政策调整内容 - 深圳分区优化商品住房购买政策 罗湖和宝安西乡街道移出核心限购区 深户或连续1年社保/个税的非深户在罗湖 宝安（不含新安街道） 龙岗 龙华 坪山 光明购房不限套数 非深户限购2套 [1] - 放宽企事业单位购房资格 在福田 南山和宝安新安街道购房需满足设立满1年 累计纳税100万元 员工10人及以上条件 其他区域不再审核资格 [1] - 取消首套与二套住房利率区分 首套和二套房利率均调整为3.05% 较原二套房利率3.45%下降40基点 以800万元住宅贷款30年等额本息计算 总利息节省51万元 [3] 市场即时反应 - 新政发布后非核心区楼盘和中介迅速行动 龙岗远洋天萃出现外地客户连转3套 鸿荣源观澜楼盘回收1%折扣 [2] - 中介连夜向潜在客户推送政策要点 带看范围扩大 深圳贝壳研究院分享外地客户因名额放宽立即在罗湖订房案例 [4] - 前海楼盘新政当晚报备73批客户 次日单项目接待超10批客户 鸿荣源珈誉府出现客户砸金蛋成交现象 [4] 市场背景与数据 - 8月深圳新房市场网签1352套商品房环比降13.4% 住宅网签1248套环比降13.4% 豪宅网签101套环比降7.9% [7] - 截至8月末新房住宅存量336.1万平方米 按过去一年平均成交量计算去化时间约9.77个月 [7] - 8月二手住宅过户4175套环比下滑10.3% 过户面积41.4万平方米环比下滑11.2% [7] 行业观点与分析 - 政策释放看好未来需求信号 部分人群认为价格已触底 同时吸引外地购买力 珠三角或广东其他城市及内地人群可能前来购房 [5][6] - 政策分区调控逐步放开 核心区保持门槛防炒房 非核心区基本放开意在吸引外地客户增加有效需求并加快去库存稳价格 [8] - 房企人士认为政策力度较大但未超预期 全面解除限购也不会导致市场大起大落 但能有效改善预期 [7] - 部分已解除限购区域如坪山项目因主打刚需客户 新政影响尚待观察 龙岗项目来访量与平时周末相当 [7] 政策效果预期 - 政策可提升市场信心 加快开发商推盘节奏和客户入市意愿 刺激需求释放 [8] - 短期市场必然在新政催化下成交上扬 但传统金九银十能否好转仍待观察 [5][9]

深圳楼市政策调整 - 深圳市自9月6日起分区优化商品住房购买政策 符合条件家庭在罗湖 宝安（不含新安街道） 龙岗 龙华 坪山 光明区购房不限套数[1] - 非本市户籍家庭若无法提供连续1年及以上社保或个税证明 在上述指定区域内限购2套商品住房[3] - 盐田区及大鹏新区购房不再审核资格 成年单身人士限购政策按家庭标准执行[3] 信贷政策优化 - 银行业金融机构取消首套与二套住房利率区分 按合理水平确定每笔商业性个人住房贷款利率[3]

住房限购政策调整 - 深圳罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区取消符合条件居民家庭商品住房购买套数限制 [1] - 非深圳户籍家庭无法提供连续1年社保或个税证明的 在上述区域限购2套商品住房 [1] - 盐田区、大鹏新区全面取消购房资格审核 不再限制购买套数 [2] 特定区域购房限制 - 福田区、南山区和宝安区新安街道维持原有限购政策 深圳户籍家庭限购2套 符合条件非深户籍家庭限购1套 [1] - 无法提供连续1年社保或个税证明的非深户籍家庭 禁止在福田区、南山区和宝安区新安街道购买商品住房 [1] 企事业单位购房政策 - 企事业单位可在全市购买商品住房用于解决员工住房需求 [2] - 在福田区、南山区和宝安区新安街道购房需满足设立满1年 累计缴税达100万元人民币 员工人数10名及以上条件 [2] - 其他区域企事业单位购房无需资格审核 不设限制条件 [2] 住房信贷政策优化 - 银行业金融机构不再区分首套与二套住房贷款利率 根据自律机制要求和机构经营状况自主定价 [2] - 贷款利率决策依据包括客户风险状况等因素 每笔商业性个人住房贷款实行差异化定价 [2] 购房资格认定标准 - 成年单身人士按居民家庭标准执行商品住房限购政策 [1] - 合格购房家庭包括深圳户籍家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上的非深户籍家庭 [1]

