报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 昨日夜盘双焦主力合约走势偏弱，焦煤总持仓环比继续增加受春节假期影响，近几周矿山精煤产量环比下降，蒙煤通关量环比高位回落，焦煤供应端压力有所缓解需求端铁水产量环比变化不明显，下游焦炭产量环比基本持平，需求端缺乏明显增量节后随着复工复产的推进，铁水产量存在上行预期，进而带动双焦刚需改善，叠加地产刺激政策的进一步落地，对煤价有较强支撑后市重点关注铁水产量走势、矿山开工情况、以及进口端的政策动向 [2] 根据相关目录分别进行总结 期货数据 - 前1日收盘价方面，1月合约为1674.0，9月合约为1391.0，5月合约为1126.0等，较前2日有不同程度涨跌，涨幅在1.87% - 2.42%之间 [2] - 成交量方面，各合约有所不同，如1月合约成交量为725337，9月合约为2076等 [2] - 持仓量方面，各合约持仓量不同，持仓量增减有正有负，如1月合约持仓量为38231，增减为358 [2] - 价差方面，5月 - 9月、9月 - 1月等不同合约价差有现值和增减情况，如5月 - 9月现值为240，增减为2.5 [2] 现货数据 - 日照港准、蒙5主焦煤等不同品种有出厂价、口岸自提价等价格，现值分别为1197、1570等，部分品种价格有增减，如日照港准出厂价增减为 - 30 [2] 政策信息 2月25日，上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年2月26日起施行政策调整包括非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限缩短至连续缴纳满1年及以上等内容 [2]

上海房地产新政核心内容 - 上海五部门联合印发通知，进一步调减购房限制，并优化住房公积金贷款政策、完善个人房产税政策 [1] - 非沪籍连续缴满12个月社保或个税，在外环内可购房套数由0套增至1套 [1] - 非沪籍连续缴满36个月社保或个税，在外环内可购房套数由1套增至2套 [1] - 无社保或个税证明的非沪籍若居住证满5年，在全市范围内可购房套数由0套增至1套 [1] - 调增了公积金最高贷款额度，允许公积金贷款已结清的无房或持有1套房居民再次申请公积金贷款 [1] - 多子女家庭二套最高公积金贷款额度可上浮20% [1] - 沪籍子女成年前与父母、(外)祖父母的共有住房不计入其成年后家庭的房产税套数认定 [1] 头部城市市场基本面变化 - 京沪等个别头部城市二手房挂牌去化周期正逐渐降至历史上房价趋于稳定的区间内 [2] - 主要驱动因素是存量挂牌量连续下行，由新挂减少、撤牌增多导致，而非成交量受政策驱动的短暂抬升 [2] - 这表明其社会库存去化已接近尾声，房价已有企稳基础 [2] - 京沪合计贡献全国二手房成交金额的三成、新房成交金额的一成 [2] - 头部城市房价企稳有助于稳定全国住房市场基本盘 [2] 政策环境与市场企稳预期 - 政策端持续对症的努力可能加速局地房价企稳进程 [2] - 举措包括中央经济工作会议重提"去库存"、上海二手房收储试点等直接面向库存问题的举措 [2] - 举措还包括北京限购调整、二手房交易增值税和个税优惠、上海限购调整等需求提振措施 [2] 房地产板块投资思路 - 如果局地房价走稳态势确定性增强，房地产板块可能逐步从1月初以来脉冲式的政策博弈转向基本面配合下的beta行情 [1][2] - 视投资者风偏程度有三类投资思路：配置beta特征明显的稳健标的 [1][2] - 配置地产开发结构性成长标的 [1][2] - 部分民企重回"牌桌"，在超跌估值下实现可观重估 [1][2]

