文章核心观点 - 杭州、成都、武汉三座城市被国家赋予了新的重要战略定位，正成为国家重点培养和扶持的对象，其未来发展潜力可能影响城市竞争力与房地产市场走势 [3] - 三座城市在新一线城市中综合竞争力领先，但与北上广深等传统一线城市在房价、综合实力上仍有明显差距，其房地产市场正处于止跌回稳的关键阶段 [4][7] - 国家政策支持、明确的产业支撑与持续的人口流入为这些城市的长期发展提供了动力，但房价走势同时受库存、地方政策等多重因素制约，预计将进入相对稳定的回稳阶段 [6][8][10] 城市国家战略定位 - 杭州被定位为“全国数字经济第一城”和数字经济的国家级试验区，是东部的创新标杆 [3] - 成都被定位为“成渝双城经济圈”的核心城市之一，肩负西部区域协调发展的重任 [3] - 武汉被定位为“中部地区的中心城市”，是中部崛起的引擎 [3] - 三座城市的定位构成了国家在西部、中部、东部的“三角形”战略布局 [3] 城市竞争力与排名 - 在2025年新一线城市排行榜中，成都连续11年位居榜首，杭州位列第二，武汉排名第四 [4] - 三座城市在商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、新经济竞争力和未来可塑性五大维度上均表现全国领先 [4] 房地产市场现状与房价 - 杭州房价约为每平方米3万元，是新一线城市中最高的，甚至高于南京等老牌二线城市 [4] - 成都房价在每平方米1.5万至1.6万元区间波动 [4] - 武汉房价约为每平方米1.1万元 [4] - 一线城市（北、上、广、深）房价基本在每平方米4万元以上，深圳超过5万元，新一线城市存在明显的“价格洼地” [4] 近期房价走势与市场信号 - 根据国家统计局数据，杭州新房房价环比上涨0.9%，在70个主要城市中涨幅排名第一 [6] - 成都和武汉的房价也出现了从下跌转向上涨的现象，市场正在经历“止跌回稳”的过程 [6] 产业发展与人口支撑 - 杭州在数字经济方面投入持续加强，吸引了大量互联网企业、高科技企业和高端科技人才 [6] - 成都的文化产业、消费产业全国靠前，并在航空航天、新能源等战略性新兴产业上发力 [6] - 武汉在新能源汽车产业已形成相对完整产业链，其新能源汽车销量增速全国领先 [6] - 明确的产业支撑带来大量就业机会和人口流入，为住房需求提供内在动力 [7] - 杭州的人口流入速度全国数一数二，武汉和成都吸引的外来人口也在不断增加 [10] 库存与供需关系 - 成都的商品住宅库存超过2000万平方米，在所有城市中最高，高库存可能压制房价上涨动力 [10] - 杭州的库存去化速度特别快，同比跌幅超过两成；武汉成交量不断增长，库存压力相对较小，供需关系更为平衡 [10] 政策环境与未来展望 - 政府在支持城市发展的同时，明确控制房价过快上涨，购房限购、限贷政策虽有调整但从未完全放开 [8] - 研究机构预测，2025年上半年全国房地产市场将基本完成“止跌”，杭州、成都、武汉等新一线城市可能率先企稳，之后进入涨幅不会特别大的“回稳”阶段 [8] - 三座城市在未来十年到二十年间，有可能逐步跻身一线城市行列，但具体进程取决于整体经济形势、宏观政策、人口流动与产业发展等多重因素 [11]

核心观点 - 文章认为中国房地产市场正经历深刻转变 多个信号共同指向市场逐步回归理性 房价过去普遍上涨的模式已发生改变 预计到2026年 房价可能在一些区域出现温和调整或缓慢下行[2][4][16] 市场供需动态 - 各地二手房挂牌量激增 去年年底全国二手房挂牌量已超过730万套 其中北京近15万套 上海近17万套 杭州、南京等城市挂牌量在十几万至二十万套 成都和武汉均超过20万套 供给大幅增加而买家观望情绪浓厚 可能对房价构成下行压力[6] - 房地产市场整体呈现“供远大于求”的格局 国内房屋存量达6亿栋 以每栋平均容纳5人计算 可满足30亿人口居住需求 远超14亿的实际人口 人均住房面积已超过41平方米 显示住房需求已得到较大满足 供应过剩将导致市场冷却和价格调整[8] 需求端影响因素 - 居民收入增长放缓且不确定性增加 高房价与普通居民收入水平脱节 导致购房者行为趋于理性 不再盲目抢购 而是更谨慎地评估自身负担能力 这种心态变化加剧了市场降温[10] - 结婚人数与出生人口持续走低 直接削弱了购房刚需 2024年全国结婚登记仅610万对 较2022年减少150万对 降幅超过20% 2025年上半年新生儿数量约400万 按此趋势全年出生人口预计约750多万 购房主力人群的萎缩将对房价产生持续的负面影响[12] 政策与市场结构 - 保障房建设步伐加快 未来五年计划建成600万套保障房 其价格显著低于周边商品房 将分流一部分中低收入家庭的购房需求 特别是对中低端商品房市场形成竞争压力 加速市场供需结构的调整[14]