分区优化调整居民购买商品住房政策 - 符合连续缴纳社保或个税满1年及以上条件的非户籍家庭在罗湖、宝安（不含新安街道）、龙岗、龙华、坪山、光明区购买商品住房不限套数 [1] - 无法提供连续缴纳社保或个税满1年证明的非户籍家庭在上述区域限购2套商品住房 [1] - 盐田区和大鹏新区全面取消购房资格审核 [1] - 成年单身人士限购政策与居民家庭标准一致 [1] 分区优化调整企事业单位购买商品住房政策 - 企事业单位可在全市购买商品住房用于解决员工住房需求 [2] - 福田区、南山区和宝安区新安街道购房需满足设立年限满1年、累计缴税达100万元人民币、员工人数10名及以上条件 [2] - 除上述三区域外其他区域取消企事业单位购房资格审核 [2] 优化调整个人住房信贷政策 - 银行业金融机构不再区分首套与二套住房贷款利率 根据市场利率定价自律机制及机构经营状况自主确定利率水平 [3] - 取消原首套利率LPR减45基点（3.05%）和二套利率LPR减5基点（3.45%）的差异化定价机制 [4] 房地产市场数据表现 - 8月深圳一二手住宅网签总量6326套 环比下降13.5% 同比下降10.0% [4] - 一手住宅网签2151套 环比下降19.1% 同比下降33.3% [4] - 二手住宅网签4175套 环比下降10.3% 同比上涨9.8% [4] 政策实施时间 - 新政自2025年9月6日起正式施行 [4]

分区购房政策调整 - 罗湖区 宝安区（不含新安街道） 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区范围内 符合条件居民家庭购买商品住房不限套数[1] - 非本市户籍家庭无法提供连续1年社保或个税证明的 在上述区域限购2套商品住房[1] - 盐田区 大鹏新区购买商品住房不再审核购房资格[1] - 成年单身人士按居民家庭标准执行限购政策[1] 企事业单位购房政策 - 企事业单位可在全市购买商品住房用于解决员工住房需求[1] - 福田区 南山区 宝安区新安街道购房需满足设立年限满1年 累计缴税达100万元人民币 员工人数10名及以上条件[1] - 其他区域购买商品住房不再审核购房资格[1] 住房信贷政策优化 - 银行业金融机构不再区分首套与二套住房利率定价 根据自律机制要求及机构经营状况 客户风险状况等因素确定具体利率水平[2] 政策实施时间 - 通知自2025年9月6日起正式施行[3]

深圳市住房限购政策调整 - 本市户籍居民家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上的非本市户籍居民家庭在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购买商品住房不限套数 [1] - 无法提供连续缴纳社保或个税满1年证明的非本市户籍居民家庭在上述区域限购2套商品住房 [1] - 盐田区和大鹏新区购买商品住房不再审核购房资格 [1] 政策适用对象及执行标准 - 成年单身人士按照居民家庭标准执行商品住房限购政策 [1] - 政策覆盖区域包括罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、盐田区及大鹏新区 [1] - 非本市户籍居民家庭购房资格以连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上为审核标准 [1]

