9成人不相信房价还会涨，房子还能买吗？ 最近，央行发布了一份覆盖全国50个城市2万个储户的调查报告，2025年第三季度，只有9.1%的居民预期房价会"上涨"。而预期下跌的占比23.5%，远高过 看涨的。 需要注意的是这是央行的调查报告，而不是什么野生机构的报告，所以，权威性肯定没问题。 这几年，房地产市场跌入低谷，房价成为了一个敏感话题，毕竟信心比黄金重要。但现在央行都出来说不到10%的人看涨，无疑传递了很强的信号。 实际上，前段时间，央行原副行长朱民在接受央视采访时，被问道"房子还有可能再涨起来吗？朱民就直接回答"很难。"原因是人口老龄化和人均住房面积 很高。 其实，房价还会不会涨，就看一点，有没有市场需求。无论什么行业，都是看供需关系。过去买房的主要是两类人，一类是"被迫买房"，也就是丈母娘经 济，结婚必须买房。所以，很多年轻人即便掏空父母的钱包，也得买房。 结果没想到都砸在自己手里了，前几天，看到《经济观察报》发了一篇文章，说现在不是买不起房，而是卖不起房。一些人因为工作变动，收入降低，无力 承受每月的房贷，于是就打算把房子卖掉，结果根本卖不出去。即便想卖，也只能打很低的折扣，结果卖房款都不够还房贷，还 ...

然而，也有人持有不同看法，认为在各项利好政策的扶持下，未来房价整体将呈现稳中有升的趋势。但我们认为，从长远来看，房价下跌的可能性远大于上 涨的可能性。以下是我们的四点主要分析： 楼市近期的"量价齐跌"现象愈发明显。截至2023年4月，全国百城新房价格环比下跌的城市数量已达44个，二手房价格下跌的城市更是高达76个，相较于上 月均有所增加。 与此同时，新房销售形势也急转直下，新建商品房销售面积环比3月份骤降48.9%，几乎呈现腰斩态势。二手房市场同样热闹非凡，挂牌量激增，重庆、南 京、苏州、成都等十大重点城市，二手房挂牌量已突破195.67万套，同比增幅高达80.94%，显示出市场观望情绪的浓厚。 尽管市场调整迹象明显，但当前房价依旧坚挺。4月份，百城新房均价为16181元/平方米，二手房均价也达到了15826元/平方米。这意味着，在这些城市购 置一套普通商品房，仍需准备150至200万元以上。如此高昂的价格，不禁引发了许多人的疑问：五年之后，一套价值150万元的房产，其价值究竟会如何变 化，是会升值还是贬值？ 对于这个问题，业内人士普遍认为，未来几年，房地产市场的泡沫将逐步被挤出，房价将回归其居住的本质属性， ...

可现在不一样了。最根本的变化是：人少了，需求变了。新生儿一年比一年少，年轻人结婚也晚了，生娃的更少。一个家庭从"要买三套房"变成"可能连 一套都不想买"。再加上过去几年盖了太多房子，很多城市房子已经够住，甚至过剩。房子不再是"稀缺品"，自然也就没了"只涨不跌"的底气。 还有一个大变化：大家的心态变了。过去是"怕买晚了"，现在是"怕买错了"。很多人亲眼见过朋友高位接盘，房价一跌，亏几十万，房子还卖不掉。这种 教训太深刻。现在再看房价，没人敢轻易下手。尤其是投资客，基本都退场了。没人接盘，房价自然涨不动，只能慢慢往下调。 那未来房价会怎么走？不会再像过去那样"齐涨齐跌"了。大城市，像北上广深，人口还在流入，好地段的房子，价格可能稳住，甚至小幅波动。但想再翻 倍？几乎不可能。而那些人口流出、产业薄弱的小城市，房子只会越来越不值钱。你今天买一套100万的房子，十年后可能只值60万，还未必有人买。房 子不再是"硬通货"，更像是一种"消费品"，用久了就贬值。 这几年，朋友圈里晒买房的少了，聊房价下跌的多了。以前是"又涨了，后悔没早买"，现在是"又降了，啥时候能抄底"。房价一路往下走，很多地方跌回 三四年前，甚至更多。不少 ...

