业绩说明会概况 - 2024年度网上业绩说明会于2025年05月09日举行 董事长戚金兴、财务总监沈伟东等高管出席 [1] - 投资者提问85个 公司回复69个 答复率81.18% 实现良好互动 [1] 财务与经营数据 - 2024年营业总收入691.52亿元 同比下降1.83% 但净利润37.91亿元 同比增长32.94% 归母净利润25.46亿元 同比增长0.66% [17] - 2024年经营活动现金流净额76.68亿元 持续保持净流入 主要通过抓销售去化、降低有息负债及优化融资结构实现 [7] - 2024年资产减值11亿元 较2023年43亿大幅下降 2025年预计减值将进一步减少 [9][21] - 2025年一季度结算225亿元 利润增幅60% 全年预计结算约700亿元 [6] - 已售未结算预售资金1254亿元 平均权益占比约50% [16][23] 土地储备与开发 - 2025年1-4月杭州权益拿地占全市宅地出让金35% 新增项目权益比例约40% [17][27] - 杭州土拍采取分期支付 公司根据开发需要择时提前支付 [33] - 自持房产增加7万平米 租金增加0.6亿元 但账目价值仅增加11亿元 单价1.57万元/平米 显著低于市场价 [2] - 已完工产品329亿元创历史新高 部分因一季度高峰交房未及时确认收入 [3] 项目进展与销售 - 三大战役去库存2023-2024年完成三分之二 2025年目标达到80%以上 [6] - 湘湖里自持部分正全面装修 预计下半年推向市场 [9] - 南京项目预计下半年推出 深圳项目争取转回部分减值 [21] - 大平层销售良好 去化率正常 利润率略高于同地段住宅 榄奥望座和潮起项目预计下半年推出 [20] 战略与规划 - 坚持深耕杭州 聚焦浙江 辐射长三角 暂无进军工业地产计划 [10][14] - 2025年继续跟踪上海等核心城市 已在金华获取4个合作项目 [14] - 保持开发主业优势 同时探索写字楼租赁、长租公寓等经营服务业务 长租公寓出租率达90%以上 [23] 市场与行业 - 杭州新房库存各区县差异大 公司项目位于核心区域 去化周期较短 [9] - 杭州土地市场竞争激烈 但公司通过管理、品牌、成本控制等优势保持一定利润水平 [8][17] - 预计杭州全年土地出让总量将超过去年 优质土地会随城市发展不断涌现 [7][30] 股东回报与市值 - 行业不确定性下保持一定分红比例 暂无提高分红率计划 [9][21][32] - 股价偏离企业价值时会考虑增持 目前暂无回购计划 [22][26] - 通过做优做强企业促进价值提升 2025年盈利预计进一步增长 [21][31]

金融政策支持稳市场稳预期 - 央行、国家金融监督管理总局、证监会联合推出"一揽子金融政策"支持稳市场稳预期，落实中央政治局会议关于加强超常规逆周期调节的要求 [1] - 人民银行提出十项措施，包括降准降息等与房地产直接相关的政策，如降低存款准备金率0.5个百分点、下调政策利率0.1个百分点、下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点、降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 [1] - 政策旨在促进刚需和刚性改善需求，降低楼市门槛和交易成本，夯实止跌回稳局面 [1] 降准降息对楼市的影响 - 存款准备金率从6.6%降至6.2%，降低银行负债成本，增强银行对购房者和开发企业的贷款能力 [2] - 央行政策利率下调10个基点，预计带动LPR下行，按揭贷款利率相应下调 [2] - 五年期以上公积金首套房利率从2.85%降至2.6%，达到历史最低水平，拉开公积金与商贷利率差距，激发刚需和改善型购房动力 [2] - 结构性货币政策工具利率下调0.25个百分点，惠及专项借款、再贷款，PSL利率从2.25%降至2%，支持保障性住房、城中村改造等项目 [2] 房地产新发展模式的金融支持 - 金融监管总局将推出八项增量政策，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构保持房地产融资稳定，满足刚性和改善性住房需求 [3] - 房地产新发展模式需要新的金融模式辅助，包括全口径资金监管制度，以应对存量时代的资金需求 [3] - 存量盘活需转向不动产现金流导向的投融资模式，告别大拆大建，转向综合整治、微改造等可持续现金流创造模式 [4] 金融政策对经济基本面的修复 - 科技创新和技术改造再贷款增至8000亿，新设立"服务消费与养老再贷款"5000亿元，稳定就业、收入、消费等经济基本盘 [5] - 政策工具旨在夯实高质量发展确定性，为房地产创造可持续发展动力 [5]

