政策优化 - 外资购房付款流程简化 凭购房合同即可先付款 后续再补备案 解决此前付款受阻和备案卡顿问题 [1] - 政策仅为流程提效而非准入放宽 限购规则保持不变 未在境内工作学习满一年者仍无法购买 多套炒房仍被严格限制 [3] 外资投资规模与特点 - 大湾区试点中澳门居民购买近30亿元房产 但相对于全国市场属小规模资金流入 [3] - 全国商品房待售面积达7.6亿平方米 巨大库存体量下外资资金难以对市场产生显著影响 [3] - 外资更关注核心资产性价比 例如上海某写字楼从16亿元降价至6亿多元后才被外资接手 [3] 外资投资策略转变 - 投资逻辑从炒作住宅差价转向长期持有收租 例如施罗德投资30亿元于长三角写字楼和物流仓储资产 [3] - 政策取消外资购买非自用商业地产限制 鼓励其参与商业运营和实业投资 而非短期炒作 [3] 区域市场影响分化 - 核心城市优质地段资产更受追捧 例如广州某楼盘近70%买家为香港居民 [3] - 三四线城市因库存压力大 外资基本不会介入 [3] - 外资流入不会导致房价普遍上涨 仅强化稀缺资产价值 [3] 政策信号与市场导向 - 政策导向体现精准调控 对外资坚持"开门迎客但不开门揖盗"原则 服务真实需求同时严防投机炒作 [4] - 外资进场仅为市场增添流动性 并非救市行为 核心城市好地段及好产品仍将保持市场竞争力 [4]

货币政策与市场环境 - 美国9月议息宣布减息0.25%，预计年内再减息0.25% [1] - 高息环境对香港楼市的影响将逐渐放缓 [1] 香港楼市价格走势 - 自2022年起楼价已累积一定升幅，市场需要时间释放购买力 [1] - 短期内市场缺乏充足购买力，预计楼价在2025年见底 [1] - 预计2025年全年楼价下跌0-3%，2026年有望回升5% [1] - 2025年余下时间楼价将在谷底反复徘徊，因货尾量高，楼价没有条件大幅回升 [1] 新盘与二手房市场表现 - 未来几个月新盘反应将继续优于二手房市场 [1] - 新盘开价相当吸引，部分发展商提供财务计划及回赠，变相降低买家入市门槛 [1]

825新政核心内容 - 政策核心是外环外全面放开限购，购房套数不再受限，单身人士购房标准参照家庭执行 [6] - 公积金贷款额度普遍上调15%，多子女家庭购买首套房可额外叠加优惠，并允许提取公积金支付首付且不影响贷款额度 [6] - 首套房产税暂免征收，二套及以上住房可享受人均60平方米的免税面积扣除，新政策将于2025年起实施 [6] 新政后市场即时反应 - 8月上海二手房成交19,912套，环比微涨2.97%，同比去年增长11.34%，8月30日单日成交1103套创近两个月新高 [3] - 新房市场出现局部火热，外环外闵行梅陇的保利・海上印和宝山杨行的金茂棠项目均实现“开盘即清盘” [4] - 中介反馈新政后咨询量上涨明显，每天都有新客户主动询问，着急挂牌置换的房东也增多 [6] 政策出台背景与目的 - 政策直接原因为应对市场“量价齐跌”，上海二手房价格自今年2月后已连续7个月下跌，9月环比再降0.79%，同比跌幅达9.17% [8] - 核心目的是精准化解外环外高库存风险，是一次在关键时点推出的结构性宽松政策 [8] - 政策出台三重考量包括紧扣“金九银十”销售旺季窗口期、响应中央“止跌回稳”导向、以及缓解区域结构失衡 [8] 新政对上海房价的结构性影响 - 外环外市场热度与压力并存，二手房挂牌价已连续七个月下跌，9月全市均价降至46738元/平方米，环比降0.79%，同比跌9.17% [11] - 外环内市场因限购严格保留而凸显稀缺性，政策抑制投机需求，市场以自住和长期资产配置为主导，房价抗跌性较强 [18] - 外环外新房去化仍依赖大幅让利，部分项目通过开发商返现（最高30–40万）和中介返佣等暗扣方式促销，实际成交价相当于7–8折 [13] 环沪区域市场所受冲击 - 上海外环外限购大幅放开使环沪区域失去“不限购”和“低总价”核心优势，刚需和投资客出现向上海回流的趋势 [22] - 环沪楼市出现“新房比二手房便宜”的倒挂现象，例如花桥某项目推出五折促销，83平小三房总价98万，比同小区二手房低20%以上 [24] - 环沪市场挑战归因于产业空心化、配套承诺未兑现、以及上海政策松绑形成的虹吸效应 [24] 对不同市场参与者的启示 - 新政旨在救流动性而非推高价格，外环外房东应根据资金状况选择降低负债或趁热度出货，远郊区域业主更应加速出售 [25] - 刚需购房群体迎来史上最宽松窗口，外环外热点板块如唐镇、莘庄、徐泾等综合实力突出可以入手，预算500万以内可关注南翔、杨行等高性价比板块 [25] - 对投资者而言，当前楼市政策风险高，接盘群体日益减少，建议投资回避，环沪房产若是投资目的普遍不建议购入 [25]

