投资评级与核心观点 - 行业投资评级为“看好”，并予以维持 [1][3][57] - 核心观点认为在各项政策作用下房地产市场正朝止跌回稳方向迈进，期待后续政策进一步稳定市场 [3][57] - 报告指出在积极财政政策及适度宽松货币政策下，存量收储与城中村改造有望加速，改善住房供求关系 [3][57] 政策动态 - 央行提出着力推动保障性住房再贷款等政策落地，完善房地产金融基础性制度，助力构建新发展模式 [3][4][12] - 杭州优化土地资源配置，通过16条举措聚焦增量精准配置与存量有效盘活，降低企业成本并激活存量空间 [4][12][14] - 住建部部署全国老城区老街区专项调查，计划于2026年6月形成全国总结报告，以划定城市更新保护底线 [4][13][14] - 黄冈市调整公积金政策，购买现房最高贷款额度上浮20% [12][14] 销售端市场表现 - 2025年第46周，全国68城新建商品住宅成交面积193万平方米，同比下降36%，但环比增加15% [5][15] - 2025年年初至今，68城新建商品住宅累计成交面积达10337万平方米，累计同比下降15% [5][15] - 同期，全国20城二手房成交面积188万平方米，同比下降16%，但环比增长，且降幅较前值（-28%）收窄 [5][32] - 2025年年初至今，20城二手房累计成交面积8630万平方米，累计同比增速为+3% [5][32] - 分线城市看，第46周一、二、三四线城市新房成交同比增速分别为-48%、-25%、-49% [26] 投资端市场表现 - 2025年第46周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1189万平方米，同比下降41% [5][38] - 同期土地成交溢价率为1.4%，环比下降 [5][38][45] - 分线城市看，一、二、三线城市土地成交规划建筑面积同比变化分别为-19%、-0.3%、-61% [5][38] - 当周部分城市土地市场出现底价成交案例，如广州增城区宅地、成都金沙板块宅地等 [39] 融资端市场表现 - 2025年第46周，房地产行业国内信用债发行规模为26.2亿元，同比减少46%，环比减少64% [6][46] - 当周信用债平均发行利率为2.37%，环比增加19个基点 [6][46] - 2025年年初至今，信用债累计发行规模为3549.2亿元，同比增加2% [6][46] 市场行情回顾 - 2025年11月10日至14日，房地产指数上涨2.7%，同期沪深300指数下跌1.08%，板块相对收益为3.78%，在28个行业中排名第6位 [51][54] - 当周涨幅前五的房地产个股为中国武夷（+30.00%）、华夏幸福（+26.27%）、冠城大通（+21.63%）、荣盛发展（+18.18%）、华联控股（+17.65%） [51][55] - 当周跌幅前五的房地产个股为亚太实业（-11.16%）、大名城（-10.77%）、深深房A（-9.96%）、渝开发（-8.14%）、沙河股份（-5.60%） [56]

上海新房市场表现 - 8月新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅较7月的0.3%进一步扩大 [1] - 新建商品住宅价格同比上涨5.9%，虽较前值6.1%微降，但仍保持5%以上的高位 [1] - 上海在8月成为一线城市中唯一实现价格环比上涨且涨幅扩大的城市 [2] - 核心区域优质改善型房源集中入市，多个核心板块改善型楼盘去化率显著高于市场平均水平，部分热门楼盘出现“开盘即热销”场景 [3] - 政策红利持续释放，“沪六条”在外环外限购放松、降低房贷利率等方面作出调整，精准激活改善需求 [3] 上海二手房市场态势 - 8月二手住宅价格环比下降1.0%，同比下降2.6%，仍处于调整区间 [1] - 二手房市场调整态势与全国大环境基本一致，8月全国二手房价格上涨城市数量仅为1个，下跌城市数量增至69个 [4] - 市场内部出现分化，大型居住社区、轨交周边项目、房龄相对小的二手房交易有企稳迹象 [5] - 部分房源偏小且户型偏差的二手房，尤其是60平方米以下的老房子，价格仍面临进一步调整压力 [5] 市场先行指标与展望 - 8月房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26，创年内最大单月涨幅 [5] - 8月新房、二手房找房热度较7月分别小幅上涨0.6和1.0，释放市场需求逐步回暖信号 [5] - 预计9月市场或将结束6月以来的下滑趋势，实现成交量筑底回升 [6] - 随着“金九银十”传统旺季到来，叠加政策利好，成交量有望增长 [6] - 中长期来看，保障性住房再贷款落地进度加快及城中村改造货币化安置将為市场注入新动能 [6]

