房地产市场一季度表现 - 一季度房地产市场总体筑底企稳，重点城市新房、二手房成交同环比均有增长，3月迎来局部"小阳春"行情 [1] - 新房市场：一线及核心二线城市修复突出，深圳新建商品住宅网签成交面积同比增长超80%，上海、广州、杭州、宁波、南京等城市同比增长均超20% [3] - 二手房市场：深圳、杭州二手房成交套数同比增长约六成，北京、上海、成都同比增长均超30% [3] - 土地市场：300城住宅用地土地出让金3449亿元，同比增长20.2%，平均溢价率11.4%，创2021年下半年以来新高 [5] 核心城市土拍热度 - 核心城市优质地块竞拍热度较高，上海成交10宗宅地中9宗溢价，5宗溢价率超30%；杭州出让32宗地中28宗溢价成交，多宗地块溢价率超40% [5] - 核心城市非核心区域及非核心城市地块多为底价成交，如北京出让11宗宅地中7宗底价成交，南京、天津、长沙等城市仅个别优质地块房企举牌意愿较高 [6] 政策支持与市场预期 - 一季度全国近100省市（县）出台政策超140条，主要集中于优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度 [8] - 全国两会政府工作报告首次将"稳住楼市"写入总体要求，中央在提振消费文件中强调稳楼市并提出相应举措 [9] - 二季度政策落实将加快，一线城市有望调减限制性措施，更多城市或优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度 [9] 二季度市场展望 - 新房市场：成交规模或延续弱复苏走势，绝对量好于一季度水平，核心一二线城市延续高位震荡行情 [10] - 二手房市场：成交将延续稳中有增态势，回暖程度好于新房，市场份额占比进一步上升 [10] - 土地市场：核心城市土拍热度将保持高位，高总价、高溢价地块成交常态化，核心与非核心城市热度进一步分化 [10]

文章核心观点 - 房地产市场延续回稳态势，转型成效进一步显现，政策显效与供需结构性改善推动复苏 [7] 榜单发布 - 发布2024年中国房地产企业代建综合能力TOP30排行榜，从经营发展、产品竞争等多维度测评代建企业 [2] - 发布2024年中国房企交付力TOP30、十大交付力作品榜，企业产品交付体系更丰富，关注点贯穿全开发周期 [3][4] - 发布2025年2月全国优秀项目榜单，从创新性、影响力等多维度测评优秀项目 [5] 政策解读 - 2025年“两会”强调在发展中化解风险，推动房地产市场止跌回稳 [5] 市场动态 - 沪深津汉等部分城市新房现“小阳春”，二季度或延续止跌企稳态势 [8] - 京穗超七成小区涨价，核心城市56%小区房价环比上涨，市场暖意延伸至刚需客群 [9] 企业情况 - 招商蛇口锚定行业五强，转型综合开发运营服务商，2025年可售货值3250亿，经营现金流增长1.69%，期内计提约60亿减值 [10] 研报数据 - 2025年1 - 2月全国市场成交面积中枢上移，120 - 140㎡产品成交占比与去年持平，更大面积段产品比重合计增幅1.5个百分点，120㎡以下产品占比低于去年全年水平 [12] - 3月10 - 16日土地周报显示，土拍同环比大幅增长，重点城市平均溢价率提升至22.8%，连续四周超10%，流拍率8.3%回落至近年均值附近 [13]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 1 - 2月一线城市楼市成交同比正增长，弱能级城市仍承压；土拍溢价率创42个月以来新高 [1] 根据相关目录分别进行总结 低基数影响下，2月单月、1 - 2月累计新房、二手房成交同比均呈正增长 - 新房：2月40城新房成交面积环比 - 14.2%，同比 + 25.0%，1 - 2月累计同比 + 1.8%；一线城市新政利好效应增幅居前，三四线城市同比负增长 [4][9][10] - 二手房：2月18城二手房成交面积环比 - 14.3%，同比 + 62.8%，连续9个月正增长，1 - 2月累计同比 + 21.4%；各能级城市同比均正增长，高能级城市涨幅大 [4][15][16] - 库存：截至2月末，12城新房库存面积环比 - 1.3%，同比 - 15.1%；去化周期环比 + 0.3个月，同比 - 4.3个月 [4][24] 土地市场：2月溢价率创42个月以来的新高，一二线城市平均溢价率超过15% - 成交规模：2月全国（300城）成交土地规划总建筑面积环比 - 2.1%，同比 + 3.8%；住宅类成交土地建面环比 - 44.0%，同比 + 4.9% [36] - 溢价率：2月全类型土地平均溢价率8.7%，住宅类用地平均溢价率12.4%；一二线城市住宅类用地平均溢价率超15% [50][51] - 累计成交：1 - 2月全国土地成交总价同比 + 3.2%，溢价率同比上升；住宅类用地成交总价同比 - 6.8%，溢价率同比上升 [52][53] 房企：2月百强销售同比由负转正；拿地金额、拿地强度同比大幅提升 - 销售：2月百强房企全口径销售额同比 + 0.5%，权益口径同比 + 1.4%；1 - 2月全口径销售金额同比 - 3.1%，权益口径同比 + 0.2% [4][73] - 拿地：2月百强房企全口径拿地金额同比 + 84.4%，拿地强度40%；1 - 2月全口径拿地金额同比 + 43.5%，拿地强度50% [4][80][82] - 融资：2月房地产行业融资规模同比 - 28%，环比 - 56%；3、6、7月为国内外债券到期小高峰 [4][86] 政策：提振需求为首要任务，旧改与土储专项债加速落地 - 中央层面：2025年《政府工作报告》房地产表述全面；住建部四大举措稳住楼市，旧改、收储、好房子建设政策有望完善 [4][94][95] - 地方层面：北京、广东等地旧改与土储专项债加速落地；重庆取消限售、优化房产税；各地优化公积金、项目建设规划政策 [4][97][98][99] 2月地产板块跑赢大市，主要是由于两会前期的政策博弈 - 2月房地产板块绝对收益5.4%，相对收益3.5%；两会后3月5 - 10日，绝对收益0.2%，相对收益 - 0.5% [4][101] 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定房企、“小而美”房企、有增量变化或受益化债逻辑公司、受益二手房市场修复的经纪公司 [4][104]