文章核心观点 碧桂园2024年业绩披露，虽仍面临挑战但亏损大幅收窄，债务重组有序推进，公司积极应对并履行保交付责任，有望在未来恢复正常经营 [1][2][3][4] 分组1：公司业绩情况 - 2024年总收入约2528亿元，权益合同销售金额约472亿元，权益合同销售面积约492万平方米，净亏损351亿元，同比大幅收窄82.5%，利润数据出现筑底迹象 [2] - 截至2024年12月31日，公司总资产1.04万亿元，高于总负债金额，净资产仍有513亿元 [4] 分组2：市场环境与信心 - 各地因城施策落地，市场回暖向好，购房者购房意愿提升，2025年上半年市场指标有望持续向好 [4] - 公司董事会主席杨惠妍对公司恢复正常经营有信心，认为市场部分区域上升，公司自身有资产、团队、文化和家族支持 [4] 分组3：公司应对措施 - 积极筹措资金保交房，2022年以来处置难销类资产及盘活沉淀资金回笼超600亿元 [5] - 削减支出，压降非核心非必要经营支出，优化组织架构，2024年营销及市场推广成本和行政费用下降40.2% [5] - 积极履行保交付责任，2024年交付房屋超38万套，面积约4608万平方米，近三年累计交房约170万套 [2][5] 分组4：债务重组进展 - 积极与利益相关方沟通，探讨境外债务整体重组、延长债务期限、降低融资成本等举措，正与债权人磋商重组方案细节 [7] - 今年1月9日公告境外重组提案关键条款，完成后有望化解违约风险，确认数百亿大额重组收益，增加净资产 [8] 分组5：行业动态与影响 - 2025年以来，碧桂园、融创等房企在债务重组及企业重整方面有进展 [8] - 房企债务重组有助于改善财务状况，保障房屋交付，增强购房者信心，政策利好推动债务重组和行业健康发展 [8] 分组6：公司未来规划 - 2025年上半年重点保交房，下半年保交房和保主体并重，为2026年进入正常经营状态做准备 [2][8]

财务表现 - 2024年公司总收入约2528亿元，权益合同销售金额约472亿元，权益合同销售面积约492万平方米 [2] - 2024年净损失额同比2023年收窄82.5%，利润数据"初现筑底迹象" [2][4] - 通过处置难销类资产及盘活沉淀资金回笼超600亿元，营销及市场推广成本和行政费用下降40.2% [7] 债务管理 - 境外债重组正在有序推进，重点与债权人磋商重组方案细节，有望确认数百亿大额重组收益 [5] - 1月9日公告境外重组提案关键条款，完成重组后将化解控股公司境外债务违约风险 [5] - 控股股东及家族累计支持集团416亿港元，2021年至今提供约96亿港元无息无抵押借款 [8] 保交房进展 - 2024年累计交付房屋超38万套，面积约4608万平方米，涉及31省242个城市 [7] - 近三年累计交付房屋约170万套，交付量在第三方榜单持续领先 [2][7] - 2025年上半年重点工作仍是保交房，下半年保交房和保主体并重 [7] 市场环境与展望 - 国务院政府工作报告强调"稳住楼市股市"，政策效果逐步释放，市场"底部共识"增强 [10] - 1-2月全国商品房销售降幅较去年明显收窄，交易量、房价、库存等指标有望持续向好 [10] - 公司称有信心恢复正常经营，基于大量资产、优秀团队及家族支持 [10]

