典型代建企业新签项目动态 - 绿城管理在9月中标多个项目，包括杭州住宅项目、泰州莲溪湖开发项目和温州市丰双片区四个地块的全过程代建开发服务[1] - 润地管理（金地集团）在9月通过联合体中标东莞保障性住房项目（总建筑面积8.45万平方米，计划建设配售型保障性住房510套），并在浙江地区签约杭州临平星桥低密住宅地块（计容建筑面积2.48万平方米）和杭州萧山蜀山商住地块（总建筑面积6万平方米），其深圳公司中标南宁武鸣项目（总建设规模30万平方米）[1] - 而今管理、旭辉建管、蓝绿双城和蓝城集团在9月分别中标温州、成都、温州苍南县和绍兴的房地产或安置房项目全过程代建服务[1] 典型代建企业运营与产品动态 - 合生创展前8个月以“合生”品牌代建管理的非自投物业总合约销售面积为47591平方米，合约销售金额为42.36亿元[2] - 金地管理发布升级版《委托方服务白皮书》2.0，持续迭代服务能力[3][4] - 旭辉建管与瓴寓国际联合打造的南京河西南G116保障性租赁社区在9月顺利开业，开创国内险资参与开发型长租公寓基金并实现项目落地的先河[5] 代建市场招投标分析 - 9月公开市场招标中，住宅物业占比85%，办公物业占比15%，物业类型集中[6] - 浙江省是招标信息发布最多的省份，占比54%[6] - 中标企业方面，95%的项目由房地产开发企业中标，住宅物业是主要业态，占比高达70%，办公物业和学校物业分别占比25%和5%[8][9] 行业土地市场与代建机遇 - 2025年1-9月，民营房企在拿地TOP100企业中的金额占比为13.4%，较2024年提升5.6个百分点，拿地意愿增加[11] - 部分中小民营房企作为代建重要委托方，其拿地意愿增加为代建企业提供了新的发展机遇[11] - 部分代建企业前置介入代建流程，联动委托方获取优质土储，为行业提供了一种新的拓展方式[11]

行业趋势 - 2025年1-9月拿地TOP100企业中民营房企拿地金额占比13.4%较2024年提升5.6个百分点显示民营房企拿地意愿增加 [1] - 部分中小民营房企作为代建重要委托方拿地意愿增加为代建企业提供新的发展机遇 [1] - 部分代建企业前置介入代建流程联动委托方获取优质土储为代建提供新的拓展方式 [1] 代建企业动态 - 绿城管理9月中标杭州杭政储出[2025]75号地块商品房住宅项目全过程代建服务泰州莲溪湖2号3号地块开发项目代建代销服务及温州市丰双片区鞋都单元多个地块建设项目全过程代建开发服务 [4] - 润地管理9月联合体中标东莞市南城街道保障性住房项目全过程管理咨询服务总建筑面积约8.45万平方米计划建设配售型保障性住房510套 [4] - 金地集团浙江地区公司9月签约杭州临平星桥低密住宅地块全过程代建代销服务总建筑面积约2.48万平方米并中标杭州萧山蜀山商在地块全过程管理及销售服务项目总建筑面积约6万平方米 [4] - 金地深圳地区公司9月成功中标南宁市武鸣万丰新新传奇营销管理服务项目总建设规模30万平方米 [4] - 而今管理9月中标温州瑶溪南单元12-E-08地块房地产开发项目续建工程全过程代建代销服务 [4] - 旭辉建管9月中标成都市青白江区国资住宅项目全过程代建及营销管理服务 [4] - 蓝绿双城9月中标温州苍南县铁路站前区D-05地块商住项目全过程代建开发服务 [4] - 蓝城集团9月中标绍兴镜岭水库移民安置公寓房项目全过程代建开发 [4] 企业运营数据与事件 - 合生创展截至2025年8月31日止8个月以合生品牌代建管理的非自投物业总合约销售面积约47591平方米合约销售金额约人民币42.36亿元 [5] - 金地管理升级发布《委托方服务白皮书》2.0版持续迭代和进化服务力该白皮书于2021年推出是聚焦委托方服务指南的工具书 [6] - 旭辉建管携手瓴寓国际联合打造的南京河西南G116保障性租赁社区于9月顺利开业开创国内险资参与开发型长租公寓基金且实现项目落地的先河 [7] 市场招标与中标分析 - 9月招标物业类型中住宅物业占比85%办公物业占比15%招标物业类型比较集中 [8] - 从招标发布区域看浙江占比54%依旧是招标信息发布最多省份 [8] - 9月中标企业方面95%的项目由房地产开发企业中标 [9] - 9月中标业态方面住宅物业占比高达70%办公物业和学校物业分别占比25%和5% [9]

