城市更新政策导向 - 老旧小区改造被定位为提升人民生活品质的重要工作，是城市内涵式发展的重要组成部分 [1] - 中央城市工作会议部署“着力建设舒适便利的宜居城市”，并印发推动城市高质量发展的意见，支持老旧住房自主更新、原拆原建 [3] - 中办国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出完善小区配套基础设施和公共服务设施 [3] 具体改造进展与规模 - 上海于2024年9月底提前完成6493户“拎马桶”改造任务，标志着全面告别“拎马桶” [1] - 上海静安区彭一小区2110户非成套住房于2021年12月启动拆除重建，并于2024年6月正式竣工，是上海中心城区最大规模非成套旧住房改造项目 [2] - “十四五”时期全国累计改造城镇老旧小区24万多个，改造后小区物业服务覆盖率大幅上升 [5] 社区服务设施完善 - 老旧小区改造中增设养老、托育、助餐、便民市场等各类社区服务设施7.96万个 [3] - 新增文化休闲、体育健身场地面积超过3200万平方米 [3] - 改造强调与社区建设结合，完善停车、充电、消防、通信等配套基础设施 [3] 改造模式与长效管理机制 - 各地探索建立党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务公司共商事务的社区治理新机制 [5] - 江西省赣州市章贡区通过搭建国有物业平台体系，将零散小区集零为整形成新物业服务区域 [4] - 浙江省宁波市鄞州区主动收集群众对改造效果的反馈，解决此前未覆盖的问题 [4]

城市更新政策导向 - 老旧小区改造被定位为提升人民生活品质的重要工作，直接关联人民群众的获得感、幸福感和安全感 [1] - 党的二十届四中全会《建议》提出坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新 [1] - 中央城市工作会议部署建设舒适便利的宜居城市，并出台意见支持老旧住房自主更新、原拆原建 [3] 具体项目进展与规模 - 上海市于2022年完成成片旧改历史性任务后，今年6493户"拎马桶"改造任务提前完成，实现全面告别"拎马桶" [1] - 上海市静安区彭一小区非成套住房一次性全部拆除重建，该项目为上海中心城区最大规模非成套旧住房改造项目，涉及2110户居民，于2021年12月开工建设，2024年6月正式竣工 [2] - "十四五"时期，全国累计改造城镇老旧小区24万多个 [5] 社区配套设施建设 - 老旧小区改造中增设养老、托育、助餐、便民市场等各类社区服务设施7.96万个 [3] - 新增文化休闲、体育健身场地3200多万平方米 [3] - 改造后的小区配套建设新的社区党群服务中心、养老院、菜市场、图书馆等公共服务设施 [3] 长效管理机制探索 - 各地积极探索建立党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务公司等广泛参与的社区治理新机制 [5] - 江西省赣州市章贡区搭建国有物业平台体系，将零散小区集零为整形成新的物业服务区域 [4] - 浙江省宁波市鄞州区主动收集群众对改造效果的反馈，解决此前改造未覆盖的问题 [4] - 改造后的小区物业服务覆盖率大幅上升，居民参与社区活动的意愿明显增强 [5]

改造总体进展 - 珠海市共有老旧小区996个 总用地面积13.4平方公里 [3] - "十四五"期间累计开工改造老旧小区462个 接近总数的一半 完成改造377个 [1][3] - 老旧小区改造总投资额超过12亿元 已惠及居民12万户以上 提前超额完成"十四五"规划目标任务 [1][3] - 2025年计划开工改造老旧小区不少于64个 完成改造不少于100个 截至10月15日已开工64个 完成77个 [3] 细分领域投资与成效 - 累计完成楼房建筑物本体改造987栋 惠及居民2万户以上 总投资额近2亿元 [3] - 当地既有住宅增设电梯累计建成730台 惠及居民近万户 总投资额超3.5亿元 [3] - 2025年1-9月既有住宅增设电梯累计建成90台 [3] 香洲区改造规划 - 香洲区2000年前建成的老旧小区有796个 占全市70%以上 目前尚有467个未改造 [3] - 当地已制定三年改造计划 力争2026年底前全面启动剩余未改造小区工作 [3][4] - 成立以区委书记、区长为指挥长的老旧小区整治提升工作指挥部 并于今年5月印发指导意见优化审批流程 [4] 资金筹措模式 - 为破解资金难题 珠海着力构建"五个一点"资金拼盘模式 [5] - 积极争取中央各类补助资金 "十四五"期间共获得4.87亿元 [6] - 市级财政按1:1比例给予区级财政事后奖补 累计奖补资金已达2.1亿元 [6] - 明确要求供水、供电等专业经营单位按其受益原则出资参与管线迁改等工程 [6] - 创新建立楼房建筑物本体改造政府与居民1:1出资共担机制 政府奖补每户不超过5000元 已撬动居民出资约9000万元 [6] - 通过将老旧小区与相邻片区更新捆绑 引导国企介入 推广连片管理模式以拓宽收益渠道补充资金 [6]

