文章核心观点 - 2026年初全国房价显现止跌迹象，而香港楼市已率先实现量价齐升的明显回升，其背后由“撤辣”政策、降息、内地买家涌入、租售比改善及供应预期减少等多重因素驱动，市场预期此回升趋势将持续 [3][5][6][7][25][30] 全国楼市概况 - 2026年1月，全国70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 [5] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月缩减0.4个百分点；二、三线城市分别下降0.5%和0.6%，降幅收窄0.2和0.1个百分点 [5] - 一线和三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅与上月持平；二线城市下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点 [5] 香港楼市表现 - **成交量与金额**：2025年香港整体楼宇买卖合约共80,702宗，同比上升18.7%，为近4年最高；成交总值6,142.77亿港元，同比上升15% [7] - **房价指数**：2025年全年，香港私人住宅售价指数同比上涨约3.25%–3.3%，为自2021年后首次年度上涨 [7] - **价格反弹轨迹**：中原城市领先指数（CCL）显示，香港二手住宅价格于2025年3月见底，自5月开始逐步回升 [7] - **近期走势**：截至2026年2月第二周，CCL环比上周上涨1.47%，环比上月上涨3.29% [7] - **市场预期**：有观点预测香港楼价将在三年内突破2021年高点，上涨行情可能持续至2031年，累计涨幅或达85% [9] 香港楼市回升的驱动因素 - **政策因素**：2024年2月全面“撤辣”，取消针对非本地买家及第二套房产的额外印花税等限制措施，大幅降低了购房成本，例如为一位内地买家省下超200万港元费用 [21] - **金融环境**：香港实行联系汇率制度，跟随美联储进入降息周期，按揭利率下行，减轻还贷压力，当前房贷实际年息约为3.25% [22] - **租售比改善**：尽管过去数年房价下跌，房租却不断上涨，租金已能覆盖大部分甚至全部房贷，提升了房产的投资吸引力 [23] - **供应预期**：过去数年市场不景气导致开发商减少囤地，预计未来两三年新房供应将减少，对房价形成支撑 [23] - **财富与情绪效应**：股市好转与楼市企稳共同提振了市场情绪和财富效应 [31] 内地买家的角色 - **成交占比**：2025年内地买家在香港一二手住宅市场的注册量共13,906宗，同比增长14.1%；涉及金额1,379亿港元，同比上升3.8%，宗数与金额均创历史新高 [27] - **市场份额**：内地买家购买了香港约四分之一的已售住宅，即每4套中有1套 [28] - **买家构成**：主要包括通过“高才通”等人才计划赴港的内地人才，以及子女在港读书的内地家长 [29] - **需求推动**：人才计划累计收到逾57万宗申请，批出近40万宗，其中26万名人才已携家人抵港，产生了巨大的住房需求；同时香港高校非本地生招生上限提升，推高了高校周边租金，进一步促使家长由租转买 [29] 市场参与者行为与心态 - **买家动机**：部分买家出于投资目的入场，认为核心区域房价在经历大幅下跌后已“超跌”，具备涨价空间 [13][15] - **市场转变**：市场由买方市场转向卖方市场，出现“想买但没房子买，除非加价”的情况，甚至有买家主动询问出租房的业主是否愿意卖房 [16][19] - **业主行为**：随着房价回暖预期建立，业主开始抬价，抬价幅度从几万到几十万港元不等 [30] - **投资逻辑**：投资者计算经济账，当租金收入能与房贷月供持平时，认为持有房产成本极低，是划算的投资；并设定明确的盈利目标，如房价上涨至特定价位则考虑出售 [23][30]

