上海楼市新政核心观点 - 上海出台综合性房地产优化政策 核心在于放松非沪籍居民限购条件并大幅提高公积金贷款最高额度 旨在降低购房门槛与成本 释放住房消费需求 促进市场供求关系平衡 [1][2][4] 限购政策调整 - 非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限从3年缩短为1年 [1] - 在上海缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民 可在现有政策基础上于外环内增购1套住房 [1] - 持有《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民 可在全市限购1套住房 无需提供社保或个税证明 [1] - 非沪籍居民连续缴纳社保或个税满1年及以上 在外环外购房不限套数 在外环内限购1套 满3年及以上 在外环内限购2套 [1] - 政策将购房资格与居住证年限挂钩 进一步降低了非沪籍家庭的购房门槛或等待成本 [1] 公积金政策调整 - 购买首套房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [2] - 购买第二套住房的公积金最高贷款额度也相应提高 [2] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策后 上海市公积金家庭贷款最高额度可达324万元 [2][3] - 新政后上海公积金个人贷款最高额度可达324万元 为全国领先水平 [3] - 已使用过公积金贷款的家庭 在上海无房或仅有1套且已结清贷款的 再次购房时可申请公积金贷款 [4] - 将公积金对多子女家庭购房的支持范围从首套住房拓展至第二套住房 购买第二套住房最高贷款额度可上浮20% [4] 其他配套支持政策 - 对上海户籍居民家庭中子女成年后 购买属于成年子女家庭唯一住房的 暂免征收个人住房房产税 [4] - 自2023年以来 上海已出台多轮涉及限购、土地、金融、财税等领域的综合性房地产优化政策 [4]

进一步调减住房限购政策 - 非本市户籍居民购买外环内住房的社保或个税年限要求缩短，从原规定调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上 [2][9] - 在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非户籍居民家庭或成年单身人士，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房 [2][9] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非户籍居民家庭或成年单身人士，可在本市限购1套住房，无需提供社保或个税证明 [2][9] - 根据新规，非户籍居民连续缴纳社保/个税满1年及以上，在外环外购房不限套数，在外环内限购1套；连续缴纳满3年及以上，在外环内限购2套 [2] 优化住房公积金贷款政策 - 缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [3][10] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑的上浮政策（最高上浮35%）后，本市公积金家庭贷款最高额度可达324万元 [3] - 购买第二套住房的公积金最高贷款额度也相应提高 [3] - 对于已结清公积金贷款且在本市无房或仅有1套住房的家庭，再次购房时可申请公积金贷款 [3][10] - 多子女家庭购买第二套住房的公积金贷款支持范围扩大，最高贷款额度可在本市最高额度基础上上浮20% [3][10] 完善个人住房房产税政策 - 自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中，子女成年后所购住房若属于其家庭唯一住房，暂免征收个人住房房产税 [4][11] - 此政策适用于购房人未成年时或在本市房产税试点前已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的情况 [4] - 家庭住房情况若发生变化并符合条件，可向税务机关重新申报认定，从认定次月起调整纳税，并可退还2026年1月1日后多缴纳的税款 [4]

政策核心内容 - 上海五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，共包含三大类七项调整，旨在降低购房门槛、支持稳定居住群体购房需求，新政自2026年2月26日起施行 [2] 住房限购政策调整 - 非本市户籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限缩短，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上 [3] - 在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非户籍居民家庭或单身人士，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房 [3] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非户籍居民家庭或单身人士，可在本市限购1套住房，无需提供社保或个税证明 [3] - 政策调整前，非沪籍家庭满足一年社保仅可认购外环外住房，新政扩大至全市；满3年社保的非沪籍家庭在外环内可认购两套住房 [5] - 新政允许持有满五年居住证即有购房资格，改变了以往主要看社保缴纳年限的限购政策 [5] 住房公积金贷款政策优化 - 缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [3] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达324万元 [3] - 购买第二套住房的最高贷款额度也相应提高 [3] - 对于已使用过公积金贷款的家庭，在本市无住房或仅有1套住房且当前已结清公积金贷款的，再次购房时可申请公积金贷款 [4] - 公积金贷款支持政策适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房，多子女家庭购买第二套住房最高贷款额度上浮20% [4] 居民置换改善需求支持 - 自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税 [4] - 购房人家庭住房情况发生变化符合条件，可重新办理纳税信息申报认定，并退还2026年1月1日以后多缴纳的税款 [4] - 新政前，沪籍家庭子女成年后首次购置住房不征房产税，但置换阶段会涉及，新政后置换后若属唯一住房则不再征收 [6] 政策影响与市场观点 - 新政充分说明非沪籍家庭在上海购房的门槛进一步降低，或等待成本在下降 [6] - 新政后上海公积金个人贷款最高额度可达324万元，已达到全国领先水平 [6] - 新政前若公积金贷款次数满两次后续购房不予办理，新政后只要无住房或仅有一套且公积金已结清则继续享有贷款权利 [6] - 最新政策体现上海因城施策、发挥存量和增量政策集成效应的导向，符合2026年住房消费工作要求 [6] - 2023年以来上海出台多轮房地产优化政策，涉及限购、土地、金融、财税等多领域，发挥了组合拳效应 [6] - 七项政策惠及面广、精准施策，涉及非沪籍和沪籍家庭、城市基础服务人员、多孩家庭等，预计将促进各类购房需求释放，带动置换链条顺畅，促进市场平稳健康发展 [7]

政策调整核心内容 - 上海市五部门联合发布《关于进一步优化调整上海市房地产政策的通知》，该政策自2026年2月26日起施行 [1] - 政策核心为调整上海市个人住房房产税的征收规定，对特定购房群体提供税收减免 [1] 具体政策条款 - 自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的成年子女，若其新购或置换的住房属于该成年子女家庭的唯一住房，则暂免征收个人住房房产税 [1] - 免税适用条件为：该成年子女在未成年时（或在上海市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房，但在新购或置换后，该住房（除上述共同拥有住房外）是其家庭唯一住房 [1]

政策核心内容 - 上海市五部门联合印发房地产新政，围绕限购、公积金贷款、房产税三方面进行优化，旨在支持刚性和改善性住房需求，政策自2026年2月26日起施行 [1] 限购政策调整 - 非本市户籍居民购买外环内住房，所需社保或个税缴纳年限调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上 [4] - 在上海市缴纳社保或个税满3年及以上的非户籍居民家庭或成年单身人士，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房 [5] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在上海市限购1套住房，无需提供社保或个税证明 [5] - 非沪籍居民连续缴纳社保或个税满1年及以上，在外环外购房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳满3年及以上，在外环内限购2套住房 [5] 公积金贷款政策调整 - 缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [5] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达324万元 [5] - 购买第二套住房的最高贷款额度也相应提高 [5] - 已使用过公积金贷款但家庭在上海市无住房或仅有1套住房且已结清贷款的，再次购房时可申请公积金贷款 [5] - 多子女家庭购房支持范围扩大，购买第二套住房的最高贷款额度可在本市最高贷款额度基础上上浮20% [6] 房产税政策调整 - 自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中子女成年后购买的唯一住房，暂免征收个人住房房产税，此前已多缴税款可按规定申请退还 [6] 政策目标与行业影响 - 政策旨在贯彻落实中央精神，围绕稳市场、稳预期、稳信心，因城施策控增量、去库存、优供给，着力稳定房地产市场 [6] - 政策同时聚焦优化市场供给、因地制宜精准供应、统筹市场和保障、推进收购二手住房用于租赁等措施 [6] - 行业分析师指出，在利好政策叠加下，今年楼市小阳春已提前锁定，上海房地产市场兼具居住需求与资产配置优势 [7] - 政策的持续优化正将更多长期在沪人群纳入合理购房通道，有望夯实市场向好趋势，助力楼市平稳健康发展 [7] - 作为一线城市重要风向标，上海楼市的稳定表现将为全国市场注入更多信心 [7]