政策导向与行业趋势 - 中共中央发布“十五五”规划建议，提出因应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，通过改善优化供给来重构供需平衡，推动市场长期平稳健康发展[2] - 政策设计采用“保障托底”和“市场升级”的双轨制，旨在推动改善供求关系[2] - 建设“好房子”被视为全新赛道，未来产品力的比拼将是房企获得购房者青睐的重要路径，同时明确清理不合理限制性措施，为住房消费提供充足空间，体现市场化和统一大市场导向[3] 福州楼市整体表现 - 2025年10月福州全市住宅签约5307套，环比9月增加1615套，增幅达43.74%，连续五个月上涨，创下过去26个月以来新高[7] - 尽管10月成交量创新高，但若刨去安商房集中签约因素，市场实际变化不大，整体仍处于僵持状态[3] - 从累计数据看，2025年1-10月福州五行政区住宅签约14936套，签约面积1461374平方米；八县（市）区住宅签约15304套，签约面积1785232平方米[4] 区域市场分化特征 - 闽侯县10月签约量再度爆发，报出2728套，环比9月增加1311套，连续两个月蝉联榜首，占八县（市）区总签约量的62.57%[7][9] - 台江区10月签约571套，环比9月大幅增加490套，主要得益于“榕发望熙雅筑”项目的集中签约[12] - 仓山区和晋安区10月分别签约374套和366套，环比9月分别减少70套和501套[12] - 马尾区10月仅签约23套，环比9月减少17套，持续垫底；罗源、高新区和闽清签约套数均不足百套，市场出现显著不平衡[7][13][20] 面积签约情况 - 台江区10月签约面积46085平方米，环比9月大幅增加466.85%[15] - 晋安区和仓山区10月分别签约39506平方米和39021平方米，环比9月双双下跌[15] - 鼓楼区10月签约面积20218平方米，环比9月增加21.68%；马尾区签约2025平方米，环比减少45.92%[15][16] - 长乐和福清10月签约面积环比9月分别增加239.6%和减少8.31%；连江和永泰签约面积报出15837平方米和13871平方米，环比双双上涨[22][23]

核心观点 - 新房市场的症结在于“量”，二手房市场的症结在于“价” [2] - 新房成交面积的持续收缩主要源于成交结构的变化，即二手房对新房成交的加速替代 [2][16] - 新建住宅与二手住宅总成交面积已基本稳定在15亿平方米左右，表明需求侧并非主要问题，投机需求衰减后真实居住需求趋于稳定 [12][14] 新房市场现状 - 当前新房市场呈现“有价无量”的格局 [4] - 1-9月商品住宅销售面积同比下降5.6%，9月单月同比下降11.4%，降幅较8月走阔 [4] - 1-9月百强房企销售面积1.2亿平方米，同比下降20.1%，但9月同比-14.7%较8月-31.3%有所改善 [4] - 新房价格延续上涨，9月百城新房住宅价格同比上涨2.7%，环比增长0.1% [4] - 价格分化显著，9月一线城市新房价格同比增4.0%，二线城市增0.6%，三四线城市同比下降1.2% [4] 二手房市场现状 - 当前二手房市场呈现“量增价跌”，以价换量 [8] - 1-9月18个样本城市二手房成交面积同比增长17.1%，9月单月同比增长29.7% [8] - 二手房价格持续承压，9月百城二手住宅价格环比回落0.7%，为连续41个月环比下跌，同比下降7.4% [8] - 各能级城市价格均下跌，二线城市跌幅最显著，9月一线、二线、三四线城市二手房价格环比分别为-0.6%、-0.9%和-0.8% [8] 市场成交结构变化 - 我国新房住宅销售面积从2021年15.7亿平方米回落至2024年8.1亿平方米，预计2025年降至7.5亿平方米 [12][17] - 新建住宅与二手住宅总成交面积在2022年大幅下滑至15.7亿平方米后，2023、2024年基本稳定在15亿平方米左右 [12] - 二手房成交占比从2021年19%提升至2024年46%，预计2025年将达50% [17] - 新增住房需求（新建+二手）在2030年前预计将大致稳定在14亿平方米左右 [14] 市场动态与展望 - 新房销量压力还源自“好房子”快速迭代引发的观望情绪及核心区域优质供给不足 [17] - 新房广义库存已降至13.7亿平方米，接近2010年初水平，平均每月下降约2000万平方米 [17] - 二手房市场新增挂牌量增长最快的阶段已过去，开始进入“去库存”的存量博弈阶段 [19] - 百城二手房挂牌量自7月以来出现回落，8月一线、新一线、二线城市新增挂牌量环比分别减少0.2、0.1、0.1万套 [19] - 二手房市场在经历“最后一跌”后有望实现止跌回稳 [19]

