核心运营表现 - 基础设施资产出租率高达99.25%，自基金成立以来持续保持在99%以上 [1] - 租金收缴率保持100%，租金水平稳中有升，在租租约平均单价为34.74元/平方米/月，较去年同期增长2.33% [1] - 第三季度基础设施资产实现租金收入1942万元，同比增长2.14%，前三季度租金收入同比增长2.92% [1] 财务业绩 - 2025年第三季度公司实现总收入2041万元，同比增长2.01% [1] - 2025年前三季度累计总收入同比增长2.69% [1] - 2025年第三季度实现可供分配金额1524万元，前三季度累计可供分配金额同比增长2.67% [1] 租户结构与投资者回报 - 租户结构合理分散，个人租户占比94.29%，企业租户占比5.71% [1] - 自成立以来已累计完成6次分红，合计分红金额超过1.6亿元，持续回报投资者 [1]

市场整体表现 - 中国基础设施公募REITs市场持续扩容，发行规模稳步增长，市场运行积极向好[2] - 截至2025年二季度末，公募REITs募集资金规模达1847亿元，已上市68只公募REITs总市值为2055亿元，较一季度末上升10.4%[7] - 业内人士预计，伴随政策红利释放，公募REITs市场将进一步扩容，预计3年内市值将达4000亿元至5000亿元，上市数量超过100只[7] 具体REITs项目业绩 - 中金厦门安居REIT 2025年上半年实现总收入4038万元，同比增长3.04%，租金收入3850万元，同比增长3.31%[2] - 国泰君安东久新经济REIT 2025年上半年实现收入约5056.7万元，净利润约2275.9万元，上市以来累计分红18405.0万元[2] - 中信建投国家电投新能源REIT 2025年上半年营业收入和净利润分别为4.98亿元和1.71亿元，可供分配金额1.37亿元[2] - 嘉实物美消费REIT 2025年上半年实现收入约5285.93万元，可供分配金额约3529.43万元[3] - 汇添富九州通医药REIT 2025年上半年实现合并收入3602.09万元，合并净利润1285.92万元，年化现金流分派率为3.59%[3] 运营管理与平台建设 - 五单REITs项目的原始权益人均在集团层面设置了REITs运营官或专班，从战略层面统筹资源以推动资产扩募、运营管理等事项[4] - 汇添富九州通医药REIT建立了激励约束机制，运营管理机构在业绩超预期时可获得浮动运管费，其中20%激励到团队个人[4] - 基金管理人严格履行对底层资产定期检查义务，制定运营管理机构考核表，并通过Eteams系统进行成本费用预算管控[4] 信息披露机制 - 五单项目致力于提升定期报告的完整性和临时报告的及时性，让投资者第一时间掌握基础资产运营变化[4] - 中信建投国家电投新能源REIT构建了多层次信息披露体系，建立了以基金管理人牵头的联合信息披露机制[5] - 在定期报告中增加行业关键指标解读及发展趋势分析，在法定披露要求外主动增加行业特有的信息披露事项[5][6] 扩募发展与监管支持 - 中金厦门安居REIT扩募工作进入加速推进阶段，拟购入位于厦门市思明区和湖里区的两个租赁住房项目[8] - 上交所表示将充分发挥债券条线全链条综合服务优势，支持诚实守信、努力提升运营质效的REITs项目参与方[7] - 上交所将坚持分类监管理念，支持REITs参与各方综合运用交易所债券市场政策措施，强化市场示范引领作用[8]

市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42%，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06%，跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 截至9月4日，58只REITs中54只年内实现正收益，40只涨幅超10%，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，华夏大悦城商业REIT等4只产品涨幅超40% [3] 品种分化 - 产权类REITs上周上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87% [2] - 消费、保障房、仓储物流、数据中心板块表现相对占优，上周65只REITs上涨8只下跌 [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负，华安百联消费REIT等4只产品跌幅超10% [4] 基本面状况 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5% [4] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26.0% [4] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点），平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [4] 资产类别表现 - 消费类资产在政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加 [4] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [4] - 仓储和高速项目呈现基本面边际企稳且租户结构稳定特征 [6] 配置策略 - 风险偏好收缩可能支撑REITs市场修复，重点关注保租房、消费、市政环保板块的低吸机会 [5][6] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高，战略配售和打新机会值得重视 [6] - REITs具备独立资产配置功能，要求90%以上可供分配金额以现金形式分配，适合长期持有 [6]

