整体物业市场表现 - 今年首10个月香港整体物业注册量录得60095宗，较去年同期的54780宗增加9.7%，并创4年同期新高 [1] - 市场气氛受多项利好政策推动，包括2月财政预算案调低从价印花税税阶，将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元 [1] - 9月施政报告公布放宽新资本投资者入境计划，购买住宅物业投资门槛由5000万港元下调至3000万港元 [1] - 美联储于9月重启减息周期，香港大型银行跟随下调最优惠利率0.125个百分点 [1] 住宅物业市场表现 - 今年首10个月一手私宅及二手住宅注册量录得50483宗，较去年同期的46603宗增加8.3% [1] 非住宅物业市场表现 - 工商铺物业今年首10个月注册量录得3565宗，较去年同期的2728宗大幅增加30.7% [2] - 纯车位及其他物业今年首10个月注册量录得4037宗，较去年同期的4114宗减少1.9% [2]

楼市活动表现 - 10月份首个周末15个指标屋苑预约看楼量录得约537组，较上周末约528组按周续升约1.7% [1] - 本周末未有大型全新盘推售，市场焦点重投二手市场 [1] - 中秋节前周末部分活动阻碍二手看楼，但预约看楼量仍然表现活跃，按周靠稳微升 [1] 行业前景与驱动因素 - 预期踏入第四季楼市气氛将持续向好 [1] - 随着减息周期启动，购买力将会进一步释放 [1] - 10月份多个新盘部署应市，料新盘市场会相当热闹并吸纳客源 [1]

整体市场表现 - 2025年9月份全港共录6883宗楼宇买卖登记，较8月份的6488宗回升6%，连续7个月处于逾六千宗之上窄幅徘徊 [1] - 月内整体物业登记总值录545.17亿元，较前月增长13%，为近3个月高位 [1] - 市场受观望政策及利率走势、天气不稳及节庆假期影响，后市买卖登记量预计将有所反复 [1] - 预期10月份整体楼宇买卖登记量可能回软约9%，下试6240宗水平，或创近8个月新低 [2] 一手私宅市场 - 9月份一手私宅买卖登记宗数大幅上升15%，录得1987宗，为年内第三多的月份 [1] - 月内一手私宅买卖登记总值大增25%，录得223.30亿元，为年内次多 [1] - 登记量最多的首三个新盘依次为凯柏峰II（370宗）、BLUE COAST II（116宗）及上然3期（93宗） [1] 二手私宅市场 - 9月份二手私宅买卖登记量反弹6%，录得3305宗，连续6个月维持在逾三千宗的水平 [2] - 月内二手私宅登记总值上升12%，录得250.10亿元，量值同见上升 [2] - 9月下旬二手交投出现萎缩，可能影响后续月份登记数据 [2] 非住宅市场 - 9月份整体工商铺及其他买卖登记量环比微跌2%，录得785宗 [2] - 月内整体工商铺及其他买卖登记金额大跌22%，仅录得39.16亿元，主因月内登记金额相对较细 [2] - 车位登记录得近一成跌幅，拖累整体表现；若单计工厦及商厦，两者登记量分别有近三成及近四成的升幅 [2]

香港楼市指数表现 - 中原城市领先指数CCL最新报140.25点，周环比上升0.62%，连续三周上升累计升幅达2.30%，指数创59周新高[1] - CCL较2025年3月财政预算案前的低位134.89点上升3.97%，较2024年9月首次减息前的低位135.86点上升3.23%[1] - 2025年至今CCL累计上升1.90%，若再上升2.77点或1.98%即可达到第四季度目标143.02点[1] 细分市场指数走势 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报141.88点，周环比上升0.18%，创64周新高，连续三周累计上升2.17%[2] - CCL（中小型单位）报140.51点，周环比上升0.44%，创63周新高，连续三周累计上升2.27%[2] - CCL（大型单位）报138.90点，周环比显著上升1.59%，创21周新高[2] 区域楼市价格动态 - 九龙CCL Mass报139.63点，周环比上升0.65%，为今年次高水平[3] - 港岛CCL Mass报140.75点，周环比微升0.07%，连续两周累计上升2.89%，为今年第四高水平[3] - 新界东CCL Mass报153.64点，周环比下跌0.12%，连续两周累计下跌0.63%，仍为今年第五高水平[3] - 新界西CCL Mass报129.50点，周环比下跌0.14%，指数仍为今年次高水平[3] 2025年各指数累计表现 - 2025年主要楼价指数累计变动为：CCL Mass上升2.71%，CCL（中小型单位）上升2.56%，港岛区指数上升1.57%[3] - 九龙区指数表现最佳，累计上升4.35%，新界东指数累计上升3.54%，新界西指数累计上升0.89%[3] - CCL（大型单位）是唯一下跌的主要指数，2025年累计下跌1.38%[3] 市场事件与未来展望 - 美联储主席于8月下旬暗示9月可能减息，此消息刺激香港楼市气氛转向正面[1] - 市场认为落实减息后买家入市信心转强，有助于释放更多二手购买力，香港楼价升势可能持续[1] - 近期多个新盘推售，包括大埔上然3期推售140个单位，其影响将于2025年10月中旬公布的CCL才开始反映[2]

