美联储主席鲍威尔：通胀数据的缓和部分归因于住房市场的降温。 ...

美国房屋建筑商信心指数下滑 - 美国房屋建筑商信心指数在6月意外下滑至32点，为2022年12月以来最低水平，低于5月的34点，且远逊于经济学家预期的36点 [1] - 该指数涵盖的当前销售状况、未来销售预期及买家到访量三项指标全部下滑，仅东北地区略有上升，其他地区普遍下降 [1] - 37%的建筑商在6月选择下调房价，为2022年按月追踪以来的最高比例，高于5月的34%和4月的29% [2] 行业影响因素分析 - 高房贷利率抑制需求，30年期固定利率房贷平均利率为6.84%，处于过去六个月6.60%至7.04%区间中位 [1] - 建筑商面临高库存和潜在买家等待房价下跌的压力，NAHB预计2025年美国独栋住宅新开工量将下滑 [1] - 62%的建筑商使用销售激励措施（如降价），较5月的61%进一步上升，平均降价幅度维持在5% [2] 市场行为与政策影响 - 特朗普政府关税政策和整体经济不确定性导致购房者观望情绪加剧 [2] - 建筑商通过降价促销缓解购房可负担性问题，降价比例连续三个月攀升（4月29%→5月34%→6月37%） [2]

智通财经6月4日电，美国购房抵押贷款申请降至五周低点，尽管利率已经从1月底以来的最高水平有所 回落。截至5月30日当周，美国抵押贷款银行家协会(MBA)购房申请指数下降4.4%，至155，该周包含 阵亡将士纪念日假期。根据周三公布的数据，30年期抵押贷款合约利率下降6个基点，至6.92%。MBA 报告还显示，再融资指标下降3.5%，为连续第四次下滑。尽管上周住房融资成本有所缓解，但需要持 续下降才能帮助住房市场恢复动能。尽管购房者发现随着更多卖家挂牌出售房产，他们有更多选择，但 要价仍处于高位，抵押贷款利率仍接近7%而非6%。 美国购房申请指数降至五周低点 ...

房利美：本季度向住房市场提供了760亿美元的流动性。 ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收3.514亿美元，交付996套房屋，平均售价352,831美元，营收同比下降10.1%，主要因房屋交付量下降8%和平均售价下降2.2% [5][10] - 第一季度毛利润率21%，去年同期为23.4%；调整后毛利润率23.6%，去年同期为25.3%，下降主要因一次性费用、批发销售增加等 [11] - 第一季度销售、一般和行政费用总计7350万美元，占营收20.9%；销售费用4230万美元，占营收12%；一般和行政费用3120万美元，占营收8.9% [12] - 第一季度税前净收入570万美元，占营收1.6%；有效税率30.2%，去年同期为26.2%；净收入400万美元，每股收益0.17美元 [13][14] - 第一季度总订单1.716亿美元，净订单1.437亿美元；取消率16.3%，去年同期为16.8% [14] - 截至3月31日，土地组合包括67,792块自有和可控地块，同比减少3.4%，环比减少4.4% [14] - 截至季度末，债务总额16亿美元，债务与资本比率44.3%，净债务与资本比率43.4%；总流动性3.6亿美元 [16] - 季度内回购41,685股普通股，花费310万美元，当前股票回购授权剩余1.777亿美元 [17] - 截至3月31日，股东权益超20亿美元，每股账面价值87.27美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度批发渠道交付179套房屋，占总交付量18%，去年为9.4% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度按每个社区交付量计算，表现最好的市场是里士满（5.3套）、夏洛特（4.6套）、罗利（4.3套）、亚特兰大（3.8套）和纳什维尔（3.6套） [6] - 从交付量看，佛罗里达、得克萨斯和西部市场表现不如东南部市场 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续投资未来增长，应对住房市场长期需求，加强销售团队培训，提升销售组织绩效 [8][9] - 考虑到关税和市场不确定性，下调全年毛利润率预期，预计全年毛利润率在21.7% - 23.2%，调整后毛利润率在24% - 25.5% [18][19] - 保持全年交付21,300 - 21,600套房屋的目标，年底活跃社区达160 - 170个，平均售价在360,000 - 370,000美元 [18] - 为应对市场竞争，提供包括 