市场整体态势 - 全国房地产市场延续分化调整态势 政策利好效逐步显现 市场信心出现积极变化 市场底部特征日益清晰 [1] - 房产经纪行业景气度与找房热度回升 为金九银十传统旺季奠定基础 [1] - 预计9月市场或将结束6月以来的下滑趋势 实现成交量筑底回升 随着金九银十传统旺季到来 叠加政策利好 成交量有望增长 [2] 一线城市表现 - 一线城市新房价格降幅已现收窄迹象 新建商品住宅销售价格环比下降0.1% 降幅较7月收窄0.1个百分点 核心城市市场韧性初显 [1] - 上海实现新房价格上涨 环比涨幅达0.4% 核心区优质改善型房源集中入市以及外环外限购放松等政策精准激活改善需求 [1] - 市场企稳与政策持续发力密切相关 尤其是一线城市陆续放宽外围限购 降低房贷利率 [1] 三线城市情况 - 三线城市因前几年刺激政策导致供应过剩 库存压力较大 [1] - 相比一二线城市 三线城市政策支持力度较小 市场自我调节能力有限 [1] - 收购存量房转为保障房等举措缓解部分城市库存压力 但因需求持续减少 政策直接效果逐渐弱化 [1] 行业先行指标 - 8月房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26 创年内最大单月涨幅 [2] - 新房找房热度较7月小幅上涨0.6 二手房找房热度较7月上涨1.0 释放出积极信号 [2] 中长期市场动能 - 保障性住房再贷款落地进度有望加快 为市场注入新动能 [2] - 城中村改造货币化安置释放的需求 将为市场注入新动能 [2]

政策端 - 中国人民银行发布2025年第二季度货币政策执行报告，要求落实适度宽松的货币政策，保持流动性充裕，推动物价合理回升[2][8] - 央行将着力推动保障性住房再贷款等政策措施落地，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式[1][2][8] - 天津推出购存量房提取公积金支付首付款新举措[2][9] - 郑州发放总额5000万元旧房装修补贴消费券，最高补贴2万元[8] - 合肥放宽"商转公"业务办理年限至2021年12月31日前发放的商业贷款[9] 市场销售端 - 2025年第33周全国68城新房成交面积168万平米，同比下降12%，环比增加4%[3][10] - 年初至今68城累计成交7627万平米，同比下降10%[3][10] - 一线城市单周新房成交同比-31%，二线-3%，三四线-10%[20] - 20城二手房成交面积169万平米，同比-6%，年初至今累计6384万平米，同比+7%[3][23] 土地市场端 - 全国100城土地成交面积2216万平米，同比增加33%，溢价率1.9%[3][26] - 一线城市土地成交119万平米，同比+100%，二线504万平米同比-1%，三线1593万平米同比+46%[3][26] - 深圳宝安区地块经过187轮竞价，由招商蛇口与华润置地以86.4亿元竞得，溢价率34.81%[4][27] - 长沙望城区地块由润和城集团以6.83亿元底价竞得[27] 融资端 - 2025年第33周信用债发行36.6亿元，同比-53%，环比-81%，平均利率2.06%[5][32] - 年初至今信用债累计发行2561.1亿元，同比-7%[5][32] 行业表现 - 房地产指数本周上涨3.94%，跑赢沪深300指数1.56个百分点，在28个板块中排名第6[36] - 个股方面，万通发展、新湖中宝等涨幅居前，亚太实业、空港股份等表现较弱[36]

