政策核心调整 - 上海于2025年8月25日由六部门联合印发通知进行2025年首次房地产政策优化从购房资格、资金支持、利息负担和持有成本四大维度精准发力 [1] - 政策调整特点是核心区严控、郊区松绑外环外限购大幅调减以应对外环外库存高企问题为金九银十楼市注入动力 [1][2][3] 购房资格放宽 - 沪籍居民家庭及成年单身人士在外环外购房不限套数在外环内限购2套住房 [2] - 非沪籍居民家庭和成年单身人士连续缴纳社保或个税满1年及以上可在环外不限套数购房连续缴纳满3年及以上可在环内限购1套住房 [2] - 政策将单身人士购房资格等同于家庭旨在释放改善需求及有资产配置需求者的购买力 [2][3] 市场现状与政策目标 - 2025年前7月上海外环以外新建商品住宅成交17024套占全市总量28265套的60% [2] - 截至2025年7月末上海新建商品住宅库存面积73321万平米去化周期133个月其中外环外库存面积56165万平米占比766%去化周期176个月远高于外环内的73个月 [3] - 政策目标是通过区域差异化加快外围市场去化缓解高库存压力同时促进二手房交易保持价格稳定 [3] 公积金贷款优化 - 提高个人住房公积金贷款额度购买二星级及以上新建绿色建筑住房最高贷款额度上浮15%首套最高额度从160万元提至184万元二套从130万元提至1495万元 [4] - 支持提取住房公积金支付购房首付款并支持又提又贷不影响贷款额度计算 [4] 商业贷款调整 - 优化商业性个人住房贷款利率定价机制不再区分首套与二套住房利率标准 [4] - 以100万元贷款30年期等额本息测算按当前利率下限305%执行较此前二套利率365%月供减少220元年利息支出减少2640元 [4] 政策背景与时机 - 政策选择在金九银十前夕落地2025年7月上海共24盘入市平均去化率为41%较上月下降9个百分点市场观望情绪升温 [5] - 此次出台是贯彻中央精神推动房地产市场止跌回稳回顾2024年两次政策调整后市场均明显提升如2024年6月新房成交面积环比增长6349%12月达8079万平米为近一年新高 [5][6] 市场初步反馈与分化 - 新政后部分外环外热点区域如宝山某楼盘咨询量达平日3倍二手房咨询量也显著增加 [7] - 但部分远郊楼盘如佘山项目因落地时间短且为工作日来访量暂无明显变化市场分化特征显现效果仍需持续跟踪 [1][7] 高端市场表现与项目动态 - 2025年上半年上海总价3000万元新房成交1096套高端市场保持韧性例如融创上海壹号院今年以来累计销售金额超220亿元8月23日66套房源开盘当日售罄 [6] - 保利海上印、招商云澜湾、万科四季隐秀等项目已积极响应新政加大渠道推广和现场邀约力度 [1][6]

央视网消息：8月25日，上海市六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收 等6项调整。 8月26日，"沪六条"楼市新政已经正式实施，这是上海2025年首次对房地产市场进行系统性政策优化。新政落地首日市场反应如何？又将给上 海楼市带来哪些变化？ 最受关注的变化就是，外环外在符合条件下将不限购房套数，并首次把单身人士纳入家庭标准。 贷款方面，公积金贷款额度提升，支持提取公积金支付首付，商贷利率不再区分首套和二套。 税费方面，非沪籍首套房免房产税，二套房按人均60平方米免税后征收，二手房个税统一为1%，契税政策不变。 看房量翻倍 市场需求升温 上海易居房地产研究院副院长严跃进介绍，对于一些居民家庭买二套房，或者买改善型住房，可以按照首套房利率标准进行买房，这就意味着 买二套房，或者说改善型住房的房贷按揭贷款成本明显降低。 关注度颇高 引发网友热议 记者发现，有不少网友较为关切"非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士社保或个税缴纳满1年及以上，在外环外购买住房不限套数"，认为此 举对非沪籍购房者来说是重大利好。但也有网友认为，"上海的购买力都会涌向外环外""导致住房和 ...

房贷利率调整 - 上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房 [1][2] - 以贷款100万元、期限30年等额本息方式计算 总还款额减少约8万元 月供减少约220元 [1][4] - 二套房贷利率从原主城区3.45%和临港等区域3.25%统一降至3.05% [4] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房 公积金最高贷款额度上浮15% [5] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [5] - 可提取住房公积金支付购房首付款且不影响贷款额度计算 [5][6] 限购政策放宽 - 外环外购买住房不限套数 包括新建商品住房和二手住房 [9] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 [9] - 非沪籍居民家庭购房社保要求从3年降至1年 [9] 房产税政策调整 - 符合条件的非本市户籍居民家庭购买第一套住房暂免征收房产税 [6] - 购买第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除 [6] - 政策自2025年1月1日起实施 [7] 市场影响与行业趋势 - 上海上半年一二手住房累计成交1311万平方米 同比增加17% 为2022年以来同期最高 [9] - 上海新房房价指数1-7月环比累计上涨5.8% [10] - 北京 深圳等一线城市同步优化限购政策 北京允许五环外不限购 深圳放宽非核心区购房限制 [10]