你说现在的楼市有多奇怪，按理说，买新房首付比例降了，贷款利率也降了，开发商还送车位送装修，可房价却越来越低。 这救市政策一波接一波，为啥房价不涨反跌呢？ 估计很多人都有这个疑问，从年初到现在，我们已经见证了第三轮救市政策的出台。 首套房的认定标准放宽了，房贷利率降到了历史低点，不少城市甚至推出了购房补贴、税费减免这样的政策。 可国家统计局最新数据显示，70个大中城市里，有五十多个城市的二手房价格还在继续下跌。 仔细回想一下，现在身边讨论买房的人都在说什么，再等等看，说不定还会降，现在买了要是明年跌了那不是亏了，这些声音，恰恰解释了为什么救市政策 的效果大打折扣。 市场的供需关系真的变了，过去二十年，我们习惯了房子供不应求的状态，可现在，很多城市的房子已经够住了。 你想想，该买房的70后、80后大多已经买了，甚至买了两三套，而90后、00后不仅人口数量少了，他们的购房观念也变了，不再把买房当成人生的必选项。 其次，老百姓的钱包和心态都变了，经过这几年的折腾，很多人收入不稳定，存款也消耗得差不多了。 在这种情况下，即便贷款利率再低，首付比例再降，大家也不敢轻易背上几十年的房贷。 毕竟，月供是要真金白银每个月往外掏 ...

曾几何时，"买房就是赚"是刻在许多人骨子里的信念。随便在城市里买套房，闭眼等几年，房价翻倍，财富增值，几乎是稳赚不赔的买卖。然而，时过境 迁，如今打开房价数据，映入眼帘的却是"跌跌不休"四个大字。全国房价一路下行，曾经的"黄金时代"似乎真的走到了尽头，那个买房就能赚钱的日子， 一去不复返了。 国家统计局最新数据显示，2025年9月，全国70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市仅剩5个，二手房市场更是无一上涨，全线下跌。这标志着全国范 围内的房价普跌已成事实。一线城市也未能幸免，北京、上海、广州、深圳的二手房价格环比跌幅均超过0.8%，其中上海更是以1.0%的跌幅领跌全国。 这背后，是开发商投资意愿低迷、土地市场遇冷、新房销售持续下滑的残酷现实。 为何楼市会从万人追捧走向"无人问津"？根本原因在于支撑房价上涨的底层逻辑已经彻底改变。 首先是需求变了。过去，城市化快速推进，大量人口涌入城市，住房需求旺盛。但如今，我国城镇化率已超过65%，增量空间有限。更重要的是，人口连 续三年负增长，且出生率持续走低，这意味着未来的住房"接盘手"越来越少。房子的最终需求来自人，人少了，需求自然萎缩。 其次是购买力见顶。过去十几年 ...

首先，是购房需求的显著萎缩。经历了三年疫情的冲击，许多家庭面临收入下降甚至失业的困境，购房能力被大大削弱，难以支撑如今的高房价。即使政策 再给力，也难以改变这一根本现状。同时，改善型需求也变得更加理性。人们会更加审慎地评估自身的财务状况，而非像过去那样盲目跟风。购房需求的快 速萎缩，意味着未来房价仍面临较大的下行风险。 近期国内房地产市场呈现出复杂而微妙的景象。一方面，利好政策如春风般频频吹拂，另一方面，市场数据却拉响了令人不安的警报。面对这种矛盾的局 面，一个问题浮出水面：今年不买房，五年后是高攀不起，还是任君挑选？ 我们不妨先将视线聚焦于那些令人振奋的政策。九月伊始，各家银行纷纷响应号召，积极调整房贷政策。首套房的首付比例被大幅降低至20%，二套房也降 至30%，这无疑为许多潜在购房者减轻了资金压力。更令人瞩目的是，北京、上海、广州、深圳等一线城市相继宣布执行"认房不认贷"政策。这意味着，无 论购房者过去是否有过贷款记录，只要名下当前没有房产，就能享受到首套房的优惠利率，这无疑极大地激发了市场的热情，部分地区的房屋成交量应声暴 涨，甚至有开发商连夜上调房价。 然而，市场的另一面却显得黯淡。数据显示，八月份 ...

