全国房地产市场整体态势 - 2026年开年，全国房价已现止跌迹象，根据国家统计局数据，2025年1月全国70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 [2] - 二手房市场方面，2025年1月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，比上月降幅缩减0.4个百分点，二、三线城市分别下降0.5%和0.6%，降幅收窄0.2和0.1个百分点 [3] - 新房市场方面，2025年1月一线和三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%和0.4%，降幅与上月持平，二线城市则收窄0.1个百分点，环比下降0.3% [3] 香港房地产市场表现 - 香港楼市表现显著优于内地，呈现量价齐升态势，2025年香港整体楼宇买卖合约共80702宗，同比上升18.7%，为近4年最高水平，成交总值6142.77亿港元，同比上升15% [6] - 2025年全年，香港私人住宅售价指数同比上涨约3.25%—3.3%，这是自2021年后首次年度上涨，二手住宅价格在2024年3月见底后自5月开始逐步回升 [6] - 截至2026年2月第二周，追踪香港二手住宅楼价的中原城市领先指数（CCL）环比上周上涨1.47%，环比上月上涨3.29%，上升势头持续 [6] - 行业内有乐观预测认为香港楼价将在三年内突破2021年高点，上涨行情可能持续至2031年，累计涨幅或达85% [8] 香港楼市回暖的驱动因素 - **“撤辣”政策效应显著**：自2024年2月起，香港全面取消针对非本地买家及购买第二套房产的额外印花税等“辣招”，此前内地买家最高需承担30%额外税务，政策取消大幅降低了购房成本 [20] - **利率环境改善**：香港实行与美元挂钩的货币制度，随美联储进入降息周期，香港按揭利率下行，减轻了购房者还贷压力，目前实际房贷年息约为3.25% [21] - **租售比改善**：尽管过去数年房价下跌，但房租持续上涨，租售比持续改善，部分房产租金已可覆盖房贷月供，增强了房产的投资吸引力 [22][24] - **供应预期减少**：由于过去数年市场不景气，开发商减少了囤地行为，预计未来两三年香港新房供应数量会随之减少，对房价形成支撑 [24] 内地买家在香港市场的角色 - 内地买家是推动本轮香港楼市回升的重要力量，2025年内地买家在香港一二手住宅市场的注册量共13906宗，比2024年的12190宗增长14.1%，涉及金额1379亿港元，同比上升3.8%，宗数与金额均创历史新高 [26] - 以该数据计算，香港每卖出4套住宅中，就有1套被内地买家购买 [27] - 内地买家主要分为两类：一类是通过“高才通计划”等各类人才引进计划赴港的内地人才，截至2025年12月中，香港各项人才入境计划累计批出近40万宗申请，其中26万名人才已携家人抵港，产生了巨大的住房需求 [28][29]；另一类是为在香港读书的子女购置房产的内地家长 [28] - 香港高校扩招（非本地生招生上限从20%提升至40%）推高了高校周边租金，当租金与房贷持平时，促使部分内地家长选择直接购房 [29][30] 市场情绪与预期变化 - 市场情绪随楼市回暖而转变，房价下跌期间市场情绪低落，随着股市好转、地产企稳，情绪逐渐回升，形成财富效应 [32] - 市场预期改变导致买卖双方行为变化，房价回暖后，业主开始抬价，有的加价几万，有的几十万，买方砍价难度加大 [32] - 市场参与者认为香港楼市回升并非短期趋势，未来仍将持续 [32]

香港私人住宅市场表现与展望 - 2023年12月全港私人住宅楼价指数报298.6点，环比微升0.23%，指数已连升七个月，2023年全年楼价则上升3.25% [1] - 2023年3月至12月，香港一手及二手住宅成交量已连续十个月平均超过5000宗，若成交量能延续并维持在每月平均5000宗以上，理论上可支持整体楼价增长 [1] - 2023年香港股票市场累计上升超过25%，带来的财富效应推动准买家入市，同时银行存款回报率相对较低，促使部分为出租而购房的买家部署入市，预计今年香港楼市成交量及楼价向好，全年楼价增幅估计约5% [1] 影响香港楼市的多重驱动因素 - 经济因素、股票市场的利好以及外来专才和非本地学生不断增加，带动了新增住宅需求，支撑了租金和楼价的增长点，2023年全年住宅成交量超过6万伙 [2] - 负资产住宅按揭宗数与香港楼价有极大关联，在楼价稳定增长的环境下，负资产宗数会相应下跌，预计今年负资产住宅按揭宗数将持续录得下跌 [3] 美国货币政策对香港楼市的潜在影响 - 市场普遍预期美联储今年内将减息1至2次，每次幅度或达0.25%，全年合计减息最多约0.5% [2] - 在以往的减息周期中，香港银行并非每次都跟随美联储行动，因此即使美国开始减息，香港银行是否会立刻跟随仍是未知数，预计今年利率走势仍属下行周期，但减息幅度或力度可能不及以往两年 [2] - 未来利率走向对香港楼市整体表现的影响可能不如以往数年那么大，因去年减息幅度不算很强但楼市仍出现反弹 [2]

