深圳8月楼市表现分化 - 一二手住宅网签总量6326套 环比下降13.5% 同比下降10% [1] - 一手住宅网签2151套 环比下降19.1% 同比下降33.3% [1] - 二手住宅网签4175套 环比下降10.3% 但同比上涨9.8% [1] 新房市场库存与去化 - 截至8月底一手预售住宅库存32293套 较6月底增加4391套 [1] - 按近12个月月均去化速度计算去化周期为10.1个月 [1] - 按近6个月去化速度计算去化周期为15.9个月 实际周期更长 [1] 二手房市场表现 - 8月全市二手房成交5061套 其中住宅4175套 [2] - 实时成交量环比7月增长21.8% [2] - 二手房录得量5267套 同比增长12.8% 超5000套荣枯线 [2] 价格与租金变化 - 8月二手成交价每平方米5.96万元 环比微涨0.5% [2] - 全市商品房平均租金75.3元/平方米 环比上涨0.5% [2] - 套均租金5690元/月 环比上涨1.5% 同比上涨0.6% [2] 全国百城房价对比 - 8月百城新建住宅均价16910元/平方米 环比上涨0.20% 同比上涨2.73% [3] - 百城二手住宅均价13481元/平方米 环比下跌0.76% 同比下跌7.34% [3] 政策预期与市场展望 - 北京上海调整楼市政策后 深圳跟进概率增强 [4] - 政策预期增强叠加"金九银十"传统旺季 9月市场值得期待 [4] - 购房者观望情绪加重 主要关注限购及交易税费调整 [1]

新政对上海新房市场的影响 - 浦东中环内新杨思板块翡云悦府项目推出80套房源当日全部售罄 其中二期64套平层仅用18分钟售罄 备案均价10.98万元/平方米至13.75万元/平方米[1] - 该项目成为今年全国第二个销量突破100亿元的项目[1] - 青浦重固板块保利虹桥和颂三期开盘当日销售金额突破3亿元 大户型高总价房源基本售罄[2] 新政对上海二手房市场的影响 - 8月30日上海二手房网签成交1103套 创60天新高 时隔60天成交再次破千[3] - 截至8月30日上海8月二手房累计成交19002套[3] 政策内容及市场反应 - 上海市六部门于2025年8月25日联合印发房地产优化调整措施 涵盖住房限购 公积金 住房信贷 住房税收等6个方面[1] - 新政显著利好改善型客户 部分客户无需先置换即可直接购房[2] - 外环外项目来访量稳步提升 市场呈现多点开花态势[1][3]

上海楼市新政效果 - 新政于2025年8月25日由上海市六部门联合印发 涵盖住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6个方面调整 [1] - 新政落地首周多个热门新盘开盘即热销 外环外项目来访量稳步提升 二手房成交创60天新高 [1] 新房市场表现 - 浦东中环内翡云悦府项目8月28日推出80套房源全部售罄 其中64套平层仅用18分钟售罄 备案均价10.98万元/平方米至13.75万元/平方米 [1] - 该项目成为今年全国第二个销量突破100亿元的项目 [1] - 青浦保利虹桥和颂三期8月30日开盘当日销售金额突破3亿元 大户型高总价房源基本售罄 [2] 二手房市场表现 - 8月30日上海二手房网签成交1103套 创自6月29日后60天新高 时隔60天再次破千 [2] - 截至8月30日 上海8月二手房累计成交19002套 [2] 客户结构变化 - 购房人群包括新客户和前期未成交的回头客 [2] - 新政对改善客户利好明显 部分客户原本需先置换解除限购 现在可直接购买大户型 [2]

