公司概况 - 渝开发是重庆第一家房地产开发企业，也是重庆第一批上市三家企业之一 [2] - 公司成立于1978年12月2日，1993年7月12日在深交所挂牌上市 [2] - 目前是重庆唯一市属国有上市房地产开发企业 [2] 募投项目情况 - 拟募投项目总额不超过6.4亿元，包括格莱美城、贯金和府一期、南樾天宸一、二期高层及补充流动资金 [2][3] - 2024年8月深交所受理7亿元股票发行申请，12月调整募资额至6.4亿元 [3] - 2025年7月延长股票发行决议有效期至2026年7月19日 [3] 房地产市场情况 - 所有开发项目均位于重庆市主城区 [4] - 2025年重庆优化房地产政策，包括调整住房交易管理、信贷政策、支持"以旧换新"等 [4] 业绩表现 - 2024年营收净利双降 [5] - 2025年上半年通过转让朗福置业1%股权确认2.4亿元投资收益 [5] - 2025年半年度预计归母净利润1.75亿-2.25亿元 [5] 转型方向 - 定位为新时代城市开发经营服务商，主业为城市开发，"住宅+商业"为主业态 [6][7] - 积极发展会展、资产经营、物业管理、代建、片区开发等多元化业务 [7] - 未来经营模式拟定为"开发+运营" [7]

固定收益研究：信用债周报 - 本期信用债发行指导利率多数下行，整体变化幅度为-5 BP至2 BP，信用债发行规模环比增长，各品种发行金额均增加 [2] - 信用债净融资额环比增加，中期票据、短期融资券净融资额增加，企业债、公司债、定向工具净融资额减少，企业债、短期融资、定向工具券净融资额为负，公司债、中期票据净融资额为正 [2] - 二级市场方面，本期信用债成交金额环比增长，各品种成交金额均增加，收益率全部上行，上行幅度在4-14BP [2] - 信用利差方面，中短期票据、企业债、城投债信用利差多数走阔，但7年期品种仍以收窄为主，调整后各等级基本仍处于历史低位，部分AAA级5年期品种信用利差处于10%左右分位 [2] - 绝对收益角度来看，调整后多数品种收益率已回撤至2个月前水平，但信用债趋势反转条件依旧不充分，供给不足和相对旺盛的配置需求仍将对信用债形成支撑 [2] - 地产债方面，销售复苏进程将对债券估值产生较大影响，随着市场逐步企稳的信号出现，风险偏好较高的资金可考虑提前布局，配置重点仍是历史估值稳定的业绩优异的央企、国企，以及含有强力担保的优质民企债券 [3] - 城投债方面，稳增长和防系统性风险的背景下，城投违约的可能性很低，城投债仍可作为信用债重点配置品种，城投债大势将由化债与发展的合力决定，短期信用风险无虞 [3] 行业研究：金属行业周报 - 钢铁：钢价反弹后下游有一定补库意愿，近期宏观"反内卷"消息对钢价有带动，需警惕投机需求带来的价格波动，雅鲁藏布江下游水电工程将面临高海拔腐蚀环境，对特种钢（如高强度不锈钢、水电钢、耐候钢）领域需求带动或较大 [5] - 铝：宏观情绪偏暖，基本面支撑不足，预计短期铝价震荡运行，可关注我国7月政治局会议消息和中美贸易谈判进展 [5] - 锂："反内卷"消息对价格有提振，短期需关注部分矿山项目采矿权的续期和政府对当地项目监管力度的变化，短期供给过剩压力仍大，需警惕投机需求带来的价格波动 [5] - 稀土：中国6月稀土出口量为7742.2吨，环比大幅增长32.02%，其中对美稀土永磁体出口量为352.8吨，环比上月增长幅度较大，预计随着6月国内出口商获得更多出口许可，7月出口量有望进一步提升，稀土价格有望在出口需求改善下偏强运行 [5] - 铜/铝：目前国内进入消费淡季，短期国内部分传统需求领域或难有明显增量，但国内经济刺激政策效果正逐步显现，国内"反内卷"预期下铜和铝行业的供给格局有望逐步改善，铜、铝库存偏低，铜矿供应偏紧，铝企持稳生产且利润尚可 [5] - 黄金：长期看，美国居高不下的债务和赤字率、美国潜在的再通胀风险、全球复杂的地缘局势、多国央行购金等因素均利好金价 [6] - 稀土：稀土价格目前仍处于周期底部，国内政策推动供给格局优化，人形机器人和新能源等领域为需求提供新动能，行业长期发展前景广阔 [6] - 报告给予钢铁行业"看好"评级，维持有色金属行业的"看好"评级，维持对洛阳钼业（603993）、中金黄金（600489）、山东黄金（600547）、紫金矿业（601899）、中国铝业（601600）的"增持"评级 [6]

