市场整体价格与趋势 - 2025年8月哈尔滨新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，跌幅在东北主要城市中较为明显，与沈阳和吉林的环比上涨形成对比 [1] - 在全国70城房价普遍下行的背景下，哈尔滨新房市场呈现“量稳价缓”的调整阶段，市场预期偏谨慎 [1][7] 新房供应情况 - 2025年8月哈尔滨共新批6个住宅项目，批售总面积约10.4万平方米，批售住宅约877套，供应量处于年内中等水平 [1] - 新批项目覆盖平房、松北、香坊三个区域，其中松北区和香坊区表现尤为活跃 [1][2] - 2025年1-8月哈尔滨累计新批住宅项目超过60个，批售总面积逾69万平方米，共批售5531套房源 [1] 项目成交表现与市场分化 - 成交市场分化显著，香坊区项目“汇龙和颂壹号院”以1.87万平方米成交面积和2.58亿元成交金额，同时位列成交面积和金额榜首 [2][4][5] - 道里区高端项目表现稳健，“富力江湾新城”和“昆仑赋”成交金额均突破1亿元，分别位列金额榜第二和第四，改善型需求稳定释放 [3][5] - 南岗区项目“鲁商·龍悦府”以8431.59平方米成交面积位列面积榜第四，但以1.15亿元销售额冲至金额榜第三，显示改善型客群对地段与品质的支付意愿提升 [5] - 松北区市场热度退潮明显，此前热点项目淡出榜单，仅北岸明珠、松浦观江国际等少量刚需盘维持成交 [3][4] 库存与去化周期 - 截至2025年8月末，哈尔滨全市商品住宅待售面积为656万平方米，去化周期约27个月，市场仍处于供大于求的状态 [6][7] - 2025年以来哈尔滨库存量在630-669万平方米之间波动，去化周期维持在26-28个月，未见显著收紧，市场以消化存量为主 [6][7]

港股内房股市场表现 - 碧桂园股价下跌8.7%至0.630港元 金辉控股下跌8%至2.870港元 中梁控股下跌7%至0.081港元 [1] - 世茂集团 旭辉控股 融创中国均下跌近6% 万科企业 富力地产 远洋集团 龙光集团跌幅超4% [1] - 新城发展 融信中国 中国金茂等多只股票跌幅超过3% [1] 房地产开发投资数据 - 1-8月全国房地产开发投资60309亿元 同比下降12.9% 其中住宅投资46382亿元下降11.9% [1] - 房地产开发企业到位资金同比下降8% 个人按揭贷款下降10.5% [1] 行业政策动态 - 多个重点城市出台利好政策促进房地产市场平稳发展 特别在限购政策放宽方面力度较大 [1] - 北京 上海 深圳的政策调整尤为引人关注 [1]

报告行业投资评级 - 报告未明确提及对房地产或下游消费行业的整体投资评级 [1][2][3][4][6] 报告核心观点 - 房地产市场自2022年起进入多环节下行调整阶段 销售面积较2021年下滑45.73% 销售额下滑46.82% 新开工面积下降62.85% 施工面积下降24.82% 开发投资额下降27.14% [7][9][11][14] - 政策持续发力推动市场企稳 2024年9月中央政治局会议提出"止跌回稳"导向 10月五部委推出"四个取消、四个降低、两个增加"组合拳 2024年12月明确"化风险、稳主体、稳市场"政策基调 [15][17] - 下游行业展现强劲韧性 家电行业通过以旧换新政策实现逆周期增长 2024年零售额达10307.5亿元同比增长18.22% 轻工行业通过转向存量市场和服务驱动实现增长 家具产量2021-2024年累计增11.11% 装修信贷行业依托存量房市场和政策支持 2024年规模增长20% [34][36][48][53][54] 房地产市场现状与保稳政策 - 商品房销售面积2024年为97385.01万平方米 较2021年下降45.73% [7] - 新开工房屋面积2024年较2021年下降62.85% 施工房屋面积下降24.82% [9] - 竣工房屋面积自2022年起大幅下滑 开发投资额2024年下降27.14% [11] - 2024年政策组合拳覆盖供需两端 包括取消限购、降低首付比例、增加信贷支持等措施 [15] 精装房普及趋势分析 - 全国精装房渗透率2024年下降16.92% 但一线城市渗透率达85% 新一线城市稳定增长至54.7% 三线及以下城市降至12.6% [19][24][25] - 精装修新开盘项目2024年下降64.98% 套数下降76.79% [25] - 智能家居系统逆势增长 2024年配套项目数较2021年增12.29% TOP5品牌（华为、摩根、狄耐克、欧瑞博、海尔）市占率49.6% [29][30] 下游行业韧性表现 - 家电行业2024年零售额10307.5亿元同比增18.22% 空调产量26598.4万台增19.56% 冰箱产量10395.7万台增19.98% [36][39] - 以旧换新政策2024年拉动消费超3000亿元 2025年补贴品类从8类扩至12类 补贴标准提升至20% [34] - 轻工行业家具产量2024年达20700万标准件 营业收入2022-2024年增15.49% 净利润2025Q2达3.83亿元 [48][49] - 装修信贷行业2024年规模增长20% 预计2025年突破1.3万亿元同比增9.2% [53]