事件描述 公司发布2025 年一季度报告，报告期内公司实现营业收入204 亿元（-13.9%），归母净利润4.5 亿元 （+34.0%），扣非归母净利润3.9 亿元（+32.4%）。 事件评论 业绩实现稳健增长，拿地表现明显改善。业绩方面，公司2025Q1 营收下降但归母净利润实现稳健增 长，主要由于结转项目权益比例同比提升，全年营收面临下行压力，但业绩展望仍稳健。经营方面，公 司销售规模维持行业第五，拿地表现明显改善，财务安全边际维持较高水平，信用优势持续巩固，持有 业务稳健发展，新发展模式探索保持领先，综合竞争力维持前列。预计2025-2027 年归母净利润分别为 42/45/49 亿元，对应市盈率分别为19.9X/18.6X/16.9X，尽管表观PE 偏高，但实际PB 相对偏低（尤其是 剔除前海长久期资产隐含市值之后），当前估值并未反映中长期价值且隐含空间较大，维持"买入"评 级。 营收下降但业绩实现稳健增长。公司2025Q1 营业收入同比下降13.9%，综合毛利率同比下降2.7pct 至 11.8%，期间费用率（不含研发费用）提升1.2pct 至7.1%，但归母净利润同比增长34.0%，主要由于结转 ...

当前货币政策通过"降成本+扩需求+稳预期"三管齐下，短期内LPR、公积金和结构性贷款利率下调，中长期 则通过系列消费支持政策与市场信心修复，推动房地产行业新发展模式转型。 ◎ 文 / 杨科伟 今日上午国务院新闻办公室举行新闻发布会，请中国人民银行行长潘功胜、金融监管总局局长李云泽、中国证 监会主席吴清介绍"一揽子金融政策支持稳市场稳预期"有关情况，并答记者问。发布会上,针对房地产市场央行 和金管局提出几大增量金融政策,加力巩固房地产市场止跌回稳势头。 01 央行通过降准、降低LPR和公积金利率落实宽松信贷支持刚需购房 人民银行推出一揽子货币政策措施，主要有三大类共十项措施。一是数量型政策，通过普遍降准和定向降准加 大中长期流动性供给。二是价格型政策，下调政策利率，降低结构性货币政策工具利率，调降公积金贷款利 率。三是结构型政策，完善现有结构性货币政策工具，并创设新的政策工具，支持科技创新、扩大消费、普惠 金融等领域。 第一，降低存款准备金率0.5个百分点，预计将向市场提供长期流动性约1万亿元。整体存款准备金率的平均水 平将从原来的6.6%降低到6.2%，降低银行负债成本，可以极大增强银行体系对购房者和开发企业 ...

债务重组进展 - 香港高等法院于4月23日作出颁令，公司计划在不晚于5月12日至28日期间开放债权人投票通道，并预计于6月3日召开债权人会议 [1] - 若重组方案在会议上获得通过，公司将于6月26日完成最终批准聆讯 [1] - 债权人会议的通知及相关计划文件将于5月12日前分发，债权人需立即采取行动保障权益 [1] - 自2022年11月启动境外债务重组以来，公司与债权人保持开放且建设性的沟通，历时近3年努力迎来曙光 [1] 债务规模与影响 - 公司境外债务本金规模为68.58亿美元，占24年末整体有息债务的55%，这一占比高于绝大多数房地产企业 [2] - 重组完成后，公司整体债务规模将大幅下降，流动性压力显著缓解，资本结构持续改善 [2] 发展战略转型 - 公司董事局主席林中展望称，2025年中国房地产市场将加速转向高质量发展，将成为公司战略转型关键年 [2] - 公司将全面转向"轻资产、低负债、高质量"的发展模式 [2] - 依托"房地产新发展模式"政策机遇及公司近20年形成的"全链条、全业态、全国化布局"，积极寻求轻资产业务转型 [2]

