行业与公司概览 - 行业涉及REITs（房地产投资信托基金）多个细分板块，包括产业园、物流仓储、保租房、消费、高速公路、能源环保等[1][3][4][11][14][15][18][19] - 公司提及招商蛇口、百联REIT、奥莱REIT、华润、大悦城、印力REITs、嘉实物美REIT、一方达华威农贸市场REIT等[14][15][16] --- 核心观点与论据 **REITs市场整体表现** - 二季度REITs市场经历回调，全指指数调整幅度约3%，券种回调幅度5%-8%，前期涨幅较大的券种回调更明显[2] - 估值回调后性价比提升，标准差显示已脱离过高区域，进入合理区间上沿[1][2] **细分板块表现** 1. **产业园板块** - 持续弱势，二线城市边际弱化超预期，供需格局不佳（供给存量大，企业降本增效减少租赁需求）[4] - 一线城市分化，主动运营项目（如张江区域）更具优势，出租率70%-80%[4][10] - 民营企业表现抗打，因历史经验丰富且策略有效[6][7] 2. **物流仓储板块** - 二季度经营超预期，华南供给大租金承压，华北/华东租金下降，成渝区域边际回暖[11] - 仓储租金下调可维持稳定出租率，关联方租赁比例高的项目（如京东、盐田港）内在属性强[12][13] 3. **保租房板块** - 二季度收入环比增长3.5%，出租率维持96%高位，招商蛇口退租后快速恢复[14] - 抗周期性强，品牌溢价易被接受，一线城市集中式房源跌幅（0.6%）低于个人房源[14] 4. **消费REITs板块** - 受季节性影响，二季度收入普遍环比下滑5.5%，联营模式占比高的百联REIT和奥莱REIT下滑超10%[15] - 核心区位购物中心（华润、大悦城）表现较好，必选消费REITs收入提升[15][16] 5. **高速公路板块** - 运营分化，通行费收入总体下滑1%，但EBITDA增长0.6%（成本管控）[18] - 客车收入同比下滑6.5%，货车收入增长1%，货运需求回暖[20] 6. **能源环保板块** - 污水处理优于垃圾发电，海风优于陆风/燃气/水电/光伏[19] - 市场化电价改革对新能源项目有压力，需关注各省政策细则[25][33] --- 其他重要内容 **投资策略与风险提示** - 推荐低估值且基本面触底回暖的项目（如高速REITs），安全垫更足[21][22] - 需关注租约到期风险，部分产业园项目续租竞争激烈[8][9] - 仓储板块潜在机会：租赁面积大的项目调价预期或带来配置机会[32] **宏观与政策影响** - 市场化电价改革推进，新能源项目面临电价下行压力[33] - 未来两年零售地产新增供给超2000万平方米，核心城市租金或承压[17] **数据与趋势** - 保租房为唯一环比正增长板块（+3.5%）[14] - 高速公路货车通行量上半年同比增长近3%[20] - 海风项目发电量同比增长34%（江苏地区来风较好）[19] --- 被忽略的细节 - 临港尝试混合模式（生产型+办公类租户），经济复苏后办公类弹性强[29][30] - 能源环保项目汛期需关注降雨表现，生物质项目垃圾处置量环比企稳[24] - 民营产业园企业因历史经验在竞争中表现更优[7]

增量市场 - 2025年1-5月全国商办用房开发投资额3985亿元，同比下降10.9%，降幅较2024年收窄1.2个百分点 [1] - 商办用房新开工面积2049万平方米，同比下降24.9%，降幅较2024年扩大0.3个百分点 [1] - 商办用房销售面积2860万平方米，同比下降6.4%，降幅较2024年收窄1.2个百分点 [1] 商业营业用房 - 开发投资额2573亿元，同比下降7.6%，降幅较2024年末收窄6.3个百分点 [3] - 新开工面积1434万平方米，同比下降25.2%，降幅较2024年末扩大1.9个百分点 [3] - 销售面积2050万平方米，同比下降6.0%，降幅较2024年末扩大0.1个百分点 [3] 办公楼 - 开发投资额1412亿元，同比下降16.3%，降幅较2024年末扩大7.3个百分点 [5] - 新开工面积615万平方米，同比下降24.1%，降幅较2024年末收窄3.6个百分点 [5] - 销售面积810万平方米，同比下降7.4%，降幅较2024年末收窄4.1个百分点 [5] 商办土地市场 - 2025年上半年300城纯商办用地成交面积8570万平方米，同比下降17.1% [6] - 一线城市商办用地成交面积159万平方米，同比下降4.4% [10] - 二线城市商办用地成交面积2204万平方米，同比下降10% [10] - 三四线城市商办用地成交面积6208万平方米，同比下降19.6% [10] 新开商业项目 - 2025年1-5月新开业3万方以上零售商业项目89个，总建筑面积700万平方米，同比减少9个，面积下降17% [12] - 一线城市新开业项目17个（170万平方米），同比增加2个 [13] - 二线城市新开业项目29个（200万平方米），同比减少14个 [13] - 三四线城市新开业项目43个（330万平方米），同比增加3个 [13] 存量市场 - 全国3万方以上已开业零售商业项目总数超6700个，总建筑面积约5.9亿平方米 [14] - 五大城市群零售商业项目数量超4000个，总建筑面积3.5亿平方米，占全国比重60% [14] 商铺租赁市场 - 2025上半年百大商业街商铺平均租金24.16元/平方米/天，环比下跌0.35% [18] - 百大购物中心商铺平均租金27.05元/平方米/天，环比下跌0.12% [18] 写字楼租赁市场 - 2025年二季度重点城市主要商圈写字楼平均租金4.57元/平方米/天，环比下跌0.34% [20] - 2025年上半年写字楼租金累计下跌1.06% [20] - 金融业、TMT行业、商务服务业租赁案例合计占比超六成 [22] 商办大宗交易 - 2025年1-5月监测到大宗交易83宗，交易金额933亿元，同比增长85% [23] - 零售商业交易金额555亿元，占比60%，办公楼交易金额235亿元，占比25% [27] - 内资企业买家交易宗数占比89%，机构投资者交易金额占比约八成 [27] 企业经营情况 - 2024年代表企业在营商场平均出租率95.2%，较上年增长0.3个百分点 [31] - 华润万象生活旗下商场零售额2150亿元，同店同比增速4.6% [31] - 龙湖集团旗下商场营业额735亿元，同比增长16% [31] - 中海商业购物中心销售额同比增长30.2%，同店同比增长8% [31] 企业融资表现 - 2025年1-5月CMBS/CMBN和类REITs产品发行规模382亿元，同比小幅增长3.8% [35] - 以商业地产为底层资产的产品发行金额264亿元，占比69% [39] - 截至2025年6月27日，消费基础设施公募REITs产品共9支，总发行规模超220亿元 [40] - 7支零售商业消费REITs底层资产出租率均在95%以上 [41] 趋势展望 社区商业 - 截至2025年6月全国已建成便民生活圈5510个，服务居民1.25亿人 [43] - 城市居民一半以上的日常消费支出集中在社区周边1公里范围内 [47] 文商旅项目 - 文商旅融合模式成为商业地产转型升级重要方向 [50] - 项目模式包括旅游休闲街区、文化地标更新、景区周边商业配套升级、大型文商旅综合体等 [53][54][55]