香港楼市整体趋势 - 楼价预期全年升幅达3%至5% [1] - 差估署8月私人住宅售价指数环比上升0.14% 连升3个月 较年内低位回升1.26% [1] - 美联楼价指数9月22日报129.1点 较年内低位上升2.23% 年内迄今升0.76% [1] 租金市场表现 - 差估署8月私人住宅租金指数环比升1.12% 连升9个月且升幅扩大 [1] - 租金持续攀升激发租转买需求及长线投资者入市 [1] - 住屋需求殷切及政府吸纳人才政策推动租金进一步向上 [1] 政策与外部环境影响 - 香港施政报告措施及美国重启减息为楼市注入正面动力 [1] - 10月内地可能推出利好经济及楼市政策 对香港楼市产生正面作用 [1] - 港股持续造好叠加多项利好因素推动楼价续升 [1]

香港楼市展望 - 预期住宅价格在2025年下半年横盘 需待长远供需平衡改善才可支持回升[1] - 预期成交单位数量在2027年超过完工单位数量 年度私楼需求约2.06万伙 受惠于平均18万名专才及其家人抵港[1] - 投资需求广泛回升或仍需时 参考历史周期 租金利差重返正值后12个月楼价才见底回升[1] - 2025年上半年成交价达5000万港元的住宅成交价值同比升43%至480亿港元 预期优化资本投资计划后超豪宅市场或续跑赢[1] 美元汇率展望 - 未来数月美国就业市场或有下行风险 可能令市场对美联储减息预期继续升温 利淡美元[1] - 基本预测为今年下半年环球经济软着陆而美国经济数据持续跑输 或令美元出现最后一轮跌势[1] - 美元弱势只属周期性而非结构性 2026年美元或收复失地[1] 黄金价格展望 - 黄金或可持续强势至2026年第一季 受周期性因素和结构性因素支持[2] - 环球黄金相关消费升至超过6000亿美元并占GDP的0.5% 为过去50年以来最高水平[2] - 基本预测为未来0-3个月黄金价格每盎司为3800美元 未来6-12个月每盎司为3000美元[2] 香港利率展望 - 最优惠利率未必有太多减息空间 料再减一次0.125%[2] - 3个月港元拆息有机会下行 继续上升的空间不大 今年第四季有机会回落至2.6-2.8%水平[2]

施政报告对香港楼市的影响 - 优化新资本投资者入境计划，购买住宅物业可算入额维持1000万港元，但成交价门槛由5000万港元下调至3000万港元 [1] - 购买非住宅物业可算入额由1000万港元提升至1500万港元 [1] - 分析人士认为调整可为高净值人士提供更多置业选择，带动更多房地产市场需求 [1] 公营房屋供应与市民置业 - 2026至2027年度起的五年期间，总体公营房屋建屋量将达189000个单位，较上任时增加约80% [2] - 公屋综合轮候时间已由6.1年缩短至5.1年 [2] - 香港特区政府将增加居屋和绿置居单位供应，优化出售及转让安排，协助更多公屋居民置业 [2] 市场成交量与利率环境展望 - 市场人士预计香港楼市第四季度成交量将环比上升30% [2] - 美联储降息对香港楼市产生即时影响，业主供楼压力将减轻 [2] - 香港金管局总裁提醒市民置业、投资和借贷要管理好利率风险 [3] 政策对私人住宅市场的信号 - 施政报告加速推进北部都会区发展，优化新资本投资者入境计划，对私人住宅市场属于正面信号 [3] - 施政报告未如预期削减住宅印花税 [3]

核心市场观点 - 香港十大屋苑周末成交量录得11宗，按周上升57.1%，创5周新高 [1] - 市场交投受多重利好因素推动，包括买家憧憬美联储本月减息及对下周施政报告的乐观预期 [1] - 尽管另一机构统计的周末十大指标屋苑成交按周减少8.3%，但仍连续两周维持双位数水平 [1] - 业内人士预期，待美国议息结果及施政报告两大关键因素明朗后，市场前景将更清晰，整体交投步伐有望加快 [1][2] 区域成交分布 - 十大屋苑成交分布均匀，港岛、九龙、新界每个区均有成交记录 [1] - 港岛区3个指标屋苑（太古城、康怡花园、海怡半岛）周末共录得1宗成交，按周增加1宗 [2] - 九龙区4个指标屋苑（丽港城、黄埔花园、新都城、美孚新邨）合共录得6宗成交，按周减少25% [2] - 新界区3个指标屋苑（映湾园、沙田第一城、嘉湖山庄）合共录得4宗成交，按周无升跌 [2] 市场情绪与参与者行为 - 天气晴朗有利看楼活动，部分准买家因预期利好政策而加快入市步伐 [1] - 在重大政策公布前，市场呈现分化：一部分买家积极看楼物色笋盘准备入市，另一部分买家则暂缓出价观望 [1] - 预期发展商将加快推盘步伐，进一步带动市场气氛，吸引购买力提前入市，楼价有望持续拾级而上 [2]