项目销售表现 - 大连华南汇项目首次开盘即实现206套去化 成交金额达9300万元 [1] - 该项目位列大连新开公寓项目套数第一 销售金额第二 [1] 项目区位与产品优势 - 项目位于大连北部重要商业圈华南广场核心位置 周边交通便利且配套齐全 [3] - 项目实现显著溢价销售 比周边二手住宅单价高出1500元 比市内核心东港区域高出3500元 [3] - 产品设计、资源布局与生活配套等方面的综合优势获得客户高度认可 [3] 公司市场地位与历史业绩 - 远洋集团自2006年进入大连以来累计开发近20个项目 [3] - 远洋红星海世界观和远洋钻石湾等单盘销售额突破百亿 [3] - 公司在当地建立了深厚的客户基础和品牌口碑 [3] 代建业务能力 - 远洋建管深入开展市场调研并精心设计产品方案 高效完成报批报建 [3] - 广州南香雅居项目首开销售破亿 青岛远洋繁花里4个月实现清盘 [3] - 2024年上半年在中国房地产代建销售规模榜中位列行业第15位 [3] 项目开发背景 - 华南汇项目于2024年8月获取 由远洋建管负责代建代销 [3] - 项目毗邻远洋广场项目 该地块此前由远洋完成开发建设并取得良好市场反响 [3]

公司荣誉与行业地位 - 公司在2025上半年中国房地产代建企业综合能力TOP20中位列第15位并获评优秀政府代建企业称号 [1] - 公司凭借项目医生般的精准诊断能力及在政府代建领域的标杆项目输出获得认可 [1] 业务规模与增长 - 2025上半年公司新拓项目33个新签项目面积达562万平方米规模排名行业第八 [3] - 公司二季度新增签约面积跃升至行业TOP3展现出强劲发展势头 [3] 政府代建业务实力 - 公司自2004年受托代建北京市规划展览馆以来已建立规范高效的专业服务体系 [3] - 公司在民生工程建设城市更新等实践中积累丰富经验其浙江慈溪政府代建项目荣获中国房地产优秀政府代建项目殊荣 [3] 业务范围与服务能力 - 公司已形成覆盖住宅商业写字楼酒店养老产业园等多业态的综合解决方案 [3] - 公司通过项目医生般的精准把脉助力项目价值挖掘持续为合作伙伴创造价值增量 [3]

代建行业综合能力榜单发布 - 2025上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30榜单发布 绿城管理、蓝城集团、润地管理位居前三 新城建管、绿地智造、建发更新建设等企业上榜 [1][3][5][6][17] - 优秀政府代建企业包括建发更新建设、蓝城集团、龙湖龙智造、绿城管理、润地管理、旭辉建管、远洋建管 [8] - 优秀商业代建企业包括滨江集团、金地管理、绿城管理、新城建管 优秀资本代建企业包括滨江集团、金地管理、蓝城集团、绿城管理、旭辉建管 [8][9] - 典型代建项目案例覆盖漳州、天津、杭州、成都、滨州、广州、南道、苏州、合肥等多个城市 涵盖医院、住宅、安置房、机场扩建等多元业态 [11] 代建市场发展态势 - 2025年上半年代建新拓面积增速止跌回稳 行业从增量扩张1.0时代进入存量提质2.0阶段 呈现渗透率高但增速放缓、入局企业饱和两大特征 [12][14] - 38个重点城市代建渗透率从2022年0.89%跃升至2025年上半年7.76%创历史新高 但2025年上半年渗透率较2024年仅提升1.1个百分点增速明显放缓 [15] - 超过100家房企涉足代建业务 但真正能持续扩张的企业不超过40家 行业格局趋于稳定竞争加剧 [16] 企业竞争格局分析 - 头部企业格局稳定 TOP10与2024年完全一致 与2023年重合度达80% 腰部及尾部企业洗牌明显 TOP21-30企业与2024年重合度仅50% 与2023年重合度仅40% [19] - 代建综合能力30强企业总合约面积达10.19亿平方米 同比增长25% 较2024年末增长12% [21] - 4家企业2025年上半年总合约面积同比上涨超100% 4家企业同比上涨超50% 绿城管理和蓝城集团总合约规模超1亿平方米 规模优势显著超出第三名6000万平方米以上 [21] - 总合约规模5000-10000万平方米企业数量4家较2024年末增加1家 1000-2000万平方米企业数量9家较2024年末增加2家 低于1000万平方米企业数量降至7家 [21] 企业战略与能力建设 - 绿城管理新拓业务实现规模与质量双重提升 新拓规模、代建费、在手订单面积、交付面积保持绝对龙头地位 精细化运营成效显著中标率、复委率、首开兑现率等核心指标提升 [17] - 蓝城集团保障房代建和商品房代建业务稳步增长 在保障房代建及政府公建代建+运营领域形成独特标签 [17] - 润地管理依托华润置地3+1一体化业务组合模式 深耕场馆、保障房、学校、产业园区、市政、医院、住宅、商办等6+2多元化业务领域 发挥快好省规优势赢得市场认可 [17][18] - 旭辉建管以定制化服务专家为定位 新拓代建项目面积持续位居行业第二 项目布局高度集中于核心城市 龙湖龙智造等新入局企业凭借差异化特色迅速崛起 [18] - 企业需关注城市更新、城投拿地未开工项目、保障房和纾困项目等细分领域 深挖前期咨询策划、建成后装修运营等服务需求 [25] - 代建企业需提升稳健经营能力、专业兑现能力、价值创造能力和生态协同能力四大核心能力 通过与委托方建立长期生态共建模式实现资源共享和互利共赢 [27]

