市场表现 - 2025年以来共有18只公募REITs挂牌上市，其中消费基础设施类5只，首日平均涨幅20%，显著高于2024年同类型产品1.5%的首日平均涨幅 [1] - 全市场上市交易的12只消费REITs中，9只在年内录得正收益，占比超7成，其中6只年内涨幅超过35% [1] - 截至11月9日，12只消费REITs年内平均涨幅24%，总市值已超过420亿元，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，华夏金茂商业REIT涨幅超过40% [2] - 具体产品年涨跌幅表现分化，例如华夏首创奥莱REIT为37.77%，中金中国绿发商业REIT为-1.92% [3] 发行与认购 - 消费REITs认购火爆，例如华夏中海商业REIT累计认购金额近1600亿元，华夏凯德商业REIT公众投资者有效认购倍数达535.2倍 [4] - 认购火爆反映市场对优质商业资产的认可及外资品牌在公募REITs领域的稀缺性 [4] - 与当前火爆情况对比，首批消费REITs如华夏金茂商业REIT网下认购倍数仅为2.04倍 [4] 经营业绩 - 2025年三季度消费类REITs整体实现盈利，底层资产经营稳健，9只披露业绩的REITs收入合计5.98亿元，净利润合计2011万元 [5] - 华夏华润商业REIT三季度收入以1.97亿元居首，净利润约2000万元，华夏大悦城商业REIT和中金印力消费REIT收入分别为8546.4万元和8430.2万元 [5] - 产品单季度底层资产可分配收入存在差距，分布在1502万元至9239万元之间 [5] 资产与运营 - 消费REITs底层资产类型多元，包括购物中心、社区商业、奥特莱斯、农贸市场四种类型 [3] - 消费REITs收入主要由租金构成，占比约为65%~80%，其标准化程度低于产业园、仓储物流等传统REITs，对专业运营能力依赖程度较高 [4][5] - 购物中心的运营能力、改造能力和创新能力是核心竞争力，当前市场租金端仍有压力，但南京、杭州等头部二线城市表现略优于一线城市 [5][6]

消费市场热度与REITs市场表现 - 受年底“双十一”等消费旺季推动，消费市场热度显著提升，带动REITs市场相关产品业绩走高 [1] - 2025年以来共有18只公募REITs挂牌上市，其中消费基础设施类5只，首日平均涨幅20%，显著高于2024年同类型产品1.5%的首日平均涨幅 [1] - 全市场上市交易的12只消费REITs中，9只在年内录得正收益，占比超7成，其中6只年内涨幅超过35% [1] - 截至11月9日，12只已上市交易的消费REITs年内平均涨幅24%，总市值已超过420亿元 [3] 消费基础设施类REITs具体表现 - 嘉实物美消费REIT年内涨幅超50%，华夏金茂商业REIT涨幅超过40% [3] - 消费REITs底层资产类型逐渐多元，包括购物中心、社区商业、奥特莱斯、农贸市场四种类型 [4] - 华夏中海商业REIT在比例配售前累计认购金额近1600亿元，华夏凯德商业REIT公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍 [5] - 首批发行的华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT网下认购倍数分别为2.04倍、1.32倍和1.09倍，公众认购倍数分别为1.06倍、1.40倍和1.15倍 [5] 消费类REITs运营与财务业绩 - 2025年三季度消费类REITs整体实现盈利，底层资产经营稳健 [6][7] - 今年三季度，9只披露业绩的消费REITs收入合计5.98亿元，净利润合计2011万元 [7] - 华夏华润商业REIT以1.97亿元的收入居首，净利润约2000万元，华夏大悦城商业REIT、中金印力消费REIT第三季度收入分别为8546.4万元、8430.2万元 [7] - 消费REITs单季度底层资产可分配收入分布在1502万元至9239万元之间 [7] 行业结构与驱动因素 - 消费REITs收入主要由租金构成，占比约为65%~80% [7] - 购物中心的运营能力、改造能力和创新能力是核心竞争力 [8] - 消费REITs作为公募REITs市场上的新类型资产，标准化程度远低于产业园、仓储物流等传统公募REITs底层资产 [5] - 政策层面为消费类REITs提供了长期增长预期 [8]

