核心观点 - 花旗对越秀地产持正面看法 维持买入评级 目标价由5.45港元上调至6.2港元 [1] 销售表现 - 上半年销售按年增长11% 完成全年目标的51% [1] - 在北京销售排名第一 广州排名第二 [1] - 在上海和杭州加快销售进度 [1] 土地储备与资产质量 - 补充高质量土地储备 [1] - 成功实现库存去化 [1] - 毛利率保持稳定 [1] 财务状况与股东回报 - 融资成本降至3.16% [1] - 信用评级展望获上调 [1] - 维持稳定的40%派息率政策 [1] 公司治理与战略 - 近期存在管理层变动情况 [1] - 集团整体战略保持一致性 [1]

行业投资评级 - 推荐（维持）[3] - 行业规模：股票家数257只（占比5.0%），总市值2936.5十亿元（占比3.0%），流通市值2768.2十亿元（占比3.1%）[3] - 行业指数表现：绝对表现1m/6m/12m分别为5.2%/8.6%/43.6%，相对表现分别为0.7%/1.9%/17.8%[5] 核心观点 - 增量项目扩表与存量项目缩表并存，新开工中期或呈W型底部震荡[1] - 7月新开工面积同比-15.4%（较上月减少6.0pct），开发投资同比-17.0%（较上月减少4.1pct），到位资金同比-15.8%（较上月减少6.1pct）[2] - 70城新房房价环比-0.31%（跌幅扩大0.04pct），二手房环比-0.55%（跌幅收窄0.06pct），结构上一线城市跌幅更大[10][11] - 板块调整后PB约1.0倍，已进入投资区间，重点关注高质量周转公司如招商蛇口、保利发展等[37] 销售数据 - 7月销售面积同比-7.8%（较上月减少2.4pct），销售金额同比-14.1%（较上月减少3.3pct）[13] - 1-7月累计销售面积同比-4.0%，销售金额同比-6.5%，销售均价同比-2.6%[14] - 结构上存量项目去化较弱，但22年后拿地项目利润率及去化率逐步回升[6] 开发与投资 - 新开工同比-15.4%，预计下半年呈先升后降趋势，峰值接近正负零[2] - 竣工同比-29.4%（较上月减少27.6pct），26年下半年前或持续偏低[38] - 开发投资同比-17.0%，施工强度弱反映销售回款压力[2] 资金与房价 - 到位资金中个人按揭同比+7.2%（受利率下调带动），国内贷款同比-4.7%[66] - 70城新房房价环比下跌城市60个（增加4个），二线跌幅较大（-0.4%）[81] - 二手房房价一线环比-1.0%，二线/三线环比-0.5%[84] 投资建议 - 关注三条主线：资产负债表优化、信用溢价修复、困境反转[37] - 推荐高质量周转公司（招商蛇口、保利发展等）及区域聚焦房企（滨江集团、绿城中国等）[37] - 物业企业如华润万象生活、保利物业等因业绩稳定分红比例高值得关注[37]

2025年7月销售情况 - 2025年7月公司实现合同销售面积13.6万平方米，同比减少1%，环比6月增加47% [1] - 2025年7月公司合同销售金额16.9亿元，同比减少24%，环比6月增加16% [1] - 2025年1-7月公司累计合同销售面积74.2万平方米，同比增加3% [1] - 2025年1-7月公司累计合同销售金额111.8亿元，同比减少7% [1] 2025年7月新增土地情况 - 2025年7月公司无新增土地 [2] 旅游综合业务情况 - 公司暑期推出"夏浪狂欢节"活动，结合音乐节、创意玩水及热门IP打造沉浸式体验 [3] - 2025年7月公司旗下文旅企业接待游客788万人次，同比下降10%（受台风暴雨天气影响） [3] - 2025年1-7月公司旗下文旅企业累计接待游客4559万人次，同比增加1% [3]