成都房地产市场整体表现 - 2025年前三季度成都新房成交930万平方米，同比上升2% [1] - 2025年前三季度成都二手房成交1466万平方米，同比上升24% [1] - 成都新房和二手房成交规模均在重点30个城市中排名第一 [2][9] 新房市场表现 - 2025年9月单月成都新房成交84万平方米，环比上升9%，同比上升7% [3] - 自2020年起，成都新房成交面积在30个重点城市中持续排名第一 [6] - 2022年后，成都新房成交面积与排名第二城市的差距持续扩大 [6] 二手房市场表现 - 2025年前三季度成都二手房成交面积（1466万平方米）高于上海（1444万平方米） [9] - 成都二手房成交面积已连续3年（2022年至今）上升 [12] - 成都二手房成交占比从2021年的16.13%大幅上升至2025年前9月的64.51% [12] 土地供应与库存情况 - 截至2025年第三季度，成都存量住宅用地总面积为2307公顷，环比下降253公顷，同比下降126公顷 [2][15] - 存量住宅用地总面积较2022年一季度的3202公顷累计下降约28%，处于近年最低水平 [2][16] - 全市未动工土地面积从2022年一季度的1311公顷大幅下降至2025年三季度的653公顷，降幅超过50% [19] 市场韧性与支撑因素 - 庞大的人口基数是成都房地产市场规模优势的基础，2024年末常住人口达2147.4万，比上年末增加7.1万人 [22][25] - 2025年前三季度成都商品住宅成交均价约18912元/平方米，套均总价245.9万元/套，与部分热点城市相比具有价格优势 [25] - 成都房地产市场呈现“量缩价稳”特征，新房“缩量提质”，二手房成交折扣率收窄至95.11% [28] - 得益于人口持续流入、城镇化推进及供地偏紧，市场供需紧平衡，库存消化周期不足1年 [29]

住房城乡建设高质量发展成就 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [2] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）惠及3000多万群众 [2] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个惠及4000多万户、1.1亿多人 [3] “好房子”建设标准 - 建“好房子”重点抓5个方面即有好标准、好设计、好材料、好建造、好运维 [1] - 全国强制住宅项目规范已于5月1日正式实施包含14项提升要求 [1] - 新规要求住宅楼层高从2.8米提高到不低于3米4层以上楼加装电梯楼板隔音要求降低10个分贝 [1] 房地产市场发展策略 - 房地产市场平稳健康发展根本取决于人、房、地、钱4类要素资源配置效果 [1] - 指导各地以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手根据人口变化确定住房需求 [1] - 采取以人定房以房定地以房定钱策略促进市场供需平衡结构合理 [1] - 各地已编制实施住房发展年度计划正积极谋划编制“十五五”住房发展规划 [1]

