十年前，"海景房投资热"曾让无数城市中产为之疯狂。十年后的今天，买海景房的第一批中产们，再也 扛不住了。手中的"稀缺资产"早已成昨日黄花，曾经的"硬通货"正断崖式滑向"负资产"的深渊。 文｜金融八卦女特约作者：伍豪 · · · 买海景房的第一批中产，"发财梦"彻底破碎了。 十年前，"海景房投资热"曾让无数城市中产为之疯狂。他们怀揣着度假、养老、资产增值的美好憧憬， 将半生积蓄砸向那些遥远而陌生的海景房。然而，潮水褪去才知道谁在裸泳。 十年后的今天，买海景房的第一批中产们，再也扛不住了。手中的"稀缺资产"早已成昨日黄花，曾经 的"硬通货"正断崖式滑向"负资产"的深渊。 八妹最近与四位买了海景房的朋友聊了聊，听他（她）们讲述资产腰斩背后的故事。 在阿强位于北京五环外的家中书房，最显眼的位置挂着一张他在山东烟台某海景小区前的照片。照片 里，他搂着妻儿，笑容灿烂，背后是湛蓝的天与海。那是2015年，他怀揣着在北京打拼多年攒下的100 万，又贷款200万，以总价300万买下那套100平米"一线海景房"的时刻。 "当时觉得人生圆满了。"阿强苦笑着喝了一口咖啡，"平时在北京做牛做马，周末和假期就去自己的专 属海景房度假。既 ...

十年前，"海景房投资热"曾让无数城市中产为之疯狂。十年后的今天，买海景房的第一批中产们，再也扛不住了。手中的"稀缺资产"早已成昨日黄 花，曾经的"硬通货"正断崖式滑向"负资产"的深渊。 买海景房的第一批中产，"发财梦"彻底破碎了。 十年前，"海景房投资热"曾让无数城市中产为之疯狂。他们怀揣着度假、养老、资产增值的美好憧憬，将半生积蓄砸向那些遥远而陌生的海景房。 然而，潮水褪去才知道谁在裸泳。 十年后的今天，买海景房的第一批中产们，再也扛不住了。手中的"稀缺资产"早已成昨日黄花，曾经的"硬通货"正断崖式滑向"负资产"的深渊。 八妹最近与四位买了海景房的朋友聊了聊，听他（她）们讲述资产腰斩背后的故事。 "300万的海景房，现在150万都无人问津" 阿强-北京私企程序员 在阿强位于北京五环外的家中书房，最显眼的位置挂着一张他在山东烟台某海景小区前的照片。照片里，他搂着妻儿，笑容灿烂，背后是湛蓝的天 与海。那是2015年，他怀揣着在北京打拼多年攒下的100万，又贷款200万，以总价300万买下那套100平米"一线海景房"的时刻。 "海景房养老梦，碎了一地" 阿丽—上海外企销售经理 阿丽的海景房在广西北海。2016年， ...