回溯当下，自2023年起，中国楼市便步入深度调整期。房产销售额和面积双双下滑，多数城市房价经历快速回调。进入2024年，这一趋势有增无减。数据显 示，二月份百城二手住宅均价已连续22个月环比下跌，跌至每平方米15173元。在二手房市场，99个城市房价环比下跌，仅三亚逆势微涨，房价下跌城市数 量已连续九个月超过90个。 面对楼市颓势，政府密集出台救市政策，力度空前。降低房贷利率、下调首付比例、提高公积金贷款额度，各地纷纷取消限购限售，就连一线城市如上海、 深圳，也在核心区域之外放松了限购。 展望未来，五年后房产究竟是"贵如黄金"还是"贱如葱"，实业家曹德旺早已一语道破玄机。他精辟地指出，如今楼市的本质是投资市场，富者不缺房，贫者 难置业，大量房源掌握在少数人手中。 其二，当房地产市场沦为投资工具，与百姓收入严重脱节时，一旦楼市出现调整，炒房客失去逐利空间，便会急于抛售房产。这正是2023年4月以来，各地 二手房挂牌量激增的根本原因。 因此，未来的房价必然逐渐走低，最终回归居住属性，与居民收入水平相匹配。曹德旺正是看清了这一点，才建议自己的妹妹尽早出售多余房产，可谓高瞻 远瞩。如果当时听从建议，早已成功套现，落袋 ...

人口流动核心趋势 - 未来十多年预计超过一半的中国人口将集中在少数几个城市圈生活 [1] - 人口集中呈现非均衡分布，表现为核心城市对周边地区人口的虹吸效应，例如部分县城班级有三分之一学生转至省城就读 [1] - 政策层面明确鼓励人口向核心城市流动，包括取消300万人口以下城市落户限制以及放宽500万以上超大特大城市积分落户 [1] 核心城市圈发展特征 - 长三角、珠三角等成熟都市圈已形成区域联动发展模式，例如昆山通过高铁与上海实现半小时通勤，成为上海辐射区 [4] - 成熟都市圈具备产业链完整、就业机会多、医疗教育文化资源高度集中的优势，对年轻人口形成强大吸引力 [5] - 崛起中的省会城市（如成都、武汉、合肥）通过聚焦优势产业（电子信息、光电、人工智能）形成产业集群，实现快速发展 [5] 特色产业城市竞争力 - 杭州、苏州等城市在特定领域（互联网生态、高端制造）形成独特优势，其专业吸引力在某些方面超越传统一线城市 [7] - 产业集聚效应提升人才招聘效率，例如苏州工业园区在精密仪器领域招揽工程师比上海更具针对性优势 [7] 房地产市场影响与分化 - 核心城市核心区域房价具备需求支撑，土地资源有限性使价格难以大幅下跌，但全面报复性反弹可能性较低 [9] - 市场呈现显著分化：优质地段房产价格坚挺或缓慢上涨，普通地段房产可能长期横盘 [9] - 高房价导致购房需求与人口流入不同步，部分人群（如年薪30万的杭州程序员）将选择长期租房或延迟购房 [10] - 城市内部出现区域分化，例如上海临港新片区因人才政策吸引安家，而部分老城区因配套老化对年轻人吸引力下降 [12] 城市发展连锁反应 - 人口流入城市将面临公共服务（教育、医疗、交通）压力持续增大 [12] - 人口流出地区出现空心化现象，消费主体以中老年人为主，区域分化加剧 [12]