核心观点总结 - 2025年上半年REITs表现显著优于股债，中证REITs全收益上涨13.41%，而沪深300指数上涨3.03%，标普中国债券指数仅上涨0.66% [5] - 2025年三季度以来REITs债性凸显，中证REITs全收益下跌4.84%，与股指和十年期国债收益率呈现明显反向走势 [5][18] - 板块分化态势加剧，消费REITs、保障房REITs和仓储物流REITs表现突出，上半年涨幅均超20%，而环保、高速公路等板块波动较小 [6] - REITs市场多元化趋势明显，政策持续推动资产范围扩充，总规模达1993亿元，年复合增长率58.2% [7][58] - 投资建议围绕"稳增长"与"新业态"两条主线，重点关注高股息保租房和消费REITs，同时把握利率敏感型资产的波段机会 [8][67] 2025年REITs板块逻辑复盘 - 上半年超额收益由政策红利、利率环境及资金配置共同驱动，消费与保租房板块成为市场主线 [5] - 下半年"反内卷"政策推动利率上行，10年期国债收益率从低点上升13BP至1.87%，REITs估值受折现率上升压制 [25][37] - REITs底层资产现金流稳定，与反内卷政策涉及的产能过剩行业关联度低，导致市场热度降低 [30][32] - REITs与债券走势同向变化，利率上行削弱其分红吸引力，资金流向收益更高的低风险资产 [38] REITs板块分化态势解读 - 保障房REITs展现强韧性，核心区位高出租率、政策支持及扩募预期支撑现金流稳定，但利率敏感性强导致下半年回调 [45][47] - 消费REITs受政策提振消费行动方案催化，派息率普遍5%以上，但需警惕分派率稀释风险 [48][50] - 机构配置以券商自营（54.5%）和保险（32.7%）为主，分别关注打新收益与长期分红现金流匹配 [61][63] REITs未来发展趋势展望 - 政策持续扩围，2024年7月新增养老、储能、4A级景区等资产类别，2025年9月进一步推动铁路、港口等新类型项目发行 [54][57] - 市场总规模快速扩张，截至2025年10月29日累计发行77只REITs，规模达1993亿元，为2021年末的5倍以上 [58][60] - 常态化申报机制加速成熟资产上市，新业态如数据中心、智慧物流等成长潜力优于传统板块 [66][67] 投资建议 - 核心配置高股息资产如保租房和消费REITs，利用其抗周期属性应对市场波动 [67][68] - 波段机会聚焦利率敏感型资产（如高速、产业园），在利率下行期更具弹性 [68] - 布局新业态如医药仓储、特高压输电等，依托政策支持与行业壁垒获取差异化收益 [66][67]

消费REITs市场概况 - 消费基础设施REITs市场已初具规模，截至2025年10月24日，已上市11只，市值达395亿元，约占中国公募REITs市场的18% [2] - 政策密集出台支持消费REITs发展，2025年3月和9月均有相关政策强化投资对消费的支撑作用，并优先支持保障基本民生的消费基础设施项目发行REITs [7] - 与海外市场对比，中国目前均为"纯零售"REITs，而海外则以多元业态REITs为主，其底层资产包含零售、办公等多类型资产 [7][9] 消费REITs基础要素 - 已上市消费REITs共有租赁、经销、联营三种运营模式，其中租赁模式以固定租金收入为主，占比平均约40% [9] - 底层资产分为购物中心、社区商业、农贸市场、奥特莱斯四种类型，购物中心REITs数量最多（共7单），奥特莱斯以联营为主，联营收入占比分别达69%和76% [10] - 消费REITs收入主要由租金构成（占比约65%-80%），其次为物业管理费收入（占比约15%-20%），此外还包括推广费、广告、停车场等收入 [38][40][41] 消费REITs基本面分析：宏观维度 - "以旧换新"消费补贴政策已接近尾声，截至2025年9月中旬全国已核销补贴约2,310亿元，达预算比例近80%，其对消费的拉动边际效应或有所递减 [14] - 2025年1-8月全国社零累计同比增长4.6%，消费者信心指数环比改善0.2至89.2，但各品类零售额表现分化，部分可选消费出现环比改善，而政策相关品类增速放缓 [15] - 