中国房地产市场未来走势分析 核心观点 - 未来五年中国房地产市场下行压力巨大，房价持续上涨可能性微乎其微，行业洗牌和经济结构调整将是主要特征 [8] 供求关系 - 全国商品房待售面积高达64835万平方米，同比增长18.1%，住宅待售面积增幅达19.7%，市场呈现明显供过于求 [1] - 在建面积和新开工面积较2021年高峰期大幅减少，但更有利于缓解楼市库存压力而非导致供应紧张 [1] - 新房和二手房市场均处于供过于求局面，且刚需和改善性购房需求持续减弱，这一局面将长期维持 [1] 居民收入影响 - 一线城市家庭年收入约15万元，购买600-700万住房需不吃不喝40年以上 [2] - 二三线城市家庭年收入约10万元，购买150万以上住房需不吃不喝至少15年 [2] - 房价长期走势必须与居民收入相匹配，回归理性是大概率事件 [2] 政策调控影响 - 政府救市政策如"限跌令"可在短期内托底楼市，但无法扭转长期下行趋势 [4] 未来五年三大趋势 1. **房价下行趋势难以逆转** - 中国房价持续上涨20余年，当前市场积压风险（如房企债务违约、烂尾楼）难以在一年内消化 [5] - 未来五年房价"稳中有降"可能性极大 [5] 2. **开发商面临大洗牌** - 恒大、碧桂园等大型房企债务违约和烂尾楼事件暴露行业高风险 [8] - 盲目扩张、高负债房企将面临兼并重组或破产倒闭，控制负债率和谨慎投资成为主旋律 [8] 3. **经济摆脱房地产依赖** - 中国经济将转变增长方式，调整结构，降低对房地产行业的依赖性 [6]

南京房价走势分析 - 南京某小区房价从2021年5月的56927元/平骤降至2025年4月的19089元/平 市值损失近七成[4] - 天润城第十一街区楼盘成交单价从2017年的26179元/平跌至2024年的10000元/平左右 最低达8694元/平 市值缩水66.8%[8][12] - 与峰值相比 部分楼盘每平方米跌约14500元 当前成交价已接近市场价[12] 南京楼市现状 - 南京二手房市场6月20日单日成交85套 环比上涨4.9%[12][13] - 新房市场相对稳定 总体单价保持在30000元左右[15] - 当前二手房市场存在以价格换销量现象[15] 市场供需变化 - 商品房价格波动符合市场经济规律 是市场需求变化的结果[16] - 高盛预测中国未来几年新住房需求将下降75%[7] - 与高峰时期相比 南京房价已大幅下跌 对刚需购房者可能是机遇[16] 购房者案例 - 有购房者20年前为子女教育购置的房产现在价值大幅缩水[4] - 江苏网友反映2015年购买的南京房产已亏损几十万[4][7] - 2018-2021年期间购房者亏损更为严重[7]

二沙岛二手房市场现状 - 2023年二沙岛贝壳外网挂牌二手房仅7套 2024年增至26套 增幅271% 内网实际放盘数达74套 [2][3] - 二沙岛住宅总数1185户 当前挂牌率6.24% 远超正常流通范围3%-5% [3] - 74套挂牌房源中67.57%为2024年新增 洋房占比近9成 别墅不足1成 [3] 价格变动趋势 - 挂牌均价从2023年14.70万/平降至2024年13.33万/平 降幅9.32% [4] - 别墅报价仍坚挺 4套独栋别墅挂牌单价20.77-43.01万/平 [5] - 洋房价格下限崩塌 三房报价从10万+/平降至8万/平 个别房源7天内降价20% [8][11] 产品分化与市场驱动因素 - 别墅抗跌性强 仅急售案例出现大幅降价 如宏城花园独栋别墅从亿元级降至8088万 [13] - 老旧洋房价格承压 云影花园(1993年建)相比高位降幅达20%-30% 花城苑因设计过时难溢价 [13][24] - 2024年集中放盘主因包括：置换需求转向天河保利天曜等新盘 行业收入下滑导致套现需求 [26][27] 区域环境变化影响 - 电鸡泛滥破坏高端居住氛围 绿地出现烧烤摊贩 削弱富人区疏离感 [16][19][21] - 广州地铁12号线即将开通 业主担忧客流涌入导致圈层纯粹性丧失 [21][24] - 步梯设计(云影花园)和外墙老化(花城苑)成为洋房硬伤 与新建住宅产品力差距显著 [13][24]