项目概况 - 金地管理完成广州首个代建项目新华保险大厦 总投资30亿元 建筑高度180米 总建筑面积13万平方米 包含商业1.11万平方米 办公7.49万平方米 公建配套1.06万平方米 [1] - 项目位于天河国际金融城起步区 为新华保险南方业务中心 历时5年完成 2025年7月取得竣工备案 [1][2] - 施工阶段表现高效 2021年5月启动桩基础施工 12月完成正负零结构 比原计划提前近1个月 [1] 建设进程 - 原计划2022年底封顶 2024年2月竣工 实际因2022年疫情停工7天及人员感染影响 延至2023年5月封顶 [2] - 截至2024年3月 主体结构/砌筑/幕墙工程完成100% 机电安装剩余2% 精装修剩余10% 最终2024年9月达100%进度 [2] - 市政配套滞后导致延期 2025年1-7月陆续完成通电/燃气/通信/消防验收 [2] 代建模式 - 金地管理采用"代建+参建单位"模式 将11.14亿元施工总承包委托中建一局华南公司 [3] - 通过优化塔吊方案降低成本24.8% 体现专业代建能力 [3] - 代建服务延伸至资源导入和后期运营 如杭州/东莞/嘉兴的产业园项目 [7] 业务扩张 - 凭借首项目经验 2023年9月承接广州诗悦网络总部写字楼代建 总投资18亿元 建筑面积6.8万平方米 当前施工速度达7天/层 [4] - 2024年5月中标广州第三个项目广东地理科技创新中心 建筑面积3.5万平方米 [5] - 公司商办代建占比15% 全国布局40个项目 重点在深圳(如深圳湾C塔)和上海(平安颐年项目) [6] 行业竞争 - 代建行业参与者超百家企业 竞争加剧 头部企业包括绿城管理/润地管理/新城建管等 [7] - 金地管理上榜《2025商办代建卓越表现10》 通过"代建+融资顾问"等增值服务应对竞争 [6][7]

保障性住房政策 - 西安市出台配售型保障性住房管理办法 明确配售型保障性住房由政府提供政策支持 限定户型面积和销售价格 实施封闭管理 面向特定群体配售 建设从解决最困难工薪收入群体住房问题入手 逐步扩大范围至整个工薪收入群体 主要通过划拨用地集中新建 收购已建成存量商品住房和闲置住房或市政府同意的其他方式筹集建设 [1] - 山东滨州滨新资产面向全市征集存量商品房转保障性住房 覆盖滨城区 沾化区 邹平市 惠民县 阳信县 博兴县 开发区 高新区及北海新区 需位置合适 户型面积合规 生活便利且手续齐全 [2] 房地产企业销售数据 - 宝龙地产6月实现合约销售额5 54亿元 合约销售面积4 34万平方米 [3] - 金地商置6月合同销售总额15 61亿元 合同销售总面积13 7万平方米 销售均价1 14万元/平方米 [4] 房地产代建行业 - 2025上半年典型代建企业代建新增规划建筑面积同比增长17 6% 房地产代建企业累计规模前五门槛超800万平方米 [5]

