智通财经记者 | 王妤涵 2025年三季度，中国房地产行业迎来了债务风险化解的重要转折点，多家规模房企相继宣布债务重组取得决定性进展，为持续多年的流动性危机带来破局曙 光。 据中指研究院监测，三季度以来，包括佳兆业、龙光集团、远洋集团、金科股份等在内的房企境内外债务重组捷报频传，截至10月30日，已完成境内外债务 重组的房企达21家，累计化解债务规模约1.2万亿元，对应总有息负债规模近2万亿元，企业短期偿债压力明显缓解。 这一系列进展标志着三季度已成为行业化债的"攻坚关键期"。融创、旭辉、龙光等代表性房企集中完成债务重组，司法重整与市场化重组双轨并行，显著加 快了行业风险出清进程。 在化债浪潮之下，三季度房地产融资市场虽仍处历史低位，但已显现结构性改善信号。境内低成本融资向优质主体集中，公募REITs等创新工具加速扩容， 预示着行业正逐步从债务纾困阶段向经营修复阶段过渡。 三季度化债攻坚 今年三季度是房企债务到期高峰，克而瑞统计数据显示，单季到期规模约1600亿元，占全年5342亿元到期债务的29.9%。在偿债压力倒逼下，多家规模房企 加速推进债务重组，取得了一系列突破性进展。 其中，头部房企境内外债务"全链 ...

司法重整程序启动 - ST景峰于10月21日正式进入司法重整程序，成为年内第七家进入重整程序的A股公司 [1] - 石药集团携5.26亿元现金入主，常德国资跟投1.22亿元 [1] 财务状况与持续经营能力 - 公司2024年末通过债务豁免实现净资产转正，暂时规避退市风险，但扣非净利润仍亏损7611.79万元 [2] - 资产负债率高达101.61%，偿债能力未根本改善 [2] - 自2019年起连续五年亏损，累计归母净利润亏损近24亿元 [2] - 曾因无力支付188万元货款被申请破产预重整 [2] 重整执行的不确定性 - 石药集团已提交预重整方案，但最终执行、债权人支持、资产剥离与注入均存在变数 [3] - 核心资产大连德泽及金港药业的生产线、专利、厂房等复工复产进度缓慢 [3] - 石药系高管已进驻董事会并掌控关键岗位，创始人叶湘武退出，新旧管理团队融合存在挑战 [3] 主营业务与产品风险 - 核心产品2019年未能进入国家医保目录后，中药注射剂业务收入断崖式下跌超70% [4] - 公司未能建立替代性产品线，业务结构单一，抗风险能力弱 [4] - 原有业务在集采、医保控费等政策下面临重振压力 [4] 资产处置与公司治理 - 重整前夕，子公司大连德泽通过利润分配、减资、资产回购等操作将资金回流至股东层面 [5] - 市场关注相关操作是否公允，是否存在利益输送或损害上市公司整体利益 [5]

诉讼进展与影响 - 公司及控股子公司近十二个月累计诉讼仲裁金额达3.17亿元，占最近一期经审计净资产的20.61% [1] - 公司作为原告的主诉案件涉及金额1.35亿元，占净资产的8.79%，主要为工程合同纠纷等维权类案件 [1] - 聂某霞诉公司证券虚假陈述案已达成和解，原告已主动撤诉 [1] - 所有债务事实发生在2024年11月22日之前的诉讼案件，债权人均可按《重整计划》清偿方案获得清偿 [2] 重整计划执行 - 公司重整程序已于2024年12月30日终结 [2] - 通过资本公积转增股份引入投资人和清偿债务，转增比例为每10股转增12.34股，共计转增33.14亿股，转增后总股本增至59.99亿股 [2] - 转增股份中11亿股用于引入重整投资人，获得资金7.94亿元；约15.14亿股用于直接债务清偿；剩余7亿股作为预留股份 [3] 业务转型与经营业绩 - 公司已成功剥离传统生态环保业务，转型为专注于新能源电站开发、投资、建设及运营的企业，业务包括光伏、风电、水电、热电联运和储能等 [3] - 2025年上半年公司实现营业收入6921.83万元，同比下降88.10%；实现净利润为-143.51万元，同比增长99.87% [3] 历史风险警示与重整进程 - 公司股票于2024年4月30日被实施退市风险警示及其他风险警示，简称变更为“*ST东园”，原因为2023年末净资产为负、连续三年净利润为负及持续经营能力存不确定性 [2] - 北京市第一中级人民法院于2024年11月22日裁定受理对公司的重整申请，公司正式进入重整程序 [2]

