板块发展现状与土地供应 - 沈北道义板块发展成熟，配套设施完善，高楼林立，交通路网发达 [1] - 楼市进入调整期，板块供地节奏放缓，去年仅成交两宗宅地 [3] - 去年成交的两宗宅地（蒲田路北-3、蒲田路北-9）均由沈阳沈北新区公共服务建设有限公司以单价2100元/建筑平方米摘得 [3] 新挂牌地块核心信息 - 道义板块将于2026年2月26日至3月10日挂牌交易两宗新地块：蒲丰路南-1地块和蒲丰路南-3地块 [4][5] - 两宗地块起始价均为2500元/建筑平方米，容积率均不大于1.3且大于1.0，建筑高度均不大于56米 [4][6][7] - 蒲丰路南-1地块土地面积29020平方米，为二类居住用地，起始总价对应竞买保证金为1900万元人民币 [6] - 蒲丰路南-3地块土地面积49635平方米，为二类居住用地（含不大于2%商业），起始总价对应竞买保证金为3300万元人民币 [6] 地块价值与定位分析 - 两宗地块隔七星大街相望，地理位置优越，是板块内难得的优质地块 [9] - 容积率1.3意味着未来将打造低密度洋房住区，延续板块近年来产品品质提升的趋势 [9] - 地块位于道义板块核心区域，坐享全维度生活配套 [9] 周边配套设施 - 交通便利：地块临近地铁二号线蒲河路站，以及七星大街、蒲河路等交通要道 [9] - 商业配套成熟：距离吾悦广场仅几百米，并临近沈阳方特欢乐世界，坐享千万级客流红利 [11] - 医疗资源优质：地块临近盛京医院沈北院区 [13] - 居住氛围浓郁：周边有盛京绿洲、吾悦华府、碧桂园太阳城等众多成熟小区 [13] 区域规划与未来供应展望 - 2025年12月30日，沈阳市自然资源局发布规划修改方案，在蒲河路北七星大街两侧增加5处二类居住用地，包含此次挂牌的两宗地块 [13] - 另外三宗新增宅地位于孝汉北街以西、蒲河路以北、蒲丰路以南，周边分布有汇置尚郡、龙湖原府等多个项目，并临近尚柏奥莱购物中心，未来可能陆续出让 [13]

市场整体态势 - 2026年1月全国重点城市房地产市场进入传统淡季，呈现“整体偏冷、分化加剧、亮点闪现”的态势 [3] - 多数城市新房供需两端同步收缩，房企推盘积极性低迷，购房者观望情绪浓厚，“只看不买”现象突出 [3] - 土地市场呈现“供地放缓、底价成交、国企主导”的特征，民企参与度低 [5] 新房市场表现 - 1月多数城市新房成交面积环比下滑30%～60%，同比亦下降20%，创近一年来单月最低 [4] - 开盘项目整体去化率偏低，例如上海1月18个入市项目平均去化率仅16% [4] - 多数城市项目案场来访及认购量环比下滑约二成，核心监测项目转化率普遍维持在3%～5%的低位 [4] - 元旦假期期间，部分城市如武汉案场来访量和认购量同比分别增加17%和26% [11] 市场结构性分化 - **城市与板块分化**：核心一线及强二线城市（如深圳、杭州）来访认购活跃度略高，弱二线及远郊区域陷入过冷区间 [3] - **产品分化**：核心区高端改善盘、特色产品（如上海风貌别墅）及击穿底价的刚需盘表现亮眼，普通改善及远郊刚需盘去化低迷 [3] - **新房与二手房分化**：二手房交易活跃度远优于新房，成为市场需求释放的主要渠道 [3] 高端及改善项目亮点 - 核心地段高端改善项目去化率表现亮眼，例如杭州1月整体开盘去化率为62%，天津为68% [7] - 上海陆家嘴太古源加推60套房源，当日去化50套，去化率83% [7] - 天津绿城尚玉蘭首开62套低密洋房，当日去化率100% [7] - 成都建发海耀推出82套，当日去化50套，均价7.4万元/平方米，销售额近14亿元 [7] - 上海士林海元风貌合院总价在6000万-1.7亿元，近期成交11套 [8] - 