或得到优化，城市更新存量项目的盘活以及新增项目或有进一步的资金支持[6] - 房地产市场定调变化：从“更大力度推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”[1][6] - 因城施策控增量、去库存、优供给：表述与过往基本一致，判断收购商品房重点用于保障性住房或仍是重要路径[6] - 深化住房公积金制度改革：关注贷款利率进一步调降、额度提高和用途拓宽的可能性[6][7] - 住房公积金贷款利率已于2025年5月8日起下调0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套利率分别调整为2.1%和2.6%[7] - 有序推动“好房子”建设：“有序”表述较过往“推动建设”、“加大高品质住房供给”等有所变化，判断建设或在考虑更多相关因素的前提下有序推进[9] - 加快构建房地产发展新模式：表述与过往基调一致，判断相关基础性制度建设或持续推进[9] 配置建议 - 房地产角度：关注业绩相对稳健且股息率较高的公司如华润置地；短期内经营层面存在积极变化的公司如越秀地产、中国金茂、建发国际集团；债务偿付压力下降且估值较低的公司如金地集团、龙湖集团；业绩增长及分红稳定的物企如华润万象生活、保利物业、绿城服务；以及滨江集团、绿城中国、保利发展、中国海外发展等[8] - 产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价[8] - 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进[8]

记者丨李莎 编辑丨张星 中央经济工作会议12月10日至11日在北京举行，部署2026年经济工作，明确了八大重点任 务。 房地产仍是明年化解重点领域风险的重中之重。 "十五五"规划建议主要在民生保障领域部署 房地产工作，这次中央经济工作会议对房地产工作的部署，主要集中在"坚持守牢底线，积极 稳妥化解重点领域风险"这项重点任务中。 会议提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重 点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动"好房子"建设。加快构建房地产发 展新模式。 东方金诚首席宏观分析师王青向21世纪经济报道记者表示，总体上看，2026年房地产政策有两 个重点：继续推动房地产市场止跌回稳，以及加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量 发展。 其中在稳市场方面，王青认为，明年政策将进一步从供需两端发力，或涉及引导商业银行加大 对房企开发贷的投放力度，继续放松限购，更大力度收购商品房用作保障房，通过居民房贷定 向降息、财政补贴等方式加大居民购房支持力度，减免房地产交易税费等多个方面。 在推动房地产高质量发展方面，在王青看来，未来房地产行业要逐步形成以租售并举、建 设"好 ...

其中在稳市场方面，王青认为，明年政策将进一步从供需两端发力，或涉及引导商业银行加大对房企开 发贷的投放力度，继续放松限购，更大力度收购商品房用作保障房，通过居民房贷定向降息、财政补贴 等方式加大居民购房支持力度，减免房地产交易税费等多个方面。 在推动房地产高质量发展方面，在王青看来，未来房地产行业要逐步形成以租售并举、建设"好房子"、 回归房地产居住属性为核心的新发展模式。 会议提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保 障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动"好房子"建设。加快构建房地产发展新模式。 东方金诚首席宏观分析师王青向21世纪经济报道记者表示，总体上看，2026年房地产政策有两个重点： 继续推动房地产市场止跌回稳，以及加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。 资料图房地产工作仍强调防风险 今年以来，各地区各部门加快出台实施各项房地产支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求，推动 房地产市场止跌回稳。政策成效还在继续显现，但房地产市场延续调整。 国家统计局数据显示，10月70个大中城市房价止跌回稳还面临一定压力，前10月房地产销售下降的形势 ...