文章核心观点 上海市出台新一轮综合性房地产优化政策，旨在通过调减限购、提高公积金贷款额度、完善房产税征收等措施，满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展 [1] 进一步调减住房限购政策 - 非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限缩短为购房之日前连续缴纳满1年及以上 [2] - 在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民家庭或单身人士，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房 [2] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或单身人士，可在本市限购1套住房，无需社保或个税证明 [2] - 综合规定：非沪籍居民连续缴纳社保或个税满1年及以上，外环外购房不限套数，外环内限购1套；连续缴纳满3年及以上，外环内限购2套；持居住证满5年及以上，全市限购1套 [2] 优化住房公积金贷款政策 - 将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [4] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达324万元 [4] - 购买第二套住房的最高贷款额度也相应提高 [4] - 对于已使用过公积金贷款但本市无房或仅有一套住房且贷款已结清的家庭，再次购房时可申请公积金贷款 [4] - 将多子女家庭购房公积金贷款支持政策的适用范围从首套住房拓展至第二套住房，购买第二套住房最高贷款额度可在本市最高额度基础上上浮20% [4] 完善个人住房房产税政策 - 自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中，成年后购买住房属于该成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税 [5] - 适用条件：购房人于未成年时或于本市个人住房房产税试点前已与父母、（外）祖父母共同拥有住房，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房（除上述共同拥有住房外） [5] - 符合条件的家庭可向税务机关重新办理纳税信息申报认定，从重新认定之次月起调整纳税，并退还2026年1月1日以后多缴纳的税款 [5]

上海市房地产政策优化调整 - 上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进市场平稳健康发展，政策自2026年2月26日起施行 [1] 住房限购政策调减 - 缩短非沪籍居民购买外环内住房的社保或个税年限要求，从购房之日前连续缴纳满1年及以上即可 [2] - 对在上海市缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民家庭或单身人士，可在现有限购政策基础上，于外环内增购1套住房 [2] - 对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或单身人士，可在全市限购1套住房，无需提供社保或个税证明 [2] - 非沪籍居民连续缴纳社保或个税满1年及以上，在外环外购房不限套数，在外环内限购1套；连续缴纳满3年及以上，在外环内限购2套 [2] 住房公积金贷款政策优化 - 提高家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度，从160万元提高至240万元 [4] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑的最高上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达324万元 [4] - 购买第二套住房的公积金最高贷款额度也相应提高 [4] - 优化贷款套数认定，对于已结清公积金贷款且在上海市无住房或仅有1套住房的家庭，再次购房时可申请公积金贷款 [4] - 扩大多子女家庭购房支持范围，其公积金贷款支持政策从购买首套住房拓展至第二套住房，购买第二套住房的最高贷款额度可在上海市最高额度基础上上浮20% [4] 个人住房房产税政策完善 - 自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中，成年子女购买属于其家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税 [5] - 适用条件为购房人于未成年时或上海市个人住房房产税试点前已与父母、（外）祖父母共同拥有住房，在上海市新购或置换住房后，该住房仍为成年子女家庭唯一住房（除上述共同拥有住房外） [5] - 家庭住房情况变化符合条件者，可向税务机关重新办理申报认定，从认定次月起调整纳税，并退还2026年1月1日以后多缴纳的税款 [5]