closing cost 激励、利率买断和库存房折扣等激励措施 [28][29][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场对新房需求强劲，但可负担性仍是买家最大挑战，利率波动影响购房能力和信心 [4] - 尽管年初销售缓慢，但3月销售改善，对全年交付目标有信心，需求依然存在，关键是让客户获得贷款资格 [35][36][39] - 住房市场长期前景乐观，入门级住房持续短缺，人口结构基本面将增加住房需求 [9] 其他重要信息 - 第一季度确认与远期承诺激励计划完成相关的一次性费用860万美元，其中650万美元计入营收作为额外销售激励 [10] - 本周早些时候，公司邀请销售领导到总部进行强化销售培训，并将推广到全国销售团队 [8] - 公司连续五年被评为美国最佳工作场所之一 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 毛利润率调整后，二、三、四季度的节奏如何，以及降低指导中与关税成本增加相关的比例是多少？ - 降低毛利润率指导主要考虑三个因素：关税虽目前成本增加不显著，但不确定性大；经营成本普遍上升；第一季度毛利润率较低，且公司加大客户激励力度，平均激励为平均售价的5% - 6% [22][24][25] 问题2: 本季度加大激励力度与上季度相比如何，以及激励增加的驱动因素是什么？ - 激励占比与上季度相似，市场竞争是主要驱动因素，激励措施包括 closing cost 激励、利率买断和库存房折扣 [28][29][30] 问题3: 对全年交付目标的信心如何，尤其是在近期市场波动的情况下？ - 1 - 2月销售缓慢，3月销售良好，4月稍缓但交付量仍在增加，趋势向好，若后续月份能达到3月的销售节奏，完成全年目标有信心 [35][36] 问题4: 毛利润率调整是否意味着交付速度有下限，若需求疲软会如何权衡速度和价格？ - 批发业务占比会影响毛利润率，公司愿意在批发销售时接受较低毛利润率；市场需求仍强劲，但客户购房的可负担性是挑战，公司会密切关注相关因素 [38][39] 问题5: 消费者信心不足的影响范围有多广？ - 消费者信心受市场动态、就业市场和经济不确定性影响，公司买家信用评分较高，更关注市场情况；不同市场表现存在差异，东南部市场表现较好 [45][46] 问题6: 新社区开业对销售率的影响如何？ - 过去一年招聘了很多新员工和经理，预计他们在第二年业务表现会提升；新社区开业初期表现不一，但随着经验积累会改善；新增社区数量将有助于实现全年交付目标 [48][49] 问题7: 毛利润率是否会逐步提升，以及毛利润率中销售成本占比和年末库存预期是多少？ - 毛利润率预计会因销量增加而在年底前逐步提升；毛利润率中主要变量是资本化间接费用，随着销量增加，相关成本占营收比例会改善，预计有30 - 50个基点的提升；年末库存预计与第一季度相近，约4200套，且完成房屋和在建房屋比例会更平衡 [57][62][65] 问题8: 批发渠道是否有足够需求支持高占比销售，以及股票回购授权剩余金额是多少，全年剩余时间社区开业地点和对实现交付目标的影响？ - 批发渠道需求因市场而异，目前18%的占比是基于较低的整体销量；当前股票回购授权剩余1.777亿美元，未来会优先考虑股票回购；新社区开业数量和替换社区上线是关键，卡罗来纳州和西海岸都有新社区开业，西海岸社区平均售价和营收较高 [69][71][74] 问题9: 如何应对竞争对手降价，以及远期承诺激励的利率是多少？ - 公司目前为客户提供的FHA贷款利率在5%左右；除非是库存房，否则公司不常进行大幅降价，对社区房屋价格调整较为谨慎 [79][80][81] 问题10: 确认一次性费用在毛利润率和SG&A中的分配，以及二、三、四季度毛利润率节奏？ - 860万美元一次性费用中，650万美元计入毛利润率，210万美元计入SG&A；毛利润率预计因销量增加而逐步提升，全年指导范围在24% - 25.5% [84][85]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收3.514亿美元，同比下降10.1%，主要因房屋交付数量下降8%和平均销售价格下降2.2% [5][11] - 第一季度毛利润率为21%，去年同期为23.4%；调整后毛利润率为23.6%，去年同期为25.3% [12] - 第一季度销售、一般和行政费用总计7350万美元，占营收的20.9%；全年预计该费用占营收的14% - 15% [13][14] - 