行业现状与市场数据 - 全国二手房价格已连续30余月下滑，2025年8月百城二手房价格同比跌幅达7.34% [1] - 全国平均房价累计跌幅已超过30%，环京区域如涿州、燕郊等地跌幅直逼60% [1] - 房地产市场已步入漫长的调整周期，当前仍处于寒冬，房价持续下跌态势未扭转 [1] 政策环境 - 除少数一线城市核心区域外，绝大多数城市已全面放宽或取消限购 [3] - 银行将首套房贷利率降至3.2%的历史低位，并将首付比例压缩至15% [3] - 许多城市上调了住房公积金贷款额度，税务部门也降低了契税和增值税 [3] 供需基本面分析 - 住建部数据显示，中国目前拥有约6亿栋房屋，按每栋住10人计算，存量足以容纳60亿人口 [4] - 每年还有数千万套新增商品房入市，供应量巨大 [4] - 调查显示，高达96%的家庭已拥有至少一套房产，41.5%的家庭拥有两套或以上，刚性需求趋于饱和 [6] 人口结构变化 - 截至2024年底，中国60岁及以上老年人口已突破3亿，预计2035年将超过4亿 [7] - 年轻人口数量持续萎缩，90后约1.75亿，00后约1.45亿 [7] - 老龄化加剧，老年人口大多已拥有房产，年轻一代面临继承父母财产或不婚不育的选择，进一步削弱未来刚性购房需求 [7][10] 房价合理性评估 - 上海、深圳等一线城市房价收入比高达40倍，意味着居民需不吃不喝40年才能购房 [9] - 二三线城市房价收入比普遍在20-25倍之间 [9] - 高企的房价泡沫依然普遍存在，未来房价将逐步回归与当地居民收入水平挂钩的合理区间 [9][12] 核心观点与未来展望 - 文章核心观点认为，2025年不买房，五年后更可能因审慎观望而庆幸，而非懊悔 [3][12] - 支持该观点的三大理由包括：巨大的供需失衡已成事实、老龄化社会改变供需格局、房地产市场已开启长期深度调整 [3][4][7][10] - 未来房价仍有可观调整空间，走势将呈现分化，前期跌幅较大的城市跌势或缓和，而房价基数高、跌幅不明显的一线城市核心区域可能面临“补跌”风险 [12]

房价环比变动 - 8月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，其中上海上涨0.4%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.2%和0.4% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，三线城市环比下降0.4% [1] - 一、二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降1.0%、0.6%、0.5% [1] 房价同比变动 - 8月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.9%，二线城市同比下降2.4%，三线城市同比下降3.7% [1] - 二、三线城市二手住宅销售价格同比降幅均收窄0.4个百分点 [1] 市场趋势与先行指标 - 8月全国房地产市场延续分化调整态势，政策利好效应逐步显现，市场信心出现积极变化 [2] - 8月房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26，创年内最大单月涨幅 [2] - 8月新房找房热度较7月小幅上涨0.6%，二手房找房热度上涨1% [2] - 市场出现底部特征，为传统销售旺季奠定基础，预计9月楼市或将实现成交量筑底回升 [2]

