报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [1] 报告核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性 [7][46] - 建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会 [7][46] - 此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [7][46] 行业基本情况 - 行业上市公司数量为78家 [1] - 行业总市值为2199.24亿元，流通市值为1230.12亿元 [1] 本周市场表现 - **主要指数表现**：本周REITs指数上涨1.56%，其中经营权类上涨1.87%，产权类上涨2.75% [4][24] 同期沪深300指数上涨1.95%，中证红利指数上涨0.55%，中证全债指数上涨0.13%，中证转债指数上涨1.64% [4][24] - **价格表现**：本周68支REITs上涨，10支下跌，整体上涨1.56% [28] 其中中金重庆两江涨幅最大为7.86%，工银蒙能能源跌幅最大为5.04% [28] - **相关性分析**：上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.22、0.06、0.66，与沪深300、中证红利相关性分别为0.38、0.18 [4][26] REITs具备股债双重属性，是分散投资风险、优化投资组合的合意标的 [26] - **板块相关性**：REITs上市以来与对应股票板块相关性各异，其中仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，具体相关系数为：仓储物流0.77、消费0.71、市政环保0.26、高速公路0.09、保租房0.07、清洁能源0.05、产业园区-0.23、数据中心-0.41 [34][35] 本周市场交易情况 - **整体交易**：本周周内交易金额为32.6亿元，日均换手率为0.5% [6][40] - **分板块交易**：高速公路板块交易金额7.2亿元、换手率0.5%，生态环保1.3亿元、0.8%，清洁能源2.7亿元、0.6%，产业园区6.1亿元、0.6%，仓储物流5.1亿元、0.8%，保租房3.5亿元、0.6%，消费类7.9亿元、0.9%，数据类1.5亿元、1.0% [6][40] 本周估值情况 - **中债估值收益率**：本周在-0.33%到10.89%之间 [42] 其中估值收益率较高的有平安广州广河(10.89%)、华夏中国交建(9.56%)，估值收益率较低的有创金合信首农(-0.33%)、嘉实物美消费(0.12%) [42] - **P/NAV**：整体在0.74到1.78之间 [42] 其中P/NAV较高的有嘉实中国电建(1.78)、易方达华威(1.74)，P/NAV较低的有华夏中国交建(0.74)、易方达广开(0.76) [42] 主要事件梳理 - **分红与增持**：中信建投明阳REIT实施2025年度第二次分红，拟分配3918万元 [10][11] 易方达广开产园REIT原始权益人增持计划届满，累计增持498.88万份，持有比例从35%增加至35.62% [6][10][11] - **项目进展**：东方红隧道股份高速REIT、中航中核集团能源REIT审核状态更新为“已反馈” [6][12] 平安西安高科产业园REIT更新为“已问询” [6][12] 中航北京昌保租赁住房REIT更新为“已受理” [6][12] 中航京能光伏REIT完成扩募项目公司权属变更 [10][11] - **上市与停牌**：华夏基金华润有巢REIT扩募份额定于1月12日在上交所上市 [6][10][11] 南方万国数据中心REIT因累计涨幅达50.50%停牌1小时后复牌 [6][10][12] - **运营数据披露**：华夏深国际REIT等16单REITs集中披露2025年下半年或第四季度运营数据 [10][13][15][17][19][20][22][24] - **其他公告**：银华绍兴原水水利REIT因启动原水应急Ⅰ级响应发布公告 [6][10][12] 华泰南京建邺REIT原始权益人变更6.63亿元净回收资金用途 [10][12] 易方达华威农贸市场REIT将举办投资者开放日活动 [6][10][12] 项目审批进展 - 根据交易所公开信息，目前有23只REITs（含扩募）处于发行阶段 [44] 包括4单产业园项目、5单能源项目、3单消费类项目、2单仓储物流项目、4单保租房项目、4单高速公路项目、1单公用事业项目 [44][45][46]