文章核心观点 山西省7部门联合印发《山西省持续用力推动房地产市场止跌回稳2025年行动计划》，要求推动房地产市场止跌回稳，落实政策支持住房需求，优化供应，推进保交房，完善制度构建新模式，明确4方面19项重点工作并提出相关要求 [1] 各目录总结 正向引导市场预期 - 提前谋划“十五五”住房发展规划 [2] - 编制发布住房发展年度计划和住宅用地供应计划 [2] - 做好住宅用地信息公开 [2] - 加强房地产政策宣贯 [2] 优化土地及住房供应 - 支持保障性住房用地供应 [2] - 合理控制新增房地产用地 [2] - 做好闲置存量土地处置 [2] - 强化房地产“净地出让” [2] - 打造“好房子”建设试点 [2] 鼓励居民住房消费 - 组织商品房促销活动，利用重要时间窗口开展促销月活动，支持企业优惠让利、创新模式、宣传政策、推介房源，支持家电家装企业促销 [2] - 支持住房“以旧换新”，用足公积金提额、个税退税等政策释放改善性需求 [2][3] - 发挥住房公积金支持作用，优化使用政策，规范管理，拓展数字化场景，推动新增贷款发放额正增长，做好灵活就业人员参保工作 [3] - 提升在售项目基础设施配套 [2] - 提升物业服务质量 [2] 加快项目建设交付 - 推进保交房项目交付销号，发挥专班作用，用好“白名单”制度，年底前完成任务，督促重点难点项目交付 [3] - 加快实施城中村改造 [3] - 加快房地产项目开工建设 [3] - 推动商品房销售制度改革 [3] - 推动实现“交房即交证” [3] 行动计划要求 - 省房地产高质量发展工作专班有关单位加强协调，靠前服务，跟踪指导，建立联络员机制，加强信息共享 [4] - 各市压实责任，统筹推进任务，定期通报进展 [4] - 各市住建（房管）部门发挥牵头协调作用，制定市级计划并报送省住建厅备案 [4]

住房和城乡建设部政策更新 - 将2000年以前建成的城市老旧小区纳入城市更新改造范围 鼓励居民自主更新改造老旧住宅 [2] - 城中村改造范围扩大到全国地级及以上城市 在去年新增100万套基础上继续扩大改造规模 [3] - 大力推进完整社区建设 重点完善"一老一小"配套设施 包括无障碍适老化设施和政府托育服务设施 [4] 房地产市场稳定措施 - 坚持长短结合、标本兼治政策稳定楼市 释放降息、增贷、减税等政策效应 [6] - 继续推进"保交房"攻坚战 维护购房人合法权益 [6] - 加大房地产项目"白名单"贷款投放力度 按照"应进尽进、应贷尽贷"原则提供融资支持 [6] 住宅建设标准提升 - 推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [7] - 住宅层高标准将调整为不低于3米 [7]

房地产行业现状与调整背景 - 房价从2021年顶点至今官方统计下行15% 商业统计估算平均价格下行25-30% 导致家庭财富缩水与流动性下降[1][22][23] - 房地产行业过去面临限售、限购、限价等限制 近两年已取消绝大部分地方限制 行业正回归市场化[1][33][34] - 2021年开始的调整周期受多重因素影响 包括中美博弈背景下"三道红线"和"两道红线"政策对融资的限制[3][5][6] - 政策初衷是引导资源从房地产转向芯片、新能源等高科技行业 但产业切换未能实现"占补平衡"[6][8][9] - 人口老龄化、城市化速度放缓及2015年货币化棚改政策导致中小城市供需失衡加速行业下行[11][13][16] 房地产下行对经济的影响 - 房地产占家庭财富比例达50-60% 2021年住宅财富估算300万亿(当时GDP三倍) 价格下行导致财富效应收缩[22][23] - 建筑企业首当其冲受影响 农民工就业减少数百万 上下游供应商、装修公司等连带受损[24][25][26][27] - 地方政府卖地收入从2021年8.7万亿(占GDP8%)下降50% 扣除平台购买后实际降幅达80% 财政占比从38%大幅下滑[28][29][30] - 地方财政困难导致"第二轮冲击" 部分区域出现趋利性执法 对营商环境造成负面影响[31] 行业回暖关键与政策建议 - 保交房成为共识和关键环节 预售制度下购房者预付款占开发商负债1/3 是最大债权人[19][34][45] - 需恢复市场信心 包括购房者对期房交付信心、上下游对开发商信心、对地方政府监管信心[37][38][39][40] - 建议以保交房为核心推动市场出清 明确盖房成本(2000-3000元/平方米) 分类处理不同销售率楼盘[41][57][59][60] - 需从母公司层面处理房企债务问题 对资不抵债企业实施破产或并购 流动性问题企业给予政府救助[63][64][65] - 参考2008年金融危机处理经验 大型房企资产负债表规模堪比中型银行 需认真对待出清问题[71][72] 行业特殊性与制度背景 - 预售制度极致化 购房者支付100%现款为开发商提供超一半融资 形成独特债务结构[18][19] - 市场问题并非供给过剩 而是已售期房未完工 90%新房销售已收预付款但施工滞后[48][49] - 收储面临实际困难 符合标准的现房数量有限 未完工房屋涉及保交房问题 土地收储定价复杂[50][51][53][56]