美联储货币政策转向 - 美联储在连续三次降息后暂停，维持3.5%-3.75%的利率区间不变 [1] - 暂停降息的决策基于对通胀未稳和政策博弈加剧背景的判断 [14] 消费引擎的驱动力与结构 - 消费是美国经济核心动力，占GDP比重约七成，2025年前三季度居民实际消费支出同比增长2.8% [4] - 股市财富效应显著，截至2025年二季度，美国家庭股票资产达61.1万亿美元，同比增长13%，贡献同期家庭总资产增量的69% [4] - 2024年9月至2025年8月，股市财富直接拉动额外消费2853亿美元，占消费增长的四分之一 [5] - 财富效应结构集中，70岁以上老年人持有全美39%的股票和共同基金，过去五年美股24万亿美元财富增量中近一半流入该群体 [5] - 减税预期提振消费，“大而美法案”延续并新增税收优惠，叠加2026年OBBBA退税政策，预计带来893亿美元个人收入增量，主要惠及中产阶级 [5] 政策风险与不确定性 - 关税政策效果背离预期，未能广泛带动制造业复苏，反而重创依赖全球供应链的小企业、农民及农村地区 [7] - 政策风向出现调整，政府在关税使用上趋于审慎，转而尝试通过行政手段压降住房、能源和医药等领域生活成本 [7] - 最高法院即将对关税政策作出判决，若判定违宪，将给全球贸易和美国企业带来短期波动 [9] - 政府的一系列操作（如威胁削减联邦资金、叫停项目、政策博弈）持续向经济注入焦虑，市场难以形成稳定预期 [10] 就业市场与通胀状况 - 就业市场降温，2025年11月职位空缺数量跌至一年多低点，失业率升至4.6%，创2021年10月以来新高 [9] - 2026年1月非农就业新增14.3万人，增速放缓，年度数据修正显示2024年就业活力不及预期 [9] - 通胀压力仍存，2025年10-11月核心个人消费支出价格指数同比均上涨2.8%，尚未回落至2%目标 [10] 未来关键变量与影响 - 下一任美联储主席人选的政策倾向将直接影响未来降息节奏，可能引发资产价格波动 [13] - 美国经济面临多重考验，包括最高法院对关税的判决结果、就业疲软是否会冲击消费、以及政府面对经济压力的政策选择 [14]

核心观点 - 摩根士丹利认为华润置地股价在未来30天内极有可能出现绝对上涨，发生概率超过80% [1] 商场运营表现 - 强劲的商场营运带动10月同店销售与租金收入表现优于预期，按年增长17% [1] - 累计今年首十个月租金增长提升至13% [1] 未来业绩展望 - 若股市财富效应持续推动高端消费，公司全年同店销售增长仍可维持超过10% [1] - 预计全年租金增长可达13%至14% [1] 利润结构变化 - 更佳的营运杠杆使公司经常性利润贡献将于今年提升至核心收益的约50%，2024年该比例为41% [1] 投资评级 - 摩根士丹利给予华润置地"增持"评级及目标价39.3港元 [1]