公募REITs整体分红与表现 - 截至11月9日，63只公募REITs合计分红86.39亿元，共分红133次 [1] - 2025年1月1日前上市的58只REITs中，有47只年内录得正收益，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，14只产品涨幅超20%，14只产品涨幅在10%至20%之间 [5] - 公募REITs整体为投资者带来丰厚回报，投资价值进一步凸显 [1] 产业园REITs可供分配金额下滑 - 博时蛇口产园REIT三季度可供分配金额同比下降827.42万元，降幅22.48%，主要因平均出租率和租金单价下降 [2] - 中金湖北科投光谷REIT三季度可供分配金额同比下降，主要因基础设施项目出租率和租金单价低于去年同期 [2] - 华夏合肥高新REIT三季度可供分配金额同比下降17.07%，主要因项目出租率下滑导致租金收入下降 [2] - 华泰江苏交控REIT三季度可供分配金额同比下降10.53%，主要因路桥养护费增至3770.33万元，同比增加1748.27% [2] 部分REITs可供分配金额显著增长 - 华夏金茂商业REIT三季度可供分配金额同比增长10.56%，因主力店调改等策略带动营业收入显著增长 [1][3] - 中航首钢绿能REIT可供分配金额大幅增加，因生活垃圾处理费回款、国补回款同比增加及处理量增加带动营收增长 [4] 二级市场表现分化 - 可供分配金额变化直接导致二级市场表现分化，华夏金茂商业REIT年初至11月7日价格涨幅超40% [1][4] - 中金湖北科投光谷REIT年初至11月7日跌幅超17%，博时蛇口产园REIT同期亦下跌 [4] - 业内人士认为，影响经营的不利因素可能在下个报告期消除，宏观经济环境改善将促进底层资产经营状况好转 [4] 基金管理人应对措施 - 中金湖北科投光谷REIT采取灵活定价策略，续租和新签租金适度下调，三季度末整体出租率环比提高2.92%，签约率达79.41% [3] - 华夏合肥高新REIT为应对市场竞争，自2025年四季度执行新经营策略以提升竞争力 [3] - 博时蛇口产园REIT基金管理人将采取更灵活招商策略，争取出租率回升 [2]

市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42% 多只公募REITs涨幅超2% 招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1% [1] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06% 跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 上周产权类REITs上涨1.55% 特许经营权类REITs上涨0.87% 消费/保障房/仓储物流/数据中心板块表现占优 [2] - 截至9月4日 54只REITs年内获正收益 40只涨幅超10% 嘉实物美消费REIT涨幅超50% 4只REITs涨幅超40% [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负 4只REITs跌幅超10% 华安百联消费REIT等领跌 [3] 财务数据 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6% 净利润同比下降7.5% [3] - 可供分配金额同比收缩4.3% 实际分红金额同比下降26% [3] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点） 平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [3] - 消费类资产营收/净利润/可供分配金额均同比增长 产业园和能源类资产基本面弱化 [3] 配置策略 - 建议关注基本面向强的保租房/消费/市政环保板块回调机会 以及仓储/高速项目中租户结构稳定的标的 [3][4] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提升 战略配售和打新机会值得重视 [4] - REITs每年将90%以上可供分配金额以现金形式分配 适合长期持有 [5] - REITs具备独立于股债市场的资产配置功能 投资需基于长期分红预期进行价值评估 [4][5] 市场环境 - 权益市场情绪高涨导致REITs流动性减弱 指数调整幅度较大 [2][3] - 上证指数突破3800点后宽幅震荡 10年期国债收益率区间盘整 资本市场风险偏好收缩可能支撑REITs修复 [3][4]

市场表现 - 中证REITs（收盘）指数收于846.01点，环比下跌1.43%，中证REITs全收益指数收于1057.92点，环比下跌0.1% [1][2] - 各大类资产收益表现排序为：纯债>REITs>股票>转债>黄金>原油 [1] - 消费REITs单周上涨1.19%，单月累计上涨2.18%，表现最优 [1][2] - 产权类REITs上涨0.19%，特许经营权类下跌0.08% [2] 行业分类表现 - 消费类REITs上涨1.70%，保租房类上涨0.68%，生态环保类上涨0.45%，仓储物流类上涨0.34%，高速公路类上涨0.09%，能源类下跌0.48%，产业园区类下跌1.28% [2] - 能源基础设施类REITs区间日均换手率领先，均值为0.71% [6] 产品表现 - 全市场65只公募REITs中34只上涨，31只下跌 [3] - 涨幅前三：中金重庆两江REIT（4.99%）、中金联东科创REIT（3.9%）、华夏华润商业REIT（2.7%） [1][3] - 跌幅前三：工银蒙能清洁能源REIT、华夏杭州和达高科产园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT [1] 流动性 - 65只公募REITs成交规模为16.3亿元 [6] - 成交量前三：博时蛇口产园REIT、南方顺丰物流REIT、中金厦门安居REIT [6] - 成交额前三：南方顺丰物流REIT、中金厦门安居REIT、中信建投国家电投新能源REIT [6] - 主力净流入总额5902万元，净流入前三：中航京能光伏REIT、华夏华润商业REIT、南方顺丰物流REIT [7] 发行市场动态 - 中金厦门安居保租房REIT扩募启动，拟购入林边公寓和仁和公寓项目 [8] - 中金中国绿发商业REIT估值调整比例为2.26%，固定租金占比从79.2%降至57.8% [8] - 济南领秀城贵和购物中心项目出租率稳定在95%以上 [8] - 交易所受理阶段REITs产品11只，已通过待上市2只 [9]