展望2026年，促内需仍是政策主线之一，潜在发力方向包括将补贴政策扩展至服务消费、发挥地方政府积极性、鼓励新消费业态及与其他政策联动等 [15] 消费REITs基本面分析：市场供需 - 零售地产供给正逐步退潮，2025年1-5月全国新开业3万方以上零售商业项目共89个，总建筑面积约700万平方米，同比分别减少9个及下降17% [19] - 需求端修复缓慢，一二线城市分化，2025年1-8月消费REITs所在城市社零累计同比数据显示，福州（6.5%）、武汉（6.1%）等二线城市表现优于北京（-5.1%） [24] - 全国零售物业空置率维持历史高位（10.5%），租金持续下探（1H25跌幅约5%），但结构性分化，南京、杭州等头部二线城市表现略优于一线城市 [31] 消费REITs基本面分析：财务表现 - 消费REITs财务表现整体稳健，3Q25收入同比+3.4%，环比+2.8%，EBITDA利润率平均为61%，环比基本持平 [3][47] - 运营成本结构复杂，运营管理费用及其他必要运营成本分别约占营业总收入的16%及26%，EBITDA利润率是观测盈利能力的便捷指标 [37][42][43] - 已披露2025年预测值的4单消费REITs，其2025年1-3季度累计收入完成度平均为102%，在当前宏观环境下体现出一定韧性 [47] 消费REITs估值分析 - 已上市消费REITs分派率区间为3.5%-4.9%，隐含资本化率3.4%-5.2%，与10年期国债收益率利差约150-300bp，估值高于全市场平均水平 [4][50][51] - 一二级市场价差明显，一级市场零售物业资本化率平均为5.7%，而二级市场REITs隐含资本化率收窄至3.4%-5.2%，低于一级市场约100-200bp [53] - 价差源于REITs的流动性溢价、已上市资产稀缺性及投资者结构，中长期伴随REITs上市资产数量增加，一二级价差有望收敛并稳定在新的中枢 [4][54][55]

文章核心观点 - “十五五”规划将通过五大核心主线重塑未来五年中国商业地产市场格局 为行业提供清晰的发展指引 [1] - 商业地产将迎来格局重塑与潜力释放的新周期 是布局未来的黄金窗口 [10] 现代化产业体系建设与商业地产需求 - 规划将现代化产业体系建设提升至首位 涵盖传统行业优化 新兴产业壮大与未来产业布局三大维度 [2] - 新能源汽车等战略性新兴产业实现规模化增长 2024年中国新能源汽车产量达1,280万辆 年均复合增长率72% 全球市场份额76.4% [2] - 2025年前5个月 中国创新药企大型授权交易全球占比升至42% 工业机器人安装量以276,300台位居全球首位 是日本的6倍 美国的7.3倍 [2] - 新质生产力发展将催生产业及科技企业 带动写字楼与产业园区市场从需求疲软转向触底反弹 [2] 内需提振与零售物业及消费REITs发展 - 规划明确“以新需求引领新供给 以新供给创造新需求”的消费导向 标志中国经济顶层设计转向供需两端发力新阶段 [4] - 规划提出“投资于人” 在国家教育 社保 就业 卫生健康 住房保障等领域加大投入以激发居民消费潜能 [4] - 消费基础设施REITs成为市场热点 已上市的11只相关产品均实现良好涨幅 截至10月15日 嘉实物美 易方达华威农贸市场等涨幅超70% [4] - 消费类REITs持续扩容将吸引更多资本关注 倒逼零售物业通过品牌调整与场景创新挖掘消费潜力 [4] 高水平对外开放与资产吸引力 - 在全球保护主义背景下 中国坚持双向开放成果显著 熊猫债累计发行超1万亿元 凭借融资成本优势备受关注 [5] - 随着规划高确定性落地与人民币升值预期增强 境外资本有望重回中国大宗物业市场 [5] - 零售物业 工业物流 数据中心 写字楼等优质资产将获得更多国际资本青睐 提升中国商业地产全球竞争力 [5] 民生保障与房地产市场高质量发展 - 房地产行业已从国民经济支柱转向民生保障核心 市场从“有房住”向“住得好”转型 改善型需求持续释放 [8] - 中国经济对房地产依赖度显著降低 房地产投资总额占GDP比重从2014年近15%下降到2024年7.4% 相较于美国常年12%水平仍有向上发展空间 [8] - “好房子”概念推动多个城市新房市场成交升温 未来增量政策将聚焦保障性住房建设 租赁市场培育与城市更新改造 [8] 全面绿色转型与商业地产价值重塑 - 规划以“碳达峰碳中和”为牵引 