政策调整内容 - 上海优化房地产政策 涉及调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税四个方面 [1] - 沪籍居民家庭和成年单身人士在外环外购房不限套数 外环内限购2套住房 [1] - 非沪籍居民需连续缴纳社保或个税满1年可在外环外不限套数购房 满3年可在外环内限购1套住房 [1] - 商贷不再区分首套和二套住房 银行业金融机构合理确定每笔贷款利率水平 [3] - 符合条件的非沪籍家庭首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除 [3] 市场影响与目标 - 政策旨在降低居民购房门槛 满足刚性住房和改善性需求 缓解库存压力 提振市场信心 [1] - 外环外新房库存去化有压力 外环外放开限购有助于释放购买力和降低库存 [2] - 政策预计释放短期购买力 转变购房者观望情绪 提振市场信心 [3] - 北京和上海在"金九银十"销售旺季前调整政策 有望加快修复市场预期 对市场起到积极拉动作用 [3] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房 公积金最高贷款额度上浮15% [2] - 首套房最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元 [2] - 二套房最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [2] - 支持提取公积金支付购房首付款 且不影响公积金贷款额度计算 [2] - 公积金新政策体现对绿色建筑和多子女家庭的支持 [2] 市场数据背景 - 上海新建商品住宅成交中外环外占比超过60% 二手房外环外成交约占51% [2] - 房地产市场仍处在调整周期 但有广阔发展机遇和前景 [4] - 需采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进改造 释放改善性需求 [4]

政策核心目标 - 旨在精准调控，降低居民购房门槛，更好满足刚性住房需求和多样化改善性需求，缓解库存压力，提振市场信心，促进房地产市场平稳健康发展 [1] 调减住房限购政策 - 沪籍居民家庭和成年单身人士在外环外购房不限套数，在外环内限购2套住房 [1] - 非沪籍居民家庭和成年单身人士，连续缴纳社保或个税满1年及以上可在环外不限套数购房，满3年及以上可在环内限购1套住房 [1] - 政策调整基于市场成交结构，上海外环外新房成交占比超60%，二手房外环外成交约占51%，有助于释放购买力、降低库存 [1][2] 优化住房公积金政策 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房，公积金最高贷款额度上浮15% [2] - 首套房最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套额度从192万元提高至216万元 [2] - 二套房最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [2] - 支持提取公积金支付购房首付款，且不影响公积金贷款额度计算 [2] 优化个人住房信贷政策 - 银行业金融机构不再区分首套和二套住房贷款利率，合理确定每笔贷款具体利率水平 [3] - 二套住房贷款利率可能降低，有利于减少居民购房利息支出和月供负担 [3] 完善个人住房房产税政策 - 对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 [3] - 购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除 [3] - 降低房产税支出有助于促进住房改善意愿提升 [3] 市场预期影响 - 政策有望在传统销售旺季“金九银十”前转变购房者观望情绪，提振市场信心 [3] - 预计政策不仅能带来短期购买力释放，更能加快修复市场预期，对市场起到积极拉动作用 [3]

政策调整概述 - 上海市六部门联合印发房地产政策优化通知 自2025年8月26日起施行 旨在满足刚性住房需求和多样化改善性住房需求 促进房地产市场平稳健康发展 [1] 调减住房限购 - 沪籍家庭及成年单身人士在外环外购房不限套数 非沪籍满1年社保即可在外环外不限购 满3年社保可在外环内购1套 [2] - 政策聚焦外环外松绑和单身群体平权 有效释放刚性与改善需求 降低非沪籍群体购房门槛 利好产业园区工作的非沪籍青年 [2] - 通过外环外放量和外环内稳量的差异化调控 推动职住平衡 缓解核心区住房压力 预计外环外新房及二手房成交量短期内增长 [2] 优化住房公积金 - 绿色建筑住房贷款额度上浮15% 首套最高达184万元 多子女家庭首套提至216万元 二套提升至149.5万元 [4] - 允许提取公积金支付首付款且不影响贷款额度 直接减轻购房者资金压力 利好刚需及多子女家庭 [2] - 购买临港80平方米绿色新房为例 购房者可提取公积金付首付再申请高额度贷款 月供压力显著降低 [2] 优化个人住房信贷 - 商业贷款利率不再区分首套与二套 由银行根据市场及客户风险合理定价 打破此前首二套利率固定差异 [3] - 此前二套利率约3.45% 调整后部分优质客户可能获得3.05%左右利率 月供减少显著减轻利息负担 [3] - 利率定价更灵活 适配不同购房者风险状况 提升银行信贷服务效率 降低居民购房融资成本 [3] 完善个人住房房产税 - 非沪籍首套房暂免房产税 二套及以上按人均60平方米免税 降低非沪籍群体住房持有成本 [3] - 与限购调整衔接 吸引符合条件的非沪籍刚需及改善群体入市 弥补此前非沪籍购房房产税压力较大的短板 [3] - 三口之家非沪籍家庭购买120平方米住房 免税面积180平方米无需缴纳房产税 显著减少持有支出 [3]

