北京土拍市场概况 - 北京4宗宅地出让涉及海淀、石景山、昌平3个区域，共揽金130.6亿元 [1] - 海淀宝山"双子星"地块吸引5家企业参与竞拍，最终由中建壹品和金隅以总价61.42亿元竞得 [1] - 石景山西黄村地块由中海新城以底价45.23亿元竞得，综合楼面价约2.75万元/平方米 [8] 海淀宝山"双子星"地块详情 - 0016地块占地面积2.4公顷，建筑面积5.04万平方米，中建壹品以27.78亿元摘得，溢价率1.76%，楼面价5.51万/平方米 [2] - 0017地块土地面积2.85公顷，建筑面积6万平方米，金隅以33.64亿元摘得，溢价率1.48%，楼面价5.6万元/平方米 [2] - 地块位于西四环至五环之间，距离地铁6号线廖公庄站约700米，邻近西五环入口约800米 [2] - 规划配建九年一贯制学校拟引入首都师范大学附属中学教育资源，预计2026年10月启动建设 [3] 地块竞争与市场分析 - 宝山地块溢价率和楼面价均低于半个月前出让的海淀半壁店地块（楼面价7.84万元/平方米，溢价率11.95%） [3] - 地块周边配套相对薄弱，需直面半壁店项目和石景山高端项目竞争 [3][4] - 中建壹品表示地块素质尚可，实现海淀"补仓"，此前在京拿地多集中于大兴和丰台 [4] - 专家指出地块核心价值在于五环内稀缺区位和教育资源引入计划，但需关注配套兑现周期 [4] 石景山西黄村地块特点 - 由4宗子地块构成，总计用地规模7.97公顷，地上建筑规模16.5万平方米 [6] - 虽属石景山但距离海淀核心功能区较近，是承接海淀外溢客群的重要点位 [6] - 现有成熟商业配套包括京西大悦城、山姆会员店等，教育配套有西黄村小学等 [6] - 地块开发面临形状狭长、周边环境复杂等挑战，可能影响户型得房率及采光 [6] - 需返还3.68万平方米商业面积，回购价格3000元/平方米，对开发商资金实力要求较高 [7]

地块出让概况 - 北京通州一组团地块以74.91亿元起始价出让，总用地面积11.28公顷，规划建筑规模超26万平方米，是通州近年来规模最大的综合体项目 [1] - 地块由中建玖合以底价摘得，该公司为中建二局旗下地产开发平台，母公司为中国建筑（601668 SH）[5] - 地块内含八个子地块，其中七个为R2二类居住用地，容积率在2 1～2 4之间，建筑规模介于2 58万～5 38万平方米，限高100米 [2] 地块规划要求 - 居住用地需配建1 38万平方米的家园中心，包含社区卫生服务中心、养老及助残中心等设施，建成后无偿移交区政府管理 [2] - 规划要求设置二层连廊、强化建筑群组第五立面设计、鼓励商业内街设置、打造特色滨水景观界面等 [3] - 规划允许在保持建筑规模总量不变前提下，各住宅地块可直接进行统筹平衡，合理调整建筑规模指标 [4] 地块区位优势 - 地块位于副中心核心区，距离北京市委、市政府500米左右，滨北运河北岸，享有河景生态资源 [4] - 交通便利，距离地铁6号线北运河东站约500米，距离在建地铁22号线/平谷线约400米 [4] - 居住地块统一享有100米限高条件，此高度在北京住宅地块中较为罕见 [4] 区域市场竞争 - 通州区土拍近期一改往年底价成交态势，4月以来已有两宗高溢价地块出让，溢价率分别达16 28%和21 94% [1][6] - 区域内在售项目招商云璟揽阅成交均价约5 89万元/平方米，金隅花溪云锦网签均价约5 5万元/平方米，招商璀璨公元销售均价约5 73万元/平方米 [6] - 新入市项目如中铁建所持地块成交楼面价约3 58万元/平方米，招商八里桥双子地块楼面价为3 12万元/平方米 [7] 开发商背景 - 中建玖合近两年甚少在北京拿地，上一次在京拿地为2023年6月以54 05亿元摘得大兴西红门宅地，开发为中建·玖玥府，目前去化近八成，成交均价6 1万元/平方米 [5][6]

土地竞拍 - 公司全资子公司商博南星以5.69亿元竞得杭州景芳三堡单元JG1203-28地块国有建设用地使用权 [1] - 该地块位于上城区 出让面积为13921平方米 土地用途为商业商务用地 [1] - 出让建筑面积为48723.5平方米 土地出让年限为40年 [1] 项目投资 - 项目总投资估算为10.99亿元 资金来源为公司自有资金及部分银行贷款 [1] - 项目建设周期为2～3年 [1]

土地拍卖情况 - 杭州推出1宗商改住地块 总起拍价9 8亿元 起始楼面价16893元/平方米 [1] - 绿城中国经过46轮竞价以13 7亿元竞得该地块 溢价率40 33% [1] - 成交楼面价23707元/平方米 刷新运河新城核心区中部楼面价纪录 [1] 市场预期 - 地块所在片区周边限价项目持续低中签率去化 已具有涨价预期 [1] - 中指研究院预计未来新房价格3 6万—4万元/平方米 [1]