深圳中信城开信悦湾300平方米以上产品套均7500万元，1月成交50套 [8] 高性价比项目热销 - 具备价格或产品力优势的高性价比项目销售大幅增加，高配低价成为有力营销手段 [11] - 武汉长江广电光谷家大幅调价击穿区域底价，销量从月均4套增至首周成交130套，单月实现260套去化 [11][13] - 郑州绿城锦棠天地推出特价房13000元/平方米起，认购套数环比增长92% [13] - 西安金戊幸福晓棠单价约1.5万元，认购套数环比增长1.8倍 [13] - 西安信达凤熙雪芳单价1.3万元/平方米，认购套数环比增长75% [13] 二手房市场表现 - 2026年1月全国重点20城市二手房成交面积约1483万平方米，环比上升10%，同比增长25%，为近13个月次高 [15] - 北京、上海、深圳二手房成交同比增约20%，宁波、苏州、厦门等城市环比同比双双大幅增长 [15] - 成交结构以刚需刚改为主，200万元内房源成交占比超过六成，110～140平方米户型成交占比提升 [15] - 市场呈现“量稳价弱、以价换量”特征，成都、郑州、济南等城市成交均价环比小幅下滑 [17] - 低总价房源价格企稳，在北京、上海、杭州、成都等城市，低总价房源（如京沪300万元以下）成交占比超六成 [17] - 上海200万元以下及杭州150万元以下总价段二手房成交均价已趋稳或小幅回升 [20] - 北京、上海等多个城市新增挂牌量环比回落10%～20%，其中北京、上海总价300万元以下房源上年12月新增挂牌环比分别锐减60.2%和52.8% [21] 未来市场展望 - 2月受春节假期影响，楼市将延续淡季态势，供求两端进一步下滑 [22] - 3月有望迎来阶段性复苏“小阳春”，全年大概率呈现“低开高走”行情 [22] - 市场分化格局难以改变，核心区优质项目、高性价比项目仍将是成交主力，品质竞争成为行业主流 [22] - 二手房分流需求将延续，价格下行压力仍存在 [22]

事件概述 - 济南一新楼盘要求访客出示500万元流动资产证明方可进入样板间 并设置手机封存、禁止拍照等特殊接待流程[1] - 该项目位于奥体文博板块与CBD交汇核心区 规划200–400㎡全改善户型 被称为济南首家纯千万级大平层社区[3] - 该准入门槛设定引发市场广泛关注与讨论 被部分市民视为“圈层筛选利器”或“人为制造购房壁垒”[3] 行业历史与市场表现 - 济南“验资看房”模式并非首次 早在2018年前后已随一批高端楼盘入市而出现[3] - 历史案例中 泰禾·济南院子联排别墅验资门槛达1000万元 洋房产品需500万元流动资产证明[3] - 采用验资模式的不同项目市场表现分化：龙湖·景粼原著一期实现较高去化率 泰禾·济南院子因资金链问题停工 金科琼华九章去化周期长达近5年[3] 当前市场格局与竞争态势 - 当前济南CBD片区已形成“多盘争雄”格局 保利、中海、绿城等多家房企加码布局[4] - 据不完全统计 CBD旁已汇聚约6个新盘改善项目 总房源量超8000套 产品形态多元[4] - 在激烈竞争下 验资看房被视为开发商精准匹配客群、提升服务效率的核心手段 而非单纯抬高门槛[4] 行业逻辑与客户需求 - 时隔多年验资门槛再现 其背后的市场逻辑已与数年前截然不同[4] - 房企通过验资门槛划定客群边界 而高净值购房者在关注圈层资源的同时 对房屋品质、交付标准等硬实力要求愈发严苛[5] - 行业观点认为 验资不能成为“遮羞布” 扎实的产品品质、透明的交付保障与贴心服务体验才是留住高净值客群的关键[4]