政策调整核心内容 - 上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房[1][3][4] - 新增二套房贷利率从原主城区3.45%和临港等区域3.25%统一降至3.05%[1][2] - 政策通过降低购房成本直接刺激改善型需求释放[1][4][7] 具体成本变化测算 - 100万元贷款30年期等额本息还款月供减少220元（从4463元降至4243元）[1][2] - 总利息支出减少8万元（从161万元降至153万元）[1][2] - 利率下降0.40个百分点（从3.45%降至3.05%）[1][2] 政策机制转型 - 从"加点的结构性门槛"改为"更市场化的逐笔定价"[5][6] - 银行可根据经营状况和客户风险状况自主确定每笔贷款利率[5][6] - 取消房贷利率下限管理，实现差异化定价[5][6] 对房地产市场影响 - 显著提升换房需求支付能力，促进"金九银十"销售旺季成交量[1][3][7] - 推动一线城市房地产调控从"控房价"转向"稳市场"[2][7] - 核心地段优质房源需求回暖，外围区域仍需政策托底[7] 政策推广预期 - 北京和深圳作为仅存实行利率下限管理城市，跟进可能性较高[5][7] - 北京可能先观察上海政策效果后再跟进[7] - 广州深圳或采取渐进式调整，先通过公积金政策试探市场反应[7] 银行业影响 - 银行获得更大利率自主定价权，需强化风控能力避免过度授信[6][7] - 市场竞争从"利率比拼"转向服务创新和个性化金融方案[6][7] - 银行进入"精细化风控+综合收益"时代[6]

政策核心内容 - 上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，政策自2025年8月26日起施行 [1] - 政策内容包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等 [1] 市场影响分析 - 政策短期内将有效提振外环外市场热度，降低观望情绪，激发潜在购房群体入市积极性 [7] - 政策长期有助于促进城市职住平衡与房地产市场的健康运行 [7] - 外环外购房套数放宽针对市场需求相对不足区域进行精准放松，尤其利好松江、嘉定、青浦等五大新城的外环外区域 [7] - 由于上海外环内新房供应占比高于北京，政策对上海新房市场整体的拉动作用可能弱于北京 [7] - 政策对二手房尤其是外环外二手房的拉动作用可能会强于北京 [7] 限购政策调整 - 上海对单身人士的购房限制成为历史，在沪工作的单身青年人才、新市民等群体在满足社保或个税缴纳年限后可更轻松购房 [7] - 预计单身购房群体的市场活跃度将有所提高，大量单身人士的购房需求将在外环外得到有效满足 [7] 信贷政策优化 - 商业性个人住房贷款利率定价机制优化，明确不再区分首套与二套利率 [8] - 政策转变释放重要信号，未来银行审核房贷将从单一维度转向对客户风险状况等多因素的综合考量，灵活确定每笔贷款利率水平 [8] - 该政策有助于银行优化信贷资源配置，短期内将降低换房群体资金门槛，推动改善性需求释放 [8] 公积金政策优化 - 公积金政策迎来多项优化，包括提高贷款额度、支持提取公积金支付首付款及实现"又提又贷"，显著减轻购房者资金压力 [9] - 上海额外注重对新建绿色建筑住房提供更高比例的贷款支持 [9] - 尽管公积金政策单一作用有限，但预计将与其他政策协同发力，共同推动楼市有序复苏 [9]

政策内容 - 北京和上海在2025年8月发布房地产市场优化政策 [1] - 政策集中在限购和公积金贷款支持等方面 [1] 政策影响 - 房地产政策进一步优化有利于释放短期需求 [1] - 政策表明面对巩固市场止跌回稳的要求会积极出台相关措施 [1]

政策核心观点 - 上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》旨在更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求 促进房地产市场平稳健康发展 [1] 调减住房限购政策 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括本市户籍居民家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上的非本市户籍居民家庭 [3] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 [3] - 沪籍居民家庭和成年单身人士在外环内限购2套住房 非沪籍居民家庭和成年单身人士连续缴纳社保或个税满3年及以上在外环内限购1套住房 [3] 优化住房公积金政策 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房 公积金最高贷款额度上浮15% 首套最高额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元 二套最高额度从130万元提高至149.5万元 [4] - 支持提取住房公积金支付新建预售商品住房购房首付款 [4] - 提取公积金支付首付款不影响公积金贷款额度计算 支持"又提又贷" [4] 优化个人住房信贷政策 - 银行业金融机构在利率定价机制方面不再区分首套住房和二套住房 合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平 [5] 完善个人住房房产税政策 - 对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 [7] - 购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后 给予人均60平方米的免税面积扣除 [7] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受房产税政策 [7]