华南城债务重组进展 - 公司正与主要债权人推进整体债务重组 已签署保密协议并持续协商关键条款 [1] - 清盘人拟定时间表 2025年11月至2026年1月讨论主要条款 2026年第一季度发布重组方案及支持协议 3月底前确认是否获足够债权人及股东支持 若条件允许 重组将于2026年6月至2027年1月实施 [1] - 公司须在2027年2月10日前满足港交所复牌指引 否则面临退市风险 重组高度依赖上市地位存续 [1] 佳兆业集团债务状况 - 公司将六只未偿优先票据同意征求的届满期限由2025年12月17日延长至2025年12月28日 [2] - 截至2025年上半年 公司总资产2026.41亿元 总负债2444.49亿元 净资产为负418.08亿元 已处于资不抵债状态 [2] 富力地产新增被执行案件 - 公司新增14起被执行案件 累计涉及金额包括92.24万元 29.151万元 131.603万元等 [2] - 相关案件均因违反财产报告制度或其他规避行为被列入失信被执行人名单 且全部未履行生效法律文书确定的义务 [2] - 公司因未及时披露新增债务逾期及被列为失信被执行人等事项 于11月14日被上交所债券业务中心予以书面警示 [2] 安徽建工新增诉讼 - 公司及子公司近期涉及14起诉讼仲裁案件 涉案金额合计8.59亿元 其中13起为原告 1起为被告 [3] - 案件主要涉及建设工程合同纠纷及合同纠纷 均处于一审审理阶段 [3] 万科债券展期议案表决结果 - 万科"22万科MTN004"持有人会议三项展期议案均未获有效通过 [3] - 议案一未设增信 无人同意 议案二增信加调整本息兑付 获83.40%同意 议案三仅一票同意 [3] - 公司仍有5个工作日宽限期进行谈判 [3] 福建阳光集团及阳光城集团相关诉讼与执行 - 截至2025年12月5日 发行人福建阳光集团及其子公司新增9起重大诉讼 [4] - 福建阳光集团持有的上海阳光博为教育科技有限公司5000万元股权被冻结 冻结期限自2025年12月4日至2028年12月3日 [4] - 福建阳光集团持股13%的阳光城集团股份有限公司被法院立案执行 执行标的7.462亿元 [4] - 公司发行的"21福建阳光SCP001"等四期超短期融资券均未能按期兑付本息 因债务违约涉诉较多 部分资产被冻结或强制执行 [4]

境外债权人行动 - 多家境外债权人正聘请律师组团质疑华夏幸福的预重整程序 法律顾问包括亚司律师事务所和霍金路伟律师事务所等 [1] - 相关律师事务所共同持有的两个债券批次份额已超过华夏幸福总境外债的40% [1] - 债权人邀请其他债权人加入群组 以保证其在债务重组中的权益 [1] 对预重整程序的质疑 - 境外债权人质疑法院在未举行全体利益相关方听证会的情况下裁定公司进入预重整程序 程序合规性存疑 [1] - 债权人担忧法院未明确说明2023年1月英国偿债安排方案重组的境外无担保债券是否属于本程序 权益保障存疑 [1] - 预重整不属于中国法律下的破产程序 且美元债券尚未发生违约事件 导致部分债券受托人无法向公司发出加速到期通知 引发境外债权人紧张 [1] 债权申报与权益风险 - 根据公司公告 债权人若未在12月18日截止日期前提交债权证明表格 将不被认可为预重整程序中的债权人 且无权以债权人身份行事 [1] - 有猜测称 重组完成后公司代理方可能以超过90%的折价从二级市场回购美元债券 导致债券价值进一步缩水 [2] - 境外债权人担忧 若公司在预重整期间出售资产 一旦进入庭内重组 将影响境外债券持有人的潜在回收率 [2]