中国房屋建筑总量与分布 - 全国共有6亿栋建筑 平均每栋居住2 3人 建筑密度全球罕见 [2] - 建筑类型涵盖城乡商品房 保障房 农民自建房及非住宅类(写字楼 商场等) [2] - 城镇化率50%背景下 估算城镇建筑存量达3 58亿栋 [4] 城市住房供需矛盾 - 一线城市房价居高不下 显示总量充足但区域分布不均 [6] - 理论测算3 58亿栋建筑可容纳35 8亿人 但实际存在结构性短缺 [6] - 参照东京案例 人口持续流入导致房价逆势上涨 5月均价达9396万日元(约685万人民币) 同比涨幅超25% [9][10] 房地产行业未来趋势 - 经济学家预测仅20%城市 房企 楼盘具备投资价值 其余将回归居住属性 [8] - 短期三四线城市面临房价下跌 开发商收缩 人口外流压力 [12] - 中长期行业将转向土地财政改革 严格房贷风控 住房服务转型 [12] 不同群体的应对策略 - 刚需购房者应优先选择核心区配套完善的楼盘 [14] - 投资者需退出劣质资产 转向租赁市场机会 [15] - 三四线城郊房产建议止损 核心区资产可转出租缓解压力 [16] 行业属性转变结论 - 80%住宅将丧失投资属性 炒作囤房模式终结 [18] - 购房决策应基于实际居住需求而非投机预期 [18]

人口增长 - 2024年维州净人口增长占全国总量的30% 成为所有州和领地中占比最大的地区[1] - 这是维州自2019年以来第二次在全国人口增长中占据最大份额 且首次以显著优势领先[3] - 2023年维州人口增长占比28% 略高于新州的27% 但2024年已稳固夺回榜首位置[3] - 2020年维州人口减少超过2 2万人 2021年进一步减少12 182人 主要由于严格封锁措施[3] 疫情对人口分布的影响 - 疫情期间除北领地外其他州和领地也出现人口下降 但无一出现净减少 部分地区占比反而增加[6] - 2019年昆州和西澳分别占全国人口增长总量的29%和14% 2020年两州占比各增加约20% 昆州占全国增长总量的一半 西澳占36%[6] - 2021年维州人口持续下降时 昆州和西澳仍占据较大份额 分别为46%和24%[6] 房地产市场表现 - 过去两年半中 昆州和西澳首府的房价增速位居全国前列[6] - 2021年除珀斯外所有首府城市房价均迎来增长热潮 源于创纪录低利率和房地产市场重新开放[9] - 2022年布里斯班 阿德莱德 珀斯和堪培拉房价仍上涨 其他首府则下跌[9] - 随后两年珀斯 布里斯班和阿德莱德成为房价增长领跑者 墨尔本持续下跌[9] - 2025年上半年墨尔本房屋中位价自2月以来每月均有增长 结合利率下降和强劲人口增长 可能预示房价复苏[9] 影响房价的关键因素 - 维州在新建住宅方面一直是全国领先者 且对房地产投资者的税收政策有调整[9] - 人口增长是影响楼市的关键因素之一 若维州遵循昆州和西澳疫情后的发展轨迹 房地产市场可能迎来回暖[9]

韩国房地产政策调整 - 韩国政府计划动用一切可用工具来稳定房价 [1] - 金融机构的家庭贷款总额目标将被减半 [1] - 首尔地区购房按揭贷款上限设定为6亿韩元 [1]

美国房地产市场分析 - 5月美国房价上涨主要受劳动力市场韧性推动，工资涨幅超过房价涨幅 [1] - 抵押贷款利率波动对购房决策的影响大于工资增长，显著影响住房负担能力 [1]

路透调查：加拿大房价预计在2025年将下跌2.0%，2026年将持平（三月调查为+2.0%和+3.4%）。 ...

声明：本文仅在今日头条发布，请勿转载 燕郊楼市从来不缺少故事。 这座小镇位于河北廊坊的三河市，与北京城市副中心通州仅隔着一条潮白河。在限购、房价高企的年 代，"北漂们"选择将家安在这里，于是燕郊有了另一个称呼："北京睡城"。 这里的楼市故事均与北京相连，后者煽动一下翅膀，这里便是一场风浪。 我们先来讲三个故事。 顺利脱险 第一个故事大起大落，但顺利脱险。 据《真实故事计划》，2014年，北京白领刘宇昕花70 万元买下了一套二手房，此时燕郊房价尚未"起 飞"。2017年初，房子估价升至190万，是购入价格的近3倍。 宽慰感很快就消失了。4年后的2021年初，房子估价缩水一半。到了11月，他仓皇出手，105万的售价， 抛开装修和房贷利息，没赚，也不亏。 2017年初，限购风声越来越紧，刘静花300多万在燕郊上车。130平的二手房，首付100多万元，月供 13000元。这次出手，掏光了自己和父母的积蓄。 此时正是燕郊房价的最高点。 最终，他在北京南四环入手了一套面积只有45平的小房子。 惊险之余，他会想起那些艰难通勤的日子，他在日志里写："每个人都像微小的蚂蚁，在爬行着往家的 方向奔去。" 初秋的河北燕郊，碧空如洗 ...

市场消息：韩国计划在7月采取一系列措施以平抑房价。 ...