美联储降息预期对香港信贷市场的影响 - 市场普遍预期美联储将于9月宣布降息 若落实将显著改变香港信贷市场环境 [1] - 香港银行最优惠利率可能不会立即下降 但作为按揭基准利率的HIBOR通常会率先调整 [1] - 较低的贷款利率将减轻消费者还款负担 缓解业主财务压力 同时为自住或投资买家提供有利入市条件 提振整体香港楼市需求 [1] 有抵押贷款产品市场展望 - 降息预期可能刺激市场对按揭贷款的需求 [1] - 香港金管局很可能随美联储利率变动调整基本利率 促使银行相应调整最优惠利率 为信贷市场创造更有利环境 [1] 无抵押信贷产品需求变化 - 下调最优惠利率可降低借贷成本 有助刺激市场对无抵押信贷产品的需求 [1] - 消费者可能寻求更具成本效益的再融资方案减轻还款压力 预期结余转户和新增贷款需求将上升 [1] 税务贷款市场趋势 - 银行很可能在税季推出更吸引的税贷优惠 [2] - 2025-26年度利得税及薪俸税一次性宽减上限由3000港元减至1500港元 预计将刺激税贷需求增加 特别是中产家庭 [2] 循环贷款与信用卡市场动态 - 循环贷款在满足流动资金需求方面的吸引力日益上升 尤以年轻消费者和低收入人士为甚 [2] - 尽管信用卡实际年利率较高 但消费者在非必要开支及借贷意欲上的信心回升 预期信用卡使用率和支出均将出现上升趋势 [2] 消费者信贷申请意愿 - 环联2025年第三季消费者脉搏调查显示 48%受访香港消费者有意于来年申请新贷款或进行再融资 为2024年第三季以来最高水平 [2] - 在美联储降息预期下 该比例于年内有望进一步攀升 [2] 金融机构应对策略 - 金融机构应借助数据分析消费者信贷使用率和行为趋势 采取以风险为基础的定价策略 [3] - 主动监察早期违约风险讯号至关重要 例如循环贷款使用率陡升或多次重复再融资 [3] - 提供分期还款选项 结余转户计划等灵活还款方案 有助降低消费者长远逾期还款风险 [3] 消费者信贷教育重要性 - 持续教育及鼓励消费者负责任使用信贷尤为重要 特别是年轻世代与新获信贷消费者 [3] - 加强消费者对信贷健康的认知及理解 有助建立长远财务健康 促进整体信贷市场稳定增长 [3]

内地客在港购房趋势 - 2025年截至7月香港整体私楼成交31,190宗 其中普通话拼音买家达7,547宗 占比24.2% 与2024年全年占比24.6%接近[1][2] - 2024年全年香港整体私楼成交47,367宗 普通话拼音买家达11,648宗 占比24.6% 创十年新高[1][4] - 2023年上半年内地客购房占比达15.9% 2024年撤辣后升至24.5% 2025年上半年维持23.6%高位[3] 历史数据对比 - 2016-2019年内地产客购房占比稳定在11%-12%之间 2020年降至9.6%低点 2021-2022年回升至11%-11.6%[1][3] - 2016年上半年内地客购房占比10.3% 2020年上半年降至9.2%低点 较2025年上半年23.6%占比显著提升[3] 购房特征分析 - 2025年上半年内地客购房6,128宗 涉及资金559亿港元 人均购房金额超900万港元[3] - 93%内地客选购2,000万港元以下单位 中低价住宅成为主战场[3] 资金调动机制 - 受外汇管制限制 每人每年仅可兑换5万美元 需动员亲友换汇额度分批电汇资金[4] - 通过资本项目汇款（出售内地房产、企业分红等）凭合约及完税证明申请大额汇款[5] - 高净值人士可选择在港成立公司 通过内地企业支付分红或股东贷款调动资金[5] 政策环境影响 - 香港政府2022年底推出人才引进计划 截至2025年7月底共收到51万份申请 34万份获批 超22万名人才抵港[5] - 抵港人才携带超10万名受养人落户 主要投身金融、创新科技、商贸等支柱产业 支撑房屋租赁市场[5] - 简单税制、高透明度交易环境、教育资源与稳定投资回报构成香港楼市核心吸引力[6]