债务重组与复牌进展 - 公司清盘人已与若干主要债权人及持份者签署保密协议，正围绕整体债务重组的关键条款展开持续协商 [2] - 清盘人强调维持上市地位是债务重组成功的重要前提，这与联交所的复牌指引相契合 [2] - 联交所给出的复牌指引期限将于2027年2月10日届满，公司必须在2025年8月11日停牌之日起18个月内恢复股份买卖 [2] - 清盘人公布了整体债务重组的拟定时间表：2025年11月至2026年1月讨论主要条款，2026年第一季度发布方案，2026年3月底前评估支持度，若条件具备将于2026年6月至2027年1月启动并实施重组 [2] 重组面临的制约与风险 - 重组时间表受多重因素制约，包括依据香港《公司条例》提出债务偿还安排需至少六至九个月 [3] - 重组方案需满足法定生效条件，即每个类别债权人会议中，需有过半数出席债权人支持，且支持债权人所持债务价值不低于该类别总价值的75% [3] - 若公司上市地位被取消，债权人及持份者的支持意愿可能大幅下降，若未能在复牌指引期限前完成重组，相关计划将不再具备可行性 [3] 债务危机背景与现状 - 公司股份于2025年8月11日上午10时55分起停牌，停牌前股价报0.107港元/股，市值12.24亿港元 [3] - 停牌同日香港法院下达清盘令，使其成为继中国恒大后规模最大的内房清盘案 [3] - 公司2022年引入国资深圳市特区建发集团（持股29.28%）纾困未果，2023年起陷入现金流危机 [3] - 2024年，公司录得了上市以来的首次大额亏损，截至去年底负债总额约为609亿港元 [3] - 清盘呈请由债权人花旗国际提出，原因是公司未能偿还2024年4月到期的约3.06亿美元欠款 [3]

核心观点 - 万科正面临严峻的短期流动性危机 其寻求展期的一笔20亿元人民币债券宽限期将于12月22日届满 若未能达成协议可能触发违约[1] - 市场观察人士认为 鉴于公司流动性恶化及政府支持有限 债务重组几乎不可避免 而立即违约可能有助于加快资产回收过程[2] - 公司背负约500亿美元有息债务 一旦进行重组 其规模将在中国史上数一数二 公司已开始与各类债权人接触 为制定整体债务方案争取时间[1] 当前债务危机与谈判进展 - 公司于12月18日上午10点召开线上会议 讨论20亿元人民币中期票据的最新展期方案 持有人需在12月22日上午10点宽限期结束前表决[1] - 同日 公司计划在北京与部分票据持有人举行单独的面对面会议 以征求对议案的反馈意见[1] - 此前数日 三项展期议案均未通过投票 公司正努力争取支持[1] - 修订后的展期方案包含两个议案：一是将本金兑付展期12个月并增加增信措施 将12月15日到期的应付利息延至周一支付；二是将宽限期延长至1月28日[2] - 每项议案需获得持有本期债务表决权超过90%的持有人同意方可生效 最终由公司决定是否实施[3] 债权人沟通与整体债务压力 - 公司于12月17日在深圳与银行及保险公司代表举行会谈 希望部分贷款机构接受对一些借款延迟付息[1] - 在深圳与债权人的多轮小范围交流中 公司要求部分债权人给予更多时间 以制定一项整体的债务方案[1] - 公司背负约500亿美元的有息债务[1] 市场环境与潜在影响 - 公司部分股权由国有企业深圳市地铁集团持有 但近几个月深铁发出收紧借款条件的信号 导致万科证券大幅下跌[2] - 分析人士指出 公司流动性状况恶化、政府支持极为有限且融资条件不佳[2] - 一些观察人士认为 现在就违约可能帮助债权人避免更坏结果 并有助于在未来可能的大范围重组中为债券持有人保住资产[2]

全面境外债务重组方案 - 公司预期全面境外债务重组生效日期将于2025年12月23日或前后落实 届时约96亿美元的现有债务将获全面解除及免除 [2] - 作为重组代价 公司将于生效日期向计划债权人发行强制可转换债券1及强制可转换债券2 [4] - 强制可转换债券1的初始转换价格为每股6.8港元 相较于2025年4月17日收市价溢价约330.38% 强制可转换债券2的初始转换价格为每股3.85港元 溢价约143.67% [4] 额外债务重组方案 - 公司对全面境外债务重组范围外唯一剩余的债务与集友银行订立重组契约 该笔债务未偿还本金为8.58亿港元 加上利息等总规模约10.75亿港元 [4] - 重组采取“两步走”方式 其中35%的未偿还本金（即3.003亿港元）展期十年 其余部分将通过公司向集友配发及发行新股份的方式清偿 [4] - 用于清偿的股份数量为2.79亿股 相当于公告日已发行股本的约2.43% 配发及发行价格为每股3.85港元 [4][5] - 公司强调 完成全面境外债务重组及集友交易将彻底解决债务风险 支持整体信用及长期业务的恢复 [5] 公司经营与项目动态 - 截至2025年11月底 公司累计实现合同销售金额约338.9亿元 累计合同销售面积约118.1万平方米 合同销售均价约28700元/平方米 [7] - 公司创始人近期出席了重庆湾项目的动工仪式 该项目为重庆市级重点项目 总建筑面积约100万平方米 计划打造为超大型综合性项目 [6]