文章核心观点 - 聚焦房地产行业多方面研究成果，探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势，呈现2025年1 - 3月行业及企业相关情况 [1] 排行榜 - 2025年1 - 3月中国房地产企业销售TOP100排行榜，3月新房成交企稳同比微增3%，百强房企3月业绩环比增长68.8% [2] - 2025年1 - 3月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜，3月土地市场成交量跌价升呈点状火热态势，预计重点城市土地热度维持，投资筑底，央国企保持核心城市拿地积极性 [2] 政策案例 - 南京“房七条”通过需求端、供给端、流通端协同发力，构建全链条政策体系激活改善需求 [4] 土拍逻辑 - 核心城市价值重估、政策精准调控、市场预期修复、企业理性投资构建新发展模式，使2025土拍高热具有必然性 [5] 年报点评 - 华发股份销售规模跻身TOP10，盈利稳健归母净利9.5亿元，保持“绿档”水平，融资成本降至5.22% [7] - 金地集团以现金流为首要任务，经营性现金流净流入136亿，短期偿债压力大，表外风险敞口需关注 [7] - 龙湖集团2025年负债规模压降至1400亿，运营及服务收入占比2028年有望过半 [8] - 建发国际积极补仓核心区位，2025年计划全口径销售额1500亿元，未来2 - 3年希望保持增长 [9] - 美的置业地产开发业务剥离，持续经营业务营收37.26亿，同比增长33% [10] - 万科地产新管理层上任，计提减值335.5亿元，创上市以来最大亏损 [11] - 绿城中国2024年代建销售占比创新高，拿地权益升，结转毛利率回升，财务稳健，但2025年利润指标仍存压力 [12] 研报 市场行情 - 3月因供给放量、房企营销力度增加，迎来局部“小阳春”行情 [14] 土地市场 - 2025年3月土地市场延续缩量升温，月度溢价率重回2021年高位，政策驱动供地结构优化，投资预期改善促行业企稳 [15] - 2025年3月24 - 30日第13周土地供求规模环比显著增加，热度延续高位，重点城市监测供应建筑面积248万平方米，环比上升46%，同比下降10% [17] 企业月报 - 3月百强房企合约销售业绩环比增长68.9%，企业拿地聚焦核心城市优质地块，销售十强领跑一季度投资，单月融资总量环比回升，华润置地获约65亿元境外贷款，中国金茂取消区域架构，龙湖深港与广佛公司合并 [16]

土地市场回暖特征 - 2025年一季度土地市场突破三年沉寂，溢价率大幅回暖，呈现"核心城市领跑、优质地块主导"特征，与2019-2021年高热不同 [2] - 全国300城经营性土地成交建面同比下降11.2%，但成交金额逆势增长17.6%，核心城市高溢价地块频现，如北京、上海22宗宅地中有7宗总价超50亿且溢价率普遍超10%，虹口区宅地溢价率达38% [4] - 杭州核心板块5日内两度刷新楼板价纪录，上海静安寺宅地楼板价达16万元/平方米成为全国单价地王 [4][9] 供给侧改革成效 - 土地供应持续收缩，2021年下半年至今年均下降22%，2025年1-2月全国土地成交建面0.88亿平方米低于新房成交1.07亿平方米 [5] - 供地质量提升，全国成交土地平均容积率连续14个月未超2.0，北京、杭州、成都宅地平均容积率低于1.6 [5] - 广东发行304亿专项债回收闲置土地，多地启动存量土地收储，预供地总建面同比下降47%但核心城市质量显著提升 [20] 需求侧政策突破 - 构建"好房子"标准体系降低容积率，40个重点城市新房成交面积和金额同比分别增长1.3%和7.1% [9] - 核心城市稳市场政策加码，北上广深2025年发布5次以上政策涉及公积金优化、税费补贴等 [21] - 南京出台"房七条"后珠江路宅地拍出43.4%溢价率，成交价3.8万元/平方米，周边二手房挂牌价达6.5万元/平方米 [22] 区域分化与投资逻辑 - 一线城市平均溢价率17%，二线21%，三四线仅4%，北京海淀宅地溢价率25%，杭州蒋村宅地溢价115%，成都金融城宅地溢价106% [11][13] - 热度从京沪杭蓉扩散至宁波、济南、武汉等次核心城市，浑南区低密宅地溢价17.5%，楼板价7050元/平方米对应周边售价1.6万元/平方米 [16][17] - 房企投资意愿回升，百强房企新增土储货值同比增长17.8%，金额增长42.2%，头部国央企加速优化土储 [23] 行业长期趋势 - 土地市场从规模驱动转向质量驱动，核心城市价值重估与政策精准调控构建"总量可控、结构优化"新模式 [24] - 北京实施弹性供地（240-300公顷），上海闵行上新容积率1.01宅地对标10万元/平方米别墅售价，强化稀缺性 [20] - 企业端理性投资推动集中度提升，热度向销售端传导有望带动2025年行业企稳回升 [23][24]