政策要闻 - 央行拓宽保障性住房再贷款使用范围以巩固房地产市场稳定态势并完善基础性制度 [1] - 北上广深下调个人住房公积金贷款利率 首套房5年以下和以上利率分别调整为2.1%和2.6% 二套房分别不低于2.525%和3.075% [1] - 北京发布住房发展年度计划 提出建设"好房子" 加大配套设施建设 完善房地产全过程监管 [1] - 北京支持租住京津冀地区保障性租赁住房提取住房公积金 以实际月租金作为每月提取限额 [2] - 央行自5月8日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 [3] 市场要闻 - 百强房企前4月销售额11198.6亿元同比下降10.2% 4月单月销售额同比下降16.9% [4] - 百强房企前4月权益销售额7959.9亿元 权益销售面积4070.9万平方米 [4] - 百亿以上阵营房企25家较去年同期减少3家 50-100亿房企27家减少2家 30-50亿房企26家减少4家 [4] - 北京建工3.59亿元底价摘得怀柔区地块 楼面价约1.65万元/平方米 [5] - 上海土拍4宗地收金97.09亿元 保利置业42.41亿元溢价26.3%获杨浦地块 中铁建24.71亿元溢价20.4%获松江地块 [6][7] 房企要闻 - 碧桂园服务向大股东提供10亿元5年期借款 利率5% 用于支持碧桂园保交楼工作 [8] - 保利发展前4月累计销售金额876.49亿元 销售面积430.79万平方米 [9] - 绿城集团前4月累计销售金额710.00亿元 销售面积308.00万平方米 [9] - 中国海外发展前4月累计销售金额665.83亿元 销售面积292.89万平方米 [9] - 招商蛇口前4月累计销售金额498.34亿元 销售面积205.94万平方米 [10] - 越秀地产前4月累计销售金额411.20亿元 销售面积92.45万平方米 [11] - 中国金茂前4月累计销售金额253.03亿元 销售面积117.45万平方米 [12] - 龙湖集团前4月累计销售金额220.80亿元 销售面积160.30万平方米 [13] - 保利置业前4月累计销售金额179.00亿元 销售面积66.20万平方米 [14] - 融创中国前4月累计销售金额112.00亿元 销售面积43.50万平方米 [15] - 金地集团前4月累计销售金额109.30亿元 销售面积75.50万平方米 [15] - 碧桂园前4月累计销售金额108.50亿元 单月合同销售额30.8亿元 [15] - 中海宏洋前4月累计销售金额95.56亿元 销售面积82.14万平方米 [15] - 世茂集团前4月累计销售金额90.70亿元 销售面积74.26万平方米 [15] - 首开股份前4月累计销售金额78.50亿元 销售面积49.36万平方米 [15]

存量房收储政策放松 - 中央政策明显放松 首次提出在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权 并拓宽保障性住房再贷款使用范围 [1] - 住建部部长倪虹明确收购用途方向 包括保障性住房、城中村改造安置房、人才房等 [1][6] - 业内专家认为新政策将解决此前瓶颈问题 推动收储工作更大范围落地 [1][11] 价格机制优化 - 此前要求按重置价收购(约市场价50%)导致开发商抵触 新政策允许地方政府自主定价 价格协商空间扩大 [3] - 专家预计收购价格将调整为比重置价高但比市场价低的合理区间 促进交易达成 [3][4] - 浙江工业大学专家指出地方政府可根据不同项目制定科学定价方法 加速去库存 [3] 收储模式创新 - 此前限制地方国企作为唯一收购主体 新政策允许市场化住房租赁主体参与 模式更灵活 [6][7] - 清华大学专家指出需解决三四线城市库存与一二线需求的区域错配问题 以及户型面积限制 [6] - 收购用途从单一保障房扩展至人才公寓、职工宿舍等 想象空间扩大 [6][9] 资金来源拓宽 - 央行3000亿元保障性住房再贷款此前使用率低 新政策放宽使用范围至商办、公寓等非住宅领域 [9][10] - 地方政府专项债4.4万亿元中部分将用于收储 专项债可降低资金成本提升效率 [11] - "以旧换新"等创新模式因无法申请再贷款面临资金困难 新政策有望解决该问题 [9] 地方自主权提升 - 中央将决策权下放地方 要求因地制宜制定措施 需示范项目带动全国推广 [11] - 社科院报告显示部分城市已尝试二手房收储改造 需政策配套支持 [9] - 专家建议结合债务重组等综合手段 通过主体、用途、价格协同放开激活市场 [7][10]