地块规划信息 - 地块编号FZX-0703-6002位于北京城市副中心07组团0703街区宋庄镇，用地性质为R2二类居住用地，容积率1.8，建筑高度36米（局部45米），建筑规模约8.73万平方米，预计建设12层低密洋房[1][7][8] - 用地面积4.85公顷（最终以钉桩为准），四至范围为东至宋庄文化区三路、南至宋庄镇政府南街、西至宋庄文化区二路、北至京榆旧线南侧规划公园绿地[5][8] - 符合北京2025年新住宅标准：层高≥3米，含阳台，综合得房率90%以上[7][9] 配套资源 教育 - 紧邻北京市教委直属的十五年一贯制公立学校北京第一实验学校及实验中学，周边规划有幼儿园[3][12][13][15] - 03街区规划含12班幼儿园、高中及社区文化设施[17][20] 医疗 - 距离首都儿研所通州院区仅一个街区，该院区总建筑面积18.64万平方米（地上11.33万/地下7.31万），设800张床位，2026年建成后将成主院区[22][23][25][27] - 安贞医院、友谊医院等三甲医院均在辐射范围内[23] 交通 - 紧邻规划M23线与M102线换乘站（距离约300米），周边有副中心站（亚洲最大地下枢纽）、M102环线及S6号线站点[29][30][32] 商业 - 2027年将开业山姆会员店，行政办公区在建万象汇[32] 区域发展 - 宋庄板块汇集艺术、教育、医疗、商业、文旅资源，定位为副中心宜居住区[11] - 03街区规划含物流配送中心、社会停车场、养老助残设施等公共服务配套[17][20]

房地产市场整体态势 - 重点城市房地产市场在传统销售旺季"金三银四"后步入平稳发展阶段，新房市场关注度显著提升[1] - 楼市政策支持力度不断加大，房企积极筹备年中冲刺，市场呈现复杂微妙变化态势[1] - 5月重点城市新房整体销售环比增长，核心城市"新规"项目开盘去化较好，但郊区老项目及低能级城市项目面临较大压力[3] 城市成交数据表现 - 北京5月二手房网签量14277套，环比下降8.3%，同比上涨，新建商品住房网签量3917套，环比同比均上涨[1] - 上海5月一二手住房合计成交223万平方米，同比增加17%[1] - 广州新房二手房网签量均有不同程度提升，深圳一二手住宅网签总量7849套，环比下降16.7%，同比增长21.1%[1] 新规产品市场表现 - 深圳"新规"项目及得房率较高的新房备受青睐，如龙华观澜片区新房项目75平方米可打造三房两卫户型，吸引众多购房者[3] - 多个城市第四代住宅、低密洋房等产品成交表现优于普通楼盘，苏州成交金额前十楼盘中6个属于此类[3] - 杭州核心区新房项目凭借优质配套及产品力吸引高净值客群，部分项目触发社保摇号[3] 旧规产品市场困境 - 深圳罗湖区、福田区城市更新项目新房容积率超过8，得房率低的"摩天住宅楼"去化缓慢，部分项目开盘超一年未清盘[3] - 购房者在价格无明显优势情况下不考虑此类住宅[3] 房企销售与拿地情况 - 2025年前5个月TOP100房企销售总额14436.4亿元，同比下降10.8%，超百亿房企33家，五十亿房企64家较去年同期减少6家[3] - 前5个月TOP100企业拿地总额4051.9亿元，同比增长28.8%，拿地策略聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目[3] - 房企为年中业绩冲刺加大推盘及促销力度，深圳一大型民营房企将结合最新政策加快回款[3] 楼市政策动态 - 5月以来楼市政策支持力度持续加大，降息成为焦点，部分二线城市推出一揽子提振楼市措施[3] - 湖南省推出加大契税支持力度、推进"以旧换新"等措施，重庆市发布支持换购住房需求、加大商业性个人住房贷款支持力度等举措[3] - 预计6月楼市政策环境保持宽松，核心城市市场有望持续修复，但城市间及新旧项目分化行情延续[3][4] 未来市场展望 - 6月一二线城市新房价格有望维持高位，成交热点集中在区位好、品质高、性价比突出区域[4] - 外围区域新房或"旧库存"可能继续以价换量，市场处于分化调整阶段[4] - 房企需精准把握市场需求，优化产品结构，在市场分化中寻求新平衡与发展机遇[4]