政策调整核心内容 - 一线城市北京 上海 深圳在关键节点推出以限购松绑为核心的楼市优化政策 [1] - 政策调整锚定成交及库存集中区域 旨在放出大量"房票"以激发市场活力 [1] - 与此前数次"小步慢跑"式放松相比 本轮松绑力度较大 [1] 市场反应与表现 - 深圳将罗湖 宝安西乡街道移出核心限购区并放宽企事业单位购买资格 [1] - 新政后首个周末深圳罗湖二手房签约量较前一周末翻倍 宝安区二手房签约量增幅达69% [1] - 市场对政策给予积极反响 楼市筑底企稳信号加强 [1] 市场情绪与挑战 - 购房者"信心重建"仍需时间 "买涨不买跌"心态导致决策周期延长 市场观望情绪持续 [2] - 政策出台初期市场易出现"脉冲式回暖"或"间歇性反弹" 但购房者更期待"持续性"回暖 [2] 未来政策展望 - 预计短期内有更多城市跟进支持政策 [2] - 后续政策发力方向可能包括稳定房价预期 更有效激活购房需求 以及推进存量房收储和城中村改造等 [2]

新政核心内容 - 深圳于9月5日发布楼市新政 涉及优化分区住房限购政策、企事业单位购房政策及个人住房信贷政策 [1] - 罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内 符合条件居民家庭购买商品住房不限套数 [2] - 非本市户籍家庭无法提供连续1年社保或个税证明的 在上述区域限购两套 [2] - 对企业购房限制全面放宽 预计激活工业企业集中区域的购房需求 [5] 市场即时反应 - 新政发布后首个周末 二手房业主反馈预约看房量增加 有业主单日接待3批客户 [2] - 房产中介带看量显著上升 乐有家上周六二手房咨询量达近90天最高水平 单日带看量较近八周平均上涨15% [3] - 罗湖区房源带看量上涨38% 有中介单日完成7批带看并促成1单签约 [3] - 新房项目连夜更新宣传信息 主打"不限购"吸引外地投资者 龙岗区项目外地客户比例已超15% [4] 需求释放特征 - 新政率先激活观望客户 有外地客户因名额限制解除立即在罗湖区签约购房 [4] - 新增需求释放可能延迟至国庆黄金周 市场预计保持稳健不会大起大落 [5] - 政策吸引珠三角及内地城市购买力 可能对环深圳都市圈形成虹吸效应 [4] 政策效果预期 - 新政叠加"金九银十"季节因素 预计推动外围区域楼市去化 [6] - 政策选择关键时点推出 契合市场节律以稳定预期和信心 [6] - 深圳市场向存量博弈转型 供需关系筑底 交易与价格有望形成新格局 [6] - 一线城市限购政策持续松绑 未来放松节奏可能加快 [6]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日发布楼市新政 涉及优化分区住房限购政策、优化企事业单位购房政策以及优化个人住房信贷政策 [1] - 新政旨在通过大幅收缩限购范围、放宽企业购房限制等组合措施扭转楼市调整态势 释放市场活力 [6] - 政策选择在"金九银十"关键期推出 契合市场运行节律 有助于稳预期、提信心 为楼市注入积极信号 [6] 市场反应与需求变化 - 新政实施后首个周末 二手房咨询量和带看量显著上升 乐有家二手房单日咨询量达到近90天最高水平 单日带看量较近八周平均上涨15% [3] - 罗湖区房源带看量上涨38% 部分客户因限购取消加快签约速度 [3] - 新房市场外地客户比例明显增加 龙岗区项目外地客户占比超过15% 房企连夜调整宣传信息主打"不限购" [4] - 新政率先激活观望客户 新增需求释放可能需等到国庆黄金周验证 [5] 区域限购政策调整 - 符合购房条件的居民家庭在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购买商品住房不限套数 [2] - 无法提供连续缴纳社保或个税满1年证明的非本市户籍家庭在上述区域限购两套 [2] - 罗湖区和宝安西乡片区是限购范围调整最明显区域 放松限购有利于市场去化 特别是低总价高租金回报率房源和优质学区房 [2][3] 企业购房政策影响 - 对企业购房限制全面放宽 该项措施对各区域购房市场有积极作用 尤其对龙华、龙岗、光明等工业企业数量多区域会激活更多购房需求 [5] 政策效果与行业展望 - 新政叠加"金九银十"预计对外围区域去化带来明显推动作用 [6] - 深圳市场已从增量扩张向存量博弈转型 供需关系呈现筑底态势 交易与价格有望在存量市场下形成稳定有序新格局 [6] - 一线城市中广州已全面取消限购 北京、上海、深圳不断松绑限购政策 未来进一步放松节奏可能会加快 [6]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日发布楼市新政 涉及优化分区住房限购政策 优化企事业单位购房政策以及优化个人住房信贷政策 [1] - 新政覆盖罗湖区 宝安区（不含新安街道） 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区 符合条件的居民家庭购买商品住房不限套数 [2] - 非本市户籍居民家庭无法提供连续缴纳社保或个税满1年证明的 在上述区域限购两套 [2] - 全面放宽企业购房限制 预计将激活龙华 龙岗 光明等工业企业数量多区域的购房需求 [5] 市场即时反应 - 新政发布后首个周末 二手房咨询量和带看量显著上升 乐有家二手房单日咨询量达到近90天最高水平 单日带看量较近八周平均上涨15% [3] - 罗湖区房源带看量上涨38% 有房产中介经理单日带看7批客户 其中1位客户已签约 [3] - 新房项目营销中心看房人数增加 龙岗区某项目外地客户比例超过15% 房企连夜更新宣传信息并讨论"金九银十"营销方案 [4] - 出现外地客户因新政获得购房资格而立即签约的案例 有客户在罗湖区签约订房 [4] 政策影响评估 - 新政有助于加速市场去化 特别是罗湖区的低总价高租金回报率房源和优质学区房 [3] - 预计将吸引周边珠三角 广东其他城市及内地城市购房者 可能对环深圳都市圈形成"虹吸效应" [4] - 新增需求释放可能需等到国庆黄金周验证 但即使全面解除限购也不会导致市场大起大落 [5] - 政策选择在"金九银十"关键期推出 有助于稳预期提信心 为楼市注入积极信号 [6] 政策定位与行业趋势 - 深圳楼市新政是对楼市的优化调控 更是城市治理与民生保障的有机结合 体现政策前瞻性 精准性与高效能 [1][6] - 一线城市中广州已全面取消限购 北京 上海 深圳也在不断松绑限购政策 未来进一步放松节奏可能加快 [6] - 政策不搞"大水漫灌"式调控 将在片区划分等方面深耕 使政策更具针对性和有效性 [6]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日深夜发布楼市新政 调控力度略高于北京和上海[1] - 政策将深圳划分为三个圈层：核心区（南山、福田、宝安新安街道）、外围区（罗湖、宝安除新安街道、龙华、龙岗、光明、坪山）、远郊区（盐田、大鹏、深汕）[4][5][6] - 核心区维持原有政策 非户籍人口购房需1年社保且限购[6] - 外围区户籍或缴纳1年社保的非户籍人口不限购套数 无社保非户籍限购1-2套[6] - 远郊区（盐田、大鹏）取消限购 外地人可自由购买[6] - 单身与家庭购房资格同权 户籍单身或缴纳1年社保的单身人士可在核心区购买2套[8] - 不再区分首套与二套房 首付比例与贷款利率统一[9] - 二套房利率从3.45%降至3.05%[9] - 购买总价800万房产贷款30年 利息节省51万元[9] 深圳楼市现状与市场表现 - 7月新房成交量跌破3000套 二手房自5月起跌破5000套荣枯线[13] - 7月二手房成交均价跌至5.93万元/平方米 8月仍低于6万元[16] - 2024年10月政策刺激后房价短期回升 2025年4月起再次进入下跌通道[18][19] - 一线城市房价普遍回调： - 深圳房价较峰值下跌39.6% 