公司债务重组进展 - 公司已与若干主要债权人及持份者签订保密协议，以推进协商整体债务重组的关键条款，相关讨论持续进行中 [1] - 清盘人认为，为使整体债务重组取得成功，公司须持续维持上市地位 [1] - 公司鼓励债权人及持份者继续积极与清盘人就整体债务重组进行讨论及/或提出建议 [3] 复牌指引与时间压力 - 公司须在股份暂停买卖之日起计18个月内恢复其股份买卖，否则联交所可取消其上市地位，该18个月的期限将于2027年2月10日届满 [1] - 鉴于复牌指引期限迫近，时间至关重要，清盘人须尽快确定是否有足够债权人及持份者支持以推进整体债务重组 [1] - 清盘人预期，若公司的上市地位遭取消，债权人及持份者对支持整体债务重组的意愿将大幅降低，若未能于复牌指引期限前完成重组，重组计划将不再可行 [2] 债务重组计划与时间表 - 清盘人拟定的整体债务重组时间表受多项因素影响，预计该计划的筹备、启动及完成至少需时六至九个月 [2] - 清盘人预期须根据《公司条例》第670条提出债务偿还安排，方能实施整体债务重组 [2] - 在动用公司有限的资源筹备及实施该计划前，清盘人须评估是否已获得足够债权人及持份者支持推进整体债务重组 [2] 重组计划通过的法律门槛 - 根据《公司条例》第674条规定，债务偿还安排计划须在受该计划约束的每个类别债权人的会议上，获得出席相关会议且有投票的该类别债权人中占价值最少75%的过半数债权人支持，方可获法院认许并生效 [2] - 清盘人在评估重组可行性时，将考虑签署重组支持协议书的债权人数量及其持有的债务金额 [2]

公司债务重组进展 - 公司已与若干主要债权人及持份者签订保密协议，以推进协商整体债务重组的关键条款，相关讨论持续进行中 [1] - 清盘人认为，为使整体债务重组取得成功，公司须持续维持上市地位 [1] - 公司鼓励债权人及持份者继续积极与清盘人就整体债务重组进行讨论及/或提出建议 [2] 复牌与退市风险 - 公司须就导致其暂停买卖的事项作出补救、满足复牌指引及全面遵守上市规则，直至获联交所信纳 [1] - 公司须在股份暂停买卖之日起计18个月内恢复其股份买卖，否则联交所可取消公司股份之上市地位 [1] - 该18个月的期限将于2027年2月10日届满，鉴于复牌指引期限迫近，时间至关重要 [1] 债务重组时间表与关键节点 - 清盘人拟定的整体债务重组时间表受多项因素影响 [1] - 清盘人预期须根据《公司条例》第670条提出债务偿还安排，方能实施整体债务重组 [1] - 预计该计划的筹备、启动及完成至少需时六至九个月 [1] - 清盘人在动用公司有限的资源筹备及实施该计划前，须评估是否已获得足够债权人及持份者支持推进整体债务重组 [1] 重组计划通过条件与挑战 - 在评估整体债务重组的可行性时，清盘人将考虑签署重组支持协议书的债权人数量及其持有的债务金额 [1] - 根据《公司条例》第674条规定，该计划须在受约束的每个类别债权人的会议上，获得出席相关会议且有投票的该类别债权人中占价值最少75%的过半数债权人支持，方可获法院认许并生效 [1] - 清盘人预期，若公司的上市地位遭取消，债权人及持份者对支持整体债务重组的意愿将大幅降低 [1] - 假若未能于复牌指引期限前完成整体债务重组，重组计划将不再可行 [1] 清盘人行动与沟通渠道 - 清盘人希望尽快收到债权人或持份者的任何意见及/或建议 [2] - 债权人及持份者可透过电子邮件 ProjectCompassFTI@fticonsulting.com 与清盘人联系 [2]