2025年12月70城房价数据及市场分析 - 2025年12月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大 [1] 新建商品住宅销售价格变动 - 2025年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比11月收窄0.1个百分点 [1] - 2025年12月二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比11月扩大0.1个百分点 [1] - 2025年12月三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与11月相同 [1] - 2025年12月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7%，降幅比11月扩大0.5个百分点 [2] - 2025年12月二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.5%，降幅比11月扩大0.3个百分点 [2] - 2025年12月三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.7%，降幅比11月扩大0.2个百分点 [2] 二手住宅销售价格变动 - 2025年12月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比11月收窄0.2个百分点 [1] - 2025年12月二三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均比11月扩大0.1个百分点 [1] - 2025年12月一线城市二手住宅销售价格同比下降7.0%，降幅比11月扩大1.2个百分点 [2] - 2025年12月二三线城市二手住宅销售价格同比下降6.0%，降幅比11月分别扩大0.4和0.2个百分点 [2] 市场信号与专家观点 - 一线城市房地产市场止跌回暖信号增强，其中上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%、同比上涨4.8%，是一线城市中唯一实现同比环比双涨的城市 [1] - 一线城市二手房市场呈现改善迹象，上海二手住宅销售价格环比降幅收窄至0.6%，需求端观望情绪正在逐步缓解 [1] - 2025年1月份市场止跌信号已经显现，近期贷款利率下调、税费优惠等政策密集出台，直接降低购房门槛，公积金贷款利率和商贷利率都已达到历史低点 [2] - 根据安居客线上数据，政策拉动作用明显，2025年1月前两周用户主动发起沟通次数同比大幅增长8.6%，用户从线上浏览转向主动咨询的情况不断增多 [2] 政策预期与行业展望 - 预计2026年房地产政策将进入以稳定预期、缩短市场调整时间为目标的新阶段，并围绕激活需求和优化供给落实相关举措 [2] - 在激活需求方面，北上深等城市限制性政策具备进一步优化空间，预计继续通过降低房贷利率、交易税费等方式降低购房成本 [3] - 在优化供给方面，预计未来有望通过加大精准到人的住房租金补贴、购房补贴等方式落实住房保障，同时继续加大存量商品房和存量闲置土地收储力度 [3] - 在推动房地产高质量发展的中长期措施方面，预计加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、建设“好房子”等配套政策将不断落实到位 [3] - 城市更新配套的金融、财税、土地等支持政策有望迎来实质性推进 [3]

核心观点 报告认为，当前房地产行业面临宏观、中观、微观三个层面的困境，市场量价持续下行，风险仍在累积，但行业基本面的惯性下滑可能倒逼政策尽快出台[2] 报告预计，未来政策将聚焦五大方向，而行业机遇将出现在商业地产新场景建设以及住宅开发中适配核心城市、改善型产品和产品力的领域[2] 在市场“止跌回稳”的可持续性确认前，板块整体较难出现明确的β行情，但可把握政策博弈带来的阶段性机会及挖掘α机会[7] 从宏观、中观、微观三个角度看当前行业困境 宏观视角 - **经济转型期，地产贡献度下滑**：房地产业、建筑业GDP占整体GDP的比重连续5年下滑，从2019年的15%降至2025年前三季度的12%[7] 2025年前三季度房地产业GDP增速0.6%，建筑业GDP增速-0.5%，远低于其他行业[22] - **人口与城镇化红利消失，需求结构转变**：我国总人口在2021年达到峰值14.13亿人后逐年下降[26] 潜在刚需人群（25-34岁）占比下降，而潜在改善型需求人群（35-44岁）占比上升[26] 2024年常住人口城镇化率为67%，提升幅度放缓，但户籍人口城镇化率不足50%，仍有提升空间[30] 报告测算，2035年前每年真实住房需求超8.6亿平方米，之后降至超4.1亿平方米/年，增长引擎将基本转为改善型需求[31] - **居民收入与就业预期未见扭转**：2025年第三季度，未来就业预期指数、收入预期指数较2023年第一季度的阶段性高点分别下降10.2、4.0个百分点[36] 中观视角 - **市场量价持续下行**：2025年1-11月，百城新房成交套数同比下降15%，12月前3周降幅扩大至46%[7] 70城新房、二手房房价已分别连续30、31个月环比下滑[7] 2025年9-11月首次出现所有70城二手房房价持续环比下跌的情形[55] - **库存高企，去化压力大**：2025年10月末，42城新房与二手房库存面积合计9.4亿平方米（其中二手房库存占68%），去化周期达29.6个月[7] - **房企资金紧张，拿地意愿弱**：2021-2024年，房企到位资金从20.1万亿元降至10.8万亿元，年复合增长率为-19%[7] 