第一季度税前净收入为570万美元，占营收的1.6%；有效税率为30.2%，去年同期为26.2%；全年预计税率约为24.5% [14] - 第一季度净收入为400万美元，摊薄后每股收益0.17美元 [15] - 第一季度总订单为1.716亿美元，净订单为1.437亿美元；取消率为16.3%，去年同期为16.8% [15] - 截至3月31日，债务总额为16亿美元，债务与资本比率为44.3%，净债务与资本比率为43.4%；总流动性为3.6亿美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度通过批发渠道交付179套房屋，占总交付量的18%，去年为9.4% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度按每个社区交付量计算，表现最好的市场为里士满（5.3套）、夏洛特（4.6套）、罗利（4.3套）、亚特兰大（3.8套）和纳什维尔（3.6套） [7] - 从交付量来看，佛罗里达、得克萨斯和西部市场表现不如东南部市场 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续投资未来增长，重视销售团队培训，提升销售组织绩效以应对市场挑战 [8] - 面对市场竞争，通过提供多种激励措施吸引客户，如 closing cost incentive、rate buy downs等 [29][30] - 收购节奏放缓，根据当前消化预期进行土地管理，合理安排开发支出 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场对新房需求强劲，但购房者面临 affordability挑战，利率波动影响购房决策 [4] - 长期来看，全国入门级房屋供应短缺，潜在需求将持续，行业前景乐观 [9] - 对全年房屋交付目标有信心，认为随着销售团队经验提升和新社区开业，交付量将增加 [37][48] 其他重要信息 - 第一季度确认了一笔860万美元的一次性费用，与远期承诺激励计划完成有关 [11] - 截至3月31日，土地组合包括67792块自有和可控地块，同比减少3.4%，环比减少4.4% [15] - 公司连续五年被评为美国最佳工作场所之一 [20] 问答环节所有提问和回答 问题: 如何看待调整后的毛利率季度节奏，以及降低指引中关税和其他因素的影响 - 毛利率调整有三个因素，一是关税虽目前成本增加不显著但存在不确定性，二是整体经营成本上升，三是第一季度毛利率较低且公司加大激励措施 [24][25][26] 问题: 本季度加大激励措施与上季度对比情况，以及激励需求的驱动因素 - 激励措施占比与上季度相似，市场竞争是主要因素，包括提供closing cost incentive、rate buy downs，以及因销售节奏慢导致成品库存增加而进行的价格折扣 [29][30][31] 问题: 对全年房屋交付目标有信心的依据，以及如何看待交付速度和价格的权衡 - 对全年交付目标有信心，因三月销售改善，且预计新员工经验提升和新社区开业将促进交付量增长；需求方面，批发业务占比会影响毛利率，市场需求虽强但购房者面临 affordability挑战 [37][39][40] 问题: 消费者信心不足的影响范围，以及不同市场表现差异的原因 - 消费者信心受市场动态、就业市场和经济不确定性影响，东南部市场表现较好，佛罗里达、得克萨斯和西部市场较弱 [45][46] 问题: 新社区开业对销售率的影响 - 预计新员工在第二年业务表现会提升，新社区开业初期表现不一但会随着经验积累改善，新社区数量增加有助于实现交付目标 [48][49] 问题: 毛利率是否会逐步提升，以及土地管理策略 - 毛利率会因销量增长而在年底前逐步提升；土地收购节奏放缓，根据消化预期安排开发支出，随着下半年交付量增加，现金回收将多于再投资 [57] 问题: 毛利率中成本占销售的比例，以及年底库存预期 - 毛利率中资本性间接费用是主要变量，随着销量增加，预计会有30 - 50个基点的改善；年底库存预计与当前接近，成品房和其他类型房屋比例会更平衡 [62][64] 问题: 批发渠道是否有足够需求支持高占比，以及股票回购授权剩余金额 - 批发业务需求因市场而异，存在一定的买卖价差；目前股票回购授权剩余1.77亿美元，未来在股价有吸引力时会优先考虑回购 [69][70][71] 问题: 全年新社区开业地点，以及地理因素对交付目标的影响 - 新社区开业数量和替代社区上线是关键，卡罗来纳州是高交付量地区，西海岸社区虽交付量不一定高但平均售价和收入较高 [73] 问题: 如何应对竞争对手降价，以及远期承诺激励的利率 - 公司谨慎进行大幅降价，除非是库存房；目前为大多数客户提供的FHA贷款利率在mid - 5s [79][78] 问题: 确认远期承诺费用在毛利率和SG&A中的分配，以及二、三、四季度毛利率节奏 - 860万美元费用中，650万美元计入营收影响毛利率，210万美元计入SG&A；毛利率会因销量增长在年底前逐步提升，全年调整后毛利率预计在24% - 25.5% [82][83]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度交付1040套新房，平均售价69.3万美元，房屋销售收入7.21亿美元 [8][23] - 第一季度房屋建筑毛利率为23.9%，较去年同期增加90个基点 [8] - 第一季度净收入6400万美元，摊薄后每股收益0.70% [9][24] - 第一季度净新房订单1238套，每月每个销售社区的吸收率为2.8% [9][24] - 第一季度销售、一般和行政费用（SG&A）占房屋销售收入的14% [23] - 第一季度取消订单率保持在10%的较低水平 [26] - 第一季度土地和土地开发投资2.46亿美元，季度末拥有超3.5万个地块，其中52%通过期权控制 [26] - 第一季度回购7500万美元普通股，减少流通股1.9%，截至季度末，还有1.75亿美元的回购授权 [15][28] - 与去年同期相比，每股账面价值增长14% [15] - 预计第二季度交付1100 - 1200套房屋，平均售价67 - 69万美元，房屋建筑毛利率在21.5% - 22.5%，SG&A费用率在12.5% - 13.5%，有效税率约27% [29][30] - 预计全年交付5000 - 5500套房屋，平均售价66.5 - 67.5万美元，房屋建筑毛利率在20.5% - 22%，SG&A费用率在11.5% - 12.5%，有效税率约27% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋销售业务第一季度表现良好，交付量接近指导上限，销售收入和毛利率均有不错表现 [23] - 第一季度新社区开业18个，关闭16个，季度末有47个活跃销售社区，预计全年开业65个社区，年末有50 - 60个活跃社区 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度西部市场吸收率为3.2%，内陆帝国、拉斯维加斯和西雅图市场需求强劲；东部市场吸收率为3.2%，华盛顿特区地铁和罗利分部需求旺盛 [24] - 夏洛特市场情况有所降温 [25] - 4月吸收速度变得有些不稳定，第二套房升级和活跃成年人市场表现相对较强，第一季度这两个细分市场的吸收率分别为3.2%和3.4% [68][69] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司差异化战略是提供创新设计和高端品牌体验，社区位于顶级市场的核心位置，通过结合有针对性的激励措施和积极的抵押贷款融资解决方案来满足客户需求 [11][12] - 公司积极平衡风险缓解与机会，采取有纪律和前瞻性的资本投资方法，包括土地承保和交易结构调整，以更好地反映当前市场动态 [13] - 公司在犹他州、奥兰多、佛罗里达州新士麦那海滩和沿海卡罗来纳州进行新市场扩张，这些市场具有长期发展机会 [16][17] - 行业面临国际贸易紧张局势和新关税等不确定因素，但公司认为2025年第二季度关税不会对成本结构产生重大影响 [10] - 美国住房市场存在严重短缺，人口结构和住房需求为行业提供了积极的长期前景，公司战略围绕高端生活方式品牌定位、提高运营效率、审慎资本配置和关注客户满意度展开 [19][20][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 春季销售季节开局比往常缓慢，经济不确定性影响消费者情绪，但住房市场的长期前景仍然乐观，公司有能力应对当前的政治和经济波动 [7][9] - 公司对住房市场的长期基本面感到鼓舞，尽管市场近期波动，但潜在需求驱动因素为业务提供了坚实基础，公司有信心通过战略投资实现可持续业绩和为股东创造长期价值 [19][20][21] 其他重要信息 - 公司再次被评为2025年《财富》100家最佳雇主公司之一，这体现了公司卓越的企业文化 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司吸收速度低于目标，是否会重新调整目标，以及能在低于目标的情况下运营多久 - 公司原本目标是全年约3套的吸收率，目前认为2.5 - 3套更为合适，市场波动导致吸收速度不稳定，公司会在每个社区平衡价格和速度以实现最佳结果，不会通过增加激励措施来提高销量，2.5 - 3套的速度能带来理想的回报和盈利能力 [38][39][41] 问题2: 如何解释激励措施增加20个基点，但第二季度毛利率指引仅比第一季度低50个基点 - 这主要是社区交付组合的影响，一些高利润率社区的交付减少，而表现良好的部门往往是高利润率部门；部分激励措施用于设计工作室，该工作室毛利率超过40%，从毛利率角度看是更好的激励方式 [51][53][56] 问题3: 如果需求进一步放缓，公司会如何反应 - 2.5套的吸收率是一个底线，若需求更疲软，公司可能会增加激励措施；公司认为市场潜在需求仍在，只是消费者缺乏信心和清晰度，随着这些问题的解决，吸收率有望回升 [60][61][62] 问题4: 4月趋势与3月相比如何，不同价格点的需求趋势是否有差异 - 4月吸收速度变得有些不稳定；第二套房升级和活跃成年人市场表现相对较强，这些市场的买家在现有房屋中有更多权益，不需要太多融资帮助，随着对经济信心的增强，更多人会进入市场 [66][68][69] 问题5: 7.3%的激励措施是针对3月订单还是3月季度平均，4月情况如何 - 7.3%是3月订单的激励水平，4月的趋势与之相当 [73][74] 问题6: 第二季度毛利率指引与全年指引之间的差距原因是什么 - 全年指引中点意味着下半年毛利率为20%，部分原因是一些社区关闭，这些老社区受益于价格上涨和较高的利润率；激励措施也起到了一定作用，第一季度激励措施高于预期，全年指引假设7%的激励水平会持续到年底 [76][78][79] 问题7: 公司SG&A费用增加的原因是什么，长期目标是什么 - 增加原因包括新市场扩张部门产生了成本但尚未有相关收入，以及与疫情前相比存在工资和其他通胀压力；长期目标是在新市场达到规模后，将SG&A费用率恢复到疫情前的10% - 10.5%水平 [85][87][89] 问题8: 公司在新市场是否看到机会，是否有加速增长计划 - 公司认为当前是进入新市场的好时机，会有一些机会出现，如人才和土地交易；公司会保持谨慎和明智的承保，有信心在新市场实现明智增长；在新市场吸引到了合适的人才，这令人鼓舞 [92][94][97] 问题9: 如何解释全国新房销售数据与公司库存数据的差异，公司年末库存情况如何 - 公司认为这是不同业务模式的差异，公司更关注特定市场和社区，会根据吸收速度平衡开工量；年末库存情况取决于下半年的吸收情况，公司有能力根据市场需求灵活调整开工量 [101][103][109] 问题10: 公司支付9000万美元债务后，何时能看到利息费用降低的好处，这对削减库存以降低杠杆水平有何影响 - 随着时间推移，利息水平会下降，明年会有更大的好处，具体取决于库存消化速度；公司会根据库存消化情况逐步看到利息费用降低的影响 [110][112] 问题11: 市场表现不佳是买家问题还是竞争问题，第一季度交付和订单中首次购房者与其他类型购房者的比例如何，全年平均价格上调的原因是什么 - 市场表现不佳更多是买家心态问题，而非竞争因素；第一季度交付中，入门级约占41%，综合升级约占53%，订单比例大致相同；全年平均价格上调是因为组合更偏向西部市场 [119][120][125]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净新订单7765套房屋，较2024年第一季度减少7%，主要因单店净新订单减少10%，部分被平均社区数量3%的增长抵消，平均社区数量达961个 [21] - 第一季度房屋销售营收37亿美元，较去年的38亿美元下降2%，成交套数减少7%至6583套，平均售价上涨6%至57万美元 [24] - 第一季度末积压订单11335套房屋，较去年减少16%，按美元计算积压订单为72亿美元，较去年第一季度减少12% [26] - 第一季度开工约6700套房屋，低于去年第一季度和第四季度的约7500套，第一季度末在建房屋16548套，其中7840套为样板房 [27] - 第一季度毛利率27.5%，与第四季度持平，但低于2024年第一季度，销售激励在本季度增加8%，未来毛利率预计第二季度在26.5% - 27.0%，第三和第四季度在26.0% - 26.5% [32] - 第一季度销售、一般和行政费用（SG&A）3.93亿美元，占房屋销售营收的5.5%，去年同期为3.58亿美元或5.4%，去年包含2700万美元的税前保险福利 [33] - 第一季度金融服务业务税前收入3600万美元，低于过去的4100万美元，主要因公司房屋销售业务成交量下降 [34] - 第一季度捕获率从去年的84%提高到86%，税前收入6.81亿美元，税收费用1.58亿美元，有效税率23.2%，受可再生能源税收抵免和股票薪酬减少影响 [35] - 第一季度净利润5.23亿美元，每股收益2.57美元，2024年第一季度净利润6.63亿美元，每股收益3.10美元，去年包含6500万美元或每股0.23美元的税前收益 [36] - 第一季度回购280万股，花费3亿美元，平均价格每股108.03美元，截至第一季度末，现有股票回购授权剩余19亿美元 [37] - 第一季度土地收购和开发支出12亿美元，预计2025年土地投资约50亿美元 [38][39] - 预计全年经营现金流约14亿美元 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 按买家群体划分，第一季度成交中首次购房者占39%，改善型购房者占40%，活跃成年人购房者占21%，去年第一季度分别为42%、35%和23% [24] - 首次购房者净新订单同比下降11%，改善型购房者下降4%，活跃成年人购房者下降5% [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度随着30年期抵押贷款利率降至7%以下，约20%的部门在许多社区提高了房价，购房者活动积极响应 [13] - 第一季度每个房屋的选项和地块溢价平均支出升至11万美元，高于去年第一季度的10.2万美元和第四季度的10.7万美元 [13] - 4月需求波动且难以预测，消费者受宏观条件变化和整体消费者信心下降影响，包括股市波动、关税引发的通胀担忧、利率波动和衰退言论 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有平衡且多元化的运营模式，服务所有买家群体，提供样板房和定制房，通过价格和节奏驱动回报，在经济转型期具有灵活性 [10][11] - 公司将继续努力减少多余样板房库存，使其接近40 - 45%的目标，根据买家需求灵活调整开工节奏，优先考虑价格和利润率而非销量 [44][45] - 鉴于宏观经济不确定性，公司重新调整土地支出，预计接近50亿美元，现有土地储备充足，推迟部分土地收购支出不会影响未来业务增长 [46] - 公司致力于在住房周期内实现高回报，通过合理决策和灵活调整应对市场变化，利用资产负债表优势把握市场机会 [47][49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管住房行业面临挑战，但公司第一季度业绩显示了其运营模式、投资组合和团队专业知识的价值 [8][9] - 人们仍渴望拥有住房，若提供合适的价值，消费者愿意购买新房，第一季度购房活动呈季节性上升趋势 [12] - 消费者面临住房负担能力挑战，包括高房价和高月供，近期对经济放缓的担忧加剧了这些挑战 [14][15] - 公司开发并实施多种工具帮助消费者克服购房障碍，包括新产品设计、高效户型和有吸引力的激励措施 [15] - 公司对住房行业的长期前景持乐观态度，认为在人口增长和住房短缺的情况下，未来需求将持续存在 [48] 其他重要信息 - 公司在克利夫兰、印第安纳波利斯和南加州的DelWeb社区开盘获得买家积极响应，更多社区将于今年晚些时候开盘，成交将更多集中在2026年及以后 [25] - 穆迪近期将公司高级无担保债券评级上调至A1，证明了公司运营和财务状况的强劲 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度订单激励是否与交付激励的8%一致，以及下半年关税影响的具体情况 - 公司假设的激励负荷与第一季度实现的8%一致，全年四个季度均如此 [56] - 关税预计影响平均售价的1%，约5000美元，将影响所有价格点和消费者群体，采购团队经验丰富，与供应商关系良好，将努力将成本控制在1% [56][57][58] 问题2: 为何不在股价回调时加大股票回购力度 - 第一季度3亿美元的回购金额可观，董事会在1月授权了额外15亿美元的股票回购，剩余授权为19亿美元，公司会在第二季度末汇报回购情况 [60][61] 问题3: 现金流指引是否假设在建房屋数量无减少，以及关税增加在谈判中实际确认的情况 - 14亿美元的现金流指引考虑了为实现全年29000 - 