全国房地产市场整体态势 - 2026年开年，全国房价已现止跌迹象，根据国家统计局数据，2025年1月全国70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 [2] - 二手房市场方面，2025年1月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，比上月降幅缩减0.4个百分点，二、三线城市分别下降0.5%和0.6%，降幅收窄0.2和0.1个百分点 [3] - 新房市场方面，2025年1月一线和三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%和0.4%，降幅与上月持平，二线城市则收窄0.1个百分点，环比下降0.3% [3] 香港房地产市场表现 - 香港楼市表现显著优于内地，呈现量价齐升态势，2025年香港整体楼宇买卖合约共80702宗，同比上升18.7%，为近4年最高水平，成交总值6142.77亿港元，同比上升15% [6] - 2025年全年，香港私人住宅售价指数同比上涨约3.25%—3.3%，这是自2021年后首次年度上涨，二手住宅价格在2024年3月见底后自5月开始逐步回升 [6] - 截至2026年2月第二周，追踪香港二手住宅楼价的中原城市领先指数（CCL）环比上周上涨1.47%，环比上月上涨3.29%，上升势头持续 [6] - 行业内有乐观预测认为香港楼价将在三年内突破2021年高点，上涨行情可能持续至2031年，累计涨幅或达85% [8] 香港楼市回暖的驱动因素 - **“撤辣”政策效应显著**：自2024年2月起，香港全面取消针对非本地买家及购买第二套房产的额外印花税等“辣招”，此前内地买家最高需承担30%额外税务，政策取消大幅降低了购房成本 [20] - **利率环境改善**：香港实行与美元挂钩的货币制度，随美联储进入降息周期，香港按揭利率下行，减轻了购房者还贷压力，目前实际房贷年息约为3.25% [21] - **租售比改善**：尽管过去数年房价下跌，但房租持续上涨，租售比持续改善，部分房产租金已可覆盖房贷月供，增强了房产的投资吸引力 [22][24] - **供应预期减少**：由于过去数年市场不景气，开发商减少了囤地行为，预计未来两三年香港新房供应数量会随之减少，对房价形成支撑 [24] 内地买家在香港市场的角色 - 内地买家是推动本轮香港楼市回升的重要力量，2025年内地买家在香港一二手住宅市场的注册量共13906宗，比2024年的12190宗增长14.1%，涉及金额1379亿港元，同比上升3.8%，宗数与金额均创历史新高 [26] - 以该数据计算，香港每卖出4套住宅中，就有1套被内地买家购买 [27] - 内地买家主要分为两类：一类是通过“高才通计划”等各类人才引进计划赴港的内地人才，截至2025年12月中，香港各项人才入境计划累计批出近40万宗申请，其中26万名人才已携家人抵港，产生了巨大的住房需求 [28][29]；另一类是为在香港读书的子女购置房产的内地家长 [28] - 香港高校扩招（非本地生招生上限从20%提升至40%）推高了高校周边租金，当租金与房贷持平时，促使部分内地家长选择直接购房 [29][30] 市场情绪与预期变化 - 市场情绪随楼市回暖而转变，房价下跌期间市场情绪低落，随着股市好转、地产企稳，情绪逐渐回升，形成财富效应 [32] - 市场预期改变导致买卖双方行为变化，房价回暖后，业主开始抬价，有的加价几万，有的几十万，买方砍价难度加大 [32] - 市场参与者认为香港楼市回升并非短期趋势，未来仍将持续 [32]

香港经济预测 - 香港大学预测2025年第一季度经济增长将放缓至3.1% [1] - 初步估算2025年全年经济增长为2.5%至3% [1] - 预测2024年第四季度经济增长3.5%，2024年全年经济增长3.4%，高于2024年全年2.5%的增长 [1] 利率与货币政策影响 - 尽管2024年美国联储局三次减息累计下调0.75厘，但受制于港息调整的滞后效应，香港未能实时受惠于减息效应 [1] - 预计2025年美国减息步伐缓慢，将继续影响香港 [1] 消费与就业市场 - 市民消费模式转变及跨境消费已带来不可逆转的结构性改变 [1] - 就业市场适应力正逐步增强，预计本季失业率将轻微上升至3.7% [1] - 预计本季私人消费开支将由2024年第四季度预测的按年上升2.8%改善至3.9% [1] 贸易与投资 - 预计本季货品出口由2024年第四季度预测的按年上升14.3%放缓至8.2% [1] - 预计本季进口由2024年第四季度预测的按年上升14.6%放缓至8.8% [1] - 预计本季投资将由2024年第四季度预测的按年上升1.9%转为下跌3.5% [1]

楼价指数表现 - 美联楼价指数最新报130.96点，按周上升0.28%，连续5周上升 [1] - 楼价指数本年迄今累计升幅扩大至2.21%，逼近131点，创自去年8月中后的逾1年新高 [1] - 最新一周楼价指数初步反映9月中旬美国重启减息以及香港《施政报告》的叠加效应 [1] 信心指数表现 - 反映业主放盘态度的美联信心指数最新报76.7点，按周回升1.5% [1] - 信心指数连续10星期企稳75点以上，走势窄幅上落 [1] - 信心指数连续45周高于平均值（楼价好淡分界线），预示楼价有望续升 [1] 市场影响因素分析 - 新一轮关税战于上周五深夜爆发，但地缘风险对楼市的影响仍有待观察，并将于之后公布的指数中反映 [1] - 观乎中美双方都为缓和紧张预留转圜空间，相信关税战的影响属于短暂 [1] - 随着减息效应进一步发酵，有助带动整体投资及楼市气氛，料信心指数将维持高位水平 [1] 行业前景预测 - 基于信心指数连续高于平均值，预示楼价有望续升，预计本季楼价或升约2% [1]