消息上，国家统计局数据显示，1—8月份，全国房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%；其中， 住宅投资46382亿元，下降11.9%；1-8月房地产开发企业到位资金同比下降8%，其中个人按揭贷款下降 10.5%。 | 代码 | 名称 | 最新价 | 涨跌幅 ^ | | --- | --- | --- | --- | | 02007 | 碧桂园 | 0.620 | -6.06% | | 00813 | 世茂集团 | 0.405 | -4.71% | | 02772 | 中梁控股 | 0.084 | -4.55% | | 00960 | 龙湖集团 | 11.440 | -3.87% | | 00081 | 中国海外宏洋集 | 2.510 | -3.83% | | 03380 | 龙光集团 | 1.050 | -3.67% | | 01109 | 华润置地 | 31.920 | -3.10% | | 03990 | 美的置业 | 4.830 | -2.62% | | 00688 | 中国海外发展 | 14.650 | -2.59% | | 02202 | 万科企业 | 5.640 | -2.59% | | ...

（原标题：连平：告别增量依赖，中国城市如何应对房地产深度调整？） 当房地产市场持续四年下行，销售、投资、房价全面走低，中国城市的增长引擎是否需要重新定义？ 9月12日，瞭望智库与普华永道在北京联合发布《机遇之城2025》报告，并举办"从机遇之城看中国机 遇"研讨会。中国首席经济学家论坛理事长、中国金融学会理事连平在会上指出，"十四五"时期是中国 房地产市场改革开放以来持续时间最长、程度最深的一次调整，市场已从"供不应求"转向"供大于求"， 区域分化日益显著，传统增长模式面临根本性转变。 连平在演讲中强调，"十五五"时期，我国将面临人口下降问题。尽管国内在"十四五"时期后半段已经全 面放开生育政策，但无法根本解决人口迭代的趋势性发展。他认为，房地产市场将受人口下降、城镇化 放缓、居民杠杆高企、房企债务压力等多重因素制约，未来市场将从收缩逐步走向平稳，政策应以"适 度微调、分类施策"为主，推动供需再平衡，化解系统性风险。 从"供不应求"到"供大于求" 连平指出，"十四五"时期中国房地产市场经历了深刻调整。自2021年下半年起，市场趋势掉头向下，销 售、房价、投资、工程建设等关键指标持续走低，至今已持续四年，且尚未 ...

房地产市场现状与数据 - 2024年全国房地产开发投资额100280亿元同比下降10.6% [1] - 新建商品房销售面积97385万平方米同比下滑12.9% [1] - 部分二三线城市房价跌幅达20%至30% [1] - 二手房价格连续21个月呈下跌趋势 [5] 人口结构变化影响 - 2024年出生人口954万人死亡人口1093万人净减少139万人 [3] - 总和生育率降至1.2远低于人口更替所需的2.1 [3] - 60岁及以上老年人口2025年将突破3.21亿2032年超4亿 [3] - 人口负增长局面可能持续至本世纪末总人口或降至8-12亿 [3] 房产投资回报与流动性 - 租金回报率跌破2%低于银行存款利率 [7] - 房产税试点扩大增加持有成本 [7] - 地理位置偏远房产流动性问题突出 [5] - 资源型城市房价跌幅达10%-30% [5] 政策与市场转型 - 2025年下半年房地产市场或迎重大转折点 [10] - 城镇化率接近70%瓶颈居民负债率超62%抑制长期需求 [10] - 未来五年新增600万套保障性住房年均120万套 [15] - 货币政策资金更多流向实体经济而非房地产 [17] 行业发展趋势 - 开发商转向租赁市场物业服务智慧社区等新兴业务 [24] - 长租公寓集体建设用地租赁住房模式兴起 [20] - 教育均衡化政策削弱学区房价值 [19] - 资本市场提供股票债券基金等多元化投资工具 [18] 国际经验参考 - 日本六大城市1990-2015年住宅地价指数下跌75% [8] - 德国房价长期保持稳定日本经历泡沫后长期调整 [20] - 人口老龄化对房地产市场冲击是长期结构性现象 [8] 家庭资产配置建议 - 持有数套房产家庭占比41.5%需审慎决策 [27] - 老旧小区房产建议适度降价出售实现落袋为安 [13] - 刚需家庭购房成本降低迎来机遇期 [14] - 房产不再是财富保值增值的最佳工具 [26]