北京二手房市场回暖趋势 - 6月北京二手住宅成交量同比增长1% 实现连续9个月同比增长 [1] - 上半年北京二手房成交量累计同比增长18.4% 其中2024年12月同比增幅达66.29% [3] - 政策组合拳降低购房门槛与置业成本 刺激需求释放 推动成交量持续上扬 [3] 价格变动与城市对比 - 2025年6月百城二手住宅均价环比下跌0.75% 同比下跌7.26% 十大城市同比跌幅收窄0.1个百分点至5.29% [3] - 北京6月二手住宅价格环比跌幅0.5%-0.7% 同比跌幅5%-7% 跌幅小于武汉(9.75%)和南京(9.47%) [3][4] - 成都表现相对稳健 环比跌幅最小(0.18%) 同比跌幅1.9% [3][4] 政策支持措施 - 北京下调公积金贷款利率 首套5年以上利率降至2.6% 二套3.075% 100万元30年期贷款总利息节省4.76万元 [5] - 京籍多孩家庭贷款额度上浮40万元 最高可贷160万元 [6] - 公积金新政允许提取支付首付款并同步申请贷款 缓解资金压力 [6][7] - 研究推进公积金贷款"带押过户" 此前商贷"带押过户"已实施 [6] 市场结构性特征 - "好房子"政策带动新房品质升级 激发改善型需求 600万-1000万元区间二手房成交活跃 [6] - 开发商优化产品设计 对追求品质改善的购房者形成较强吸引力 [6] - 部分购房者同步完成二手房出售与新房预订 置换意愿增强 [6]

报告行业投资评级 - 行业评级为买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月新房、二手房同比增速在高基数下放缓，需求逐步回落，下半年地产政策仍需发力，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于激活需求、加快库存去化，维持行业“买入”评级 [6][15] 根据相关目录分别进行总结 政策跟踪 - 7月1日北京市政府常务会议提出加快健全住房制度，完善住房供应体系，优化房地产政策，完善住房保障制度，规范保障性租赁住房运营管理，培育发展住房租赁市场；供应端强调建设高品质宜居住房，优先向轨道交通站点周边和就业密集地区供应住宅用地，健全配套公共服务设施 [3][8] - 6月北京二手房成交1.68万套（同比+2.3%、环比+6%），同比较上月放缓3.8pct，结束两个月下跌；上半年累计成交同比+18.5%，增速较1 - 5月放缓4pct，预计下半年增速将进一步放缓，需政策端发力提振需求 [4][8] 周度数据跟踪 - 30大中城市近一周（截至7月4日）新房成交面积为263万平米(同比-20.8%、环比持平)，同环比较上周放缓；一线、二线、三线城市近一周新房成交面积分别为82万平米（同比-8.5%、环比+19.5%）、143万平米（同比-9.8%、环比-1.4%）、38万平米（同比-54.6%、环比-23.2%）；6月新房成交面积同比下降8.6%，一线、二线和三线城市分别下降5.4%、4.6%、20.9%；1 - 6月累计同比下降3.8%，一线、二线和三线城市同比分别为+9%、-10.4%、-3.2% [5][9] - 13城近一周（截至7月4日）二手房成交面积同比-13.4%，跌幅较上周扩大；近四周滚动成交面积同比+0.2%，同比增速转正；6月二手房成交同比+1%，增幅较5月放缓2pct [5][9] 投资建议 - 建议关注两个方向，一是具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；二是受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等 [6][15]