房地产市场现状 - 重点城市房地产市场逐渐进入平稳期，"好房子"规范完善及新规产品入市后新房市场关注度提高 [1] - 5月北京二手房网签量14277套环比下降8.3%同比上涨 新建商品住房网签量3917套环比同比均上涨 [3] - 5月上海一二手住房合计成交223万平方米同比增加17% 广州新房二手房网签量均有提升 深圳一二手住宅网签总量7849套环比下降16.7%同比增长21.1% [3] 好房子市场表现 - 核心城市"新规"项目开盘去化较好 郊区老项目及低能级城市项目仍面临压力 [3] - 深圳新规项目人气高 通过飘窗面积扩大、阳台进深加大等方式提高得房率 75平方米可做三房两卫户型 [5] - 多个城市第四代住宅、低密洋房等产品成交表现优于普通楼盘 苏州成交金额前十楼盘中6个属于此类 杭州核心区新房项目触发社保摇号 [6] 房企动态 - 2025年前5个月TOP100房企销售总额14436.4亿元同比下降10.8% 前5个月销售总额超百亿房企33家 五十亿房企64家较去年同期减少6家 [8] - 前5个月TOP100企业拿地总额4051.9亿元同比增长28.8% 拿地资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜 [8] - 房企在年中冲刺节点加大推盘及促销力度 聚焦低容积率优质住宅用地以做出更出彩产品实现溢价 [9] 政策环境 - 5月以来楼市政策支持力度继续 降息最受关注 部分二线城市推出契税支持、"以旧换新"等措施 [11] - 6月楼市政策环境预计保持宽松 核心城市有望持续修复 但城市之间、新旧项目之间分化行情仍将持续 [11] - 6月一二线城市新房价格或维持高位 成交热点集中在区位好、品质高、性价比突出区域 外围区域新房或"旧库存"可能继续以价换量 [12]

楼市整体表现 - 端午假期30大中城市新建商品房成交面积合计26 6万平方米 同比有所下降 但一二线城市表现良好 一线城市成交面积增长4 5% 二线城市增长3 3% [1] - 5月核心城市成交保持修复态势 深圳成交同环比上涨 广州新房成交面积创新高 上海迎来"红五月" [1] - 上海端午假期新房成交面积4 61万平方米 同比增加87 40% 郊区项目销售状况好转 [2] - 5月深圳一二手住宅网签总量7849套 同比涨幅超20% 其中一手住宅网签3162套 同比增长25 6% 二手住宅网签4687套 同比增长18 3% [3] - 5月广州新房成交面积70 83万平方米 创今年最高月度纪录 [3] - 北京5月新建商品住宅销售面积环比基本持平 同比增长22 2% [3] - 上海5月新房成交面积超60万平方米 同比增加23 7% 40个项目入市 供应环比增加49 2% 同比增加30 2% [3] 区域分化与项目表现 - 核心城市"新规"项目开盘去化较好 但郊区老项目及低能级城市项目普遍面临压力 [1] - 深圳核心区优质项目去化率超80% 非核心区项目去化率普遍低于50% [3] - 上海5月成交面积TOP10中 均价10万+的楼盘占6个 前五均为改善类产品 [7] - 杭州核心区项目如三塘 江湾新城触发社保摇号 最低中签率仅10 3% [4] - 成都新入市新规产品去化率可达100% 但5月整体成交面积同环比分别下降18 3% 15 1% [5] 产品趋势与市场热点 - 优质新盘成为影响短期城市销售和房企销售的重要因素 [1] - "好房子"产品如四代宅 