高盛对中国股市的展望 - 预计到2027年底中国主要股指将上涨30% [3][4] - 驱动因素包括亲市场政策、利润增长以及强劲的资本流动 [3][4] - 预计未来三年期间收益将增长12%，股票估值倍数将上升5%至10% [4] - 策略师建议保持投资并趁市场回调时买入 [4] 美国银行的中国消费者调查发现 - 10月份消费者支出稳健，53%的受访者表示过去两个月外出次数和支出增加，高于8月份的45% [5][6] - 高收入消费者正在复苏，54%的高收入消费者预计未来6个月会增加支出，而中低收入消费者只有31% [6] - 高收入消费者乐观的主要原因是金融财富高度集中，股市的财富效应更为明显 [6] - 会员制商店成为最受欢迎的购物渠道，34%的受访者选择，看重便利性、产品种类和品质 [7] 中国房地产市场预期 - 35%的受访者预计未来一年房价将进一步下跌，27%的受访者预计房价将上涨 [7] - 房价预期差异（预期上涨者百分比减预期下跌者百分比）仍为负但差距较前几个月缩小 [7]

外资机构对中国股市的乐观预测 - 高盛预计到2027年底中国主要股指将上涨30% [1][2] - 上涨驱动因素包括亲市场政策、利润增长和强劲资本流动 [1][2] - 中国股市正进入更稳定的上升趋势从"希望"转向"增长" [1][2] - 预计未来三年收益将增长12%股票估值倍数将上升5%至10% [2] - 策略师建议保持投资并趁市场回调时买入除非风险加剧 [2] 中国消费者支出呈现稳健复苏迹象 - 美国银行调查显示10月消费者支出稳健53%受访者过去两个月外出次数和支出增加高于8月的45% [3] - 高收入消费者复苏受股市财富效应推动54%高收入消费者预计未来6个月增加支出而中低收入消费者仅31% [3][4] - 会员制商店成为最受欢迎的购物管道34%受访者选择便利性、产品种类和品质是关键因素 [3][5] 房地产市场预期出现边际改善 - 35%受访者预计未来一年房价下跌与8月数据相当27%预计房价上涨高于先前的24% [5] - 房价预期差异（上涨百分比减下跌百分比）仍为负但差距较前几个月缩小 [5] - 市场尚未触及低谷但正在接近底部 [5] 零售渠道偏好出现新趋势 - 会员店、折扣店及直播/兴趣电商受欢迎度上升但后者需更多时间形成临界规模 [5]

核心观点 - 中泰国际首席经济学家李迅雷指出，对于个人投资者而言，真正能在A股市场赚钱的是少数，股市的财富效应并不显著 [1] 市场参与者与盈利分配 - 股市参与者包括上市公司、中介机构、个人投资者和机构投资者，各方均以赚钱为目标 [1] - 上市公司通过IPO赚取第一波钱，其发行定价和估值超过其获得资产的估值 [1] - 中介机构通过发行费、承销费和交易费赚钱 [1] - 机构投资者通过管理居民资产赚钱 [1] - 剩余的钱再进行分配，但从总量看，个人投资者赚钱的是少数 [1] - 民间有“十个人做股票，七赔二平一赚”的说法 [1] 个人投资者行为与盈利效应 - 诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒早年一项研究跟踪15个国家股市约20年，最终发现没有盈利效应 [1] - 个人投资者盈利困难的原因之一是交易过于频繁 [1] - 人的天性厌恶风险且贪婪，导致追涨杀跌，资本利得很少 [1] - 对比房地产，因其交易频率低、持有时间长，从而产生了财富效应 [2] - 李迅雷认为，如果个人投资者买入股票后长期持有不动，相信也会有财富效应 [2]

核心观点 - 深圳市林园投资董事长林园坚决看好中国股票市场，认为当前A股市场仍处于牛市前夜，风险水平整体可控并不高 [1][2] 市场阶段判断 - 尽管无法确定A股是否已正式进入牛市阶段，但当前市场正处于向牛市演变的过程中 [2] - 市场情绪较为理性，交易氛围冷静，尚未出现过热迹象，更远未形成"泡沫" [2] 估值与结构分析 - 尽管部分指数近期创出新高，但代表A股市场主体的大多数公司，其股价和估值水平与过去二十年相比仍然处于历史低位 [2] - 林园指出当前大多数股民还在亏钱，以此说明市场估值不高 [2] 对"泡沫"的见解 - 林园认为"泡沫"是经济发展过程中的必然产物，并非贬义词，适当的"泡沫"有利于经济社会的进步与发展 [2] 股市与经济的联动 - 通过股市上涨带来的财富效应能显著增强居民消费意愿，从而盘活整体经济 [2] - 资产价格的上涨能直接促进消费信心和行为的增加，因为人性习惯于根据自身资产状况来决定消费水平 [2]