武汉市房地产政策延期 - 武汉市住房和城市更新局将《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（武房发〔2024〕1号）中第八条"优化新建商品房项目审批服务"政策适用期限延长至2025年12月31日 [1] - 2024年10月1日至2025年12月31日期间在武汉市购买新建商品住房并申请办理不动产权证书时认定为家庭首套住房的购房者可享受契税实缴额度全额补助优惠 [1] - 同期购买新建商品住房并认定为家庭第二套住房的购房者可享受契税实缴额度50%补助优惠 [1]

行业整体表现 - 2025年上半年房企整体业绩止跌回稳，1-5月百强房企中累计业绩同比增长的企业占比近45%，其中同比增幅大于30%的企业有20家 [1] - 1-5月行业百强房企累计销售操盘金额13137.2亿元（同比-7%），全口径金额14113亿元（同比-8.4%），短期复苏动能不足 [3] - 楼市止跌回稳初现端倪，但购房者信心仍在修复，叠加房企库存压力增长，销售仍面临严峻挑战 [1][13] 企业梯队分化 - TOP10房企全口径销售额门槛值432.6亿元（同比+8.1%），是唯一回升的梯队；TOP20门槛151.5亿元（同比-13.1%）降幅最大 [4] - 百强房企中民营房企47家（较2024年减少1家），TOP10仅1家民企，资本更倾向国央企和大型房企 [6] - TOP50房企中深业集团、鸿荣源、中建智地业绩同比增幅超100%，电建地产等5家企业增幅超30% [9] 企业性质差异 - 央国企业绩增长占比显著高于民企：央企70%、国企53%增长，混合所有制38%，民营仅32% [9] - TOP31-30梯队业绩增长房企占比58%，其他梯队约40%；TOP10中仅越秀（+26.7%）和华发（+20.6%）增幅超20% [9] 市场趋势与策略 - 核心城市"四限"松绑释放利好，但供应端约束明显（如沪深杭蓉进入"空窗期"），限制成交放量 [13] - 适销楼盘入市短期或延续热度，核心一二线政策尚有放松空间，房企需积极推盘并挖掘结构性需求 [13]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 钢材预计短期螺纹盘面仍将低位整理运行，因 5 月钢材市场供需双降，1 - 5 月房地产开发投资下降 10.7%等因素[1] - 铁矿石预计盘面价格呈现窄幅震荡走势，多空交织，供应端全球发运量降低，需求端高炉开工率和铁水产量下降，库存端有所累库[1] - 焦煤预计短期盘面震荡运行，供应端部分煤矿库存累积，需求端处于季节性淡季，钢厂采购需求减弱，但政策对房地产有支撑预期[1] - 焦炭预计短期盘面震荡运行，供应端环保检查加严，焦企生产积极性下降，需求端钢厂高炉开工率稳定但后市需求有看降预期[1] - 锰硅短期价格重心或上移，但持续上行需宏观与现实共振，目前驱动偏弱，以反弹对待，基本面支撑力度仍相对偏弱[3] - 硅铁短期以反弹对待，上方空间不看太高，基本面无明显改善，市场情绪好转对价格驱动有限，需持续关注地产相关进展[3] 根据相关目录分别进行总结 日度数据监测 - 螺纹合约价差 10 - 1 月为 5.0，环比 4.0；1 - 5 月为 - 4.0，环比 4.0；10 合约基差 100.0，环比 - 11.0；上海现货 3090.0，环比 10.0 等[4] - 热卷合约价差 10 - 1 月为 3.0，环比 1.0；1 - 5 月为 6.0，环比 9.0；10 合约基差 96.0，环比 - 2.0；上海现货 3200.0，环比 20.0 等[4] - 铁矿合约价差 9 - 1 月为 29.5，环比 - 1.0；1 - 5 月为 19.5，环比 0.5；09 合约基差 