2024、2025年百强房企拿地金额不足2020年高峰期的三分之一[7] - **保交楼压力仍在**：预计2024年全国商品住宅停缓工面积5.8亿平方米，占施工面积的比重为11.3%[7] 微观视角 - **房价深度回调，预期悲观**：2025年，一线城市二手房房价较高点下跌超过35%，基本回到2016年水平[7] 深圳二手房较高点下跌43%[7] 2025年第三季度，居民房价看跌占比达到23.5%，较2021年前后翻倍[7] - **新房开盘去化率分化加剧**：重点城市2025年1-11月开盘去化率均值回升至39%，但一线城市从第一季度的48%快速下滑至11月的25%，三四线城市11月去化率仅12%[7] - **二手房流动性承压，议价空间扩大**：2025年11月百城二手房平均挂牌时长94.7天，一线城市突破107天，流动性压力凸显[7] 2025年10月，42城二手房挂牌价较高点下降17%，议价空间达到27%[7] - **需求结构转向改善型**：2025年1-11月，120平方米以上面积段产品成交占比提升至47%[7] 仍需关注及防范市场进一步失速下行带来的风险 居民端风险 - **个人住房贷款不良率快速上升**：截至2025年6月末，27家样本银行个人住房商业贷款不良率提升至1.13%，同比上升0.22个百分点，是2019年的3.5倍[7] 报告测算，全国个人按揭贷款（商贷+公积金）不良余额约4300亿元，不良率约0.9%[7] - **逾期还款风险增加**：报告测算，全国范围内逾期偿还商贷的借款人约56.1万户，占比1.1%；逾期偿还公积金贷款的借款人约1.3万户，占比0.1%[7] 企业端风险 - **房企对公贷款不良率高企**：2025年6月末，44家样本银行房地产行业（对公贷款）不良贷款率为4.06%，是2019年的4.5倍[7] 报告测算，同期全国房地产开发贷款不良余额约5608亿元，较2024年末增长13%[7] - **供应链融资风险较大**：2025年6月末，上市房企供应链融资规模达2.66万亿元[7] 供应链融资杠杆（应付-应收/所有者权益）在2024年达58.6%的历史高峰[7] 2025年5月末，房地产行业商票逾期数量约占全行业总数的一半[7] 政府端风险 - **地产持续拖累经济**：2024年房地产业GDP对经济的贡献率为-2.6%[7] 2025年前三季度，房地产业、建筑业GDP对经济的贡献率分别为0.8%、-0.6%[7] - **土地出让收入大幅下滑，地方财政压力加剧**：2025年1-11月，国有土地出让金收入同比下降11%，预计全年收入不及2021年高峰时期的一半[7] 同期地方政府性基金收支缺口高达4.7万亿元，或将创历史新高[7] 地产政策还有哪些空间？ - **预计政策将聚焦五大方向**：报告预计未来政策空间将聚焦“行政政策、公积金政策、财税政策、城市更新、盘活存量”五大方向进一步优化[7] - **具体政策工具**：包括进一步放开北京、上海、深圳的限购；推动全国公积金互通及“商转公”；推进购房贷款利息补贴、调降契税、缩短二手房增值税免征年限；扩大城中村改造房票补偿规模；允许临时改变用途、支持功能兼容、松绑自持限制以盘活存量资产[7] - **政策出台时点预期**：报告预计，2026年第一季度末出台新政策的可能性较大[7] 下阶段地产行业的机遇在哪？ 商业地产赛道 - **新消费场景建设是方向**：报告认为，同质化的传统商业已无法满足新消费需求，商业地产需积极调改转型，成为“消费数据枢纽”与“体验连接平台”，未来场景创新方向包括首店经济、平台消费、共享消费及针对不同人群打造专属场景[7] - **公司分化明显，华润表现突出**：截至2025年6月末，华润在营购物中心125座，管理面积1356万平方米，2025年上半年租金收入104亿元，同比增长10%，出租率97.1%，营业额1220亿元，同比增长21%，客流量同比增幅最大达36%[7] 港资房企如太古地产单体租金收入较高[7] - **商业不动产REITs带来资管机遇**：截至2025年11月，已有12个消费基础设施REITs项目获批发行，规模合计303亿元，占公募REITs总发行规模的15%[7] 2025年12月31日，证监会正式发布商业不动产投资信托基金试点公告，标志着REITs市场进入新发展阶段[7] 住宅开发赛道 - **需求向核心城市聚拢**：2025年1-11月，一、二线城市新房成交金额占比为43%，住宅类用地成交总价占比达61%，同比提升7个百分点，处于2017年以来最高水平[7] 报告跟踪的60家样本房企在23个重点一二线城市的销售占比均值为72%[7] - **改善型产品为主导**：市场需求面积段趋向120平方米以上的改善型产品[7] 2025年1-11月，120平方米以上产品成交占比提升至47%[7] - **产品力成为关键优势**：华润、中海、华发、绿城、建发、越秀、滨江、招商蛇口、保利置业等房企品牌溢价相对较高[7] - **综合优势房企**：在适配核心城市、户型、产品力三个维度均有优势的房企包括华润、绿城、中海、滨江、建发[7] 保利置业、越秀、招商蛇口、华发具备其中两项优势[7] 投资建议 - **关注三条主线**： 1. **基本面稳定、重仓核心城市的房企**：如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团[7] 2. **“小而美”的突破型房企**：如保利置业集团[7] 3. **积极探索新场景的商业地产公司**：如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份[7]