市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42% 多只公募REITs涨幅超2% 招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1% [1] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06% 跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 上周产权类REITs上涨1.55% 特许经营权类REITs上涨0.87% 消费/保障房/仓储物流/数据中心板块表现占优 [2] - 截至9月4日 54只REITs年内获正收益 40只涨幅超10% 嘉实物美消费REIT涨幅超50% 4只REITs涨幅超40% [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负 4只REITs跌幅超10% 华安百联消费REIT等领跌 [3] 财务数据 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6% 净利润同比下降7.5% [3] - 可供分配金额同比收缩4.3% 实际分红金额同比下降26% [3] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点） 平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [3] - 消费类资产营收/净利润/可供分配金额均同比增长 产业园和能源类资产基本面弱化 [3] 配置策略 - 建议关注基本面向强的保租房/消费/市政环保板块回调机会 以及仓储/高速项目中租户结构稳定的标的 [3][4] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提升 战略配售和打新机会值得重视 [4] - REITs每年将90%以上可供分配金额以现金形式分配 适合长期持有 [5] - REITs具备独立于股债市场的资产配置功能 投资需基于长期分红预期进行价值评估 [4][5] 市场环境 - 权益市场情绪高涨导致REITs流动性减弱 指数调整幅度较大 [2][3] - 上证指数突破3800点后宽幅震荡 10年期国债收益率区间盘整 资本市场风险偏好收缩可能支撑REITs修复 [3][4]

分红方案核心信息 - 中金厦门安居REIT（代码508058）进行2025年第二次分红 [1] - 分红方案为每10份基金份额派发现金红利0.59元 [1] - 收益分配基准日设定为6月6日 [1] 分红执行细节 - 权益登记日确定为9月2日，现金红利发放日为9月8日 [1] - 分红对象为权益登记日登记在册的全体基金份额持有人 [1] - 选择红利再投资的投资者，其红利将按除息后的基金份额净值转换为基金份额 [1] 税务与费用安排 - 基金向份额持有人分配的收益暂免征收所得税 [1] - 本次分红免收分红手续费 [1] - 红利再投资所转换的基金份额免收申购费用 [1]

市场表现 - 中证REITs全收益指数本周上涨1.49% 结束连续三周下跌趋势 [1][4] - 8月前三周中证REITs全收益指数累计下跌3.53% [2] - 消费基础设施板块本周领涨 华安百联消费REIT涨幅达6.58% [5][7] 板块分化特征 - 保障性租赁住房板块8月领跌市场 中金厦门安居REIT最大跌幅超10% [2] - 债性较强板块（保障房 市政环保）跌幅较大且修复较慢 [7] - 股性较强板块中消费与新型基础设施类呈现跌幅与修复双高特征 [7] 价格变动明细 - 8月跌幅前五REITs：中金湖北科投光谷REIT(-7.26%) 红土创新深圳安居REIT(-7.13%) 招商高速公路REIT(-6.65%) 华泰苏州恒泰租赁住房REIT(-6.48%) 中金厦门安居REIT(-6.42%) [3] - 本周涨幅前五REITs：华安百联消费REIT(6.58%) 国泰君安济南能源供热REIT(6.45%) 嘉实物美消费REIT(5.03%) 汇添富上海地产租赁住房REIT(5.00%) 华夏北京保障房REIT(4.63%) [7] 影响因素分析 - REITs市场与中债国债财富指数收益率高度正相关 相关系数达0.64 [2] - 保障性租赁住房板块走势同国债收益率具有更强相关性 [4] - 份额解禁对项目形成扰动 华夏首创奥莱REIT将解禁3.28亿份占全部份额41% [4] 机构观点 - 中金公司认为本轮回调主因市场估值高位下长端利率波动引发止盈交易 [2] - 华西证券认为若债市企稳保障性租赁住房板块性价比或开始显现 [4] - 消费基础设施REITs被上交所认定为REITs体系关键组成部分 [8] 后市展望 - REITs市场处于二季报至三季报业绩真空期 分母端影响较大 [8] - 部分绩优项目或进入配置型资金逐步左侧介入窗口 [8] - 交易型资金等待估值回调充分和解禁影响确认等催化剂 [8]

市场表现 - 中证REITs全收益指数8月以来下跌3.95% 8月11至19日连续7个交易日收阴线 8月20日单日反弹0.43% [1] - 73只已上市REITs中70只下跌 仅华泰宝湾物流REIT及2只新上市数据中心REITs上涨 [1] - 保障性租赁住房类REITs平均跌幅超8% 消费基础设施和能源基础设施类平均跌幅超5% [1] - 市场成交活跃度连续三周下降 最近一周成交额17.15亿元 成交量4.22亿份 环比分别下降47.49%和38.75% [1] 解禁压力 - 2024年9月至12月将迎战略配售份额集中解禁潮 涉及2022年8月上市的红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT的原始权益人战配份额 [2] - 华安百联消费REIT和华夏首创奥莱REIT的市场化战配份额将于8月解禁 [2] - 2024年新上市29只REITs中16只为9月后上市 市场化战配一年锁定期将满 [2] - 2025年9月至12月将解禁38.3亿份 占全市场已发行份额8.9% 其中园区基础设施类解禁14.4亿份 交通基础设施类11月解禁8.72亿份 [3] 市场结构 - 战略投资者为配售主力 单只REITs战略配售比例均不低于67% [3] - 原始权益人战配份额中20%部分锁定期60个月 超额部分锁定期36个月 市场化战配锁定期12个月 [2]