低密洋房成交表现优于普通楼盘 苏州成交金额前十楼盘中6个属于此类产品 [7] - 深圳金光华禾玺御府项目新规产品使用率提升 开盘首日售出291套 去化率约4成 [6] - 上海招商序 江湾金茂府等新产品实得率超80% 部分户型达90% 认购率破120% 开盘去化超9成 [7][8] - 5月一线城市新房价格环比上涨0 90% 上海受改善项目带动环比上涨1 47% 为百城涨幅最大 [9] 开发商策略与政策影响 - 开发商通过折扣返佣 新规产品等方式吸引购房者 [1] - 5月央行出台稳楼市金融支持政策 降准降息提振市场信心 [2] - 房企推盘积极性提升 如广州"五一"前多个纯新项目集中开盘 带动成交回升 [3] - 上海高端改善型产品为成交主力 如绿城潮鸣东方成交3 2万平方米 网签均价超19万元/平方米 [7]

房博会概况 - 2025西宁五一黄金周房博会进入最后72小时冲刺阶段 成为地产行业交流平台并推动市场从观望期加速迈向复苏通道 [1] - 展会吸引30家房企携千余套房源参展 产品涵盖刚需住宅、低密洋房、康养大平层等多元类型 [3] 市场表现 - 现房成为最大亮点 中惠臻园项目样板房被抢购 瑞景·悠然南山项目一期现房699套已售480套 绿城·锦玉园吸引跨省置业 [3] - 购房者决策周期显著缩短 部分客户现场完成签约 咨询量激增且现房库存每日递减 [3] - 恒温恒湿技术、适老化设计等产品创新成为房企突围市场的关键手段 [3] 政策支持 - 省级4000万+市级3000万购房补贴资金池仅余不足1100万元 日均兑现超64万元 [3] - 补贴政策已促成3694套住宅签约 每户最高可享1.6万元补贴叠加契税减免、公积金利率下调等优惠 [3] - 5月底前签约仍可锁定补贴 建议购房者把握最后时机 [3] 金融与数据 - 青海银行等金融机构推出首套房贷利率降至3.3% 创新推出装修消费贷产品 [4] - 一季度西宁房地产业增加值增长6.3% 商品房销售面积与营收双提升 [4] 行业趋势 - 房博会成为市场信心重建的关键节点 西宁创新构建"避暑房+文旅+康养"模式将气候优势转化为经济动能 [4] - 现房稀缺性与补贴倒计时形成的双重效应或将持续点燃市场热度 [4]

好房研究院成立背景与意义 - 当前房地产市场处于转型关键期 构建科学的好房评价体系对行业发展具有重要意义 [3] - 全国两会政府工作报告首提好房子 住建部发布《住宅项目规范》国家标准 行业迈入以品质为核心的高质量发展阶段 [8] - 苏州作为全国房地产长效机制22个试点城市之一 以智能建造+智慧品质+全生命周期住宅建设作为好房子实践路径 [8] 好房研究院定位与目标 - 打造开放 多元 共享及国际化的交流平台 未来将推出全球好房研学活动 汲取国际前沿项目经验 [3] - 整合行业协会 企业 专家和消费者等多方资源 凝聚行业共识 响应国家政策与市场趋势 [10] - 通过全国化联动 为"好房子"建设注入创新思维 研究成果将转化为实际动能 [3][14] 苏州站具体举措 - 联合五大协会(房地产/家居/经纪/物业/装饰设计)搭建跨领域协作平台 打破行业壁垒 [12] - 通过实地调研 专业评审 消费者口碑多维度评估 每年向全国推举苏州好房样本项目 树立行业标杆 [13] - 开展好房公开课 研讨沙龙等活动 分享政策动态 前沿技术与成功经验 促进行业交流 [14] 行业发展趋势 - 苏州改善型住房市场全面爆发 别墅 低密洋房 第四代生态住宅等产品涌现 显示市场对高品质住房的迫切需求 [10] - 行业亟待解决如何顺应时代潮流 满足消费者对高品质住房需求的问题 [10] - 通过标杆项目引领 激发优者更优 后来争先的良性竞争氛围 推动全行业品质提升 [13]