30000套交付目标所需投入生产的房屋数量，也考虑了土地支出调整 [66][67] - 目前生产中的项目和已在运输途中的货物不受关税影响，预计关税影响将在第四季度中后期的成交中体现 [71] 问题4: 市场情况是否如描述那样，以及与过去20 - 30年相比是否有显著不同 - 公司认为描述准确，其运营模式适合当前环境，一直努力平衡价格和节奏，略偏向毛利率，目前市场有潜在购房需求，公司通过提供融资激励销售房屋，对长期前景有信心 [75][76][77] 问题5: 第三季度利润率指引变化的原因，以及激励和其他成本因素的影响 - 预计全年激励将维持在较高水平，第三和第四季度将看到销售投机性库存的影响，关税影响主要在第四季度，公司对运营团队表现满意 [83][84] 问题6: DelWeb社区4月初的流量趋势以及流量到订单的转化数据 - DelWeb买家是公司整体投资组合中的亮点，对宏观和市场波动更敏感，但仍有需求，4月通常会出现季节性下滑，且日波动异常，主要受宏观因素影响，公司对长期前景有信心 [87][88][89] 问题7: 全年成交指引减少是否反映4月的波动，以及若波动持续是否会进一步调整激励或价格 - 第一季度业绩基本符合预期，4月波动较大，公司根据这些情况调整了全年指引，公司有能力应对消费者信心改善或下降的情况，会平衡价格和节奏以实现高回报 [98][99][100] 问题8: 关税1%的估计来自哪些类别，以及下半年毛利率指引变化的主要驱动因素 - 关税主要影响的类别包括管道（特别是水箱热水器）、瓷器、HVAC部件（特别是来自中国的部件）、瓷砖地板和电气组件等 [107] - 下半年毛利率指引变化部分由于激励负荷和土地成本上升，与之前指引相比下降50个基点，主要反映了关税信息更新和激励负荷 [108][109] 问题9: 土地支出指引降至50亿美元是否包括关税导致的开发成本增加，以及对2026年增长的影响 - 公司有雄心勃勃的增长计划，长期增长目标为5 - 10%，目前减少土地支出是为了更谨慎，延迟而非取消项目，不会影响2026 - 2027年的交付能力，也会关注土地支出的效益 [115][116][117] 问题10: 假设当前8%的激励措施保持不变的原因，以及夏季激励措施的变化 - 随着公司削减投机性库存并使其接近40 - 45%的目标范围，有机会减少激励措施，但环境可能需要采取其他措施来促进房屋销售 [122][123] 问题11: 第一季度每个社区的销售额下降10%，4月销售节奏的同比情况，以及1 - 3月的同比情况 - 春季销售季节总体符合预期，但从第四季度到第一季度的季节性增长低于正常水平，4月消费者波动比正常情况更大，公司已将4月销售情况纳入全年销量指引 [128][129][130] 问题12: 提到的潜在机会是否指土地市场重置 - 公司不认为土地市场会出现重大重置，土地供应短缺，价值相对稳定，但可能会有一些资金实力较弱的建筑商放弃项目，为公司创造机会，公司财务状况良好，有能力把握这些机会 [135][136][137] 问题13: 4月的波动是指客流量、转化率还是取消率 - 4月的波动指每日销售率，其他方面包括取消率基本稳定，第一季度取消率略有上升至11%，4月没有变化 [143] 问题14: 当前环境是否影响将周期时间缩短至100天和将期权地块比例提高到70%的目标 - 单户住宅的周期时间已达到100天，目标已实现，整体周期时间为110天，包括多户公寓楼，其周期时间较长 [147] - 公司在提高土地期权比例方面取得了显著进展，将谨慎评估何时、何地以及如何推动期权化，主要目标是降低土地所有权风险，提高资本效率 [148] 问题15: 佛罗里达州市场的情况 - 佛罗里达州是公司重要市场，业务主要集中在改善型和活跃成年人领域，战略定位良好，短期内该州二手房库存略高于理想水平，但公司业务同比仅下降5%，情况并非灾难性 [155][156][157] 问题16: 关税是否会对供应链和周期时间造成潜在干扰 - 公司预计关税会对全球供应链造成一定干扰，但不会像新冠疫情那样严重，采购团队有经验应对，会及时透明地处理问题 [160][161][162] 问题17: 第四季度末库存单位与去年第四季度相比的情况，以及不同地区激励措施的差异 - 公司库存目标范围为40 - 45%，目前处于降低库存风险模式，预计第四季度末库存将低于去年第四季度 [166][167] - 激励措施形式多样，投机性库存可能有折扣，活跃成年人买家可能在设计中心选项上有折扣，首次购房者可能需要更多融资帮助，公司会为每个消费者找到合适的平衡 [168][169]