政策核心内容 - 上海市五部门联合发布房地产新政，即“沪七条”，自2月26日起施行[2] - 新政重点在于优化调整限购政策，并提高公积金贷款支持力度[2] 限购政策调整 - 非沪籍居民购买外环内住房所需社保年限从3年大幅降至1年[2] - 非沪籍居民缴纳社保满3年可在原限购基础上增购1套住房[2] - 非沪籍居民持本市居住证满5年即可购买1套住房，无需再提供社保缴纳证明[2] 公积金贷款支持 - 家庭公积金贷款最高额度得到提升，可达到324万元[2]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 上海于2026年2月26日起实施新一轮房地产优化政策，包括调减住房限购、优化住房公积金贷款和完善个人住房房产税[4] - 政策旨在降低刚需及改善型购房门槛，精准落地于春节后、楼市传统“小阳春”前，有望巩固上海楼市自年初以来的边际回暖趋势，推动市场止跌回稳[5][7] - 2026年以来上海楼市已呈现边际回暖，1月新房和二手房成交套数同比分别增长35.8%、24.2%[5] - 政策缩短非沪籍居民外环内购房社保年限、提升公积金贷款额度，精准度和诚意较高，外环内购房门槛大幅降低[5][6][7] 政策内容总结 - **调减住房限购**：非沪籍居民家庭在外环内购房的社保/个税年限由3年改为1年；社保/个税年限满三年的非沪籍家庭，购房资格与沪籍家庭保持一致（限购2套）；新增持居住证满5年的家庭可购买1套住房[5][9] - **优化住房公积金贷款**：首套最高公积金贷款额度从160万元提升至240万元；叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高可上浮35%，最高额度可达324万元；贷款套数认定向商贷看齐，已结清公积金贷款可再次申请[6][9] - **完善个人住房房产税**：成年子女家庭在本市唯一住房，自2026年1月1日起免征个人房产税[6][9] 市场现状与影响分析 - **市场成交数据**：2026年1月，上海新房和二手房成交套数同比分别增长35.8%和24.2%，二手房已连续三月成交超2.2万套[5] - **价格指数**：上海冰山价格指数较2025年初跌幅超11%，但自2026年1月以来有所企稳反弹[5] - **近期成交**：2026年2月截至24日，上海新房和二手房成交套数分别为5507套和8736套（2025年2月全月分别为0.83万套和1.67万套）[5] - **政策影响**：预计新政将有效提振3-4月“小阳春”市场情绪，推动楼市进一步止跌回稳[5] 投资建议与推荐标的 - **推荐逻辑**：政策精准落地，旨在降低购房门槛，巩固回暖趋势[7] - **推荐标的**： - **强信用房企**：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[7] - **住宅与商业地产双轮驱动房企**：华润置地、新城控股、龙湖集团[7] - **优质物管公司**：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[7]

政策调整内容 - 上海于2026年2月25日发布“沪七条”政策 从限购、公积金贷款、房产税三个维度优化现行政策 [1] - 政策将首套房公积金最高贷款额度从160万元提升至240万元 叠加多子女家庭等因素上浮后可达324万元 [2] - 政策放宽非本地户籍居民的购房条件 允许符合条件者增购住房 并优化购房信贷政策 [1] - 此次调整更多针对上海外环内区域 外环外的购房门槛已处于极低水平 [2] 政策背景与动因 - 政策调整基于房地产供需关系发生根本性变化的共识 行业从总量短缺转向总量基本平衡 [1] - 在供小于求、市场过热阶段出台的限制性措施逐步退出 是政策调整的应有之义 [1] - 北京和上海因其巨大的市场体量和风向标意义 政策调整向来审慎 此次调整有望在全国范围内形成新一轮政策预期 [1] - 政策发布时间定在2月底 旨在针对春节后楼市惯常出现的“小阳春”传统 [2] 市场反应与预期 - 开发商普遍对政策实际效力不抱超预期期待 认为其有助于部分真实需求降低成本并促进成交 对企业现金流有益 但不足以扭转行业根本趋势 [3] - 当前市场存在观望情绪 当市场参与者预期还有更多、更大力度的政策时 会削弱单次政策的效果 [2] - 《求是》杂志评论文章指出 政策力度要符合市场预期 政策要一次性给足 不能采取添油战术 而近年来的楼市政策距离此仍有差距 [2] - 在市场预期尚未根本转变、政策博弈心态依然存在的现实下 对本轮“小阳春”的成色仍需冷静观察 [3] 行业转型与挑战 - 房地产行业“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式已经走到尽头 向新模式转型需要时间 [3] - 从2021年底开始的此轮房地产调整具有深刻的宏观和历史背景 [3] - 房地产行业发展的条件已发生深刻改变 从“有没有”转向“好不好” [1]

