深圳楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日发布楼市新政 涉及优化分区住房限购政策、优化企事业单位购房政策以及优化个人住房信贷政策 [1] - 新政旨在通过大幅收缩限购范围、放宽企业购房限制等组合措施扭转楼市调整态势 释放市场活力 [6] - 政策选择在"金九银十"关键期推出 契合市场运行节律 有助于稳预期、提信心 为楼市注入积极信号 [6] 市场反应与需求变化 - 新政实施后首个周末 二手房咨询量和带看量显著上升 乐有家二手房单日咨询量达到近90天最高水平 单日带看量较近八周平均上涨15% [3] - 罗湖区房源带看量上涨38% 部分客户因限购取消加快签约速度 [3] - 新房市场外地客户比例明显增加 龙岗区项目外地客户占比超过15% 房企连夜调整宣传信息主打"不限购" [4] - 新政率先激活观望客户 新增需求释放可能需等到国庆黄金周验证 [5] 区域限购政策调整 - 符合购房条件的居民家庭在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购买商品住房不限套数 [2] - 无法提供连续缴纳社保或个税满1年证明的非本市户籍家庭在上述区域限购两套 [2] - 罗湖区和宝安西乡片区是限购范围调整最明显区域 放松限购有利于市场去化 特别是低总价高租金回报率房源和优质学区房 [2][3] 企业购房政策影响 - 对企业购房限制全面放宽 该项措施对各区域购房市场有积极作用 尤其对龙华、龙岗、光明等工业企业数量多区域会激活更多购房需求 [5] 政策效果与行业展望 - 新政叠加"金九银十"预计对外围区域去化带来明显推动作用 [6] - 深圳市场已从增量扩张向存量博弈转型 供需关系呈现筑底态势 交易与价格有望在存量市场下形成稳定有序新格局 [6] - 一线城市中广州已全面取消限购 北京、上海、深圳不断松绑限购政策 未来进一步放松节奏可能会加快 [6]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日发布楼市新政 涉及优化分区住房限购政策 优化企事业单位购房政策以及优化个人住房信贷政策 [1] - 新政覆盖罗湖区 宝安区（不含新安街道） 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区 符合条件的居民家庭购买商品住房不限套数 [2] - 非本市户籍居民家庭无法提供连续缴纳社保或个税满1年证明的 在上述区域限购两套 [2] - 全面放宽企业购房限制 预计将激活龙华 龙岗 光明等工业企业数量多区域的购房需求 [5] 市场即时反应 - 新政发布后首个周末 二手房咨询量和带看量显著上升 乐有家二手房单日咨询量达到近90天最高水平 单日带看量较近八周平均上涨15% [3] - 罗湖区房源带看量上涨38% 有房产中介经理单日带看7批客户 其中1位客户已签约 [3] - 新房项目营销中心看房人数增加 龙岗区某项目外地客户比例超过15% 房企连夜更新宣传信息并讨论"金九银十"营销方案 [4] - 出现外地客户因新政获得购房资格而立即签约的案例 有客户在罗湖区签约订房 [4] 政策影响评估 - 新政有助于加速市场去化 特别是罗湖区的低总价高租金回报率房源和优质学区房 [3] - 预计将吸引周边珠三角 广东其他城市及内地城市购房者 可能对环深圳都市圈形成"虹吸效应" [4] - 新增需求释放可能需等到国庆黄金周验证 但即使全面解除限购也不会导致市场大起大落 [5] - 政策选择在"金九银十"关键期推出 有助于稳预期提信心 为楼市注入积极信号 [6] 政策定位与行业趋势 - 深圳楼市新政是对楼市的优化调控 更是城市治理与民生保障的有机结合 体现政策前瞻性 精准性与高效能 [1][6] - 一线城市中广州已全面取消限购 北京 上海 深圳也在不断松绑限购政策 未来进一步放松节奏可能加快 [6] - 政策不搞"大水漫灌"式调控 将在片区划分等方面深耕 使政策更具针对性和有效性 [6]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日深夜发布楼市新政 调控力度略高于北京和上海[1] - 政策将深圳划分为三个圈层：核心区（南山、福田、宝安新安街道）、外围区（罗湖、宝安除新安街道、龙华、龙岗、光明、坪山）、远郊区（盐田、大鹏、深汕）[4][5][6] - 核心区维持原有政策 非户籍人口购房需1年社保且限购[6] - 外围区户籍或缴纳1年社保的非户籍人口不限购套数 无社保非户籍限购1-2套[6] - 远郊区（盐田、大鹏）取消限购 外地人可自由购买[6] - 单身与家庭购房资格同权 户籍单身或缴纳1年社保的单身人士可在核心区购买2套[8] - 不再区分首套与二套房 首付比例与贷款利率统一[9] - 二套房利率从3.45%降至3.05%[9] - 购买总价800万房产贷款30年 利息节省51万元[9] 深圳楼市现状与市场表现 - 7月新房成交量跌破3000套 二手房自5月起跌破5000套荣枯线[13] - 7月二手房成交均价跌至5.93万元/平方米 8月仍低于6万元[16] - 2024年10月政策刺激后房价短期回升 2025年4月起再次进入下跌通道[18][19] - 一线城市房价普遍回调： - 深圳房价较峰值下跌39.6% 回落至2016年6月水平[21] - 北京、上海、广州房价分别下跌30.7%、31.6%、33.9%[21] - 2025年7月全国新房环比下跌城市60个 二手房下跌城市68个[25] 市场调整深层原因 - 高房价严重透支城市经济与居民购买力 回调具有必然性[23] - 居民杠杆率自2021年起停滞 购房负债能力达极限[44] - 人口连续三年下降：2022年减少85万人、2023年减少208万人、2024年减少139万人[46] - 购房需求结构变化：富人缺乏投资信心、中产观望、普通群体购买力不足[38][40] - 年轻群体购房观念转变 不愿为高房价承担长期负债压力[43] 政策效果与行业展望 - 短期政策刺激效果预计持续1-3个月 长期难以扭转下行趋势[33][34] - 房价止跌需实现房价与收入的新平衡 依赖经济回暖与就业改善[51][52] - 行业转型期特征明显 楼市"脱金融化"推动社会理性回归[28][29]