老旧小区改造规模与成果 - 2019年以来西安已实施老旧小区改造2364个 加装电梯1025部 电梯更新168部[1] - 实施"三供一业"改造1281个 完善老旧小区供水 供电 供暖 天然气等基础配套设施[1] - 累计修复破损道路397万平方米 改造排水管网116万米 供水管网50万米 实施小区雨污分流2445个[2] - 改造供电线路147万米 实现天然气入户小区1596个[2] 社区服务与民生设施建设 - 建设社区嵌入式服务设施95个 完成面积2.8万平方米 建设15分钟便民服务圈117个[1] - 建成并运营社区养老服务站1044个 增加三甲医院13个 新建改扩建中小学幼儿园505所 新增学位49.97万个[1] - 新增地面停车位4万个 非机动车充电桩4363个 新建或改造社区服务中心130个[2] - 增设养老服务设施18处 儿童活动场所227片 文化休闲体育健身场地公共绿地1129片[2] 环境整治与资源盘活 - 全市共拆除违建125万平方米 完成建筑节能及外立面改造194万平方米[2] - 积极盘活利用闲置房屋资源空闲用地 合理调整绿化布局 增设停车位健身广场适老化设施[2] 未来工作重点与建议 - 需要重点聚焦适老化改造 无障碍设施及管网更新等民生痛点 强力推进管线更新加装电梯等关键工程[3] - 在改造中应注重文脉传承 挖掘老旧小区历史文化资源 打造主题文化街区 增强文化底蕴[3] - 建议从强化绩效监督管理 建立绩效评价全流程管理体系 加强审计监督三方面入手 确保资金使用合规高效[3]

项目背景与模式创新 - 广州白云区黄石花园改造项目是首个引入非业主第三方企业（愿景集团）与政府联合出资并采用设计施工运营一体化（EPCO）模式的案例 [2] - 该模式通过企业获取小区闲置公房经营权，改造为青年公寓进行运营，并以部分运营收入反哺小区公共活动空间改造 [2] - 与广州其他由业主或政府/单位出资的改造模式不同，此模式针对业主分散、协调难度大的小区，利用分散的闲置公房资源实现改造 [11] 项目具体细节与投入 - 黄石花园小区占地面积10.66公顷，含79栋楼，建筑面积23.43万平方米，居民2900多户，居民构成复杂，存在“一旧两少”、“三多”、“四难”等管理难题 [7] - 政府出资2000多万元负责公共空间改造（如道路、消防设施、外墙翻新等），企业愿景集团出资1000多万元负责闲置公房和3100平米架空层改造 [8] - 项目于2023年9月开始，至2023年底基本完工 [8] 运营成效与财务模型 - 企业改造运营74套公房（原空置66套加新退租8套），实际出租68套，出租率达到91% [10] - 改造后的公寓一室一厅月租金2300-2500元，两房户型月租金约3500元，主要租户为周边创意产业园的年轻人 [11] - 基于当前运营情况，企业1000多万元的初始投资预计可在8-10年内收回成本并逐步盈利 [11] 模式的可复制性与未来规划 - 该模式被归纳为“公房转换模式”，通过对闲置公房批量翻新改造取得的收益覆盖改造成本，实现项目财务平衡 [12] - 只要老旧小区具备较多的闲置公房资源且改造后能实现财务平衡，即可适用此模式，愿景集团已在北京、江苏、重庆等20多个城市成功实施类似项目 [12] - 广州计划在省医宿舍、东方小区等多个老旧小区继续试点第三方企业EPCO模式，推广黄石花园经验 [14]

老旧小区改造成果 - "十四五"时期全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿居民 [1][3] - 2021至2024年辽宁省实施老旧小区改造4793个，惠及居民208万户 [3] - 八王寺小区完成22项改造，包括加装电梯、车牌人脸识别系统、粉刷楼宇、安装不锈钢扶手等 [1] 改造过程与居民参与 - 改造遵循"改不改、改什么、怎么改，都由居民议、居民选、居民定"原则 [2] - 社区网格员在改造前挨家挨户问需求、发问卷、听意见，梳理反馈43件急难愁盼问题 [2] - 改造过程中召开8场座谈会，每场有社区工作人员、设计师和近30名居民代表参加 [2] - 聘请小区居民代表担任监督员全流程跟踪监督，并根据居民诉求调整方案，如增设凉亭、电动车充电桩，升级门禁系统等 [2] 改造后管理与社区影响 - 硬件改造完成后成立业主委员会实现业主自治，改善此前物业不担当不作为的问题 [2] - 改造后小区举办"邻里节"活动增强社区凝聚力 [2] - 改造效果显著，道路平坦、车位规范、墙体不渗水、屋内暖和，废弃水房改为活动室，吸引新住户入住 [2]