成都土拍市场概况 - 5月23日成都出让3宗涉宅用地，总成交金额10.11亿元，其中2宗溢价成交、1宗底价成交，竞得企业均为民营房企 [1][3] - 郫都区宅地吸引10家竞买人，金沙鹭岛以楼面价7250元/m²竞得，总价3.42亿元，溢价率59.34% [1][3] - 新都区大丰街道宅地由嘉禾兴房地产以楼面价7300元/m²竞得，总价6.03亿元，溢价率19.67% [3] 地块详情分析 - 郫都区地块规划建面47223.44m²，容积率2.0，起拍楼面价4550元/m²，起始价2.15亿元 [3] - 新都区大丰街道地块规划建面82558.00m²，容积率2.5，起拍楼面价6100元/m²，起始价5.04亿元 [3] - 新都区新繁街道地块由澳南地产底价竞得，楼面价2600元/m²，总价6613万元，溢价率0 [4] 市场趋势与背景 - 成都近期多宗宅地溢价率超20%，最高达106%，楼面价超4万元/m²创纪录 [1][6] - 2025年成都住宅类用地供应同比减少13.6%，"5+2"区域土地稀缺性提升，企业争夺意愿增强 [1][4] - 3月27日建发地产以楼面价41200元/m²竞得青羊区宅地，溢价率106%，创成都宅地楼面价新高 [6] 历史成交案例 - 5月20日金牛区宅地由兴唐房地产以楼面价14600元/m²竞得，溢价率20.66%，成交额12.02亿元 [6] - 3月11日高新区大源地块由招商蛇口以楼面价31700元/m²竞得，溢价率70.4%，成交额27亿元 [7][8] - 锦江区三圣乡地块由华发股份联合体以楼面价25100元/m²竞得，溢价率35.68%，成交额19.92亿元 [8]

成都土拍市场概况 - 成都近期土拍市场持续升温，多宗宅地溢价率超过20%，最高达106% [2][6] - 5月23日成都出让3宗涉宅用地，总土地面积70766.16㎡，总规划建面155217.44㎡，起始总价约7.85亿元 [4] - 3月27日成都一宗宅地楼面价达41200元/㎡，创成都宅地楼面价新高，溢价率106% [8] 重点地块成交情况 - 郫都区地块：土地面积23611.72㎡，10家房企竞价，金沙鹭岛以楼面价7250元/㎡竞得，总价3.42亿元，溢价率59.34% [1][4] - 新都区大丰街道地块：2家房企竞价，成都嘉禾兴以楼面价7300元/㎡竞得，总价6.03亿元，溢价率19.67% [4] - 金牛区地块：10家竞买人参与，成都市兴唐以楼面价14600元/㎡竞得，成交金额12.02亿元，溢价率20.66% [7] 市场供需分析 - 成都2025年住宅类用地供应同比减少13.6%，"5+2"区域土地稀缺性提升 [2][5] - "提质降量"政策导向下，企业争夺意愿加强，新六区土地价格相对温和 [5] - 近期土拍竞得企业均为民营房企，显示市场活跃度较高 [5] 历史成交数据 - 3月28日成交6宗涉宅用地，总金额37.18亿元，其中青羊区宅地溢价30% [7] - 3月11日成交3宗宅地，总金额50.65亿元，溢价率均在30%以上，高新区地块溢价70.4% [8] - 4月22日成交2宗宅地，总金额8.32亿元，郫都区地块溢价33.09% [7]

土地竞拍情况 - 公司以总价24.71亿元、溢价率20.44%竞得松江新城宅地，地块出让面积42480.63平方米，规划建面97705.45平方米，容积率2.3 [1][2] - 地块起始价20.52亿元，起始楼面价21000元/平方米，中止价26.673亿元，对应溢价率30% [2] - 地块最终成交楼面价25288元/平方米，比三年前南侧地块29571元/平方米低约14% [2] - 地块配建保障房比例5%计4885.27平方米，中小套型住宅占比45%计43207.4平方米，公共服务设施1169平方米，养老服务设施400平方米 [2] - 公司在北京以总价7.76亿元竞得通州区地块，楼面价35796元/平方米，溢价率21.9% [5] 项目开发与销售 - 公司在上海存货不多，补仓意愿强烈，上一次拿地为2023年3月联合开发的西派海上项目 [1] - 西派海上项目认购率248%，推出82套房源均价92453元/平方米，累计认购203组 [3] - 东来壹号项目2023年5月推出260套房源，截至2024年5月15日网签为零，处于封盘状态 [3] - 熙语项目2024年4月推出30套房源无认购，累计入市892套可售337套，去化率62% [3] - 公司累计开发279个项目总建面8579万平方米，已开发7329万平方米，布局48个城市及莫斯科 [5] 财务表现 - 2024年营业总收入466.46亿元同比减少26.3%，净利润12.42亿元同比减少7.7%，归母净利润539.59万元同比减少95.42% [5] - 总资产2234.08亿元同比减少4.42%，总负债1739.24亿元同比减少6.12%，资产负债率77.85% [5] - 货币资金171.39亿元，一年内到期非流动负债398.96亿元 [5] - 计划发行10亿元中期票据，利率区间2.2%至3.2% [6] 市场分析 - 松江地块楼面价较三年前下降显示降低地价是非核心区有效供地措施 [2] - 参照周边星樾云涧售价，新增地块利润有望超过10% [2] - 公司多在上海远郊板块拿地，西派海上是首次进入中环内项目 [4]