政策调整内容 - 深圳限购范围大幅缩窄至福田区、南山区及宝安区新安街道 户籍家庭限购2套 非户籍家庭满1年个税/社保可购买1套 [1][6] - 罗湖区、宝安区西乡街道退出限购范围 盐田区和大鹏新区完全取消购房资格审核 [3][6] - 其他六区对深圳户籍购房不限套数 外地户籍可购买两套房 [6] - 房贷利率不再区分首套与二套 二套利率显著降低 [8] 市场即时反应 - 新政发布后首日 多个新房项目客户来访量较前几周增长10%-20% [1][2][3] - 部分项目出现单日多个成交案例 有项目单日上午即达成三单签约 [2] - 二手房客户咨询量逐步上升 业主咨询量增长更为明显 整体新房二手房来访量达过往两倍 [2] - 非限购区域如罗湖区出现即时签约案例 有客户因新政获得购房资格后直接下单 [3] 区域分化表现 - 核心限购区域（福田/南山）市场反应相对冷静 以学位需求及置换型刚需客户为主 投资客较少 [4] - 非限购区域（光明/龙华/罗湖）热度显著提升 有项目出现客户满员状态 [2][3] - 外围区域（盐田/大鹏）限购全面放开 预计将吸引珠三角及外地购房群体 [6][7] 行业预期与研判 - 业内预计政策显效需1-2周时间 9月成交量有望实现超过50%的增长 [4][8] - 分区调控策略旨在稳定核心区房价的同时加速外围区域去库存 [7] - 改善型需求成为市场关键力量 政策支持力度加大有望进一步释放该类需求 [8] - 政策叠加"金九银十"传统销售旺季 市场活跃度预计持续提升 [5][7][8]