【导读】上海楼市新政后首个周末，一线调研揭示真实市场反应 中国基金报记者 吴君 孙越 8 月 25 日，上海发布楼市最新政策，明确放宽外环外套数限制、统一单身与家庭购房标准， 同步优化公积金政策、调整信贷政策、完善房产税政策，多维度推动房地产市场平稳健康发 展。 新政落地首个周末，市场反应如何？记者走访上海多个新盘售楼处，并采访多位业内人士。 其表示，新政后，市场迅速反馈，一线带看量、咨询量显著上升，部分热门楼盘交易活跃度 大幅提高，有楼盘一天卖出 4 套，转换率提升 2 ～ 3 倍。但市场仍是 " 冷热不均 " ，部分 偏远或配套不足的楼盘，仍然面临去化难题。 业内人士表示，市场恢复程度与项目本身素质、总价等因素密切相关，并非所有项目都能感 受到热度。有业内人士提醒，新政短期内对市场有强刺激效应，但后续提振效果能否持续， 仍需观察。 带看量提升、转换率翻倍 有项目一天卖出 4 套 " 从周一开始，我已经带了 5 组客户看房，基本上是每天 1 组。之前的周一到周五，有 1 组 带看就很不错了。 " 一位从业 10 年的中介小张表示，他这周末也是安排得满满当当，周六 有 3 组，周日也有。 小张告诉记者，新政出 ...

新政核心内容 - 上海于8月25日发布楼市新政 明确放宽外环外套数限制 统一单身与家庭购房标准 同步优化公积金政策 调整信贷政策 完善房产税政策 [1] 市场反应 - 新政后市场迅速反馈 一线带看量和咨询量显著上升 部分热门楼盘交易活跃度大幅提高 [1] - 有楼盘一天卖出4套 转换率提升2～3倍 此前一周仅售出四五套 [2][4] - 中介反馈带看量提升 有中介周一带看5组客户 此前工作日带看1组已属不错 [3] - 外环内项目最受青睐 因保值属性强 某外环内楼盘因配套齐全（商业 学校 地铁 公园）现场签单客户众多 [3][4] 需求释放特征 - 刚需和改善型需求同步释放 有客户预算300万元左右 专门夫妻共同看房 [3] - 改善型需求突出 置换人群多出售200万至300万元老房 换购500万至600万元新房 [6] - 单身购房资格松绑 非沪籍单身人士可参与外环外不限购及外环内限购 有案例为1998年出生单身子女在康桥购置两居室 [7] - 公积金政策优化 允许提取作为首付 购买新房享受利率优惠和贷款额度上浮 显著降低购房成本 [6] 市场分化表现 - 热门楼盘销售火爆 宝山顾村某外环外楼盘因地铁便利和商业配套 周末客户众多 现场需等待15～20分钟取咖啡 [5] - 某外环外楼盘总套数2600套 去年开盘至今已售1300套 新政后咨询和成交量进一步提升 [6] - 部分偏远或配套不足楼盘仍面临去化难题 有低密度洋房项目虽来访量增加但转化率不高 客户对交房时间和开发商实力询问细致 [7] - 销售不佳楼盘推出送车位 物业费券等优惠 更有"工抵房"特价优惠 一套500万元房屋可优惠80万至90万元（相当于八折以上） [7] 专家政策解读 - 新政出台及时且力度显著 对市场信心提振作用明显 [9] - 公积金政策灵活性增强 可用于首付和贷款 绿色建筑住房贷款额度最高上浮15% 有助于缓解新房库存压力 [9] - 政策降低外环外二手房挂牌量 保持一二手房置换链条顺畅 进一步释放改善性需求 [9] - 政策降低购房门槛和成本 有效刺激需求 但效果完全显现需时间观察 市场止跌回稳预期乐观 [10] - 政策时效性通常2～3个月 预计对"金九银十"有提升作用 助力止跌回暖 [10] - 供给端热度上升 部分二手房源重新挂牌 新房项目连夜售房 供给量增加带动成交量回升 [11]