57.5，环比 - 0.4；PB 粉现货 720.0，环比 1.0 等[4] - 焦炭合约价差 9 - 1 月为 - 21.5，环比 - 4.5；1 - 5 月为 8.5，环比 23.5；09 合约基差 - 53.4，环比 - 21.5；日照准一现货 1180.0，环比 0.0[4] - 焦煤合约价差 9 - 1 月为 - 15.0，环比 - 1.5；1 - 5 月为 - 25.5，环比 - 1.5；09 合约基差 27.5，环比 - 21.0；山西中硫主焦现货 1015.0，环比 0.0[4] - 锰硅合约价差 9 - 1 月为 - 4.0，环比 28.0；1 - 5 月为 - 34.0，环比 - 6.0；09 合约基差 - 164.0，环比 - 108.0；宁夏现货 5320.0，环比 20.0 等[4] - 硅铁合约价差 9 - 1 月为 44.0，环比 14.0；1 - 5 月为 - 28.0，环比 - 4.0；09 合约基差 - 142.0，环比 - 100.0；宁夏现货 5000.0，环比 0.0 等[4] - 利润方面，螺纹盘面利润 99.1，环比 7.8；长流程利润 70.7，环比 8.2；短流程利润 - 131.0，环比 20.0 等[4] 图表分析 主力合约价格 - 展示了螺纹钢、热卷、铁矿石、焦炭、焦煤、锰硅、硅铁主力合约收盘价的时间序列图[7][9][13][16] 主力合约基差 - 展示了螺纹钢、热卷、铁矿石、焦炭、焦煤、锰硅、硅铁主力合约基差的时间序列图[19][20][23][25] 跨期合约价差 - 展示了螺纹钢、热卷、铁矿石、焦炭、焦煤、锰硅、硅铁不同跨期合约价差的时间序列图[27][29][30][34][35][37][39] 跨品种合约价差 - 展示了主力合约卷螺差、螺矿比、螺焦比、焦矿比、煤焦比、双硅差的时间序列图[42][44][46] 螺纹钢利润 - 展示了螺纹主力合约盘面利润、长流程计算利润、短流程计算利润的时间序列图[47][50] 黑色研究团队成员介绍 - 邱跃成现任光大期货研究所所长助理兼黑色研究总监，有近 20 年钢铁行业相关工作经验，获多项荣誉[52] - 张笑金现任光大期货研究所资源品研究总监，是郑商所动力煤培训师等，获多项荣誉[52] - 柳浠现任光大期货研究所黑色研究员，擅长基于产业链数据的基本面供需分析[52] - 张春杰现任光大期货研究所黑色研究员，曾任职投资公司等，通过 CFA 二级考试[53]

房价变动情况 - 5月70个大中城市商品住宅销售价格环比全线下降，同比降幅继续收窄[1] - 一线城市新建商品住宅价格环比下降0.2%，其中上海上涨0.7%，北京、广州、深圳分别下降0.4%、0.8%、0.4%[3] - 二线城市新建商品住宅价格环比下降0.2%，三线城市环比下降0.3%[3] - 一线城市二手住宅价格环比下降0.7%，北京、上海、广州、深圳分别下降0.8%、0.7%、0.8%、0.5%[3] - 70城中仅无锡、洛阳、南充3个城市二手房价环比上涨[3] 同比数据 - 一线城市新建商品住宅价格同比下降1.7%，降幅收窄0.4个百分点，其中上海同比上涨5.9%，北京、广州、深圳分别下降4.3%、5.8%、2.6%[5] - 二线城市新建商品住宅价格同比下降3.5%，三线城市同比下降4.9%，降幅分别收窄0.4和0.5个百分点[5] - 一线城市二手住宅价格同比下降2.7%，降幅收窄0.5个百分点，北京、上海、广州、深圳分别下降0.7%、0.1%、6.6%、3.2%[6] - 二线城市二手住宅价格同比下降6.1%，三线城市同比下降6.9%，降幅分别收窄0.4和0.5个百分点[6] 市场分析与专家观点 - 2024年四季度政策边际效应递减，小阳春后房价再现下调风险，需更多政策稳信心[1][9] - 新建住宅价格表现优于二手房，核心城市优质改善项目带动数据，但存量项目去化压力仍大[10] - 二手房市场"以价换量"主导，价格下行压力巨大且普遍下跌[10] - 