债务重组进展与计划 - 公司已与若干主要债权人及持份者签订保密协议，以推进协商整体债务重组的关键条款，相关讨论持续进行中 [1] - 清盘人认为，为使整体债务重组取得成功，公司须持续维持上市地位 [1] - 公司须在股份暂停买卖之日起计18个月内（即2027年2月10日前）满足复牌指引，否则联交所可取消其上市地位 [1] 债务重组关键时间表 - 讨论重组方案主要条款：2025年11月至约2026年1月 [1] - 发布重组方案及重组支持协议书：2026年第一季度内 [1] - 清盘人判定是否具备足够债权人及持份者支持以推进整体债务重组：2026年3月底前 [1] - 启动并实施整体债务重组（若适用）：2026年6月至2027年1月 [1] - 复牌指引期限：2027年2月10日 [1] 影响重组时间表的关键因素 - 清盘人预期须根据《公司条例》提出债务偿还安排计划，方能实施整体债务重组 [1] - 预计该计划的筹备、启动及完成至少需时六至九个月 [1] - 清盘人须评估是否已获得足够债权人及持份者支持，才会动用公司有限资源推进计划 [1] - 债务偿还安排计划须获得受约束的每个类别债权人中，占价值最少75%的过半数债权人支持，方可获法院认许并生效 [1] - 清盘人预期，若公司的上市地位遭取消，债权人及持份者对支持整体债务重组的意愿将大幅降低 [1] - 若未能于2027年2月10日的复牌指引期限前完成整体债务重组，重组计划将不再可行 [1] 对债权人与持份者的呼吁 - 公司鼓励债权人及持份者继续积极与清盘人就整体债务重组进行讨论及/或提出建议 [2] - 清盘人希望尽快收到债权人或持份者的任何意见及/或建议，并提供了联系邮箱 ProjectCompassFTI@fticonsulting.com [2]

行业整体融资概况 - 2025年11月房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5% [1][2][7][8] - 2025年1-11月房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增加10.5% [2][8] - 11月债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点，环比上升0.1个百分点 [2][5][8][11] 融资结构分析 - 11月融资结构：信用债融资262.2亿元，同比下降1.6%，占比42.3%；海外债融资64.2亿元，占比10.3%；ABS融资294.0亿元，同比增长36%，占比47.4% [2][8] - 1-11月融资结构：信用债融资3202.0亿元，同比微增2.9%，占比58.2%；海外债融资161.5亿元，同比增长141.0%，占比2.9%；ABS融资2139.3亿元，同比增长19.0%，占比38.9% [2][8] 信用债发行情况 - 11月信用债发行主体主要为央国企，招商蛇口、保利发展等发行总额超30亿元，中交房地产等发行金额超20亿元 [3][9] - 绿城等混合所有制企业成功发行信用债，合计金额约15亿元，为3年期，有助于延长债务期限结构 [3][9] - 11月信用债平均发行年限为3.56年，以1-3年期和3年以上债券为主 [3][9] - 11月信用债平均利率为2.23%，同比下降0.55个百分点，环比下降0.13个百分点 [5][11] 海外债发行情况 - 11月海外债发行规模增加，主要由华润置地发行带动 [3][9] - 11月13日，华润置地在香港发行43亿人民币及3亿美元双币种绿色债券，包括3年期3亿美元债券（票面利率4.125%）和5年期43亿人民币债券（票面利率2.40%） [3][9] - 11月海外债平均利率为2.97%，环比下降0.33个百分点 [5][11] 资产证券化(ABS)发行情况 - 11月ABS发行规模为294.0亿元，同比显著增长36% [2][4][8][10] - ABS产品结构：类REITs占比最大，达51.7%；其次是CMBS/CMBN，占比24.5%；供应链ABS、保障房占比分别为12.7%、11.1% [4][10] - 持有型不动产ABS持续扩容，例如“华泰-上海中建广场持有型不动产资产支持专项计划”成功设立，底层资产为上海中建广场 [4][10] - 11月ABS平均利率为2.97%，同比上升0.31个百分点，环比上升0.15个百分点 [5][11] 典型企业融资动态 - 招商蛇口11月发行金额最高，达50.4亿元 [6][12] - 苏州高新融资成本最低，为1.73% [6][12] - 多家重点房企披露新增融资：中国金茂以上海物业抵押获得99亿元贷款；华润置地发行绿色债券；招商蛇口发行50.40亿元公司债券；保利置业落地35.4亿元可持续发展挂钩银团贷款；大悦城控股拟申请42亿元贷款 [6][12] 企业债务重组进展 - 融创、时代中国境外债重组方案已经生效 [1][6][7][12] - 碧桂园境外债重组计划获法定大多数债权人支持 [6][12] - 远洋境内债重组方案通过 [6][12] - 华夏幸福被债权人申请预重整，廊坊中院已受理，平安系董事反对预重整 [6][12][13]

公司债务重组进展 - 宝龙地产旗下部分债券的境内债务重组方案已获得持有人会议通过 包括"H0宝龙 04"和"H21宝龙1"等债券 [1] - 公司于12月4日至15日期间 就6笔债券召开了持有人会议 审议重组方案 总规模约43.36亿元人民币 [1] - 为争取债权人支持 发行人上海宝龙实业发展设置了"同意票激励"措施 对投同意票的持有人按其支持票对应的债券面值提前兑付0.1%的现金 但此部分偿付将豁免全部利息 [1]