北京楼市整体成交表现 - 8月北京二手住宅成交13331套 环比上涨4.28% 同比下降7.19% [1] - 1-8月北京二手住宅累计网签114690套 同比增长9.5% [1] - 8月新建商品住宅成交2733套 环比上涨6.2% 同比下跌12.1% [2] - 1-8月新建商品住宅累计成交23961套 同比上涨13.3% [2] - 前八月新房二手房合计成交138651套 同比增加9.73% [2] 政策影响与市场反应 - 8月8日北京发布房地产新政 取消五环外住房购买套数限制 优化公积金政策 [2] - 新政出台后首周新房网签环比上涨44.58% 二手房环比上升13.98% [2] - 因去年4月已出台五环外购房政策 部分需求提前释放 新政效果不会"太快太猛" [5][6] - 网签数据存在滞后性 预计9月数据将比8月有起色 二手房价格逐步平稳 [5] 房企销售业绩表现 - 1-8月北京销售额TOP20房企销售金额合计2106.6亿元 销售面积合计411.9万平方米 [6] - 中海地产以312.2亿元销售额位居首位 华润置地和越秀地产分列二三位 [6] - 权益销售额TOP20企业合计1495.7亿元 权益销售面积282.9万平方米 [6] - 中海地产权益销售额291.5亿元居首 华润置地155.6亿元 中建智地125.3亿元位列前三 [6]

8 月百强房企销售数据解读 摘要 8 月百强房企单月业绩环比增长，但企业间分化明显，十强企业门槛值 同比上涨，而 30 强和 50 强门槛值下降，部分民营企业业绩下滑。 北京和上海出台楼市新政后，市场反应平淡，成交量未见显著提升，表 明短期内政策效果有限，但长期来看，政府稳定楼市的决心不变。 尽管近期新政效果不明显，但政府稳定楼市的决心坚定，未来其他城市 可能出台更大力度的宽松政策，以期实现止跌回稳的目标。 利率和首付政策调整降低了购房成本，但市场回暖仍需时间，上海二手 房价格不再公开发布，预示市场正在经历变化，其他城市或将跟进类似 政策。 房地产价格已现触底迹象，部分城市租金收益率达到 6%以上，核心城 市房价具有较强支撑力，低能级城市也逐渐趋于稳定。 购房者关注收入预期和区域价格分化，建议评估自身财务状况，关注高 租金收益率物业，并利用优惠政策降低购房成本。 新房与二手房市场存在差异，新房价格坚挺，二手房存在议价空间，投 资者应根据自身需求和风险偏好进行选择，合理配置资产。 Q&A 目前百强房企的销售情况和市场政策形势如何？ 根据最新发布的房企销售业绩榜单，8 月份整体环比有所上升，尽管企业之间 分化明显 ...