回落至2016年6月水平[21] - 北京、上海、广州房价分别下跌30.7%、31.6%、33.9%[21] - 2025年7月全国新房环比下跌城市60个 二手房下跌城市68个[25] 市场调整深层原因 - 高房价严重透支城市经济与居民购买力 回调具有必然性[23] - 居民杠杆率自2021年起停滞 购房负债能力达极限[44] - 人口连续三年下降：2022年减少85万人、2023年减少208万人、2024年减少139万人[46] - 购房需求结构变化：富人缺乏投资信心、中产观望、普通群体购买力不足[38][40] - 年轻群体购房观念转变 不愿为高房价承担长期负债压力[43] 政策效果与行业展望 - 短期政策刺激效果预计持续1-3个月 长期难以扭转下行趋势[33][34] - 房价止跌需实现房价与收入的新平衡 依赖经济回暖与就业改善[51][52] - 行业转型期特征明显 楼市"脱金融化"推动社会理性回归[28][29]

政策调整内容 - 深圳限购范围大幅缩窄至福田区、南山区及宝安区新安街道 户籍家庭限购2套 非户籍家庭满1年个税/社保可购买1套 [1][6] - 罗湖区、宝安区西乡街道退出限购范围 盐田区和大鹏新区完全取消购房资格审核 [3][6] - 其他六区对深圳户籍购房不限套数 外地户籍可购买两套房 [6] - 房贷利率不再区分首套与二套 二套利率显著降低 [8] 市场即时反应 - 新政发布后首日 多个新房项目客户来访量较前几周增长10%-20% [1][2][3] - 部分项目出现单日多个成交案例 有项目单日上午即达成三单签约 [2] - 二手房客户咨询量逐步上升 业主咨询量增长更为明显 整体新房二手房来访量达过往两倍 [2] - 非限购区域如罗湖区出现即时签约案例 有客户因新政获得购房资格后直接下单 [3] 区域分化表现 - 核心限购区域（福田/南山）市场反应相对冷静 以学位需求及置换型刚需客户为主 投资客较少 [4] - 非限购区域（光明/龙华/罗湖）热度显著提升 有项目出现客户满员状态 [2][3] - 外围区域（盐田/大鹏）限购全面放开 预计将吸引珠三角及外地购房群体 [6][7] 行业预期与研判 - 业内预计政策显效需1-2周时间 9月成交量有望实现超过50%的增长 [4][8] - 分区调控策略旨在稳定核心区房价的同时加速外围区域去库存 [7] - 改善型需求成为市场关键力量 政策支持力度加大有望进一步释放该类需求 [8] - 政策叠加"金九银十"传统销售旺季 市场活跃度预计持续提升 [5][7][8]

深圳楼市新政内容 - 深圳限购范围大幅缩小至福田区、南山区及宝安区新安街道 户籍家庭限购2套 非户籍家庭满1年个税或社保可购买1套 [1][7] - 罗湖区、宝安区西乡街道直接退出限购 盐田区和大鹏新区不再审核购房资格 彻底放开限购 [1][7][8] - 其他六区内深圳户籍购房不限套数 外地户籍可购买两套房 [7] - 房贷利率不再区分首套和二套 二套利率明显降低 [10] 市场即时反应 - 新政出台后首个周末 多个新房项目来访量较前一周增加10%以上 部分项目增幅达10%-20% [1][3][4] - 有新房项目单日上午发出三个成交喜报 而过去一周都卖不了几套 [3] - 新房和二手房整体来访量比过往大约多两倍 [3] - 罗湖区因退出限购产生多单签约成交 包括外地来深客户 有中介机构提前完成次日目标 [5] - 限购区二手房市场相对冷静 但学位需求和改善型客户咨询量增加 [5] 政策影响分析 - 政策被认为超出市场预期 采用分区调控方式 核心区保持门槛防止炒房 非核心区放开以吸引外地客户和加快去库存 [9] - 经过4年价格调整（自2021年5月起） 市场被认为处于触底阶段 政策有望释放被压抑的刚需和改善需求 [8][9] - 外围区域限购退出可能吸引珠三角及其他城市购房群体 叠加"金九银十"传统旺季 新房交易有望告别前期低迷态势 [9] - 改善性产品成交占比逐年提高 成为市场复苏关键力量 二套利率降低将进一步支持改善需求释放 [10] 成交量预期 - 预计9月成交量会出现明显增长 很可能超过50% [11] - 随着政策显效和企业推盘积极性提升 市场活跃度有望好转 驱动成交量稳中有涨 [1][11]