代建行业崛起 - 代建项目在多地热销 如绿城管理在山东博兴县半年销售400套占1/3市场份额 龙湖龙智造在广州项目首开1小时销售8亿 旭辉建管在苏州项目首开销售额超6亿元 [1] - 代建模式成为民营房企轻资产发展路径 避免高杠杆风险 行业呈现投资与开发分离趋势 [1][5] - 超过100家开发商开展代建业务 主要目的为保存团队和管理能力 同时平抑开发业务下行风险 [5] 典型代建项目分析 - 龙湖龙智造代建广州央璟颂项目 销售均价3 6万元/平方米 整体货值30亿元 开盘1小时去化率75% 预计年内清盘 [3] - 旭辉建管代建苏州蠡棠森屿项目 销售均价高出周边6000元/平方米 首开销售额超6亿元 整体货值40亿元 按4%费率估算代建费约1 6亿元 [4] - 代建费率普遍走低 77 7%项目费率在1%-3%之间 其中42 7%项目仅1%-2% [4] 代建业务核心竞争力 - 代建本质是管理体系流程输出 领先企业的产品打造和品质水平是关键竞争力 [7] - 代建方与股东形成价值共同体 通过正向激励(如超额销售提成)提高产品品质和服务 [8] - "好房子"产品如四代住宅成为新机遇 高实得面积赢得市场青睐 [9] 代建市场空间 - 国企 城投 出险企业及实业巨头构成主要需求方 需要专业代建盘活项目 [13] - 城投公司积累大量存量地块 成为代建企业主要利润贡献点 如绿城管理2024年新拓项目中25%来自国企委托 [14] - 行业仍有发展空间 居民改善型需求庞大 但市场难度增大 需通过价值兑现赢得信任 [15][16]

企业动态 - 绿城中国前5月代建项目累计销售金额约311亿元人民币，销售面积233万平方米 [1][9] - 旭辉建管在东北中标首个不良资产盘活项目，体量约25万平方米，将运用与四大AMC机构合作经验提供定制化服务 [1][2] - 绿地智造中标三大标杆项目开发建设管理服务 [1] - 中建二局20.7亿元中标广州文冲街文冲旧村改造项目工程 [1][6] - 中原建业集团集中签约9个项目 [10] - 金科金建管提出"规模前五、利润增长"2025年目标 [10] - 远洋建管代建广州南香雅居项目首开热销 [10] - 龙湖龙智造纾困项目成都西璟台完成交付 [10] 项目进展 - 国贸地产代建厦门外附小洪文校区完成竣备，校区规划包含教学楼、专业教室及200米环形跑道等设施 [1][9] - 金地管理在深圳承接中国华西企业总部项目，建筑面积12.76万平方米，建筑高度180米 [3] - 海南龙吉和悦府项目总计容面积15.71万平方米，总建面22.09万平方米，位于海口西海岸南片区 [3] - 石碣镇全民健身中心项目总投资约3.97亿元，建筑面积4.3万平方米 [3] - 淮安市黄河驾校地块住宅项目由江苏国联蓝城建设管理有限公司以3.48亿元中标，项目体量55750平方米 [9] - 广州市新中轴海珠片区域中村改造项目由深圳市海置城市建设管理有限公司等中标，成交金额7229.6万元 [9] 行业趋势 - 《代建企业综合能力评价标准》已审查通过 [10] - 二线代建招标数量占比达到55% [10]

杭州土地市场动态 - 杭州地铁18号线乔司车辆段上盖物业综合体项目两宗地块以总起始价11.02亿元底价成交 总土地出让面积22.9968万平方米 总规划建筑面积276713.1平方米 [1] - 地块竞得者为多家企业联合体 包括杭州振合房地产有限公司(绿城管理实控)等五家公司 [1] - 绿城管理通过联合体拿地模式获取商业代建机会 采用小股操盘方式 [1] 绿城管理业务模式 - 公司调整客户结构 商业代建占比提升至72% 政府代建和国企代建合计占比56.5% 私营企业委托占比33.2% [2] - 2024年新拓代建项目合约总建筑面积达3649万平方米 [2] - 通过代建协议锁定项目资源 如杭州运河新城项目虽由城投拿地但深度参与开发全流程 [2] - 2025年1-3月以882万平方米新签约规划建筑面积位列行业第一 [3] 项目开发情况 - 临平TOD地块为近年最大规模项目 总体量27.5万平方米 容积率1.24/1.15 实际住宅楼面价超1万元/平方米 [3] - 周边竞品项目包括艺尚小镇汀雨晓月里(3.36万元/平方米)等低密产品 去化情况良好 [3] - 与滨江集团开发的滨纷城项目(63万平方米)直线距离仅1.3公里 将成为直接竞品 [4] - 滨纷城首开均价15660元/平方米 260套房源吸引1308人登记 中签率低于20% [4] 企业战略动向 - 采用联合体拿地模式获取商业代建机会 如南京3.5亿元地块和厦门13.76亿元地块 [2] - 明确表示参与"拿地"目的仅为代建 不参与重资产投资 [3] - 与滨江集团在临平区域形成直接竞争关系 未来将面临营销大战 [4]