文章核心观点 - 文章预测未来3年内，六类特定住宅小区的资产价值可能显著下降，并分析其沦为“烫手山芋”的核心原因 [1] - 核心论点为房产的“流动性”是衡量其价值的关键，上述六类小区的流动性将因功能缺陷、政策变化或维护问题而严重受损 [6][7][13][27] - 建议资产持有者需具备远见，在价值高点“脱手”以规避未来资产贬值的风险 [33] “高龄”无电梯老破小 - 主要优势为地段好或附带学区资源，但致命伤是楼龄老、设施旧、无电梯 [1][2] - 未来将面临主力购房人群（年轻人）因不愿爬楼而放弃，以及老年业主因腿脚不便而自住困难的双重压力 [4] - 加装电梯面临邻里协调、资金来源、低层住户反对等多重现实障碍，可行性低 [4] - 流动性将被“爬楼”这一物理障碍彻底堵死，当前应趁学区或地段光环尚在时出售 [7] 物业“摆烂”型小区 - 小区品质由物业管理水平直接决定，表现为门禁形同虚设、垃圾清运不及时、绿化失修、小广告泛滥等 [9] - 物业差将导致高素质业主率先卖房搬离，小区整体素质进入恶性循环，房价将持续下跌 [11] - 物业是导致房产“慢性死亡”的催化剂，应在其彻底沦为“脏乱差”代表前尽早出售 [13] “远郊孤岛”型大盘 - 项目卖点为“诗和远方”，但现实问题是远离市中心，配套匮乏，通勤时间极长 [15] - 高油价和时间成本使居住者的机会成本大增，生命被大量消耗在通勤路上 [17] - 随着城市发展速度放缓，许多远郊规划可能无法落地，区域潜力落空 [18] - 明智的选择是出售远郊大户型，置换市区小户型以节省时间和精力 [17] “学区房”光环褪色的小区 - 此类房产价值完全依赖顶级学校的入学名额，房产本身可能毫无优势 [19] - 未来3年教育政策改革（如教师轮岗、多校划片）将持续为学区房降温，使其光环褪色 [19] - 当入学资格不再由房产唯一决定时，支撑其天价的价值基础将崩塌 [19] - 在政策不确定性增加时，应在价值顶峰套现，将风险转化为现金 [21] 户型奇葩的“非主流”产品 - 开发商为追求高容积率设计了如手枪型、刀把型等采光通风极差的奇葩户型 [23] - 随着生活水平提高，购房者对居住体验要求提升，南北通透、户型方正的房子成为市场硬通货 [25] - 奇葩户型居住体验压抑，在二手房市场缺乏竞争力，出售时只能大幅降价 [25][27] - 此类房产流通性极差，将是市场首批被淘汰的产品 [27] “超高层”筒子楼 - 指三十至四十层，每层十几户甚至二十几户的高密度住宅 [29] - 随着房龄增长，将面临电梯更换、外墙维护、消防系统更新等天价维护成本，导致物业费飙升 [31] - 高昂的维护费用若因部分业主拒交而导致小区维护瘫痪，将引发严重问题 [31] - 未来维护是一个“无底洞”，应在问题全面爆发前出售以规避风险 [33]

核心观点 - 销售人员倾向于推荐七八层楼房，因其在居住舒适度与投资价值之间取得了最佳平衡，是多方面因素综合作用下的“黄金楼层”[1][6] 采光通风与视野 - 七八层楼距地面约20米，高度适中，能保证充足采光与良好通风，即使有建筑物遮挡阳光也能洒进室内[9] - 该楼层视野开阔，可欣赏数公里内的城市景观，有助于舒缓压力提升生活质量[10] 噪音控制与空气质量 - 远离地面能有效隔绝人群喧嚣和车辆噪音，营造安静舒适的居住环境[12] - 相比低楼层空气质量更优，良好通风可减少灰尘污染物，在空气质量与性价比间找到平衡点[13] 安全性能 - 防盗性能较高，窃贼攀爬入室难度较大[14] - 在地震等灾害中抗震性能出色，一定程度减轻危害保障生命安全[14] 出行便利与居住舒适度 - 出行便利，无需长时间等待电梯，电梯故障时可轻松通过楼梯出入[15] - 在二三十层住宅楼中处于中间或偏下位置，避免低楼层潮湿嘈杂和高楼层压迫感不便[16] - 紧急情况如火灾地震时更容易逃生，增加生存几率[15] 投资价值 - 市场竞争力强，更受购房者青睐，市场需求大导致房价水涨船高[17] - 出租和转售回报率更高，不易贬值且具有良好的升值空间[17][18]

楼市悖论现象 - 楼市中存在大量空置房屋，夜晚小区漆黑一片，但同时房价保持坚挺，开发商仍在积极建造和销售新楼盘 [1] 市场规律异常 - 房产市场未遵循供过于求则降价的规律 [3] - 买涨不买跌的心理对市场有影响，但并非导致房屋空置的关键因素 [3] 房产性质转变 - 房产性质从居住之所转变为投资工具，空置也能带来收益，成为持续购房的真正动力 [4] - 庞大的购买需求驱动开发商持续建设，推高房价，形成恶性循环 [4] - 高房价超出普通民众承受能力，加剧真正有住房需求人群的购房困难和社会矛盾 [4] - 大量空置房造成社会资源的巨大浪费 [4] 政策干预与成效 - 国家出台房住不炒政策，即使在疫情冲击下也坚持该原则 [6] - 政策有效遏制房价上涨势头，开发商资金链面临压力，放缓购地和建房步伐 [6] - 囤积空置房的投机者发现房产难以出手，购房意愿降低 [6] - 购房者不再盲目购房，开发商不再过度扩张，空置房问题有望逐步解决 [6]