加快经济社会全面绿色转型 明确到规划期末新增用能需求绝大部分由清洁能源满足 [8] - 规划目标建成100个左右国家级零碳园区 园区内所有新建项目均需通过绿色认证 [8] - 当前绿色产业规模约11万亿元 未来五年有望实现翻一番乃至更大增长 [8] - 全球建筑业碳排放占比34% 房地产行业存在巨大减排机遇 ESG理念成为商业地产项目价值评估关键指标 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 聚焦消费 REITs，以凯德商业 REIT 和中海商业 REIT 为样本搭建定价模型并预测价格 [1][10] - 定价关键在于获得合理准确的可供分配现金流，考虑市场情绪预估个券价格区间，并持续跟踪项目经营情况 [1][3][4] 根据相关目录分别进行总结 1. 定价关键：获得合理准确的可供分配现金流 - 收益法估值是定价起点，按政策要求以收益法测算项目估值，其运营净收益 NOI 是定价关键数据 [13] - 参照《可供分配金额测算报告》的可供分配转换率，将运营净收益转为可供分配金额，折现获 REITs 价格中枢 [16][17] 2. 运营净收益 NOI：关注量价假设合理性 - 消费 REITs 收入端主要是租金和物业管理收入，租金占比 60 - 70%，物业管理费占比约 20 - 25% [21] - 租金收入分固定和提成部分，测算时分别假设，主力店和专门店固定租金单价参照周边项目预测，考虑层差系数 [22][23] - 物业管理收入按签约单价和面积收取，各 REITs 专门店收费标准 50 - 90 元/平方米/月，收入增长率 2 - 4% [32] - 其他收入占比不大，推广费按面积收，多经收入按 3 - 4%增长 [35][36] - NOI 成本端有运营成本、税金与附加、资本性支出，跟随收入假设，部分项目对外借款还本付息占用可供分配金额 [37][38][42] 3. 结合市场情绪预估个券价格区间 - 实际定价需考虑一二级市场交投情绪，一级市场打新情绪浓，REITs 上市首日涨幅大；二级市场交易情绪冷淡，新券上涨空间小 [3][44] - 根据同类 REITs 上市表现及行业估值推算个券价格，预计华夏中海商业 REIT 上市首日涨幅 13 - 27%，收盘价 5.968 - 6.707 元/份，打新效应退去后平均定价中枢 5.43 元/份 [3][56][57] 4. 持续跟踪项目经营情况，留意未来增长空间 - 消费 REITs 需主动管理，调改影响定价假设，持续跟踪保证定价合理，留意业绩提升可能 [4][65] - 中海商业 REIT 留意新能源汽车租户稳定性，关注续约情况和招租计划 [66][68][70] - 凯德商业 REIT 长沙、广州项目主力店面积差异影响现金流估算，可借鉴长沙览秀城提升收益 [72][73][74]

市场热度与认购情况 - 消费类REITs市场关注度显著提升，自2024年3月首批上市以来，已有12只消费REITs上市或筹备上市 [1] - 产品认购难度大，以华夏凯德商业REIT为例，网下认购超额252.6倍，公众份额单日售罄，公众投资者有效认购倍数超535.2倍，累计认购资金达3091.7亿元，为拟募集规模的135.2倍 [1] - 已上市的12只消费REITs底层资产以购物中心为主导，7只产品核心资产为购物中心，该类资产总估值约228亿元 [1] 政策支持与二级市场表现 - 2024年底中央经济工作会议将提振消费和扩大内需列为2025年首要任务，为消费基础设施REITs发展奠定战略基调 [3] - 已入市的6单购物中心REITs二级市场价格基本呈上涨趋势，其中华夏大悦城商业REIT涨幅最高，超50%，华夏金茂商业REIT和华夏华润商业REIT涨幅均超过40% [3] - 消费REITs持续走强的核心驱动力在于“优质不动产+稳定运营” [4] 底层资产运营质量 - 除未披露财报的中金中国绿发商业REIT外，其余5只REITs底层购物中心出租率均在95%以上，青岛万象城和长沙览秀城出租率最高，达99.03% [5] - 多数购物中心出租率实现小幅上涨，仅上海又一城出租率较2024年末下降0.17% [5][6] - 上半年租金单价方面，除成都大悦城下滑0.86%外，其余5个底层资产均实现上涨，青岛万象城涨幅最高，达5.53%，租金单价为419.71元/平方米/月 [6][7][8] 租户集中度与收入稳定性 - 前五名租户的租金收入占比是衡量资产抗风险能力的关键指标，成都大悦城集中度最低，前五名租户租金收入占比总计7.03% [9][10] - 华安百联消费REIT的底层资产上海又一城，其前五租户收入占比变动最大，第二季度第一名租户租金收入占比提升至28.9% [9] - 各底层资产租金收缴率表现优异，青岛万象城和上海又一城达到100%，杭州西溪印象城为99.86% [10] 精细化运营举措与成效 - 各大底层资产通过品牌调整和首店引进提升吸引力，成都大悦城上半年引入29家首店，青岛万象城新开60家店铺中含14家山东首店 [11] - 营销活动注重创新，长沙览秀城联动运动品牌举办主题活动，青岛万象城通过艺术主题装置和主题街区营造话题热度 [12] - 运营成效显著，青岛万象城客流量同比增12.9%，会员达160万，杭州西溪印象城客流量1117万人次，销售额22.55亿元，同比增17.78% [13] 审核标准与投资回报 - REITs底层资产需经过严格上市标准审核，涉及项目合规性、运营情况及估值现金流预测的合理性 [13] - 5单购物中心REITs预计的年化现金流分派率在3%-5%之间，华安百联消费REIT分派率最高，为4.28% [14][15] - 从2025年中期数据看，华夏华润商业REIT营业收入最高，达3.63亿元，EBITDA为21032.88万元 [15]

行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[7] - 房地产服务：增持（维持）[7] 核心观点 - 消费REITs在2025年上半年表现出运营韧性，整体实现平稳运营，收入和可供分配金额目标按时间进度推进[1] - 消费REITs凭借稳定的运营表现享受红利资产扩围带来的估值提振，显著跑赢REITs指数[1][4] - 基于运营效能走势和基数效应等因素，更看好中金唯品会奥莱、华夏华润商业、华夏首创奥莱、华夏大悦城商业[1][106] 行业概况 - 2025H1全国社零同比增长5.0%，较2024年同期上涨1.3个百分点[2][11] - 线下零售额同比增长4.7%，较实物线上零售额同比增速低1.3个百分点，差距同比收窄5.3个百分点[2][11] - 全国新开业集中式商业数量120个，同比下降29%[2][19] - 典型购物中心客流同比增速17%，仍保持大双位数增长[2][19] 运营表现 - 消费REITs收入同比增速均值约0.4%，运营表现分化[3] - 8个消费REITs底层资产出租率平均超过95%，青岛万象城、成都大悦城、杭州西溪印象城出租率均超98%[3][25] - 租金单价受季节性影响整体略降，EBITDA整体小幅下滑2%[3] - 有2025年预测的消费REITs收入目标完成率47.5%-58.1%，EBITDA目标完成率45.6%-59.1%[3] - 预计大多数已上市消费REITs能超额完成2025年收入目标[3] 财务指标 - 2025H1可供分配金额同比均值+3.5%，较EBITDA（同比均值-2%）表现更佳[4] - 可供分配金额预测值完成率49.2%-55.3%，预计均可完成可供分配利润目标[4] - 消费REITs股息率（可供分配金额ttm/9月5日市值）达3.5%~6.3%[4][94] - 华夏华润商业/华安百联消费/华夏首创奥莱/华夏大悦城商业EBITDA完成率分别为52.3%/45.6%/59.1%/51.7%[74] 市场表现 - 8只消费REITs自上市至今均跑赢REITs指数[91] - 今年以来消费REITs涨幅达24%-46%，较REITs指数实现17%-41%的超额收益[92] - 运营差异对价格走势影响较小，股息率为更重要的考量因素[4][91] 发展展望 - 消费REITs持续扩张，尚待入市的消费设施REITs还有三只，原始权益人包括中国海外发展、凯德信托及天弘股份[5] - 2025年入市及待入市项目预测现金分派率均值为4.78%/5.07%，较2024年上市项目下降33/55个基点[100] - 一二级市场存在0.58个百分点的息差，推动一级市场参与热情高涨[5][100] - 首批REITs进入扩募通道，华润商业计划注入下沉市场项目[5][105] 具体项目表现 - 中金唯品会奥莱底层资产宁波杉井奥特莱斯出租率超97%，2025Q1月租金坪效394元/平[99] - 华夏华润商业拟扩募购入苏州昆山万象汇、杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇项目[105] - 华夏首创奥莱推进数字化升级，通过"商品+情绪价值"提升消费者吸引力[28]