深圳二手房市场表现 - 8月全市二手房录得量5267套 环比下降7.1%但同比增长12.8% 连续6个月超过5000套行业荣枯线 [3] - 龙岗区以1169套成交量领跑全市 占比达22.2% 福田954套 罗湖849套 南山786套 宝安659套紧随其后 [3] - 龙岗中心城片区以233套录得量断层领先 双龙157套 布吉街135套 坂田124套 前海145套 蛇口123套表现亮眼 [5] 区域与楼盘热度分化 - 龙岗区在区域和片区交易量领先 但单个楼盘最高录得量仅23套 未进入全市前十 [6] - 成交热度前十楼盘中 罗湖独树阳光里54套 福田华富村37套 南山华润城润府29套 龙华鸿荣源壹成中心花园27套包揽前四 [6] - 核心区域成熟配套和稀缺资源成为存量房市场焦点 关内区域优势明显 [6] 新房市场状况 - 8月全市预售新房仅成交1352套 环比下降13.4% 同比下降高达52.8% [7] - 住宅成交1248套 降幅显著 新房市场出现腰斩式下滑 [7] - 购房者更倾向二手房现房属性 价格透明度和性价比优势分流新房需求 [7] 二手房供需关系变化 - 截至8月底二手挂盘房源量达7.63万套 创年内新高 较1月5.85万套增长近30% [8] - 挂盘量呈持续上升态势：2月6.57万套 3月7.16万套 6月7.39万套 7月7.56万套 [8] - 市场待售房源充足 房东出货意愿增强 买方选择空间扩大 形成供需宽松格局 [8] 市场整体特征 - 市场呈现二手房韧性强 新房待突破 挂盘量高企特点 [9] - 刚需板块活跃与核心区优质房源热销形成市场主旋律 [9] - 供需调整过程中市场正在寻找新的平衡点 [10]

房地产政策支持 - 出台八条政策措施促进房地产市场平稳健康发展 包括土地保障 金融信贷支持 公积金贷款优惠 税收优惠 购房补贴等 [2] - 对个人购买中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区参展楼盘商品房给予100元/平方米补贴 [2] - 全日制本科毕业生及紧缺人才使用公积金贷款购房时 单人或双人最高贷款额度提高20万元 且不受账户余额倍数限制 [2] 保障性住房供应 - 计划到2025年底通过收购 新建 盘活等方式筹集保障性住房8000套 [3] - 支持国有企业收购存量商品房用作保障性住房 配售型以70-90平方米为主 保障性租赁住房以不超过70平方米为主 [3] - 2025年计划改造C D级危房5600户 [5] 土地与开发支持 - 允许已缴纳50%土地出让价款的房地产开发项目在未取得不动产权证书前 凭土地出让合同办理规划许可证和施工许可证 [3] - 推行建筑设计多样性空间增值利用政策 套内面积大于120平方米的住宅可设置不计入容积率的公共休闲空间 [4] 金融与融资支持 - 常态化落实城市房地产融资协调机制 推动更多"白名单"项目获得融资 [5] - 推动银行机构加快"白名单"项目授信审批放款 做到合格项目"应进尽进" 已审贷款"应贷尽贷" [5] 市场供需平衡 - 根据人口变化确定住房需求 科学安排土地供应和金融资源配置 推动以人定房 以房定地 以房定钱 [5] - 用足用好国家政策资金支持城市更新行动 推进城中村改造 [5]

土地拍卖信息 - 蚌埠将于5月29日拍卖两宗涉宅用地，编号为蚌挂（2025）8号和蚌挂（2025）9号，位于高新区 [1][2][4] - 蚌挂（2025）8号地块面积78059.83平方米，容积率≤1.5，建筑密度≤32%，绿地率≥40%，起始价24589万元，保证金4918万元 [2] - 蚌挂（2025）9号地块面积37378.41平方米，容积率1.0-1.5，建筑密度≤30%，绿地率≥40%，起始价11831万元，保证金2367万元 [4] - 两宗地块均为居住用地，出让年限70年，增价幅度1万元/亩 [2][4] 城市规划与发展 - 两宗地块出让符合蚌埠2021-2035年国土空间总体规划，遵循"三区三线"划定原则 [6] - 地块位于高新区，是蚌埠城市发展重要增长极，将推动区域城市化进程 [7] - 蚌埠采用"一带两轴四片"国土空间格局，地块可借助蚌徐城镇轴和蚌滁宁城镇轴的辐射效应发展 [9] - 中心城区采用"一带多楔、双轴四廊、多中心组团"空间结构，地块将作为居住组团组成部分 [10] 土地供应与房地产市场 - 2025年蚌埠市区计划供应17宗共1179亩房地产用地，两宗高新区地块是重要组成部分 [11][13] - 土地分季度有序供应策略避免市场波动，5月29日拍卖符合阶段性需求节奏 [13] - 新增居住用地供应将增加房源供给，缓解供需矛盾，稳定房价预期 [14] - 优质地块出让将吸引实力开发商，提升房地产产品品质 [14] 城市交通建设 - 蚌埠正在构建"三高铁三城际两普铁"铁路网、"五纵五横"高速公路网和"一干四支"航道 [15] - 推进蚌埠民用机场建设，未来将成为重要交通枢纽 [15] - 便捷交通将增强城市辐射力，吸引人口、资金和产业流入 [15]