2025年财务业绩 - 2025年公司实现综合营业额人民币2,814.4亿元，同比增长0.9% [1][6] - 开发销售型业务营业额为人民币2,381.6亿元，经营性不动产收租型业务营业额为人民币254.4亿元，轻资产管理收费型业务营业额为人民币178.3亿元 [1][6] - 经常性业务收入合计为人民币432.8亿元，同比增长3.7%，占总营业额15.4% [1][6] - 综合毛利率为21.2%，其中开发销售型业务毛利率15.5%，经营性不动产收租型业务毛利率71.8%（同比提升1.8个百分点），轻资产管理收费型业务毛利率35.5%（同比提升2.5个百分点） [1][6] - 股东应占溢利为人民币254.2亿元，核心股东应占溢利为人民币224.8亿元 [2][6] - 经常性业务核心净利润达人民币116.5亿元，其核心净利润贡献占比同比增长11.2个百分点至51.8% [2][6] 2025年经营与销售数据 - 2025年集团实现物业签约销售额人民币2,336.0亿元，行业排名第三，签约面积922万平方米 [2][7] - 截至2025年底，集团锁定已签未结算营业额为人民币1,645.8亿元，预计其中人民币1,234.8亿元将于2026年结算 [2][7] - 报告期内，集团新增土储计容建筑面积339万平方米，截至2025年底总土地储备约4,673万平方米 [2][7] 行业趋势与公司战略定位 - 2025年是中国房地产行业深入调整、加速转型的重要一步，市场整体延续下行态势，结构性分化加剧，行业从增量转向存量提质增效的发展阶段，新发展模式在加快重构 [2][7] - 公司战略定位升级为“创建世界一流的城市投资开发运营商”，创建世界一流主要有五大标准：盈利优质、财务稳健、模式先进、市值领先、品牌卓越 [3][8] - 为实现定位，公司将坚定践行三大经营方针：解放思想、创新转型、全面高质量发展；质的有效提升和量的合理增长；有利润的营收和有现金流的利润 [3][8] - 公司将通过“三条增长曲线”（开发销售型、经营性不动产、轻资产管理）的高效协同，重塑行业竞争新优势 [3][8] “十五五”期间业务发展目标 - 开发销售型业务：预计2026-2027年传统市场仍有压力，但业务将企稳回升，到“十五五”末营收规模维持在2000亿元左右，营收占比70%-75%，利润占比近4成 [3][8] - 经营性不动产出租业务：预计到“十五五”末营收稳定在300亿元左右，规模与质量保持行业第一，营收占比接近15%，利润占比接近50% [4][9] - 轻资产管理收费业务：预计年增长速度超过10%，到“十五五”末营收规模实现200亿元左右，利润占比10%~15% [4][9]

公司2025年度财务业绩 - 截至2025年末，公司实现营业收入2814.4亿元，同比增长0.9% [1] - 2025年毛利为597.44亿元，同比微降约1% [1] - 2025年股东应占净利润为254.2亿元，同比微降0.5% [1] - 2025年加权平均融资成本降至2.72%，同比下降39个基点 [3] - 截至2025年末，资产负债率为61.1%，同比下降3.8个百分点 [3] 公司战略转型与业务模式 - 公司发展逻辑已发生根本性变革，正从增量扩张转向存量提质增效 [1] - 公司已彻底摆脱高负债、高杠杆、高周转的“三高”发展模式 [1] - 公司构建起三条增长曲线高效协同、同向发力的业务新模式 [2] - 公司未来定位是向“世界一流的城市投资开发运营商”转型 [1][4] - 公司已告别依赖高杠杆拿地、高周转去化的旧模式，转而追求“做一成一”的高质量开发 [3] 第一条增长曲线：开发销售业务 - 该业务定位为业绩基本盘和营收、现金流主力 [4] - “十五五”末（约2030年）营收规模目标维持在2000亿元至2500亿元 [4] - “十五五”末该业务营收占比目标为70%至75%，利润占比目标接近40% [4] - 2025年开发销售结算收入为2382亿元，其中一、二线城市收入占比达88% [3] - 2025年结算单价同比上升10%，一线城市销售占比提升至45% [3] - 公司将在2026-2027年持续深耕一线及强二线核心城市，聚焦住宅核心业态 [4] 第二条增长曲线：经营性不动产收租业务 - 该业务定位为可持续增长引擎和稳定利润主力 [5] - “十五五”末营收目标稳定在300亿元，目标稳居行业第一 [5] - “十五五”末该业务营收占比目标接近15%，利润占比目标近50% [5] - 公司计划到2030年末将购物中心数量增至127个 [5] - 2025年公司已成功设立商业REITs，市值突破百亿元 [5] - “十五五”期间计划实现公募REITs规模超600亿元 [5] 第三条增长曲线：轻资产管理收费业务 - 该业务定位为强劲增长极和空间价值创造者 [5] - “十五五”末营收目标达200亿元左右，年增速目标超10% [5] - “十五五”末该业务利润占比目标为10%至15%，毛利率目标不低于25% [5] - 设立资产管理公司是“十五五”重要战略举措，将承载第二、第三增长曲线中的资产管理收费型业务 [5] 行业展望与公司经营策略 - 当前房地产行业发展逻辑已发生根本性变革，正从增量扩张转向存量提质增效 [1] - 行业最艰难的时期已过去，进入触底回升、深度分化周期 [6] - 2026年传统房地产市场仍将承受压力，但公司开发业务将逐步企稳回升 [4] - 公司预计2026年销售规模与2025年基本持平 [6] - 公司2026年可售货值（不含新增土储）为4500亿元，将为销售稳定提供保障 [6] - 公司五年来坚持“有利润的营收、有现金流的利润”的稳健财务策略 [3]

公司2025年业绩表现 - 2025年公司实现营收2814.4亿元，同比增长0.9% [1] - 2025年股东应占净利润为254.2亿元，同比下滑0.5% [1] - 2025年核心净利润为224.8亿元，同比下滑11.4% [1] - 开发销售型业务是业绩基本盘，2025年签约销售额2336亿元，签约面积922万平方米，规模稳居行业前三 [1] - 2025年开发销售业务结算收入2382亿元，结算面积968万平方米 [3] - 2025年开发销售业务结算均价上升10.5%至24599元/平方米，结算单方成本上升12.3%至20716元/平方米 [3] - 2025年开发销售业务结算毛利率为15.5% [3] 公司资源与投资策略 - 2025年公司通过专项债收储、股权退出、土地置换等方式盘活土储约250亿元，改善资源结构 [1][2] - 2026年公司将继续坚持存量资源的有序盘活 [2] - 2025年公司获取项目33个，权益投资673.7亿元，投资强度保持行业前三 [1] - 2025年在北京、上海等五大核心城市投资占比近八成，土储结构持续优化 [1] - 2026年土地市场预计仍将呈现结构性分化，供应向核心城市的核心区域集中 [2] - 公司秉持稳健投资原则，坚持战略城市加价值洼地的组合布局，深耕高等级核心城市 [2] - 公司通过片区统筹谋划综合性战略性项目，强化对优质客户的集聚效应 [2] - 公司目标多元化拿地，以更低成本获取更优质土地资源，并积极关注收并购机会 [2] 业务结构与增长曲线 - 公司成功实现从第一增长曲线到第二增长曲线的跨越 [1] - 第一增长曲线为开发销售业务，是核心策略 [7] - 第二增长曲线为经营性不动产收租业务，是业绩可持续增长的强大引擎，也是利润和现金流的主要贡献者 [7] - 第三增长曲线为轻资产管理收费型业务，定位为业绩强劲增长与空间价值的核心创造者 [8] - “十五五”期间，公司将以三条增长曲线构建全新业务模式，彻底摆脱“高杠杆、高负债、高周转”的传统模式 [8] - 未来几年，公司利润增长将来自于三条曲线的协同发展 [6] 未来发展规划与目标 - “十五五”期间，公司将立足单盘效益时代，以提质量、保利润为核心导向，深耕一线及强二线城市 [6] - 开发销售端，预计2026-2027年传统房地产仍将承受市场压力，后期投资质量提升将带动业务企稳回升 [8] - 到“十五五”末，预计开发销售型业务营收规模目标维持在2000亿至2500亿元，营收占比维持在70%~75%，利润占比接近40% [8] - 到“十五五”末，预计经营性不动产收租业务营收将稳定在300亿元左右，规模与质量保持行业第一，营收占比接近15%，利润占比接近50% [8] 盈利能力展望 - 在房地产市场企稳背景下，公司整体毛利水平将稳步回升，在现有基础上提升三个百分点以上是可能的 [3] - 毛利率改善不完全依赖于经营性不动产收租业务占比的提升 [3] - 毛利率改善路径一：通过精准投资和打造好产品，力争使开发业务毛利率在2025年基础上提升两个百分点 [3] - 毛利率改善路径二：巩固扩大不动产销售业务优势，争取保持两位数增长，数字业务毛利率保持在70%以上 [3] - 毛利率改善路径三：第三增长曲线协同发力，整体毛利率保持在25%以上 [4] 市场地位与销售表现 - 2025年公司签约销售额规模稳居行业前三 [1] - 2025年公司在5个城市市占率排名当地第一，在另外13个城市市占率排名前三 [1] - 2025年公司一线城市销售占比同比提升7个百分点至45% [1] - 2025年公司开发销售业务一线及二线城市收入占比为88% [3]

2025年财务业绩概览 - 2025年公司实现营收2814.4亿元，同比增长0.9% [2] - 股东应占净利润为254.2亿元，同比下滑0.5% [2] - 核心净利润为224.8亿元，同比下滑11.4% [2] 开发销售型业务表现 - 开发销售型业务为业绩基本盘，2025年实现签约销售额2336亿元，签约面积922万平方米，规模稳居行业前三 [3] - 在5个城市市占率排名第一，在另外13个城市市占率排名前三 [3] - 一线城市销售占比同比提升7个百分点至45% [3] - 2025年开发销售业务结算收入2382亿元，结算面积968万平方米，结算均价上升10.5%至24599元/平方米 [5] - 一线及二线城市结算收入占比为88% [5] - 开发销售业务结算毛利率为15.5% [5] 投资与资源盘活策略 - 2025年公司通过专项债收储、股权退出、土地置换等方式盘活土储约250亿元，改善了资源结构 [2][3] - 2025年获取项目33个，权益投资673.7亿元，投资强度保持行业前三 [3] - 在北京、上海等五大核心城市的投资占比近八成 [3] - 2026年将继续坚持存量资源有序盘活，秉持稳健投资原则，深化调结构、调布局 [3] - 坚持战略城市加价值洼地的组合布局，持续深耕核心城市，并积极关注收并购机会 [3][4] - 通过片区统筹谋划综合性战略性项目，强化对优质客户的集聚效应 [3] 毛利率展望与改善路径 - 首席财务官预计公司整体毛利水平将稳步回升，在现有基础上提升三个百分点以上是可能的 [5] - 毛利率改善不完全依赖于经营性不动产收租业务占比的提升 [5] - 改善路径一：通过精准投资和打造好产品，力争开发业务毛利率在2025年基础上提升两个百分点 [5] - 改善路径二：巩固扩大不动产销售业务优势，争取保持两位数增长，数字业务毛利率保持在70%以上 [5] - 改善路径三：第三增长曲线协同发力，整体毛利率保持在25%以上 [6] 三条增长曲线战略规划 - 第一增长曲线（开发业务）：以提质效、保利润为核心，深耕一线及强二线城市，挖掘有产业支撑的价值洼地，确保项目成功 [8] - 第二增长曲线（经营性不动产收租业务）：是业绩可持续增长、利润和现金流的主要贡献者，也是强大引擎 [8] - 第三增长曲线（轻资产管理收费型业务）：定位为业绩强劲增长与空间价值的核心创造者 [9] - 三条增长曲线通过高效协同，形成高质量发展新业务模式，标志着公司彻底摆脱“高杠杆、高负债、高周转”传统模式 [9] “十五五”期间业务目标 - 预计2026-2027年传统房地产仍将承受一定市场压力，后期投资质量提升和增量价值释放将带动开发业务企稳回升 [9] - 到“十五五”末，开发销售型业务营收规模目标维持在2000亿至2500亿元，营收占比维持在70%~75%，利润占比接近40% [9] - 到“十五五”末，经营性不动产收租业务营收将稳定在300亿元左右，规模与质量保持行业第一，营收占比接近15%，利润占比接近50% [9]

公司战略与业务结构 - 公司战略定位为“创建世界一流的城市投资开发运营商”，并战略性规划了“三条增长曲线”的业务模式，三条曲线高效协同、同向发力 [2] - 经营性不动产业务（第二增长曲线）利润贡献占比突破50%，成为利润及稳定现金流的主要贡献者 [1][4] - 第三增长曲线（轻资产管理收费型业务）加快形成并初具规模，文体产业运营、租赁住房等业务的市场地位和品牌影响力大幅提升 [1] 2025年整体财务与经营业绩 - 2025年公司营收约2814亿元，同比增长0.9%，股东应占利润约254亿元，同比下降0.5% [1] - 核心净利润约225亿元，同比下降11.4% [1] - 实现合约销售额2336亿元，经常性收入433亿元，同比增长3.7%，经常性利润约116亿元，同比增长13.1% [1] - 全年每股股息1.166元，派息率维持37% [1] - 截至2025年末，公司现金储备为1169.9亿元 [7] 第一增长曲线：开发销售业务 - 开发销售业务是公司业绩贡献的基本盘，2025年结算收入2382亿元，同比增长0.4% [2] - 结算面积968万平方米，同比下降9.1%，结算均价上升10.5%至24599元/平方米 [2] - 结算毛利率为15.5% [2] - 报告期内签约额同比下降10.5%，签约面积同比下降18.6%至约922万平方米 [2] - 一线及二线城市收入占比88%，一线城市销售额占比同比增加7个百分点至45% [2] - 截至2025年末，已签未结算开发物业营业额为1645.8亿元，其中预计1234.8亿元将于2026年结算 [2] 第二增长曲线：经营性不动产收租型业务 - 2025年经营性业务收入合计约432.8亿元，同比增长3.7%，占总营业额的15.4% [5] - 经营性不动产收租型业务营业额约254.4亿元，同比增长9.2%，业务毛利率为71.8%，同比增加1.8个百分点 [5] - 该业务核心净利润98.7亿元，同比增长15.2%，核心净利润占比增至51.8% [5] - 购物中心营业额219.2亿元，同比增长13.3%，出租率97.4%，同比增加0.3个百分点 [6] - 购物中心资产组合整体评估值为94.5亿元，评估后资产账面总值为2403.5亿元，占公司资产总值的22.3% [6] - 写字楼营业额16.8亿元，同比下降10.8%，出租率77.7%，同比增加2.8个百分点 [6] - 酒店业务营业额18.5亿元，同比下降10.5% [6] 第三增长曲线：轻资产管理收费型业务 - 2025年轻资产管理收费型业务营业额178.3亿元 [7] - 主要贡献来自于附属公司华润万象生活开展的轻资产管理服务，以及文体产业运营、租赁住房、城市建设管理与咨询等业务 [7] 资产与投资布局 - 2025年获取新项目33个，新增土地储备面积339万平方米，权益面积256万平方米，其中一、二线城市投资占比99% [3] - 严控公建投资，可售公建货值占比仅2% [3] - 截至2025年末，总土地储备面积4673万平方米，其中开发销售型业务土地储备面积3936万平方米，投资物业土储面积737万平方米 [3] - 截至2025年末，购物中心总建筑面积1242万平方米，同比增长8.4%，权益建筑面积932万平方米，报告期内新开业购物中心6座，在营购物中心数量增至98座 [6] - 预计2030年末，在营购物中心将增至127个 [1] - 截至2025年末，已在27个城市实现2个及以上购物中心布局，未来将持续聚焦一、二线及省会等核心城市，落实“一城多汇”及“多城多汇”的布局策略 [1] 财务健康状况 - 截至2025年末，资产负债率为61.1%，同比下降3.8个百分点 [7] - 加权平均融资成本为2.72%，同比下降39个基点 [7] - 资产管理规模为5022亿元，同比增长8.7% [7]

公司“十五五”期间整体发展战略 - 公司“十五五”期间将立足单盘效益时代，以提质效、保利润为核心导向 [2] - 开发业务将深耕一线及强二线城市，挖掘有产业支撑的价值洼地城市，确保项目做一成一 [2] - 公司坚持三条增长曲线高效协同的新模式，将彻底重构其价值模型体系 [3] 三条增长曲线的定位与目标 - **第一曲线（开发销售型业务）**：是公司开发业务的核心策略，预计2026-2027年传统房地产仍将承受市场压力，后期将企稳回升 [2][3] - **第二曲线（经营性不动产收租业务）**：是公司业绩可持续增长的强大引擎，也是利润和现金流的主要贡献者 [2] - **第三曲线（轻资产管理收费型业务）**：定位为公司业绩强劲增长与空间价值的核心创造者 [3] “十五五”末各业务财务目标 - **开发销售型业务**：营收规模目标维持在2000亿至2500亿元，营收占比维持在70~75%，利润占比接近40% [3] - **经营性不动产收租业务**：营收将稳定在300亿元左右，规模与质量保持行业第一，营收占比接近15%，利润占比接近50% [3] - **轻资产管理收费型业务**：年增长速度预计超过10%，营收规模将在“十五五”末实现200亿元左右，利润占比10%~15% [3] 各业务具体发展策略与展望 - **开发销售型业务**：通过投资质量提升和增量价值释放带动业务企稳回升 [3] - **经营性不动产收租业务**：随着在建购物中心持续开业、在营购物中心经营质量持续提升以及资管业务有效循环，该业务将稳步增长 [3] - **轻资产管理收费型业务**：公司将保持其良好发展势头 [3]

核心业绩概览 - 2025年公司实现综合营业额2814.4亿元人民币，同比增长0.9% [1] - 股东应占溢利为254.2亿元人民币，同比微降0.45% [1] - 剔除投资物业评估增值等影响后的核心净利润为224.8亿元人民币，同比下降11.4% [1] 盈利结构重塑 - 开发销售型业务贡献营业额2381.6亿元人民币，占比84.6%，同比微增0.4% [1] - 开发销售型业务核心净利润同比下降28.1%至108.3亿元人民币，占整体核心净利润比重降至48.2% [1] - 经常性业务（含收租及轻资产管理）收入合计432.8亿元人民币，同比增长3.7% [1] - 经常性业务核心净利润同比增长13.1%至116.5亿元人民币，占集团核心净利润比重达51.8%，超越开发业务成为利润核心支柱 [1] 各业务板块表现 - 经营性不动产收租型业务实现营业额254.4亿元人民币，同比增长9.2% [2] - 经营性不动产收租型业务核心净利润98.7亿元人民币，同比提升15.2%，占经常性业务利润超八成 [2] - 轻资产管理收费型业务营业额178.3亿元人民币，同比微降3.4% [2] - 轻资产管理收费型业务核心净利润17.8亿元人民币，保持2.6%的正增长 [2] 盈利能力与财务健康度 - 2025年公司综合毛利率为21.2%，同比下滑并创下新低 [4] - 开发销售型业务毛利率为15.5% [4] - 