公司治理结构变更 - 金科股份于10月16日正式完成第十二届董事会换届选举，郭伟获任董事长、总裁兼党委副书记，王晓晴任副董事长，周达为联席总裁 [2][3] - 新一届董事会及高管团队构成呈现多元化与专业化特征，成员涵盖地产开发、资产管理、股权投资等多个领域的资深人士 [2][3] - 公司聘请马蔚华担任党委书记、荣誉董事长，聘请冯仑担任公司专家顾问委员会主任委员 [2][6] 破产重整计划落地 - 涉及债务规模高达1470亿元、债权人超8400家的破产重整计划已落地，金科股份成为全国首家通过司法重整化解超千亿债务的上市房企 [2][3] - 随着52.94亿股转增股份正式过户，产业投资人上海品器联合体入主成为第一大股东，创始人黄红云长达27年的掌控时代落幕 [3] - 重整过程中，中国长城资产担任产业投资人与财务投资人双重角色，并开创性提出“1+1+N”重整方案 [5] 新管理团队背景 - 新任董事长兼总裁郭伟现年49岁，曾就职于万科集团、新城控股，并任信达地产总经理，具备复杂资产处置经验 [4] - 副董事长王晓晴曾掌舵海南信唐及上市公司海南椰岛，兼具实业运营与资本运作的跨界视野 [4] - 多位新团队成员具有重整投资人背景，如来自中国长城资产的李亮，战略资源协同意图明显 [4][6] 未来战略规划 - 重整后的公司将设置投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产四大业务板块 [7] - 新战略规划包括通过投资经营特殊资产、运营开发改善型住宅、做精做强收费服务、创新发展产业机会，实施“汰旧、取新、强链”转型路径 [7] - 新团队核心能力偏向资产处置、资本运作与资源整合，与公司规划中大力发展特殊资产管理的业务方向高度契合 [7]

公司控制权变更 - 金科股份控股股东由金科控股变更为京渝星筑和京渝星璨，实际控制人由创始人黄红云变更为无实际控制人 [2] - 控制权变更标志着创始人黄红云正式退出对公司的实际掌控 [2] - 上海品器联合体通过控制的京渝星筑和京渝星璨合计获得9.93亿股，占公司总股本的9.34%，成为第一大股东 [13] 债务重整进展 - 公司及子公司重庆金科已与中信信托签署文件，将合法持有的标的股权与债权信托于受托人中信信托，设立服务信托 [1] - 管理人已完成30亿股转增股票向全体重整投资人的过户工作，标志着重整计划进入收官阶段 [1][2] - 公司及子公司涉及债务规模高达1470亿元，债权人超过8400家 [2] 公司财务危机 - 2022年底，公司一笔存续规模3.25亿美元、票息6.85%的美元债违约，正式宣告爆雷 [6] - 截至2025年6月末，公司总资产1757.49亿元，总负债高达2006.04亿元，资产负债率严重超标 [6] - 其中短期借款50.36亿元，一年内到期的非流动负债达448.71亿元，企业面临巨大的短期偿债压力 [6] 重整方案细节 - 公司以52.94亿股为基数，按每10股转增10股的比例实施资本公积转增股本，总股本增至106.34亿股 [9] - 所转增股份中，30亿股用于引入重整投资人，剩余22.94亿股用于抵偿普通债权人债务 [9] - 公司收到首期重整投资款26.28亿元，为重整计划推进提供了关键资金支持 [9] 新任控股股东背景 - 上海品器联合体由上海品器管理咨询有限公司与北京天娇绿苑房地产开发有限公司组成，获选成为重整投资人 [8] - 上海品器的股东包括万通创始人冯仑、鑫苑集团董事长张勇等多位地产界知名人士，各持股约22.22% [10] - 上海品器联合体与公司原实控人之间不存在任何关联，亦无潜在利益安排 [10] 行业债务重组趋势 - 截至2025年8月，全国共有77家房企发生债务违约，其中约60家公布了债务重组进展，20家房企的重组方案已获批准，累计化债规模超过1.2万亿元 [12] - 债转股成为大多数出险房企的首选路径，现金回购、债务展期、资产处置等多元化手段也得到广泛应用 [12] - 房地产行业正在告别“高杠杆、高周转”的旧时代，慢慢走向更稳健的“高质量运营”阶段 [12] 公司历史与发展 - 公司由黄红云于1998年创立，2011年借壳ST东源成功上市，黄红云家族持股比例高达48.27% [3] - 公司销售额从百亿级跃升至2020年巅峰时的2235亿元，跻身行业头部阵营 [3] - 2016年公司曾陷入与融创中国的控制权之争，黄红云最终以0.0002%的微弱优势守住控制权 [4]