房贷利率下调 - 5年期以上LPR降至3.5% 较前值下降10个基点 首套房利率进入2字头 北京上海首套房利率普遍降至3.05% 广州深圳最低2.95% 100万贷款30年月供从4277元降至4044元 总利息节省8.4万元 [3] - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点 5年期以上首套利率从2.85%降至2.6% [4] - 北京首套公积金最高贷款额度160万 二套房首付比例统一降至30% 贷款额度从60万提至100万 [4] - 成都双缴存人公积金最高贷款额度150万 多子女家庭可上浮20% [4] - 杭州首套和二套公积金贷款首付比例均降至20% 高层次人才最高可贷195万 [5] 地方补贴政策 - 义乌首套房按1000元/平方米补贴 二孩家庭额外补10万 三孩家庭补20万 140平方米房子最多省34万 [7] - 泰州换新购最高补8万 多孩购房按房款2%补贴 孝心购直接奖8万 [7] - 长沙以旧换新按新房总价1%补贴 最高3万 二孩家庭购房套数认定核减一套 公积金贷款额度最高提至104万 [7] - 佛山顶尖人才购房补贴最高1000万 博士和副高职称人才补20万 购房享98折优惠 [7] - 常州博士买房补30万 硕士补8万 本科生补5万 公积金贷款额度最高提至120万 [7] - 无锡A类人才叠加补贴后最高拿600万 博士研究生可享70万购房补贴 [7] 创新购房工具 - 无锡推出50%产权加50%使用权共有产权房模式 首付压力减半 [7] - 北京成都等超30城允许提取公积金直接付首付 广州试点公积金加商业贷款组合贷 审批时间压缩至10天 [7] - 宜宾三江新区发放房车联动补贴券 最高可抵5万元购车款 [7] 旧改市场机会 - 北京西城上海静安等核心区域老小区改造后房价涨幅普遍高于非核心区15-20个百分点 [9] - 山东菏泽2025年计划改造28个小区 [9] - 深圳某私募旧改基金年化收益达8%-12% 投资周期3-5年 [10] - 浙江某电梯企业2025年订单量增长200% [11] - 杭州对改造后出租的老房给予每月500元/户税收减免 [11] - 山东济南对房屋体检师等新职业持证者给予最高2万元培训补贴 [12] - 河北廊坊2025年计划改造28个小区 相关岗位需求增长40% [13] 旧改技术应用 - 上海试点数字孪生小区 通过三维建模模拟改造效果 施工效率提升30% [15] - 深圳开发旧改智慧平台 输入小区基础数据生成最优改造方案 成本测算误差控制在5%以内 [16] - 山东青岛永嘉路片区改造采用石墨烯保温材料 冬季能耗降低22% 获住建部绿色社区认证 [17] 旧改模式创新 - 广东推行改造加运营模式 企业投资改造后获得10年社区商业经营权 广州某企业通过旧改新增3000平方米商业空间 年收益超500万元 [18] - 浙江立法保障业主自治权 允许成立旧改委员会直接对接施工方 温州某小区居民通过线上投票决定停车位分配方案 满意度达92% [18] - 北京试点旧改REITs 将改造后的社区商业停车位等资产证券化 普通投资者可通过基金份额分享增值收益 [18] 行业监管措施 - 天津建立旧改资金池 实行专户管理 按工程进度分阶段拨付 [19] - 江苏推行改造终身责任制 施工单位需在改造后5年内承担质量问题维修 2025年一季度查处违规项目12个 [20] - 西安规定历史文化街区改造需保留70%以上原有建筑风貌 违规企业最高罚款500万元 [21]

新政后上海楼市成交量变化 - 新政后合作盘认购量达40单 较新政前工作日日均单量提升182% [2] - 外环外合作盘认购量达34单 较新政前工作日日均单量提升196% [2] - 某大区9家门店正常周成交量约10单 新政首日单日成交7单 [6] - 中介门店8月1日至26日销售3900多套 较7月全月3000多套显著增长 [9] 购房者行为与市场热度 - 多个楼盘推出"今夜不打烊"通宵卖房活动 [2] - 工作日晚间售楼处仍灯火通明 出现年轻夫妇/全家总动员等多类型看房群体 [10][14] - 中介反映客户下班后看房并现场签单 [2] - 闵行"保利·海上印"项目8.18万元/平方米均价 168套房源当日售罄 [7] - 宝山"金茂棠前"项目5.39万元/平方米均价 160套房源实现"日光" [7] 政策具体调整内容 - 非沪籍人士外环外购房取消数量限制 仅需1年社保/个税 [6] - 外环内购房需3年以上社保/个税证明 [6] - 首套与二套利率统一降至3.05% [6] - 公积金可提取作为首付且不影响贷款额度计算 [6] - 购买二星级及以上新房公积金贷款额度上浮 [6] 开发商促销策略 - 部分楼盘推出总价九五折+10-15万元停车优惠券+家装包限时活动 [13] - 中介透露有楼盘周末两天销售15套 优惠力度加大 [9] - 现房销售成为重要卖点 某小区2700多套房源仅剩200余套 [14] 价格与产品特征 - 外环外TOD综合体楼盘近地铁房源单价6.9万元/平方米 较远房源6.5万元/平方米 [14] - 103平方米三房一卫户型折后总价约620万元 含全屋智能硬装 [14] - 项目配套涵盖商业/教育/医疗/产业园区等综合设施 [14]