上海市房地产政策优化调整 - 上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，政策调整涵盖三个方面：进一步调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策和完善个人住房房产税政策 [1] - 2月初，上海已在静安区、浦东新区和徐汇区试点收购二手住房用于保障性租赁住房，对稳定市场预期产生了积极影响 [1] 政策对市场的影响与展望 - 本次大力度调整楼市政策，将进一步提振市场预期 [1] - 短期市场或将迎来“小阳春”行情 [1] - 未来随着更多政策落地见效，上海房地产市场有望率先止跌回稳 [1] 行业背景与市场现状 - 2025年，上海高总价新房成交存在一定透支，房地产市场整体压力仍在 [1] - 2026年是房地产市场止跌回稳的关键一年 [1] - 上海接连出台楼市利好政策，释放积极信号 [1]

上海市房地产政策优化调整 - 上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，政策自2026年2月26日起施行 [1] 住房限购政策调减 - 非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限缩短至购房之日前连续缴纳满1年及以上 [2] - 在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房 [2] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在本市限购1套住房，无需提供社保或个税证明 [2] - 非沪籍居民连续缴纳社保或个税满1年及以上，在外环外购房不限套数，在外环内限购1套；连续缴纳满3年及以上，在外环内限购2套；持居住证满5年及以上，在全市限购1套 [2] 住房公积金贷款政策优化 - 将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [4] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元 [4] - 购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高 [4] - 对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房且当前已结清公积金贷款的，再次购房时可申请公积金贷款 [4] - 将多子女家庭公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房，对购买第二套住房的最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20% [4] 个人住房房产税政策完善 - 自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中，成年后购买住房属于该成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税 [5] - 具体适用于购房人于未成年时或于本市个人住房房产税试点前已与父母、（外）祖父母共同拥有住房，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房（除上述共同拥有住房外）的情形 [5] - 家庭住房情况变化符合条件者，可重新办理纳税信息申报认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还2026年1月1日以后多缴纳的税款 [5]

住房限购政策调整 - 非上海市户籍居民购买外环内住房所需社保或个税缴纳年限由连续满3年及以上缩短为满1年及以上 自2026年2月26日起施行 [1] - 在上海市缴纳社保或个税满3年及以上的非户籍居民家庭或成年单身人士 可在现有政策基础上于外环内增购1套住房 [1] - 持上海市居住证满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士 可在上海市限购1套住房 无需提供社保或个税证明 [1] 住房公积金贷款政策优化 - 缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [2] - 多子女家庭和购买绿色建筑的公积金贷款最高额度可在基础上上浮35% 即家庭贷款最高额度可达324万元 [2] - 上海公积金贷款实施“认房不认贷”政策 对于已结清公积金贷款且在沪无房或仅有一套住房的家庭 可再次申请公积金贷款 [2] - 多子女家庭购买第二套住房的公积金贷款支持政策 最高贷款额度在上海市最高额度基础上上浮20% [2]

新政出台背景与市场动因 - 2026年1月上海新房成交同环比降幅达30%-40%，市场动力明显减弱 [1] - 市场需求结构深刻调整，刚需、刚改群体占主体，低总价、中小户型需求快速攀升，导致部分新房需求向二手房分流 [1] - 2026年1月上海300万总价以下二手房交易占比达65%，90平方米以下户型成交占比达64%，较2025年12月上行，小户型化、低总价化趋势导致卖旧买新置换链条不畅，冲击新房销售 [2] - 2026年是“十五五”规划开局之年，房地产行业对固定资产投资和社会消费的拉动作用，成为实现经济开门红的关键抓手 [2] 新政核心内容：松绑限购 - 大幅松绑非沪籍人群限购：社保缴满1年可在外环内限购1套，外环外购房不限套数；社保缴满3年可在外环内增购1套；持上海居住证满5年及以上可免社保要求 [3] - 政策核心目的在于化解新房库存压力，推动环上海都市圈协同发展，并通过激活二手房交易带动新房市场回暖 [3] - 将非户籍群体作为核心发力点的市场逻辑在于：2025年12月至2026年1月非沪籍人群购房占比已达40%-45%；2024年上海非户籍常住人口达983.49万人，占全市常住人口40%；该群体住房自有率低、购房意愿强、对成本敏感 [4] - 激活非户籍需求有助于消化二手房高库存，稳定价格，打通卖旧买新的市场循环 [4] 新政核心内容：公积金政策加码 - 家庭购买首套住房公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元 [5] - 叠加多子女家庭、购买绿色建筑的最高35%额度上浮，家庭公积金贷款最高额度可达324万元 [5] - 公积金贷款套数认定优化：在上海无住房或仅有1套住房且已结清公积金贷款的家庭，再次购房可重新申请公积金贷款 [5] - 多子女家庭购买二套住房，公积金贷款额度可上浮20% [5] - 324万元的最高贷款额度与市场主流需求高度匹配，2026年1月上海300万以下二手房成交占比65%，大量刚需家庭可凭公积金覆盖核心资金需求 [6] - 2026年以来上海公积金个贷率持续下行，账户资金充裕，为政策调整提供空间 [6] 新政核心内容：挖掘户籍居民潜力 - 上海2024年全市居民人均可支配收入达91987元，户籍居民家庭财富积累更为丰厚 [7] - 上海户籍家庭住房自有率达68%-70%，原生改善需求空间有限，为子女购房成为主要潜在购房动力 [7] - 新政针对成年子女购房推出房产税减免政策，通过税费优惠激活户籍居民家庭购房意愿 [7] 市场影响与展望 - 政策在降成本、降门槛、提振预期方面释放明确信号，预计将对3月份上海楼市节后小阳春形成显著带动 [8] - 开发商可能在3月份集中推出性价比更高、定价更贴合市场的产品，并出台积极促销政策 [8] - 在政策利好、开发商促销、节后季节性旺季三重因素叠加下，3月份上海楼市大概率形成一波成交小高峰 [8] - 4-5月及上半年市场走势核心取决于3月份能否形成持续正向循环，即带动非户籍群体购房并激活置换链条，进而拉动户籍居民改善需求 [8] - 若循环顺利打通，上海楼市有望在上半年实现企稳回升 [8] - 上海限购大幅调整可能对长三角周边城市形成一定虹吸效应，部分返乡置业需求可能转向上海 [9]