经营性不动产收租型业务毛利率高达71.8%，同比提升1.8个百分点 [4] - 截至年底净有息负债率为39.2% [4] - 加权平均融资成本降至2.72%，较2024年底下降39个基点，维持行业最低水平 [4] 开发销售业务与市场地位 - 2025年实现物业签约销售额2336.0亿元人民币，行业排名稳居第三 [5] - 实现签约面积922万平方米，其中5个城市市占率排名第一，13个城市市占率排名前三 [5] - 开发业务结算毛利率15.5%在行业内仍处于第一梯队 [5] - 截至2025年底，锁定已签未结算营业额为1645.8亿元人民币，预计其中1234.8亿元将于2026年结算 [6] 投资与土地储备 - 全年获取33个项目，权益投资额达673.7亿元人民币，投资强度保持行业前三 [6] - 近八成资源集中在北京、上海等五大核心城市，土储结构持续优化 [6] 战略规划与展望 - 公司率先完成向“开发、运营、服务”相关多元多赛道驱动的战略跃迁 [1] - 董事会主席明确了“十五五”期间构建三条增长曲线的战略规划 [7] - 三条增长曲线分别为：第一曲线（开发销售业务）、第二曲线（经营性不动产收租业务）、第三曲线（轻资产管理收费业务） [7]

2025年度财务业绩 - 2025年公司实现综合营业额人民币2,814.4亿元，同比增长0.9% [1] - 开发销售型业务营业额为人民币2,381.6亿元，经营性不动产收租型业务营业额为人民币254.4亿元，轻资产管理收费型业务营业额为人民币178.3亿元 [1] - 经常性业务（收租+轻资产）收入合计人民币432.8亿元，同比增长3.7%，占总营业额15.4% [1] - 综合毛利率为21.2%，其中开发销售型业务毛利率15.5%，经营性不动产收租型业务毛利率71.8%（同比提升1.8个百分点），轻资产管理业务毛利率35.5%（同比提升2.5个百分点） [1] - 股东应占溢利为人民币254.2亿元，核心股东应占溢利为人民币224.8亿元 [2] - 经常性业务贡献核心净利润人民币116.5亿元，占核心净利润比例同比提升11.2个百分点至51.8% [2] 业务运营与土地储备 - 2025年实现物业签约销售额人民币2,336.0亿元，行业排名第三，签约面积922万平方米 [2] - 截至2025年底，已签未结算营业额锁定人民币1,645.8亿元，预计其中人民币1,234.8亿元将于2026年结算 [2] - 2025年新增土储计容建筑面积339万平方米，截至2025年底总土地储备约4,673万平方米 [2] 行业趋势与管理层判断 - 2025年是中国房地产行业深入调整、加速转型的重要一年，市场整体延续下行态势，结构性分化进一步加剧 [2] - 行业正经历从增量转向存量提质增效的发展阶段，新发展模式在加快重构 [2] 公司战略定位与经营方针 - 公司战略定位升级为“创建世界一流的城市投资开发运营商” [3] - 创建世界一流的五大标准为：盈利优质、财务稳健、模式先进、市值领先、品牌卓越 [3] - 三大经营方针为：解放思想、创新转型、全面高质量发展；质的有效提升和量的合理增长；有利润的营收和有现金流的利润 [3] - 将通过“三条增长曲线”（开发销售、经营性不动产、轻资产管理）的高效协同重塑竞争优势 [3] “十五五”期间（2026-2030年）业务发展目标 - 开发销售型业务：预计2026-2027年市场仍有压力，但通过提升投资质量将企稳回升，目标在“十五五”末营收规模维持在2000亿元左右，营收占比70%-75%，利润占比近40% [3] - 经营性不动产出租业务：预计营收稳定在300亿元左右，规模与质量保持行业第一，营收占比接近15%，利润占比接近50% [4] - 轻资产管理收费业务：预计年增长速度超过10%，目标在“十五五”末营收规模实现200亿元左右，利润占比10%-15% [4]