政策核心内容 - 上海发布"沪六条"优化房地产政策 涉及调整住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷及完善个人住房房产税等措施 [1] - 政策明确符合条件居民家庭在外环外区域购房不限套数 精准释放外环外区域购买力 [2] 新房市场反应 - 政策生效首日两个外环外楼盘开盘售罄：宝山区金茂棠项目推出160套房源均价5.39万元/平方米 认筹率达162.5% [2] - 闵行区保利海上印项目推出168套房源均价8.2万元/平方米 累计认购286组认购率超170% [2] - 松江区招商时代潮派项目出现单客户一次性购买两套房案例 项目均价约5.1万元/平方米 总价范围420-700余万元 [2] 二手房市场反应 - 政策出台后二手房签约量环比上涨约10% 中介在传统休息日出现加班签单情况 [3] - 链家平台二手房浏览量环比上升17%同比上升22% 咨询量环比上升14%同比上升26% [3] - 太平洋房屋数据显示新政首日新增房源环比大幅上涨166% 新增客户环比上涨40% 成交环比上涨14.8% [3]

政策核心内容 - 上海楼市政策优化调整 外环外上海户籍购房不限套数 外地户籍社保满一年外环外也不限套数 [2] - 成年单身按居民家庭执行限购政策 公积金账户可支付首付款 商贷利率不再区分首套和二套 [2] - 新政为上海今年首次房地产市场政策调整 被称为"沪六条" [2] 市场反应 - 新政发布后房产中介咨询来电猛增 预约周末看房量较上周上升 [5] - 新盘推出"今夜不打烊"广告加大营销力度 [5] - 中原地产视频号政策内容一小时播放量超数百次 粉丝量显著增加 [5][6] - 链家地产出现客户因利率下降重新考虑新房购买的情况 [8] - 部分房东上调挂牌价格 如从360万元调至370万元 [8] 成交量影响 - 今年前7月上海外环外新建商品住宅成交17024套 占全市28265套总成交量的60% [6] - 预计政策实施后外环外交易占比将进一步上升 [6] - 中介预计政策将刺激外环外房屋成交量 叠加"金九银十"销售旺季效应 [11] 购房群体变化 - 单身限购政策调整将释放刚需和改善型需求 [11] - 新政有利于在沪工作的单身青年人才和新市民群体购房 [11] - 养老房、度假房及换房刚需客户将增加外环外购房活动 [8] 成本变化 - 商业贷款利率不再区分首套和二套 二套房贷款利率有所降低 [6] - 公积金贷款额上调 结合房贷利率下调降低购房成本 [6] - 购房者重点关注购房资格认定和公积金提取额度 [10]

政策调整内容 - 上海六部门联合发布房地产优化政策 涉及限购 公积金 贷款利率等多方面调整[1] - 外环外区域符合条件的居民家庭取消限购 公积金贷款额度进一步提升[1] - 政策被认为是近期力度较大的楼市优化举措[1] 市场即时反应 - 政策发布当天部分项目来访量超过百组 有项目实行24小时不打烊应对需求释放[2] - 市场表现存在分化 并非所有项目都出现到访量提升[2] - 松江区某项目年初开盘目前销售过半 预计年底前可全部售罄[2] 购房群体特征 - 现场购房群体以刚需为主 有购房者表示新政降低购房成本但主要需求仍为刚需[2] - 新政策对外环购置第二套住房 为父母购置养老房产等需求有促进作用[3] 库存与去化情况 - 上海外环外新房库存占全市约70% 去化周期较长[3] - 外环外二手房挂牌量占比达到近40%[3] 企业应对策略 - 房企加大营销力度 采取限时折扣 免除物业费 赠送车位抵用券等促销手段[3] - 企业可优化推盘和定价策略 把握外环不限购 利率和公积金优化等政策红利[3] 市场前景预期 - 业内人士预计政策红利释放叠加金九银十传统旺季 市场活跃度将提升[1][3] - 交通便利 配套完善的项目去化速度可能快于市场平均水平[3] - 市场成交预计温和回升 巩固止跌回稳态势[1][4]