债务问题 - 债务与物价低增长密切相关，高债务导致家庭和企业收缩支出，加剧物价下行压力，形成“债务累积—物价下跌—实际利率上升—债务再放大”的恶性循环[4] - 企业部门债务规模最高，但大量企业债务与地方政府高度关联，若将此类债务纳入评估，地方政府债务是风险最突出的领域[5] - 摆脱债务困境的关键举措包括债务置换以降低利息负担，以及债务重组以削减本金，后者需由中央财政或商业银行承担成本[6][7] - 房地产行业下行加剧债务问题，一线城市房价累计调整超过30%，二、三线城市调整更显著，房价地价下跌导致抵押品价值缩水，加剧债务违约风险并影响金融体系稳定[8] - 缓解债务压力的核心举措之一是为微观主体补充资本金，针对国有商业银行、地方政府和家庭部门采取差异化解决方案[9] 财富效应与股市 - 2025年迄今中国股市表现良好，但股市上涨的正面财富效应被房地产市场下行的负面财富效应所掩盖[12] - 当前股市上涨的核心驱动因素之一是流动性，但缺乏基本面改善难以持续，需推动宏观经济增速回归潜在增速以实现“经济回暖—股市稳定—财富效应释放—消费增长”的正向循环[12] - 有关部门需借窗口期巩固市场基础，包括深化反造假、反关联交易、反市场操纵的制度建设，培育长期投资者，以及提升上市公司质量并鼓励多分红[12] 历史经验借鉴 - 当前GDP平减指数已连续9个季度负增长，为历史最长时期，类似情况出现在1998-1999年，当时连续7个季度负增长[13] - 1998-1999年的应对经验包括实施史无前例的扩张性宏观政策，尤其以积极财政政策为核心抓手，并发行大规模特别国债[13] - 当时以财政政策为核心推进债务化解，包括向四大国有商业银行补充资本金，设立4家资产管理公司收购不良资产，以及打破“三角债”循环，对当前化解地方政府、民营企业与银行间的新型“三角债”具有启示意义[14] - 通过深度改革开放激活经济内生动力，包括推进国有企业改革、推行住房商品化改革、推动加入WTO，为当前专注内需、建设全国统一大市场、改变收入分配提供参考[14][15] 政策建议 - 确立名义GDP增速的刚性目标，例如“十五五”时期实际增速5%叠加2%通胀水平对应名义增速约7%，未达目标前宏观政策不得转向[16] - 扩张性财政政策比货币政策更具优先性，建议中央财政加大国债发行力度，募集资金按“四个1/4”结构配置：改善低收入人群收入、帮助地方政府化债、帮助房地产市场止跌回稳、用于政策性金融工具为基建项目筹措资本金[17] - 对债务问题要有逆周期管理思维，经济下行期应提升风险容忍度，避免“一刀切”政策，以时间换取空间[18][19] - 促进房地产市场止跌回稳，可大规模发行特别国债定向支持城市存量更新，一线城市应一次性全面取消限购限贷，并对系统重要性头部民营房企及时救助[20] - 中长期增长需靠新一轮改革开放，重点放在民营企业和服务业上，并推出新一轮制度型开放举措应对FDI下滑[21]

市场估值水平 - A股总市值突破100万亿元大关 反映中国经济稳健发展[1] - 沪深300动态市盈率约为14倍 低于2015年同期水平[1] - 当前估值与全球主要市场相比处于合理且具吸引力区间[1] 指数位置分析 - 上证指数突破10年新高但估值仍处低位 当前3700点位置对应2015年4000点水平[1] - 市场高位担忧缓解 总市值突破减轻恐高心理[1] 政策导向与市场功能转变 - 股市上涨体现国家意志 旨在通过财富效应带动消费复苏[3] - A股从融资市场转向投资市场 IPO大幅下降且投资端功能增强[1] - 监管持续改进增量资金机制 股市有望替代楼市成为新资金蓄水池[3] 资产重估前景 - 中国资产系统性重估刚刚启动 与2015年市场环境存在本质差异[1] - 新入场资金信心增强 场外资金可能持续流入[3] - 股市繁荣有望化解经济难题并促进房市调整[3]