全国市场核心特征与趋势 - 2026年市场核心特征预计为分化与筑底，销售量价方面，政策落实、经济基本面好转与居民就业收入预期改善是需求修复基础，中性情形下预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年收窄，价格表现将继续分化，优质地块新项目价格有望保持稳定[30] - 投资开工方面，在控增量、去库存政策导向下，预计2026年房屋新开工面积下降8.6%，房地产投资额同比下降11%，供给缩量将有助于市场库存下降[31] - 全国二手房市场规模持续提升，2025年全国重点65城涉宅用地成交规划建面仅16439.8万平方米，同比下降11%，新房供给端持续收缩，而全国二手房成交规模预计接近7.5亿平方米，基本与新房相当，包括北上广深的核心24城二手房成交占比达64%，较2024年提升4个百分点[26] - 市场信心仍在复苏，全国二手房交易周期普遍延长，全国百城房源平均在架时长从78天增至84天，一线城市达105天，其中上海在架时长98.75天，同比增15.26%[26] - 去库存是2026年关键任务，2025年全国100个城市库存去化率创新高，主要因销售端绝对规模偏低，2026年去库存思路是积极挖掘新市场需求，降低首付、降低房贷利率、降低税费等政策效应将持续释放[22] - 收购存量商品房用作保障房的政策各地正积极推进，为库存快速去化提供良好导向[23] 广州市场具体表现与展望 - 2025年广州一手住宅成交量下降，二手住宅成交比2024年好，但到12月份成交量减少，二手住宅市场被认为已真正到底，处于胶着状态[3] - 价格方面，2025年广州一手住宅成交均价约为3.4万元/平方米，同比下跌4.3%，降幅收窄1个百分点，二手住宅成交均价约为2.7万元/平方米，同比下跌6.6%，降幅收窄近8个百分点[10] - 2025年广州房地产市场总体相对稳定，房票政策功不可没，预计2026年房票政策仍会加速推进，覆盖面和规模将创历史新高[3][14] - 市场分裂成核心区和外围区两条平行赛道，核心区如天河、海珠走品质赛道，外围板块如黄埔云埔、番禺、南沙走刚需赛道，以价换量[6] - 预计2026年上半年广州楼市仍会延续底部趋势，楼市穿越周期还需要更多时间[2][4] - 预计2026年广州楼市成交量整体温和上涨，核心区先发力，新房市场以核心区为主，外围板块以去库存为主[7] - 2025年广州一二手住宅合计网签量预计达17万套左右，其中一手住宅签约套数约6.3万套，同比约减少10%，二手住宅签约套数约10.7万套，同比约减少4%[10] - 广州商品住宅可售货量已较2024年9月历史高位下降超200万平方米，存量房源中现房占比过半[11] - 2025年广州中心五区土地供应占比高达51%，供给侧改革正取得成效[11] 深圳及大湾区市场展望 - 2025年深圳二手房交易4.3万套，同比增长11%[20] - 预计深圳楼市距离止跌回稳已经不远，在阶段性企稳后，反弹幅度将超出大多数人预期[14] - 预计2026年广深楼市将呈现房价由全面下跌转向局部结构性分化，新房价企稳，二手房有望回升，上半年夯底蓄力，下半年稳步升温，成交量预计前稳后高[17] - 香港房价在2025年扭跌为涨，预计购房热潮将由香港向广深蔓延，形成香港上涨、深圳接棒、广州跟进的区域热度传导链条[16] - 预计2026年5月后，随着美联储新任主席上任，股市楼市有望掀起新一轮涨势，2026年中会是重要转折契机[17] 核心城市与豪宅市场独立行情 - 未来三至五年，北上广深核心城区如北京五环内、上海外环内、广州天河、深圳南山等区域房价稳中有升概率较大，而远郊区域房价可能长期平稳甚至小幅调整[27] - 2025年四季度以来，广深等城市多个豪宅项目开盘取得耀眼业绩，部分项目开盘业绩超100亿，如广州的保利玥玺湾[33] - 2025年广州一手住宅市场总价3000万以上单位成交约350套，同比增长约33%，成交量创历史新高[33] - 预计2026年一线城市及二线重点城市将迎来豪宅供应大年，豪宅市场将走出一波独立行情[34] - 当前各城市整体去库存压力仍大，对开发企业而言，豪宅市场已是压力相对较小的赛道[33] 政策导向与市场动力 - 政策方向清晰，短期政策方向包括激活需求，如北上深等核心城市限制性政策有望继续优化，以及优化供给，如土地市场缩量提质，加快好房子建设[29] - 2026年广州房地产政策发力点将围绕全国基调控增量、去库存、优供给，是去库存的行动年，也是高质量发展转型关键年[14] - 预计2026年广州会在原有政策上创造需求，如优化公积金政策、强化对高科技人才等多子女家庭支持、加大房票使用范围等[7] - 房票已超越简单补偿凭证，正演变为驱动城市更新、激活市场的系统性政策工具[14] - 二手房市场稳定是打通刚需和改善、二手房和新房循环的关键，2025年1-11月广州、深圳二手住房交易占比分别为45%和60%，二手房已成为市场主体[20] - 从成交结构看，广州、深圳200万总价以下二手住房占比分别为60%和50%，300万以下占比分别为75%和60%，低总价房源成交是市场稳定的主要原因[20]