东华里七八号地块调规 - 地块调规公示引发业内广泛关注 目前处于研究阶段初期 核心指标未确定 近期无明确出让计划 [1][3] - 地块为瑞安2007年获取 因市政原因未能开发 后主动交还土地储备中心 [3] - 地块现状以临街商铺和停车场为主 商铺满租运营 后续清退拆迁面临挑战 [5] 禅城金城街地块竞争态势 - 地块正式挂牌引发高度关注 保利 龙湖 贝壳等头部企业均表现出浓厚兴趣 已有房企缴纳保证金 [7] - 地块地处禅城核心板块 周边配套资源密集 区域改善需求释放 为房企必争之地 [20] - 最终竞拍结果可能重塑佛山楼市竞争格局 结果将于5月27日揭晓 [22] 贝壳跨界布局房地产开发 - 贝壳旗下贝好家加速布局开发领域 去年起在多个一二线城市公开拿地 [9] - 已针对金城街地块启动专项调研 若竞得将实现佛山首作落地 [9] 保利潜在开发策略 - 保利被视为有力竞争者 地块紧邻保利同济府 可能延续该IP打造二期或开发新盘 [15] 龙湖开发策略预期 - 龙湖凭借御湖境项目10个月全周期清盘创纪录 本次地块与御湖境仅一路之隔 预期将借势补仓复制爆款经验 [19]

土地交易概况 - 中建智地、金茂、越秀地产和朝阳城发联合体以底价126亿元竞得北京朝阳11号地块 [1] - 11号地块计容建筑面积28.3万平方米，包含21.9万平方米住宅用地和5.87万平方米商业办公用地 [1] - 住宅部分楼面价5.45万元/平方米，商业办公部分未披露单价 [1] - 该地块为北京土拍史上总价第二高的地块 [1] 地块区位与市场 - 11号地块毗邻平房公园和星河湾生态公园，区域多年无新房供应 [1] - 周边二手房挂牌价：星河湾超9万元/平方米，天鹅湾约8万元/平方米，其他小区4-7万元/平方米 [1] 中建系房企布局 - 中国建筑旗下形成"双轮驱动"格局，最大开发平台中海地产2024年销售3106亿元位列行业第二 [1] - 中建系拥有"中建八子"开发业务，包括中建智地、中建玖合、中建壹品等 [2] - 中建智地2024年6月联合竞得朝阳17号地（112亿元，28.3万平方米） [2] - 中海地产2024年11月以153.3亿元竞得北京土拍史上总价最高的朝阳46号地（39.4万平方米） [2] - 中海地产2024年12月以110.5亿元竞得丰台万泉寺地块（17.8万平方米，楼面价6.2万元/平方米） [2] 历史交易数据 - 北京百亿元级土地交易共4宗，均由中建系房企联合体竞得 [1] - 丰台万泉寺地块为北京首宗单幅成交价超百亿元的地块 [2]

杭州土拍市场表现 - 杭州4月土拍共出让6宗地块，总出让面积507亩，总建筑面积57.3万方，总起价102.8亿元，最终揽金125.76亿元，整体平均溢价率22.4% [2] - 土拍呈现明显分化格局，核心地块(世纪城、市北)与外围地块(双浦、钱塘)溢价率差异显著，房企聚焦低风险、流速高的项目 [2] - 滨江集团斥资48.7亿元斩获三宗宅地，成为最大赢家，包括康桥单元(楼面价17090元/㎡)、萧山城区市北单元(楼面价2.45万元/㎡)和西站新城单元(楼面价24324.6元/㎡) [2][3] 核心地块竞争情况 - 世纪城核心单元XS010305-25地块经过168轮竞价，由保利发展以45.4亿元拿下，溢价率58.8%，楼面地价51611.4元/㎡，创板块新高 [3] - 西站新城单元地块吸引坤和、滨江、绿城、保利发展等多家房企竞争，滨江集团以18.63亿元竞得，溢价率16.9%，楼面价24324.6元/㎡，刷新云城板块记录 [3] - 世纪城地块周边交通便利，教育资源丰厚，配套包括奥体印象城、SKP、浙江大学医学院附属妇产科医院等 [4] 房企策略与市场动态 - 滨江集团补仓3宗宅地，以补仓为主，所获地块利润空间尚可 [4] - 杭州"金三银四"接近尾声，二手房销售热度提升但传导至土地市场有限，核心区地块竞争激烈，冷热分化加剧 [4]