公司控制权变更 - 金科股份控股股东由金科控股变更为京渝星筑和京渝星璨，实际控制人由黄红云变更为无实际控制人 [3][5] - 上海品器联合体通过重整投资获得9.93亿股（占总股本9.34%），成为新任第一大股东 [4] - 黄红云及其一致行动人累计持股比例下降至7.28%，金科控股持股比例由4.55%降至2.28% [4] 重整投资与股权结构 - 上海品器联合体向公司提供超33亿元资金支持，接收转增股票30亿股（占总股本28.21%） [4] - 上海品器实际控制京渝星筑和京渝星璨，其执行事务合伙人均为上海品器且无单独控制方 [5] - 公司近期将启动董事会换届，上海品器联合体有权提名7名董事人选 [5] 债务与财务状况 - 公司及子公司涉及债务规模达1470亿元，债权人超8400家 [5] - 截至2025年上半年总资产1757.49亿元，总负债2006.04亿元，净资产为负 [5] - 短期借款50.36亿元，一年内到期非流动负债448.71亿元，归母净亏损75.23亿元 [5] 历史背景与事件进程 - 公司成立于1998年，曾跻身年销售额"两千亿阵营"，经营历史达27年 [3] - 2016年融创系增持股份至29.35%，黄红云通过一致行动人协议以0.0002%优势保住控制权 [3] - 2023年7月主动申请重整，2024年12月签署重整投资协议 [4]

公司控制权变更 - 公司创始人黄红云失去控制权 控股股东由金科控股变更为京渝星筑和京渝星璨 实际控制人变更为无实际控制人[2][3] - 上海品器联合体通过重整投资获得9.93亿股股份 占总股本9.34% 成为新任第一大股东[3] - 黄红云及其一致行动人持股比例从14.51%降至7.28% 其中黄红云个人持股从8.78%降至4.41%[3] 重整方案执行 - 公司实施中国房地产行业有史以来最大规模司法重整 涉及债权人超过8400家[2][4] - 通过转增30亿股股份完成过户 占总股本28.21% 重整投资人累计提供超33亿元资金支持[3] - 上海品器联合体将提名7名董事人选 董事会改选后正式完成控制权转移[3] 财务经营状况 - 公司及子公司重庆金科涉及债务规模达1470亿元 总负债2006.04亿元[4] - 2025年上半年营收23.63亿元 归母净亏损75.23亿元 总资产1757.49亿元[4] - 短期债务压力显著 包括短期借款50.36亿元和一年内到期非流动负债448.71亿元[4] 历史背景 - 公司成立27年来首次变更控制权 曾跻身年销售额"两千亿阵营"房企[2] - 2016年曾成功抵御融创中国收购 融创系当时持股达29.35%[2] - 2023年7月主动申请重整及预重组 开启债务重组进程[2]