中国居民购房偏好分析 - 中国家庭住房拥有率高，约40%的家庭拥有两套及以上住房，10%-20%的家庭拥有三套及以上住房 [1] - 房产与婚姻、落户及子女教育等社会资源深度绑定，是家庭的核心需求，例如学区房受到家长高度重视 [1] 新房市场潜在问题 - 新房市场中，期房模式存在交付延迟、房屋质量与宣传不符甚至项目烂尾的风险，导致购房者资金损失 [3] - 毛坯房需要购房者投入额外资金和精力进行装修，而精装房则可能面临装修质量差、甲醛超标等问题，实际居住体验不佳 [3] 二手房（次新房）市场优势 - 房龄在5年内的次新房为现房，购房者可实地查验房屋状况，规避了期房的不确定性 [5] - 次新房通常位于成熟社区，周边配套设施如超市、学校等较为完善，生活便利性高 [5] - 次新房价格通常比同地段新房低，例如三室两厅户型可能便宜20万元，为购房者节省可观资金 [5] - 次新房通常带有较新的装修，购房者可实现拎包入住，省去了装修的麻烦和额外开支 [5][6] 购房决策驱动因素对比 - 高净值人群购房更注重房产的投资价值，包括地段、配套和升值潜力，因此偏好性价比高的次新房 [8] - 普通家庭购房更多出于刚性居住需求，容易被“新房”概念吸引，而可能忽略实际居住成本和便利性 [8]

公司资产收购事件 - 瑞慈医疗间接全资附属公司上海瑞慈瑞铂门诊部有限公司以总价约1.99亿元购入上海云锦东方三期一个住宅单位 [1] - 收购物业总建筑面积约570.06平方米，折合均价达到34.9万元/平方米 [1] - 公司已支付初步订金3000万元，约1.69亿元尾款将于11月30日前支付，购房款将由公司内部资源拨付 [1] 公司战略与投资逻辑 - 公司认为收购事项是一项优良的中长期投资，该住宅单元位于上海市核心商业及生活区 [2] - 董事对该物业中长远发展会有良好的资本增值潜力抱持乐观态度，认为收购是优良的投资机会，可为公司提供合理水平的回报 [4] - 公司是总部位于上海的综合医疗服务集团，业务包含医院、体检、养老、妇儿及数字医疗等五个板块，于2016年在香港主板上市 [4] 上海房地产市场背景 - 云锦东方三期于今年9月28日取得预售许可证，推出最后22套联排别墅，均价29.8万元/平方米 [1] - 今年第三季度上海新房供应面积同比减少约19%至131.56万平方米，但整体成交均价同比上涨约8.5% [4] - 上海新房市场核心片区去化率回升至约80%，未来供应将向新兴豪宅板块转移 [5]

行业根本性转变 - 房地产行业“闭着眼睛买，转手就能赚”的时代已经一去不复返 [1] - 过去房价上涨的核心驱动力是“人多房少”和“房价只涨不跌”的普遍预期 [3] - 当前最根本的变化是人口减少和需求改变，新生儿数量逐年下降，年轻人结婚晚、生育更少 [3] - 房地产市场从“齐涨齐跌”转变为分化格局，大城市核心地段价格可能企稳，人口流出的小城市房价将持续下跌 [5] 供需关系与市场心态 - 过去二十年城市化进程快，数亿人进城导致房屋供不应求 [3] - 目前许多城市房屋已足够甚至过剩，房子不再是稀缺品 [3] - 社会心态从“怕买晚了”转变为“怕买错了”，投资客基本退场 [3] - 市场缺乏接盘者导致房价上涨乏力，只能逐步下调 [3] 未来市场趋势与资产属性 - 房子不再被视为“硬通货”，其资产属性减弱，更像是一种会贬值的“消费品” [5] - 租赁市场趋势日益明显，年轻人更看重自由和生活质量，选择租房以避开长期房贷压力 [5] - 国家推动保障性租赁住房，租金低且居住稳定，降低了买房的紧迫性 [5] - 当前投资房产的租金回报率普遍低于2%，远低于银行理财产品收益率 [7] 对普通购房者的建议 - 对于有结婚、子女上学等刚性需求的购房者，建议量力而行，避免借贷和加杠杆 [7] - 对于投资性购房，建议打消念头，因资金存放银行比购房更划算 [7] - 未来房子的核心功能是居住而非炒作，指望通过买房实现财富暴富已不现实 [7]

