报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 新房二手房成交面积同环比下降，央行再度下调LPR 25BP；68城新房和20城二手房成交面积环比、同比均下降，土地成交面积环比降同比增，溢价率环比增，国内信用债发行规模环比增；央行降准0.5个百分点，提供长期流动性约1万亿元，降低政策利率0.1个百分点，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点；多地落实下调公积金贷款利率新政，上海四批次土拍揽金97.09亿元；2025年前四月销售初步企稳，预计后续政策积极温和，有望出台更多财政及货币政策助力行业发展，存量收储及城中村改造工作有望加速，维持行业“看好”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 多地落实公积金贷款新政，成都提升保障房贷款额度 - 中央层面：央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，预计每年节省居民公积金贷款利息超200亿元，多地落实新政；国家金融监管总局透露2025年一季度房地产贷款余额增超7500亿，个人住房贷款达2022年以来单季峰值，住房租赁贷款同比涨28%；央行降准0.5个百分点，提供长期流动性约1万亿元，降低政策利率0.1个百分点 [13] - 地方层面：珠海鼓励住房“以旧换新”，居民可获新购住房网签价格1%专项补贴，单套最高3万元；广东明确2025年老旧小区改造及电梯更新目标，推进城中村改造与保障房供给；成都加大保障性住房贷款支持，最低首付降至15%，单人贷款额度提至90万，双人150万，上浮50%；上海杨浦区推出多项人才举措；北京加大购买绿色建筑和多子女家庭购房贷款支持力度，做好人才住房保障服务 [14] 销售端：新房成交面积同环比下降，二手房成交面积同比下降 - 68大中城市新房成交面积同比下降，环比下降：2025年第19周，全国68城商品住宅成交面积210万平米，同比降15%，环比降8%；年初至今成交面积4397万平米，累计同比降3%；各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为+9%、-16%、-27%，年初至今累计增速+16%、-1%、-97% [20][31] - 20城二手房成交面积同比下降，环比下降：2025年第19周，全国20城二手房成交面积160万平米，同比增速-28%，前值+44%；年初至今累计成交面积3680万平米，同比增速+16%，前值+19% [35] 投资端：土地成交面积同比增长，上海土拍市场火热 - 2025年第19周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2798万平方米，成交土地规划建筑面积1140万平方米，同比增47%，成交溢价率12.4%；一线城市成交土地规划建筑面积82万平方米，同比增26%；二线城市成交土地规划建筑面积641万平方米，同比增103%；三线城市成交土地规划建筑面积417万平方米，同比增6% [42] - 各地土拍情况：广州出让1宗番禺区住宅用地，溢价率19.48%；长沙出让2宗涉宅用地，均底价成交；上海四批次土拍4宗地块，2宗溢价20%以上成交，2宗底价成交，共揽金97.09亿元；北京出让一宗怀柔区住宅用地，溢价率0% [42] 融资端：国内信用债发行规模环比增长 - 2025年第19周，信用债发行58.1亿元，同比持平，环比增183%，平均加权利率2.25%，环比减少32BP；信用债累计发行规模1416.2亿元，同比减少21% [47] 一周行情回顾 - 板块表现：本周（2025年5月6 - 9日）房地产指数上涨0.41%，沪深300指数上涨2%，相对收益为-1.59%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位 [53] - 个股表现：涨跌幅排名前5位的房地产个股为亚太实业、南国置业、荣丰控股、万通发展、天保基建；排名后5位的为滨江集团、新城控股、莱茵体育、中洲控股、卧龙地产 [53] 投资建议 - 维持行业“看好”评级，预计后续政策积极温和，有望出台更多财政及货币政策助力行业发展，存量收储及城中村改造工作有望加速，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程 [58]

相关链接 农业农村部：守牢"三农"基本盘，为促进经济持续回升向好提供基础支撑 金十期货4月30日讯，4月30日，农业农村部党组书记、部长韩俊主持召开部党组会议。会议强调，要着 力稳定粮食等重要农产品生产供应，紧盯不放抓好夏粮生产，进一步强化旱情灾情第一时间响应机制， 及时派出工作组和科技小分队指导抗旱救灾工作，努力减轻旱情影响，围绕三夏重要关口及早落实稳产 增产措施，奋力夺取夏粮丰收。要加强粮食等重要农产品市场分析研判，强化调控措施，稳定市场预 期。要防范化解农业农村领域风险隐患，加强渔船渔港、农机等重点领域安全风险排查整治，坚决遏制 重特大事故发生。 （农业农村部） ...

导 语 地市供求规模延续同比缩量，专项债提速助力供给侧加快"优结构、提质量、稳市场"。 ◎ 文 / 马千里 2025年4月，土地市场成交规模同比降幅进一步扩大。据月末快报数据，4月土地成交建筑面积同比下降 23%，降幅较上月全月扩大了12个百分点；成交环比3月同期上升50%，主要是由于3月基数过低所致。截 至4月25日，本月土地供应建筑面积4354万平方米，环比上升2%，同比下降27%。随着非核心城市土地 成交占比上升，本月平均溢价率9.9%，重新降至10%以下，但一二线城市平均溢价率分别为13%和14%， 已经连续4个月双双高于10%。4月份以来，中央和地方持续积极推进稳市场新政落地，强调进一步释放 房地产市场潜力， 协同推进政策实施和预期引导， 据自然资源部本月内发布的不动产登记相关数 据，"交房、交地即交证"等土地开发流程改革亦在快速推进。 供求： 延续同比低位， 截至2025年4月25日，本月土地供应建筑面积4354万平方米，同比下降 27%，环比上升2%。成交2698万平方米，同比下降23%，环比上升50%。 。 热度 ： 核心城市热度延续。 平均溢价率为9.9%，回落至10%附近，主因三四线等非热 ...