上海旧区改造成效 - 上海持续推进旧区改造、旧住房成套改造和城中村改造，基本实现"拎马桶"现象清零 [1] - 经过30多年持续发力，需要"拎马桶"的家庭总数持续降低 [1] - 以杨浦区控江路街道黄兴路1039弄项目为例，存在该问题的住户涉及3幢楼、180户，房型多达34种，最小使用权居住面积仅10.5平方米 [1] 改造实施策略与细节 - 针对面积小、施工难等顾虑，街道与居委会组建联合工作组进行沟通化解，并量身定制"一户一方案" [1] - 施工中严格限定作业时间，搭建围挡防尘降噪，每日清理工地垃圾，最大限度减少扰民 [2] - 管道铺设、防水工程等隐蔽工程严格把控质量，居委会定期回访确保设施正常运行 [2] 改造成果与未来规划 - 杨浦区定海路街道共青路119弄、357弄、105号3个小区的69户居民已实现"卫生间自由" [2] - 上海市住建委表示今年将加力度、提速度、增温度，全面解决"拎马桶"问题 [2]

改造模式与居民参与 - 改造过程注重居民参与 包括改造前征询需求 改造中共同商议 并由住户进行全程监督[1] - 将居民意见转化为实际设计方案 使老房子转变为好房子[1] 改造效果与行业影响 - 改造内容针对居民急难愁盼问题 如解决墙面渗水 增加电梯 提升了居住体验[1] - 改造推动了居住条件从“住有所居”向“住有宜居”的转变[1] - 自“十四五”以来 全国约每14人中就有1人从老旧小区改造中受益[1]

住房建设总体成就 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米[1][2] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套(间) 惠及3000多万名群众[1] - 适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势 适时调整优化房地产政策[1] 城市更新与改造进展 - 全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作[2] - 实施城中村改造项目2387个 建设筹集安置住房230多万套[2] - 启动城市危旧房改造17.5万套(间)[2] - 累计改造城镇老旧小区24万多个 4000多万户 惠及1.1亿居民[2] - 累计改造各类地下管网84万公里[2] - 改造老旧街区6500多个 老旧厂区700多个[2] 房地产市场与保交楼 - 全国有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房[2] - 全国750多万套已售难交付的住房实现交付[2] “好房子”建设标准 - 《住宅项目规范》已于今年5月1日正式实施 包含14项新标准[3] - 层高标准从2.8米提高到不低于3米 4层以上楼加装电梯 楼板隔音要求降低10分贝[3] - 全国住宅设计大赛将在今年底评出获奖方案 为“好房子”建设提供实操方案[3] 老旧小区“三大革命” - “楼道革命”：更新改造水电气热等老化管线管道31万公里 实施建筑节能改造3.7亿平方米 加装电梯12.9万部[4] - “环境革命”：实施适老化、无障碍改造小区5.6万个 建设“口袋公园”1.8万多个 城市绿道约2.5万公里 新增文化休闲体育健身场地2800多万平方米 增加社区服务设施6.4万个[4] - “管理革命”：小区改造事宜由基层党建引领群众商议决定 加强改造后物业管理[4]

住房建设总体成就 - "十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1][2] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）惠及3000多万名群众 [1] - 全国750多万套已售难交付的住房实现交付 [2] 城市更新与老旧小区改造 - 累计改造城镇老旧小区24万多个、4000多万户、惠及1.1亿居民 [2] - 实施城中村改造项目2387个建设筹集安置住房230多万套启动城市危旧房改造17.5万套（间） [2] - 更新改造水电气热等老化管线管道31万公里实施建筑节能改造3.7亿平方米加装12.9万部电梯 [4] - 实施适老化、无障碍改造小区5.6万个建设"口袋公园"1.8万多个城市绿道约2.5万公里 [4] "好房子"建设标准与设计 - 《住宅项目规范》正式实施包含14项新标准层高标准从2.8米提高到不低于3米4层以上楼加装电梯楼板隔音要求降低10分贝 [3] - 全国住宅设计大赛将在今年底评出获奖方案为"好房子"建设提供可操作方案 [3] 市场发展与政策调整 - 适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策 [1] - 全国有15个省区市二手住宅交易量超过新房存量住房市场规模持续扩大 [2]