政策动态 - 中央政治局会议强调有效释放内需潜力 深入实施提振消费专项行动 培育服务消费新增长点 扩大有效投资 [2] - 国务院常务会议审议通过《关于深入实施"人工智能+"行动的意见》 推动人工智能规模化商业化应用 部署个人消费贷款贴息政策与服务业经营主体贷款贴息政策 [3] - 国家发改委宣布第三批690亿元支持消费品以旧换新的超长期特别国债资金已下达 将于10月份下达第四批690亿元资金 全年计划下达3000亿元 [3] - 上海优化离境退税消费环境 推出16项具体行动 北京突出中轴线 三大文化带等本地特色 重庆支持利用防空洞打造"山城洞天"消费场景 [4] - 东莞发布24项举措促进服务消费高质量发展 天津制定16条措施推动首发经济发展 [4] - 上海发布商务楼宇更新提升实施意见 形成8个方面支撑政策 包括推动商务功能焕新升级 提升运营服务能力 促进功能复合和配套完善 [5] 土地市场表现 - 2025年1-7月300城商办用地推出规划建筑面积12663万平方米 同比下降22.3% 成交10297万平方米 同比下降16.1% [6][8] - 2025年7月300城商办用地推出2638万平方米 同比下降12.4% 成交1671万平方米 同比下降13.3% [8] - 一线城市商办用地推出面积203万平方米 同比下降24.6% 成交163万平方米 同比下降14.9% [8] - 二线城市商办用地推出面积2944万平方米 同比下降4.1% 成交2462万平方米 同比下降16.2% [8] - 三四线城市商办用地推出面积9516万平方米 同比下降26.6% 成交7672万平方米 同比下降16% [8] 大宗交易 - 2025年7月监测到1亿元以上大宗交易12宗 交易金额43亿元 [8] - 商业地产标的8宗 含综合体 写字楼 商业 商务园区 工业厂房3宗 租赁住房1宗 [8] - 上海金桥万创中小商务园区交易金额14亿元 交易单价18000元/平方米 [9] - 上海松江西部科技园柚米社区租赁住房股权交易金额10.8亿元 交易单价9674元/平方米 [9] - 上海泰禾大厦写字楼法拍交易金额6.6亿元 交易单价25899元/平方米 [9] 融资动态 - 2025年1-7月房地产相关企业发行CMBS/CMBN和类REITs产品52支 发行金额654亿元 同比增长26% [10][12] - 商业地产底层资产产品发行金额386亿元 占比59% 混合类资产产品发行金额122亿元 占比19% [12] - 产业园底层资产产品发行金额81亿元 占比12% 其他类型资产发行金额65亿元 占比10% [12] 消费REITs运营 - 2025年二季度消费REITs底层资产出租率均在93%以上 长沙览秀城 青岛万象城 杭州西溪印象城 成都大悦城出租率均在98%以上 [13][14] - 嘉实物美消费REIT二季度收入2728万元 环比增长 可供分配金额1731万元 年化现金分派率4.1% [13] - 华夏金茂商业REIT二季度收入2433万元 环比增长 可供分配金额1461万元 年化现金分派率4% [13] - 易方达华威农贸市场REIT二季度收入2691万元 环比增长 可供分配金额2656万元 年化现金分派率6.67% [13] - 华安百联消费REIT和华夏首创奥莱REIT收入环比降幅均超10% [15] REITs市场发展 - 中航天虹消费REIT获受理 底层资产为苏州相城天虹购物中心 总建筑面积197821平方米 可出租面积51358平方米 [16][17] - 苏州相城天虹购物中心2025年3月末出租率96.26% 2025年一季度月租金坪效135.89元/平方米/月 资产估值11.47亿元 [17] - 华夏华润商业REIT拟申请第二次扩募 拟购入杭州萧山万象汇 沈阳长白万象汇 淄博万象汇项目 [18] 企业经营表现 - 新城控股2025上半年商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% 