2025年7月销售表现 - 协议销售额13.7亿元人民币 [1] - 协议销售楼面面积10.74万平方米 [1] - 协议销售均价每平方米1.28万元人民币 [1] 2025年1-7月累计销售表现 - 累计协议销售额147.4亿元人民币 [1] - 累计协议销售楼面面积95.64万平方米 [1] - 累计协议销售均价每平方米1.54万元人民币 [1]

销售业绩 - 2023年实现销售金额2460亿元 在26个城市排名前三 其中15个城市排名第一 销售回款率达到105.5% [1] - 2024年新开盘14个项目平均销售去化率超过80% 毛利率约为16% [1] - 通过直播自主获客实现年度认购金额67.5亿元 [1] 库存管理 - 年初已取证资源去化金额达1660亿元 去化比例超过60% [1] - 通过现房焕新行动实现年初现房销售352亿元 准现房销售556亿元 [1]

销售业绩表现 - 2025年7月单月签约销售金额达人民币84.6亿元 同比增长49.47% [1] - 2025年7月单月签约销售建筑面积约37.66万平方米 [1] - 截至2025年7月31日止7个月累计签约销售金额达人民币618.07亿元 同比增长23.12% [1] - 截至2025年7月31日止7个月累计签约销售建筑面积约277.05万平方米 [1] 项目构成情况 - 累计销售金额包含长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城等8个城市运营项目成交金额 [1] 未签约储备 - 2025年7月31日已认购未签约物业销售金额共计人民币5.67亿元 [1]

广州保障性住房供应 - 广州启动2025年第二批配售型保障性住房申购 提供1873套房源[1] - 黄埔区萝岗和苑项目供应1763套房源 销售基准价1.58万元/平方米 单套价格区间1.31-1.75万元/平方米[1] - 白云区嘉翠苑项目供应110套房源 销售基准价1.73万元/平方米 单套价格区间1.5-1.88万元/平方米[1] 房企销售业绩表现 - 招商蛇口7月签约销售面积58.41万平方米 签约销售金额156.59亿元[2] - 首开股份7月签约面积5.57万平方米 签约金额7.71亿元 其中控股子公司签约金额3.7亿元 合作项目签约金额4.01亿元[3] - 保利发展7月签约面积90.99万平方米 同比减少37.23% 签约金额180.14亿元 同比减少28.85%[4] - 宝龙地产7月合约销售面积5.71万平方米 合约销售额5.82亿元[5] 行业销售规模对比 - 头部房企保利发展单月销售金额达180.14亿元[4] - 招商蛇口单月销售金额156.59亿元位列第二[2] - 中小房企首开股份和宝龙地产单月销售金额分别为7.71亿元和5.82亿元[3][5]

核心销售表现 - 2025年7月单月合约销售额5.82亿元人民币 同比大幅下降44.89% [1] - 2025年7月单月合约销售面积57086平方米 [1] - 2025年1-7月累计合约销售额43.05亿元人民币 同比大幅下降48.68% [1] - 2025年1-7月累计合约销售总面积37.38万平方米 [1] 运营数据趋势 - 单月与累计销售额均呈现显著负增长态势 降幅接近50% [1] - 销售面积数据反映公司实际去化规模 [1]

2025年7月销售业绩 - 签约面积5.57万平方米 [1] - 签约金额7.71亿元 [1] 分项目类型销售情况 - 公司及控股子公司签约面积2.65万平方米（含地下车库等） [1] - 公司及控股子公司签约金额3.70亿元 [1] - 合作项目签约面积2.92万平方米（含地下车库等） [1] - 合作项目签约金额4.01亿元 [1] 2025年1-7月累计销售业绩 - 累计签约面积77.63万平方米 [1] - 累计签约金额121.79亿元 [1]

月度销售表现 - 2025年7月单月合约销售金额3.36亿元人民币 同比大幅下降28.21% [1] - 当月合约销售建筑面积2.29万平方米 平均售价每平方米1.46万元 [1] 累计销售情况 - 2025年前7个月累计合约销售金额27.01亿元人民币 同比下降30.6% [1] - 累计销售建筑面积16.56万平方米 平均售价每平方米1.63万元 [1]