上海房地产新政核心观点 - 上海发布“沪七条”房地产新政，旨在降低购房门槛，支持稳定居住群体的购房需求，并计划于2026年2月26日起施行 [1] 调减住房限购政策 - 非沪籍居民购买外环内住房的社保或个税年限要求，从原先的“连续缴纳满5年及以上”大幅缩短至“连续缴纳满1年及以上” [2] - 在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民家庭或单身人士，可在现有限购政策基础上，于外环内增购1套住房 [2] - 持有《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，无需提供社保或个税证明，即可在本市限购1套住房 [2] - 新政前，非沪籍家庭需满足一年社保仅可认购外环外住房，新政后扩大至全市范围 [4] - 新政允许持有满五年居住证即有购房资格，改变了以往限购政策主要看社保缴纳年限的做法 [4] 优化住房公积金贷款政策 - 将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [2] - 若叠加多子女家庭和购买绿色建筑的最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达324万元 [2] - 购买第二套住房的最高贷款额度也相应提高 [2] - 对于已使用过公积金贷款但已结清，且在本市无住房或仅有1套住房的家庭，再次购房时可申请公积金贷款 [3] - 将公积金贷款对多子女家庭的支持范围，从购买首套住房拓展至购买第二套住房，购买第二套住房的最高贷款额度可在本市最高额度基础上上浮20% [3] - 新政前若公积金贷款次数满两次则不予办理，新政后只要满足无房或仅有一套且贷款结清的条件即可继续享有贷款权利 [5] 支持居民置换改善需求 - 自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，若其新购或置换的住房属于该成年子女家庭唯一住房，暂免征收个人住房房产税 [3] - 购房人家庭住房情况若符合上述条件，可向税务机关重新办理认定，并从认定之次月起调整纳税，并可退还2026年1月1日以后多缴纳的税款 [3] - 新政前，沪籍家庭子女成年后首次购房不征房产税，但置换阶段会涉及，新政后置换后若属唯一住房则不再征收 [5] 政策影响与市场展望 - 新政充分说明非沪籍家庭在上海购房的门槛进一步降低，或等待成本在下降 [4] - 叠加多子女和绿色建筑政策后，上海公积金个人贷款最高额度324万元已达到全国领先水平 [5] - 分析认为，“沪七条”政策体现因城施策、发挥存量和增量政策集成效应的导向，符合2026年住房消费工作要求 [5] - 政策惠及面广，涉及非沪籍和沪籍家庭、城市基础服务人员、多孩家庭等，具有精准施策的特点 [6] - 分析预计，新政叠加上海既有的宽松政策，将促进各类购房需求释放，带动置换链条顺畅，有力促进房地产市场平稳健康发展 [6]