全国在营吾悦广场174座 出租率超97% [19] - 合生商业2025上半年在营购物中心销售额同比增长18.2% 客流总量同比增长8% 出租率同比上升5个百分点 [20] - 合生商业经营收入同比增长13.5% EBITDA Margin达71.2% 北京朝阳合生汇销售额40亿元 上海五角场合生汇销售额35亿元 [20] - 中骏商管2025上半年客流同比增长37% 会员销售占比同比提升10% 全线招商调改率突破10% [21] 项目创新与开发 - 锦楼集团发布社区商业品牌"锦隆心" 聚焦社区1公里生活圈 计划2026年推出6个样板示范项目 [22] - "锦隆心"构建10大业态产品矩阵 包括烟火集市 超级家庭娱乐中心 萌宠乐园等 [22] - 武汉城建与华润万象生活合作打造汉阳造文创园项目 总建筑面积10.86万平方米 [23] - 长沙乐和城将改造更名为"TX CHANGSHA" 百联股份与百联集团共同增资2亿元支持项目改建升级 [24] - 华润置地首个奥莱项目万象滨海购物村将于2025年12月开业 总建筑面积约10万平方米 [25]

行业与公司概览 - 行业涉及REITs（房地产投资信托基金）多个细分板块，包括产业园、物流仓储、保租房、消费、高速公路、能源环保等[1][3][4][11][14][15][18][19] - 公司提及招商蛇口、百联REIT、奥莱REIT、华润、大悦城、印力REITs、嘉实物美REIT、一方达华威农贸市场REIT等[14][15][16] --- 核心观点与论据 **REITs市场整体表现** - 二季度REITs市场经历回调，全指指数调整幅度约3%，券种回调幅度5%-8%，前期涨幅较大的券种回调更明显[2] - 估值回调后性价比提升，标准差显示已脱离过高区域，进入合理区间上沿[1][2] **细分板块表现** 1. **产业园板块** - 持续弱势，二线城市边际弱化超预期，供需格局不佳（供给存量大，企业降本增效减少租赁需求）[4] - 一线城市分化，主动运营项目（如张江区域）更具优势，出租率70%-80%[4][10] - 民营企业表现抗打，因历史经验丰富且策略有效[6][7] 2. **物流仓储板块** - 二季度经营超预期，华南供给大租金承压，华北/华东租金下降，成渝区域边际回暖[11] - 仓储租金下调可维持稳定出租率，关联方租赁比例高的项目（如京东、盐田港）内在属性强[12][13] 3. **保租房板块** - 二季度收入环比增长3.5%，出租率维持96%高位，招商蛇口退租后快速恢复[14] - 抗周期性强，品牌溢价易被接受，一线城市集中式房源跌幅（0.6%）低于个人房源[14] 4. **消费REITs板块** - 受季节性影响，二季度收入普遍环比下滑5.5%，联营模式占比高的百联REIT和奥莱REIT下滑超10%[15] - 核心区位购物中心（华润、大悦城）表现较好，必选消费REITs收入提升[15][16] 5. **高速公路板块** - 运营分化，通行费收入总体下滑1%，但EBITDA增长0.6%（成本管控）[18] - 客车收入同比下滑6.5%，货车收入增长1%，货运需求回暖[20] 6. **能源环保板块** - 污水处理优于垃圾发电，海风优于陆风/燃气/水电/光伏[19] - 市场化电价改革对新能源项目有压力，需关注各省政策细则[25][33] --- 其他重要内容 **投资策略与风险提示** - 推荐低估值且基本面触底回暖的项目（如高速REITs），安全垫更足[21][22] - 需关注租约到期风险，部分产业园项目续租竞争激烈[8][9] - 仓储板块潜在机会：租赁面积大的项目调价预期或带来配置机会[32] **宏观与政策影响** - 市场化电价改革推进，新能源项目面临电价下行压力[33] - 未来两年零售地产新增供给超2000万平方米，核心城市租金或承压[17] **数据与趋势** - 保租房为唯一环比正增长板块（+3.5%）[14] - 高速公路货车通行量上半年同比增长近3%[20] - 海风项目发电量同比增长34%（江苏地区来风较好）[19] --- 被忽略的细节 - 临港尝试混合模式（生产型+办公类租户），经济复苏后办公类弹性强[29][30] - 能源环保项目汛期需关注降雨表现，生物质项目垃圾处置量环比企稳[24] - 民营产业园企业因历史经验在竞争中表现更优[7]