深圳楼市新政内容 - 深圳限购范围大幅缩小至福田区、南山区及宝安区新安街道 户籍家庭限购2套 非户籍家庭满1年个税或社保可购买1套 [1][7] - 罗湖区、宝安区西乡街道直接退出限购 盐田区和大鹏新区不再审核购房资格 彻底放开限购 [1][7][8] - 其他六区内深圳户籍购房不限套数 外地户籍可购买两套房 [7] - 房贷利率不再区分首套和二套 二套利率明显降低 [10] 市场即时反应 - 新政出台后首个周末 多个新房项目来访量较前一周增加10%以上 部分项目增幅达10%-20% [1][3][4] - 有新房项目单日上午发出三个成交喜报 而过去一周都卖不了几套 [3] - 新房和二手房整体来访量比过往大约多两倍 [3] - 罗湖区因退出限购产生多单签约成交 包括外地来深客户 有中介机构提前完成次日目标 [5] - 限购区二手房市场相对冷静 但学位需求和改善型客户咨询量增加 [5] 政策影响分析 - 政策被认为超出市场预期 采用分区调控方式 核心区保持门槛防止炒房 非核心区放开以吸引外地客户和加快去库存 [9] - 经过4年价格调整（自2021年5月起） 市场被认为处于触底阶段 政策有望释放被压抑的刚需和改善需求 [8][9] - 外围区域限购退出可能吸引珠三角及其他城市购房群体 叠加"金九银十"传统旺季 新房交易有望告别前期低迷态势 [9] - 改善性产品成交占比逐年提高 成为市场复苏关键力量 二套利率降低将进一步支持改善需求释放 [10] 成交量预期 - 预计9月成交量会出现明显增长 很可能超过50% [11] - 随着政策显效和企业推盘积极性提升 市场活跃度有望好转 驱动成交量稳中有涨 [1][11]

限购政策优化 - 本市户籍或缴纳个税社保1年证明的限购区收缩至福田区、南山区和宝安区新安街道 [1] - 非本市户籍或无个税社保证明可在非限购区购买两套住房 [1] - 盐田区和大鹏新区完全放开限购不再审核购房资格 [1] - 单身人士购房名额等同家庭可多购一套 [2] - 深圳限购松绑力度超过北京和上海 [2] - 深圳二手房价自2021年5月起持续下跌4年多 7月单月跌幅0.9%位列全国前十 [2] - 上半年全国土地出让金前20城市中深圳未上榜而北京上海杭州成都位居前列 [2] 企业购房政策放松 - 企业设立满1年、累计纳税100万元人民币、员工10人以上可在限购区购房且不受套数限制 [3] - 非限购区域对企业购房没有任何限制 [3] - 政策目的为鼓励企业在深圳投资并释放住房市场增量动力 [3] - 龙华龙岗光明等企业集中区域将激活更多购房需求 [3] 信贷政策优化 - 取消首套房与二套房利率区分 统一由银行自主定价 [5] - 二套房贷利率从LPR+5BP降至LPR-45BP 下调40个基点 [6] - 现行首套和二套利率均为3.05% 此前二套利率为3.45% [6] - 购买总价800万二套房贷款30年等额本息可节省利息51万元 [6] - 800万房产贷款640万 利率3.45%时月供28560.53元 利率3.05%时月供降至27155.55元 [7] 市场影响预期 - 新政标志一线城市全面调整购房政策 预计非核心区域交易量环比增幅超40% [8] - 30%需求来自新增购房套数客户 金九银十期间将提振市场信心 [8] - 外围区域限购放开可能吸引珠三角及内地购房人群 形成虹吸效应 [9] - 新房库存集中在外围区域 去化周期连续5个月攀升 新政将加速去化 [9]

9月5日，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行发布《深圳市住房和建设局 中国人民银行深 圳市分行关于进一步优化调整深圳市房地产政策措施的通知》。 《通知》提出，为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求、促进房地产市场平稳健康发 展，经市政府同意，现就进一步优化调整房地产政策措施通知如下： 三、优化调整个人住房信贷政策 各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在 利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水 平。 本通知自2025年9月6日起施行。 责任编辑：山上 （二）无法提供自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上证明的非本市户籍居 民家庭，在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房 限购2套。 （三）在盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格。 （四）成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。 二、分区优化调整企事业单位购买商品住房政策 企事业单位可在本市范围内购买商品住房，用于解决员工住房等需求。其中，在福田区、南山区和宝安 区新 ...

时间来到2018年，房地产市场又是一派火热，老王这次在内部开会只写了三个大字："活下去"。 那时候不少人觉得这话说得真不吉利，同行没准还偷偷笑他怂。 谁想得到，没多长时间调控一波接一波，疫情也突然冒出来，不少冲得太猛、债台高筑的房企，真的就没能"活下去"。 而万科，又靠着这份谨慎，喘过了气。 2007年的时候，楼市热得简直像疯了一样，所有人都在抢房，眼里根本容不下别的。 那时候万科的老板王石偏偏跑出来说：楼市快到拐点了。 当时，有很多人都觉得这人是不是疯了？ 结果才过一年，金融海啸扑过来，房价说跌就跌，一片惨淡。 只有万科，因为提前缩了手，摔得没有别人那么惨。 如今王石又开口谈楼市了。前两次都被他说中，这次还能准吗？ 综合他这一两年的发言，能看出来，他觉得有个根本性的转变正在发生。 不是说明天房价就崩，也不是马上要反弹，而是过去二三十年推动楼市一路狂奔的基本逻辑，已经彻底变了。 早些年靠的是啥？城镇化飞快推进、人口红利明显、经济高速跑、货币政策松，再加上地方ZF依赖卖地挣钱。 这几招一起上，房价只能往上窜，"买到就是赚到"简直成了全民共识。 但现在呢？ 更别提"房住不炒"一次次被拎出来强调，调控政策反反复复都 ...