6-8月为传统淡季，若无有力政策出台，房价调整幅度或超4-5月[10] - 建议优化房地产政策，三四线城市需加大产业扶持吸引人口回流[10] 区域分化与典型案例 - 杭州、上海、南宁、乌鲁木齐、沈阳为5月房价环比涨幅TOP5城市[11] - 上海新房价格环比涨0.7%，同比涨5.9%，高端盘集中入市拉动均价[12] - 杭州二线城市表现突出，土地市场热度带动周边找房热度上升[12] - 上海、杭州等城市特点为能级高、需求强、年轻人口多、产业支撑好[11] 市场信号与政策预期 - 5月找房热度扩散指数环比提升0.14点，房源在架时长缩短显示去化加快[13] - 国常会释放强烈政策信号，预计各线城市将从供需两端出台系列政策[14] - 专家预计下半年成交量或逐渐回升，市场活跃度将提高[12]

房地产市场政策动态 - 今年以来房地产市场通过收购存量闲置土地及存量商品房、推进"好房子"建设、优化住房公积金贷款政策等措施持续巩固止跌回稳态势 [1] - 6月13日国务院常务会议提出要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [1][2] - 会议定调"更大力度推动房地产市场止跌回稳"，未来各部门及各地有望加大政策力度并提升政策精准性 [1] 市场表现与政策效果 - 1-4月新建商品房销售面积28262万平方米同比下降2.8%，降幅比1-3月收窄0.2个百分点 [2] - 5月以来中央层面落实多项政策包括施行"好房子"国家标准、降息、下调公积金贷款利率等提振市场信心 [2] - 5月全国各地累计出台超50条政策，但部分政策落地效率仍有提升空间 [2] 存量土地与商品房收购进展 - 截至5月底各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地金额超4300亿元，实际发行707亿元占比16% [2] - 5月专项债收购存量商品房发行金额仅19.2亿元，整体进展较慢 [2] - 摸底已供土地和在建项目是盘清市场存量的关键一步，将为存量盘活利用和优化新增土地供应奠定基础 [3] 政策优化方向 - 会议明确"提升政策实施的系统性有效性"和"多管齐下"四大方向：稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [4] - 盘活存量闲置土地和筹建保障性住房需要多部门合作实现政策协同 [4] - 广州提出"全面取消限购、限售、限价"等优化房地产政策 [5] 未来政策空间 - 激活需求方面各地可落地房票安置、优化公积金贷款、推进住房"以旧换新"、加大购房补贴 [5] - 优化供给方面"好房子"建设配套政策有望发力，高品质住房供给放量可带动改善性需求 [5] - 优化土地新增供应有助于改善房地产市场供求关系 [5]

广州房地产政策优化 - 广州全面取消限购、限售、限价政策，降低贷款首付比例和利率 [1] - 政策配套金融支持，包括推进城中村改造固定资产投资1000亿元、更新超9000台老旧电梯 [2] - 优化公积金政策，允许提取公积金作为购房首付并同步申请贷款，租房也可使用公积金 [2] 市场反应与购房者情绪 - 部分购房者因政策放宽获得购房机会，如总价1000万以上房源降价至1000万以内成交 [1] - 刚需群体认为当前是史上最宽松购房环境，市场处于底部构筑阶段 [5] - 争议观点：取消限购可能加速房价下行，类比人口政策调整后的报复性下降 [5] 城中村改造与需求释放 - 政策取消限购有助于城中村拆迁户利用房票购置第二套房，避免资产贬值 [7] - 自住房与租房对比：自住房提供归属感、子女教育优势及资产积累属性，租房则流动性强但无资产沉淀 [7][11] 购房决策争议 - 支持购房方认为房贷虽压力大但最终获得资产，租房则长期支出无回报 [11] - 反对购房方认为高杠杆影响生活质量，需根据个人需求与能力选择 [11]