核心观点 - 公司业绩显著下滑 表面受国际油价波动影响 深层原因在于海外项目产能释放进度及新增长点培育效能 [1][3] - 经营现金流与净利润比值远低于行业 反映盈利质量弱于行业水平 [3][6] - 长期增长依赖哈萨克斯坦主力油田及伊拉克新项目 苏克气田投产推迟至2027年 [8][9] - 通过司法重整降低债务 并依托海南自贸港政策寻求油品贸易与新能源等新增长点 [11] 主要业绩表现 - 营收10.56亿元同比减少20.60% 归母净利润4976.16万元同比锐减54.38% [5] - 经营现金流7078万元同比大降67.93% 现金流与净利润比值0.97低于行业均值2.06 [5][6] - 利润总额1.55亿元同比减少41.86% 主因布伦特原油均价跌12%及克山油田产量缩水8% [5][6] - 三费失控：管理费用上涨 销售费用跟涨 财务费用下降 [6] - 资产负债率29.65% 总债务9.48亿元 短期债务占比35.03% [5] - 应收账款占营收比持续增长 从2023年上半年6.55%升至2025年上半年13.83% [5] 海外项目进展 - 哈萨克斯坦主力油田：克山油田产量20.02万吨 马腾油田产量11.74万吨 [8] - 伊拉克四个项目处于勘探评价与开发准备阶段 [8] - 苏克天然气田2P储备量约1000亿立方米 氦气可采资源量13亿立方米 投产推迟至2027年 [8][9] - 目标新增探明储量10亿吨当量 2030年油气当量超500万吨 2035年达千万吨级稳产10年 [8] 战略布局与新增长点 - 采用"项目增值+项目并购"双轮驱动战略 深耕中亚并拓展其他油气富集区 [11] - 依托海南自贸港政策优势 发展油品贸易业务与新能源项目 [11] - 2023年完成司法重整降低债务规模 2024年投资中东油田及新能源项目 [11] - 通过调整产销量、资本投入及运营成本应对油价波动 [11]

破产重整机制 - 破产制度核心理念是保护而非终结 为企业提供重生机会[1] - 世界银行将"办理破产"作为营商环境评估重要指标 上海2024年明确将提升办理破产便利作为十大攻坚任务之一[1] - 上海破产法庭2019年成立 2023年收案4911件 2024年收案5050件 案件数量保持高位运行[1] 庭外重组实践 - 庭外重组通过市场化手段让企业与债权人自主协商 具有灵活性和非公开性优势[2] - 虹口区成立北外滩企业庭外重组中心 与破产法庭建立程序衔接机制[3] - 盛某公司案例中完成近40亿元债务梳理 与超过三分之二债权人签署协议 最终重整计划获法院批准[3] 司法重整成效 - 预重整制度使企业尽早获得帮助 聚博房地产案例通过引入共益债投资人获得7.5亿元借款[5] - 蝶恋花项目复工后续建可售货值达183亿元 完全覆盖110亿元债务 债权实现100%受偿[6] - 破产重整案件经常出现几亿元撬动几十亿上百亿资金的多赢局面 有效盘活社会资源[6] 资产盘活案例 - 中信金融在预重整阶段投入2亿元资金重启城隍庙广场停工项目[7] - 上蔬永辉破产清算期间维持24家商超经营 累计销售收入1000余万元[9] - 通过多种方式处置数十万件商品 清理2000余户债权人5.7亿余元债务[9] 制度价值体现 - 破产程序是资金进入实体经济的重要通道 即便清算也力求资产变现最大化[9] - 2019-2024年上海破产法庭共审结破产和强制清算案件5878件[9] - 破产清算既保障债权人利益 又帮助创业者卸下包袱获得再起机会[9]

行政处罚与整改情况 - 公司因2019年年度报告虚假记载及未披露关联方非经营性资金占用等违法违规行为，被广东证监局责令改正、警告并处以600万元罚款，实际控制人王永辉被警告并处以1000万元罚款 [1] - 根据《行政处罚决定书》认定情况，公司不触及重大违法强制退市情形 [1] - 公司已对相关年度财务会计报告进行追溯重述，昆仑投资对非经营性占用资金已清偿完毕，相关事项整改完成 [1] - 公司将在行政处罚决定书满12个月后申请撤销股票其他风险警示 [1] - 广东证监局此前拟对王永辉采取5年市场禁入措施，但最终《行政处罚决定书》未包含该禁入措施 [1] 司法重整进展 - 公司预重整工作取得积极进展，广州市中级人民法院同意将预重整期间延长至2025年10月11日 [2] - 目前预重整工作包括债权申报与审查、审计、评估及财务咨询等，已选定大信会计师事务所、北京国融兴华资产评估及中信证券与万联证券联合体作为中介机构 [2] - 公司强调重整成功将有利于改善资产负债结构，助力可持续发展 [2]