行业投资评级 - 美股基准点位上调至6,200~6,400 [10] - A股全年盈利预计实现个位数增长 [25] - 科创板二季度盈利增长25% [18] 核心观点 - 美国关税政策实际有效税率仅10%，出口商承担40%成本，进口商承担50%，消费者承担不足10%，对CPI影响有限 [1][2][6] - 美联储降息提振风险偏好，但降息不等同于美债利率和美元持续下行，预防式降息后基本面改善可能推动美债利率和美元回升 [9][11] - A股二季度盈利结构分化显著，新经济盈利增长6.8%，老经济下滑8.3%，科创板、有色金属、电芯、光伏、AI产业链等领域表现突出 [17][18][19] - 人工智能加行动方案推动AI与六大领域融合，国产算力产业链加速发展 [28][30][31] - 房地产政策放宽限购和公积金贷款，短期提振交易量，但效果可能脉冲式，止跌回稳需逐步推进 [36][37][39] 关税政策影响 - 4月至7月价格先回落后小幅抬升，美元贬值和大宗商品涨价增加进口商成本 [3] - 出口商通过降价分摊成本，汇率贬值导致提价幅度不超过10个百分点 [3] - 工业品和食品饮料降价明显，资本品小幅提价 [4] - 东盟市场降价比例较低，中国出口商分摊成本比例不足10%，欧盟达40%，墨西哥和加拿大最高 [5] - 未来关税调整可能影响转口贸易，8月起转口关税提升至40% [7] 美联储政策与市场影响 - 9月降息概率较高，非农数据预期7~8万，不超过10万即可触发降息 [8] - 降息提振美股和新兴市场风险偏好，但美债利率和美元可能见底回升 [9][11] - 美股盈利上调驱动点位上升，短期波动提供介入机会 [10] - 降息后需求提振利好美股和铜等大宗商品 [12] - 中国市场降息影响有限，需关注结构性机会如美国地产投资链 [13] A股盈利与财务表现 - 上半年A股盈利增长2.8%，非金融增长1.5%，金融板块增长5.7% [17] - 新经济盈利增长6.8%，老经济下滑8.3%，能源和原材料为主要拖累项 [17] - 二季度非金融企业ROE环比持平，下行周期持续16个季度 [21] - 经营现金流创10年新高，自由现金流达历史最高水平 [22] - 资本开支降幅收窄，新经济行业转为正增长，汽车产业链和电子计算机为主力 [23] 行业亮点与配置建议 - 有色金属、电芯、光伏、电网设备、工程机械、AI产业链、创新药等领域盈利亮眼 [18][19] - AI算力、创新药、军工、有色金属、非银金融为进攻型板块 [26] - 出海进展显著的家电、工程机械和电网设备具备确定性 [26] - 高股息板块仍具吸引力，关注消费龙头和顺周期龙头 [27] - 供需格局改善的消费电子、锂电池和轨交设备值得关注 [26] 人工智能与科技产业 - 国产软件需求上升，数据库、集成商、办公软件等领域表现亮眼 [31][32] - AI赋能软件需实现业务价值而非依赖模型利润 [33] - 超长视频理解、声音处理、广告流量生态为未来技术方向 [34] - Multi-agent协作机制可能推动下一波技术创新 [35] 房地产市场 - 政策放宽外环外非户籍购房限制和外环内单身户籍购房套数 [36] - 公积金贷款额度上浮，允许支付预售新房首付款 [36] - 北京政策后新房和二手房交易量分别上涨4%和19% [37] - 政策效果脉冲式，需从量到价再到投资逐步推进 [39] - 关注产品力强、销售优异的企业及商业地产优质标的 [40][41]

政策核心内容 - 上海市六部门于8月25日联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项调整，并于一天后生效 [1] - 政策明确符合条件的家庭在外环外购房不限套数，并将单身人士视同家庭，非沪籍家庭社保满1年后可购买改善型住房 [5] - 9月1日上海房贷利率新一轮调整开始，有存量房贷客户利率从3.45%下调至3.36%，降幅达9个基点，多家银行已开启存量房贷二套利率转首套利率的流程 [1] 新房市场反应 - 新政后首个周末（8月30日至31日），外环外新房市场热度攀升，青浦区保利虹桥和颂楼盘三期开盘当日好的楼层基本售罄，售楼处看房量大增 [3][4] - 销售经理透露新政后成交客户主要包括非沪籍家庭和本地户籍市民，看房客户中约20%由新政“触发” [5][7] - 非沪籍购房者因新政可用公积金支付首付，首付压力减少近20万元，徐泾镇某项目为抓住窗口期推出“通宵不熄灯”服务 [5][7] 二手房市场反应 - 新房市场热度传导至二手房，中介带看量比上周增加20%，二手房成交周期明显缩短，客户看房平均犹豫期从2个月变为当场谈价 [9] - 房东心态变化，此前降价10%无人问津的房源，因咨询量增加，有业主再降3%-5%迎合市场 [9] - 松江区房地产交易中心大厅等候区座椅已满，上午开门即有三组客户办理过户，交易中心加派工作人员并增设办理窗口 [9][10] 市场效应与专家观点 - 青浦区房地产交易中心负责人表示新政提振效应初显，成交量有回升，预计9月份政策作用将更加明显 [10] - 专家分析“沪六条”通过放宽限购和金融支持双管齐下，短期内释放积压需求，尤其推动非沪籍家庭和改善型需求，可能加速外环外去库存 [11] - 外环外“不限购”政策将引导人口向新城疏散，促进“职住平衡”，但热销楼盘多集中在产业集聚区，需关注偏远板块供应过剩的局部风险 [11]