苏州楼市政策调整 - 苏州市取消新建商品住房限售政策 取消取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施[4][6] - 叠加去年已取消限购政策 苏州楼市调控措施已全部解除[6] - 政策调整目的包括满足居民改善型住房需求 并试图刺激成交量[11][14] 金融支持政策细节 - 苏州推出"三低一宽"特色化金融产品 包括低首付15% 低利息最低商业贷款利率3% 低月供前五年每月最低归还100元本金 宽期限延长还款期限[15][16][17][18] - 以总价200万元新房为例 人才房票可抵用8万元 购房者自筹22万元 贷款170万元按利率3%计算 首月还款从8972元降至4350元 月供减少51%[19][26][27] - 低月供政策减轻前期还款压力 但未降低总体购房成本[29][31] 市场成交表现 - 2024年4月苏州市区新房网签量2745套 环比腰斩 6月升至5341套 7月又降至2487套创年内第二低[32] - 7月苏州市区二手房网签量降至5641套[34] - 2023年商品房成交面积1704.1万平方米 较2020年2192.2万平方米下降22.3%[37] - 2023年商品房均价1.67万元/平方米 较2021年1.85万元/平方米下降9.9%[37] 2024年市场数据 - 2024年苏州市区新房成交量约429万㎡ 同比减少26% 成交均价约26637元/㎡ 同比下跌5%[40] - 2024年二手住宅成交量约657.4万㎡ 同比减少4%[42] - 新房二手房成交总量首次跌破10万套[42] - 7月二手房成交均价1.51万元/平方米 较年初1.84万元/平方米下跌17.9%[43] 城市经济基本面 - 苏州GDP达2.67万亿元 位居全国第六[49] - 常住人口1298.7万人 为超千万人口城市之一[50] - 2024年规模以上工业总产值47017.41亿元 超过上海[54] - 拥有11个工业行业总产值超1000亿元 数量全国第二[57] - 计算机通信和其他电子设备制造业总产值超1.4万亿元 实力全国第二[59] 市场调整分析 - 房价调整是2021年以来全国性现象 非个别城市问题[60][61] - 调整本质是市场对房价德不配位的反馈[62] - 高房价严重透支城市支撑力 回调是必然选项[63] - 从4月开始全国房价进入调整深水区 短期内未见停止迹象[65]

政策调控趋势 - 政策转向精细化区域调控 北京五环外允许京籍家庭和缴纳满两年社保的非京籍人士多套置业 五环内限购政策维持严格 [2] - 政策聚焦止跌回稳而非刺激上涨 国务院会议强调巩固房地产市场止跌回稳态势 不再以房价暴涨为目标 [5] - 各地政策分化明显 苏州取消新房限售 海南选择性收购滞销商品房改造为保障性住房 [2] 市场供需变化 - 北京五环外新房库存占全市81.4% 二手房挂牌量超50% 政策针对性缓解高库存区域压力 [2] - 全国70个大中城市中多数房价仍下跌 7月跌幅有所收窄 市场触底可能延迟至2027年 [5] - 城镇人均住房面积突破40平方米 住房总量饱和 需求从"有无"转向"好坏" [7] 产品结构转型 - 住宅建设标准转向安全舒适绿色智慧 四川推出全国首个好房子地方标准 遂宁要求新建住宅层高不低于3米 [8] - 三类高风险房产加速贬值：高层老洋房因房龄过长难获贷款 远郊期房库存高压（如上海外环外库存12.1万套 消化周期20个月） 商办类房产空置率超20%（二线核心商圈达35%） [10] 行业本质重构 - 房产从投资品回归消费品 购房核心目的转为居住舒适度而非升值预期 [11] - 刚需购房需满足余款充足且月供压力可控条件 炒房致富机会显著减少 [11]