市场表现 - 中证REITs（收盘）指数收于846.01点，环比下跌1.43%，中证REITs全收益指数收于1057.92点，环比下跌0.1% [1][2] - 各大类资产收益表现排序为：纯债>REITs>股票>转债>黄金>原油 [1] - 消费REITs单周上涨1.19%，单月累计上涨2.18%，表现最优 [1][2] - 产权类REITs上涨0.19%，特许经营权类下跌0.08% [2] 行业分类表现 - 消费类REITs上涨1.70%，保租房类上涨0.68%，生态环保类上涨0.45%，仓储物流类上涨0.34%，高速公路类上涨0.09%，能源类下跌0.48%，产业园区类下跌1.28% [2] - 能源基础设施类REITs区间日均换手率领先，均值为0.71% [6] 产品表现 - 全市场65只公募REITs中34只上涨，31只下跌 [3] - 涨幅前三：中金重庆两江REIT（4.99%）、中金联东科创REIT（3.9%）、华夏华润商业REIT（2.7%） [1][3] - 跌幅前三：工银蒙能清洁能源REIT、华夏杭州和达高科产园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT [1] 流动性 - 65只公募REITs成交规模为16.3亿元 [6] - 成交量前三：博时蛇口产园REIT、南方顺丰物流REIT、中金厦门安居REIT [6] - 成交额前三：南方顺丰物流REIT、中金厦门安居REIT、中信建投国家电投新能源REIT [6] - 主力净流入总额5902万元，净流入前三：中航京能光伏REIT、华夏华润商业REIT、南方顺丰物流REIT [7] 发行市场动态 - 中金厦门安居保租房REIT扩募启动，拟购入林边公寓和仁和公寓项目 [8] - 中金中国绿发商业REIT估值调整比例为2.26%，固定租金占比从79.2%降至57.8% [8] - 济南领秀城贵和购物中心项目出租率稳定在95%以上 [8] - 交易所受理阶段REITs产品11只，已通过待上市2只 [9]

核心观点 - REITs一季度经营分化加剧，产业园和物流仓储面临较大压力，保租房和消费表现稳健 [2] - 一季度REITs整体可供分配金额同比下滑15.8%，但完成度达26.9%符合预期 [2][31] - 二季度预计分化延续，保租房、消费及公用事业类项目或维持韧性，产业园与物流仓储持续承压 [2] 产业园REITs - 一季度收入同环比分别下降11.8%和7.7%，出租率降至84.6% [5] - 租金水平同比下滑3.5%，环比下滑1.1%，呈现"以价换量"特征 [5] - 面临新增供给冲击、存量市场竞争和写字楼降价三大挑战，未见明显拐点 [5] 物流仓储REITs - 一季度收入同环比分别下降4.8%和3.6%，租金水平同环比下滑4.8%和3.6% [2] - 全国高标仓有效租金环比下降3.85%至22.2元/平方米/月，空置率降至18.8% [9] - 特朗普关税不确定性影响租户行为，建议关注内需供应链相关项目 [2][9] 保租房REITs - 一季度收入环比下降3.4%，剔除蛇口项目后降幅收窄至1.6% [14] - 出租率维持高位，蛇口项目出租率环比提升13ppt至92% [14] - 政策性项目租金稳定或略涨，市场化项目租金小幅下滑但符合预期 [14] 消费REITs - 一季度收入环比上升1.7%，首创奥莱REIT收入完成度达130% [18] - 客流增长带动华安百联及首创奥莱REITs收入上行，嘉实物美REIT受出租率影响下滑 [18] - 促消费政策持续加码，头部效应明显，运营能力成为竞争核心 [18] 高速公路REITs - 项目表现分化，华夏越秀等受益低基数同比正增长，中金山东高速受分流影响同比下滑16% [26] - 路网变化影响显著，济菏高速改扩建等导致部分项目收入下滑 [26] - 板块基本面稳中向好，但需持续关注分流影响 [26] 能源环保REITs - 生物质发电吨发电量同比+33%至384度/吨，成本管控优于预期 [27] - 水务受合肥项目拖累，处理量同比-6%，收入同比-8% [27] - 陆风利用小时显著回升，但部分项目受资源欠佳及电价压力承压 [27] 可供分配情况 - 一季度REITs可供分配金额同比下滑15.8% [31] - 27单已披露预测项目平均完成度26.9%，产权和经营权REITs分别为26.8%和27.0% [31]