文章核心观点 - 房地产市场正经历深刻调整，房价普涨时代结束，未来将呈现分化格局，房产的投资属性减弱，居住属性增强 [1][5][8][10] - 人口负增长、居民资产配置转变及市场供大于求是驱动本轮调整的三大核心变化 [1][3][4][5] - 房价“一文不值”的论调过于极端，但房产作为稳赚不赔投资品的共识已被打破，购房决策应更侧重于实际居住需求和长期财务规划 [7][8][10][11] 人口结构变化对房地产的影响 - 人口连续第四年负增长，2024年出生人口680万，死亡人口1125万，人口自然增长率为-3.16‰，65岁以上人口占比达21.7% [1] - 人口是房地产市场最基础的支撑因素，人口减少直接导致购房需求萎缩，三四线城市2025年上半年房价整体下跌5.7%，部分资源型及老龄化严重城市跌幅超10% [3] - 区域分化加剧，一线及强二线城市房价基本稳定，与三四线城市形成鲜明对比 [3] 居民资产配置理念的转变 - 35岁以下年轻人资产配置中，房产占比从2020年的65%下降至2025年6月的43%，金融资产与海外资产配置比例上升 [4] - 仅37%的90后、00后将“买房”作为首要财务目标，较2015年调查下降28个百分点，取而代之的是“财务自由”、“提升生活品质”等目标 [4] - 住房需求从投资属性转向居住属性，削弱了房价上涨的投资性需求动力 [4][5] 市场供给端调整与房企状况 - 全国商品房库存去化周期达25个月，远高于健康水平的12-18个月 [5] - 2025年上半年全国300个城市土地出让金同比下降23.7%，土地市场降温，流拍现象增多 [5] - TOP50房企中有12家出现债务问题，部分中小房企面临破产清算，开发商资金链紧张，采取“以价换量”策略加剧价格下行压力 [5] 对未来房地产市场趋势的判断 - 房价不会“一文不值”，但将回归理性与分化，优质区位房产价值相对稳定，偏远及人口流出区域房产贬值风险较大 [7][8] - 72%的受访者不再视房产为投资首选，而是更关注其居住功能与生活便利性 [8] - 市场调整促使生活方式多元化，如长期租房、购买郊区性价比户型或返乡发展，以减轻住房负担 [10]

政府政策导向 - 政府对房地产市场的定位明确为“房子是用来住的，不是用来炒的”，既不希望房价暴涨也不希望暴跌 [1] - 2025年上半年全国300个城市中有85%的城市出台了稳楼市政策，包括放宽购房限制、降低首付比例和提供购房补贴等措施 [3] - 政策态度是“稳”字当头，不同于2015-2016年的大规模刺激，未来3-5年内房价暴跌可能性不大 [3] 开发商状况与策略 - 2025年1-5月全国商品房销售面积同比增长5.2%，为2022年以来首次正增长 [4] - 百强房企平均资产负债率从2023年的78%降至2025年5月的72%，资金压力有所缓解 [4] - 开发商调整销售策略，更注重利润和现金流而非大幅降价促销，因市场已现回暖迹象 [4][6] 购房者意愿与能力 - 2025年上半年全国主要城市购房意愿指数为65.3，较2024年同期上升7.2个百分点 [6] - 2025年一季度全国居民家庭债务收入比为62.3%，较2023年底下降3.5个百分点，居民购买力逐步恢复 [7] - 购房者群体出现分化，但总体看随着房价调整和收入提高，购房性价比提升增加市场支撑力度 [6][7] 未来3-5年房价走势特点 - 区域分化将更加明显，一线和强二线城市房价可能企稳回升，人口流出的三四线城市调整压力仍大 [8] - 价格波动趋于温和，在政策导向下年涨跌幅可能控制在5%以内 [8] - 市场将更加理性，购房者更注重房屋居住属性，投资投机需求减弱，有助于形成健康价格机制 [8] 对购房者的建议 - 刚需购房者若有足够首付和稳定还款能力，当前是相对不错的入市时机，因房价已回落至相对合理水平 [10] - 购房应注重区位和品质，优先考虑交通便利、教育资源丰富、生活配套完善的区域 [10] - 不应过度负债，月供不超过家庭月收入40%是相对安全比例 [11] - 应树立长期居住理念，将投资属性放在次要位置 [11]