政策背景 - 四川省取消普通住宅和非普通住宅标准分类管理，统一执行土地增值税免征政策[2][4] - 政策依据来自《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》及国家部委要求[4] - 原普通住宅标准为：容积率1.0以上、单套面积140平方米以下、成交价低于同级别土地住房均价1.2倍[3] 税收政策执行 - 取消标准后仍延续土地增值税免征优惠，条件与原普通住宅标准完全一致[5][6] - 高级公寓/别墅/度假村不享受免征政策[6] - 商业性质公寓(40年产权)不适用新政，住宅性质公寓(70年产权)符合条件可免征[6] 行业影响 - 政策稳定房企税负预期，免征标准未变(增值额不超过开发成本20%)[5][7] - 2025年Q1四川累计减征契税12.28亿元，惠及8万户家庭[8] - 个人销售购买满2年住房继续免征增值税[8] 市场调控方向 - 取消限制性措施旨在优化供给结构，引导市场预期[4] - 契税优惠延续：140㎡以下按1%征收，以上按1.5%/2%阶梯征收[8]

土地储备专项债历史沿革 - 2001年我国土储制度正式确立，2001-2015年土储贷款是主要资金来源 [5] - 2015年地方政府债务管控规范化，土储贷款被叫停 [9] - 2017年土储专项债启动，2017-2019年密集发行，规模达2406.98亿元/5837.87亿元/6744.50亿元 [10] - 2019年9月-2024年10月土储专项债被叫停 [14] - 2024年10月土储专项债重启，允许用于土地储备 [1][23] 本轮土储专项债核心特征 - 收储对象主要为2024年11月7日前供应的闲置土地，包括企业无力开发的地块 [25] - 截至2025年4月17日仅发行9只债券，规模850.97亿元，涉及土储金额516.74亿元 [27] - 发行缓慢因细则落地不久和置换隐债专项债挤压 [27] - 广东省率先发行，两期合计307.2亿元，覆盖19个城市 [30][31] - 四川、湖南等地跟进发行，湖南单期规模94.15亿元 [32][33] 收储土地分析 - 13个区域公告拟收储1387.2亿元，952宗土地 [36] - 土地用途以综合用地(42%)、住宅(33%)、商办(18%)为主 [36] - 城投/国企占比91.35%，民企不足10% [41] - 拿地时间集中在2021年后，2022年为高峰 [41][42] - 平均拿地折扣率11.99%，民企折扣率较高达15.48% [46] 土储专项债展望 - 2025年发行规模预计5200亿-1.08万亿元 [49][51] - 二三季度可能放量发行 [52] - 2025-2028年预计可累计为城投节约利息支出912亿元 [55][56] - 主要缓解城投还本付息压力，助力平台转型 [55]

文章核心观点 南京市发布稳定房地产市场的“房七条”，全面取消“限售令”，多地也出台利好政策，政策“组合拳”效应将释放，有助于提升二季度房地产交易行情活跃度 [1] 分组1：南京“房七条”政策内容 - 自3月31日起取消限售，商品住房取得不动产权登记证书后即可上市交易 [2] - 加大青年人刚性购房政策力度，支持银行推特色金融产品，降低45岁以下青年人购房门槛，各区可叠加支持政策 [4] - 购房人的父母、子女符合条件可提取公积金付房款，政策实施至2026年12月31日 [4] - 盘活企业存量闲置资产，加大商办等用地再开发力度，增加改善型住宅供给 [5] - 加大购房补贴力度，组织“买新助卖旧”活动，首批政府补助1亿元 [6] 分组2：取消限售政策背景及影响 - 2017年5月南京因楼市过热出台“限售令”，2022年以来房地产下行，曾两次定向松绑 [2] - 取消限售与市场供求新变化吻合，体现“市场化”导向，助于改善型购房需求释放 [3] - 2024年以来超30城优化或取消限售，多地取消限购限售增强购房者信心 [3] - 2025年1 - 2月南京新房和二手房成交面积同比分别增长29.9%和16.7%，取消限售后24小时二手房挂牌量增3000多套 [2] 分组3：各地购房补贴政策 - 2025年南京“以旧换新”，政府给新房合同金额1%补助，首批1亿元，开发企业给3% - 5%补助 [6] - 3月28日浙江义乌实施首次置业购房补贴，额度8000万元，多孩家庭有额外补贴 [7] - 江苏无锡滨湖区、锡山区出台多项购房补贴政策，还因马拉松赛事给予购房优惠 [7][8] 分组4：行业趋势与预测 - 2025年以来多地优化公积金贷款等政策，3月出台约56条利好政策 [1] - 预计二季度政策落地速度加快，购房交易市场活跃度持续，行情向好发展 [8]