中证REITs指数表现 - 中证REITs全收益指数由年初967.21点攀升至6月30日1105.45点，累计涨幅14.29% [1] 消费类REITs表现 - 消费类REITs年内平均涨幅35.00%，领跑各板块 [6] - 嘉实物美消费REIT以50.21%涨幅成为内地上市REITs涨幅最高产品 [1][2] - 华夏大悦城商业REIT涨幅47.96%，华夏首创奥莱REIT、华安百联消费REIT及易方达华威市场REIT涨幅均超40% [6] - 华夏华润商业REIT启动扩募计划，拟收购苏州昆山万象汇项目，成为国内消费类REITs首单扩募案例 [6] 保租房REITs表现 - 已上市8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均涨幅23.86% [5] - 中金厦门安居REIT累计涨幅达33.68% [5] - 保租房REITs区间换手率跃升至0.8037% [4] 仓储物流REITs表现 - 仓储物流REITs平均涨幅17.34%，低于消费基础设施REITs的34.33% [5] - 华安外高桥REIT以31.74%涨幅领先板块 [5] - 区间换手率降至0.5101% [4] 产业园区REITs表现 - 产业园区类REITs平均涨幅远低于消费基础设施REITs，主因研发办公园区供需失衡 [4] - 平均出租率仅85.31%，出现量价齐跌 [4] - 博时津开科工产业园REIT涨幅38.68%居板块首位，中金湖北科投光谷产业园REIT下跌4.19% [5] 政策与市场环境 - 国务院《提振消费专项行动方案》明确支持消费基础设施REITs发行，将商业地产纳入盘活存量资产重点领域 [4] - 美联储5月FOMC会议维持利率不变，降息预期增强支撑REITs估值 [6] - 香港REITs市场呈现结构性分化，领展房产基金等头部REITs表现突出 [7] 资产特性分析 - 消费基础设施REITs底层资产多为一二线城市核心商圈购物中心，抗周期属性强 [6] - 工业产房类REITs在出租率略微下滑情况下依然保持涨幅 [5]

首批保障性租赁住房REITs试点进展 - 红土创新深圳人才安居REIT和中金厦门安居REIT获证监会注册批复 发行在即[1] - 上交所新受理华夏北京保障房中心REIT项目申报[1] - 红土创新REIT基础资产包含四个保障性租赁住房项目 总建筑面积13.47万平方米 含1830套住房 评估价值11.58亿元[1] - 截至2022年3月末 四个项目出租率均超98% 三年期租约占比达98% 租金为同地段市场租金的60%[1] - 华夏北京保障房REIT净回收资金6.77亿元 将用于建设672套安置房和1869套公共租赁住房及配套公共服务设施[1] 保障性租赁住房REITs市场意义 - 推动保障性租赁住房服务模式向市场化、专业化转型[2] - 有助于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度[2] - 通过资本市场打造可持续的投融资模式 提高保障性租赁住房有效供给[2] - 重庆、杭州、西安等地多家企业正积极筹备参与试点[2] 公募REITs市场扩容情况 - 深交所受理华夏合肥高新创新产业园REIT项目 预计发行规模14亿元[2] - 全市场共有六只产品"候场" 包括中金厦门安居REIT、红土创新深圳人才安居REIT等[2] 低碳领域REITs市场表现 - 鹏华深圳能源REIT作为全国首单清洁能源REITs 四个交易日累计涨幅超25%[3] - 网下投资者初始认购倍数超109倍 公众投资者认购倍数超86倍[3]

产品发售情况 - 华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT于8月16日正式面向公众发售 认购情况十分火热 [1][2] - 3只REITs待认购总规模近38亿元 面向公众投资者发售的初始基金份额合计1.8亿份（各0.6亿份） [2] - 3只产品均提前结束募集 将对公众投资者认购份额进行比例配售 [3] 市场认购热度 - 首批公募REITs发售时公众认购超300亿元 9只产品全部一日售罄 6只产品公众配售比例低于10% 红土盐田港REIT配售比例低至1.76% [2] - 后续发售的5只产品公众配售比例全部低于4% 华夏中国交建REIT配售比例仅为0.84% 刷新历史纪录 [2] 底层资产特征 - 新发售3只REITs底层资产均为保障性租赁住房 具有稀缺性 [3][4] - 华夏北京保障房REIT底层资产为北京海淀区文龙家园和朝阳区熙悦尚郡公租房项目 [4] - 中金厦门安居REIT底层资产为厦门集美区园博公寓和珩琦公寓 共4665套房源 建筑面积约19.86万平方米 [4] - 红土深圳安居REIT涉及1830套保障房 面积13.4万平方米 资产评估值约11.58亿元 项目出租率达98%-100% 三年期租约占比98% [4] 市场格局 - 截至8月15日已上市公募REITs产品14只 累计规模达541.83亿元 [4] - 现有REITs基础资产类型主要集中于高速公路、产业园区、清洁能源和仓储物流 [4] - 华夏基金、中金基金、红土基金、国泰君安资管各拥有2只及以上公募REITs产品 其余管理主体分布分散 [6] 行业动态 - 多家未入局基金公司开始布局REITs项目 长城基金发布REITs人才招聘公告 深圳某公募已安排研究人员展开分析 [5] - 国泰君安证券资管公司和华泰证券资管公司作为新入场者亮相 目前有7只"新品"REITs（含已发售3只） [5]