广州保利新楼盘实地观察 - 公寓产品去化迅速，有台湾买家一次性购入六套，包括38平户型，42平公寓总价约90万元 [1] - 公寓租售比表现突出，双钥匙loft月租金可达4000元以上，租售比超过4% [1] - 住宅产品定位改善，板楼设计一梯一户，单价超5万元，117平和124平户型总价在500-600万元区间 [1] - 现场看房人气旺盛，短时间内观察到超过10组客户到访，显示近期买家活跃度较高 [1] 不同能级城市房地产市场分化 - 广东三线城市已无法通过贝壳平台查询成交价，市场透明度下降 [2] - 广州人均个税为2597.7元，远低于上海(9535.3元)、北京(8772元)和深圳(7126.9元)，甚至低于杭州(4869.3元)，引发对其一线城市房价支撑力的质疑 [6] - 全国70个大中城市二手房价格全面下跌，无一上涨，且一线城市环比跌幅扩大，单月跌幅接近1%，呈现加速下跌态势 [6] 房地产作为投资品的特性分析 - 房地产是永续行业，长期看核心城市房价仍将向上波动，但上涨动力主要来自新建商品房和次新房，而非老旧二手房 [3][8] - 房产会随时间推移而折价，房龄差异导致二手房相对新房均价出现折价，且折价幅度随房龄增加而扩大，时间成为房产的敌人而非朋友 [8][9] - 与股票、黄金等投资品不同，房产的物理折旧特性使其不具备同质化交易特征，老旧房产市场需求显著减弱 [9] - 投资视角应聚焦二级市场（二手房），而非一级市场（新房），因个人投资者主要通过二手房市场实现资产变现 [7] 房产老化对资产价值的实证影响 - 以重庆某2012年建成小区为例，经过十余年时间，小区外观从次新房状态迅速老化至破败不堪，显示商品房物理折旧速度可能快于预期 [10] - 房龄达到40年、50年或70年的老旧房产预计将难以吸引二手买家，长期持有房产面临显著的价值折损风险 [9][10]

文章核心观点 - 房产价值与地理位置的关系在2025年更加凸显，优质地段的房产在市场调整期依然保持较强的抗跌性和升值潜力 [1] - 靠近优质医疗机构、优质教育资源和便捷交通商业配套的房产在未来10年最有可能保值增值 [3][4][6] - 多重核心地段因素（医疗、教育、交通商业）叠加能产生价值倍增效应，城市从单中心向多中心的空间重构孕育新的房产升值机会 [8] 医疗资源对房产价值的影响 - 超过67%的家庭将"靠近优质医疗机构"列为购房考虑的首要因素之一 [3] - 全国50个主要城市中，紧邻三甲医院3公里范围内的住宅，平均价格比同区域其他位置高出15%至25%，且近五年抗跌性明显更强 [3] - 部分城市规划"医疗城"或"健康产业园"带动周边房产升值，例如上海某医疗中心建成后5公里范围内的房价在两年内上涨近20% [3] 教育资源对房产价值的影响 - 优质学区房的单价普遍高出周边非学区房20%至30%，且交易更为活跃 [4] - 从幼儿园到高中的完整"一站式"教育链条正成为新的关注点，教育资源丰富的区域具备天然优势 [4][6] - 集中了优质幼儿园、中小学、特色教育机构的教育综合体周边房产可能成为新的价值洼地 [6] 交通与商业配套对房产价值的影响 - 一线城市新开通地铁站点500米范围内的房产，开通后平均升值12%至18% [6] - 综合性交通枢纽（地铁换乘站、高铁站等）周边的商业价值和居住价值双重提升更为明显 [6] - 大型综合商业体开业后，1公里范围内的住宅普遍迎来10%至15%的溢价空间 [6][7] 房产价值驱动因素的趋势与规律 - 同时临近优质学校、三甲医院和地铁站的房产具备超强的抗跌性和升值潜力，产生复合价值效应 [8] - 全国有超过20个大型城市正经历从单中心向多中心的空间重构，规划有医疗、教育、商业综合配套的新城新区可能孕育巨大升值空间 [8] - 不同人群需求存在差异：年轻家庭更看重教育资源和交通便利性，中老年群体更关注医疗配套和生活便利度 [8] 针对不同购房者的策略建议 - 首次置业的年轻家庭可关注城市新兴区域中规划有轨道交通、优质教育资源的"潜力股"区域 [10] - 改善型购房者建议综合考虑医疗、教育和交通等多重因素，寻找三者平衡点以获取更可观的综合居住价值和未来增值潜力 [10] - 投资型购房者建议重点关注城市规划中的重点发展区域，特别是医疗中心、教育集群或交通枢纽规划明确的地段 [10]