房地产政策核心方向 - 防范化解风险与发展并重 强调在发展中逐步化解风险 持续推动房地产市场止跌回稳[3][4] - 2025年政策从"三稳"转向构建"新模式" 注重存量盘活能力和绿色科技实力[5] - 明确"防风险、稳市场、促需求、优供给、保交房、建好房、促城镇、稳经济、调政策"九大方向[1][3] 需求端政策 - 因城施策调减限购限贷等限制性措施 一线城市将进一步优化政策 二线城市降低落户门槛[6] - 加力实施城中村和危旧房改造 通过"房票"安置和货币化安置提高支付能力 江苏、安徽等地已推进落地[6] - 预计通过"以旧换新"、"购房补贴"等工具刺激改善置换需求[6] 供给端政策 - 优化增量供应 合理控制高库存城市新增土地供应 加大核心地块和改善型住房供给[8] - 盘活存量用地和商办用房 推进收购存量商品房 地方政府获更大自主权[8][9] - 2025年安排地方政府专项债券4.4万亿元（同比增加5000亿元）重点用于土地收储和存量房收购[8][24] 金融与财政支持 - 货币政策适度宽松 年内仍有降准降息空间 PSL等结构性工具定向支持城中村改造[22] - 2025年赤字率拟按4%安排（同比+1个百分点） 赤字规模5.66万亿元（同比+1.6万亿元）[24] - 居民住房信贷政策继续优化 存量贷款利率或进一步下调 首付比例仍有下降空间[22] 行业发展新模式 - 构建"人房地钱"要素联动机制 推动多元化住房供给 平衡市场与保障、租售、增量存量关系[14] - 15个省份明确提及"好房子"建设要求 开发企业需向高品质、新科技、好服务转型[14][15] - 房企需从增量开发转向存量运营 发展代建、运营等轻资产业务[15] 中长期支撑因素 - 新型城镇化战略持续推进 常住人口城镇化率提升将释放刚性需求 县域市场潜力显著[16] - 房地产市场份额向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群集中[17] - 2025年GDP增长目标5% 城镇新增就业1200万人以上 居民收入增长夯实住房消费基础[19][20]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级 但强调促进房地产市场止跌回稳是2025年各地重点工作任务之一 [2][9] 核心观点 - 2025年地方政府工作重点围绕推进城市更新、城中村改造、保交房、建设"好房子"、盘活存量用地等方向展开 [9][11][14][16][20] - 预计全国两会可能将GDP增长目标设定在5%左右 房地产需发挥更重要作用 [25] - 专项债资金收购存量闲置土地的配套政策有望继续完善 已公示收购土地220宗 拟收购价格超430亿元 [20] GDP增长目标 - 2024年全国GDP同比增长5% 江苏、山东增速较快分别达5.8%、5.7% 海南低于目标增速4.3个百分点 [3] - 2025年31个省市GDP目标多数设定在5%以上 仅天津将目标从4.5%上调至5% 15个省市目标低于2024年 [4][5] - 经济大省广东、江苏、山东等目标与2024年持平 [5] 固定资产投资 - 2024年全国固定资产投资增长3.2% 房地产开发投资增速-10.6% 扣除后增长7.2% [8] - 19个公布目标的省市中10个下调目标 吉林等4省市小幅上调 [8] 房地产政策方向 城市更新与城中村改造 - 27个省市强调城市更新 24个城市推进城中村改造 北京计划改造500个老旧小区 上海启动25个城中村项目 [10][11][12] - 山东推进120个片区更新 贵州启动3万户城中村改造 [12] 保交房工作 - 23个省市强调保交房 宁夏要求既有项目年内交付率100% [14][15] - "白名单"机制已支持1400万套住房建设交付 [14] 建设"好房子" - 19个省市明确建设"好房子" 吉林推动10个示范项目 陕西加大供给满足多层次需求 [16][17][19] - 北京试点新规允许住宅设置开敞阳台等优化措施 [16] 盘活存量资源 - 18个省市加强闲置土地盘活 15个推进收购存量商品房 安徽有序收购用作保障房 [20][21] - 广东公示拟收购土地220宗 总价超430亿元 [20] 需求端政策 - 14个省市提出释放刚性及改善性需求 浙江全面落实降利率等政策 北京持续优化政策 [23][24][26] - 多地控制新增房地产用地供应 优化用地结构 [24] 市场展望 - 一季度新房成交预计同比平稳 核心城市"小阳春"行情可期 [27] - 3月后更多支持政策有望出台 带动市场活跃度修复 [27]