在进入到2025年之后，房地产市场依旧延续长期调整的趋势。2025年上半年，全国商品房销售面积同比下降了12.3%，销售金额下降了15.7%。此外，二手 房挂牌量也出现了激增的情况。数据显示，全国二手房挂牌量超过730万套。其中北京挂牌14.7万套，上海17万套，而成都和武汉更是突破了20万套。这说 明了，房子不好卖了，买房人都选择观望。 而面对当前房地产市场的形势，有业内人士提醒：今明两年若买房，3年后可能会给自己找麻烦，有4个"坏消息"要面对。让我们一起来了解一下： 第一个"坏消息"，房价趋势仍没有改变 尽管各种救市利好政策不断，但房价下跌的趋势并没有改变。2025年8月的数据显示，70个大中城市中，有47个城市的新建商品住宅价格环比下降，占比达 到67.1%。这个比例比2024年同期还要高。二手房市场的情况更明显，价格下降的城市占到了85%以上。 第三个"坏消息"，房子的租售比过高 现在国内各地的房子租售比过高。以上海为例，租一套800万的房子，月租金在7500元，年租金是9万。租售比大约1：88。这意味着，房东要把房子租出去 88年才能回本。这就会带来两个结果：一个是，房子的租售比过高，会导致投资购房 ...

王石对房地产市场的核心观点 - 中国房地产市场未来3到5年将进入调整期 房价大概率稳中有降并逐步回归居民收入可承受的合理范围 [1] - 房地产市场演变轨迹更倾向于软着陆而非硬着陆 危机将逐步化解 [1] - 本轮房地产调整周期至少需要3到5年 短期内难以终结 [1] 王石历史预测的准确性 - 2016年预见到房地产调控将成为新常态 随后全国密集出台的调控政策印证了判断 [2] - 2018年提出的"活下去"口号促使万科采取降低负债、控制拿地、确保流动性等策略 使其在行业洗牌中稳居头部地位 [2] - 过度依赖高负债拿地的房企不少已深陷资金链断裂或违约的泥潭 [2] 当前房地产市场数据表现 - 2025年3月全国70个大中城市中一线城市商品住宅销售价格环比略有上扬 但二三线城市普遍下跌且降幅有所收窄 [3] - 2025年4月全国房价中位数跌至110万元 环比下跌6.78% 同比下降12% [3] - 房价已连续30个月环比下跌 此趋势短期内大概率延续 [3] 延迟购房的潜在收益分析 - 以500万元房产为例 若房价下跌10%则两年后购入可节省50万元 若下跌20%则可节省100万元 [3] - 等待期间可将原月供资金进行稳健投资 以年化3%收益率计算月存1.6万元两年可积累约40万元 [4] - 原有150万元首付加上积累资金 两年后购房实力将大大增强 [4] 行业风险与市场分化 - 部分房企资金链紧张 烂尾楼风险不容忽视 近年来烂尾楼项目数量显著增加 [5] - 市场调整将进一步洗牌 资质不佳的开发商将被淘汰 实力雄厚企业将脱颖而出 [5] - 产业支撑薄弱、人口流出的三四线城市房价可能断崖式下跌 而核心城市优质区域房价有望率先企稳 [6] 租房市场与政策环境 - 2025年4月全国房租中位数约为1800元/月 同比下降5.26%且相对稳定 远低于月供 [7] - 宏观政策更倾向于软着陆 大规模强刺激可能性不大 [7] - 对于有刚性需求特别是涉及子女入学需求的家庭 可考虑先租后买或选择性价比更高的二手房 [7] 观望期规划建议 - 深入了解各区域房价走势、配套设施、未来发展规划 [8] - 将原计划用于月供的资金部分用于稳健理财增值 部分存入专门的购房账户 [9] - 密切关注政策动向和市场变化 一旦发现符合需求且性价比高的房源及时出手 [11]