公司债务重组完成情况 - 旭辉控股境外债务重组方案于12月29日正式生效，至此公司已完成境内外债务的整体重组，成为首批完成整体债务重组的民营房企之一 [1] - 公司境外债务重组涉及本息总额约81亿美元（约合567亿元人民币），通过债转股、本金削减等方式预计将削减债务约380亿元人民币，化债比例达67% [1] - 公司境内债重组涉及7笔公开市场债券，金额100.6亿元人民币，预计可削减债务超50亿元人民币，且未来两年无需支付本息 [1] - 公司境内债重组现金回购方案获得投资人超额申请，预计通过约2.2亿元的回购资金，实现首批约11亿元的债务化解 [2] - 随着境内外信用债重组陆续完成，公司有息负债总额预计将从2025年中期的842亿元压降至500亿元左右，有息负债规模及净负债率有望回落至2017年的水平 [2] - 公司债务结构由“短期高息”转向“长期低息”，财务成本大幅下降，财务杠杆率回归至健康水平 [2] 公司战略转型与经营状况 - 公司未来将彻底告别“高杠杆、高负债、高周转”的旧模式，转向“轻资产、低负债、高质量”的新路径 [4] - 公司明确聚焦“收租、自营开发业务、房地产资管业务”三大核心板块，对标铁狮门、黑石等国际知名企业，计划三年内实现重新“站起来” [4] - 公司制定了详尽的“五步走”战略规划，从债务重组完成、修复资本市场信用，到轻资产扩盘、完成盈利模式切换，最终实现股东回报重启 [4] - 今年以来，公司开发业务呈现收缩状态，表现为去化为先、不拿地、精简组织架构，所深耕的布局仅剩下五大区域 [4] - 公司通过与中国平安进行资产置换，获得浙江省宁波市慈溪市项目50%股权，从而完全持有该项目 [5] - 今年前11个月，公司累计合同销售金额为151亿元人民币，股东权益应占合同销售金额为78亿元人民币 [5] - 今年上半年，公司收入为122.81亿元人民币，期内亏损为62.39亿元人民币 [5] 行业债务重组进展与对比 - 2025年房企化债取得突破性进展，完成境内及境外债重组的企业包括融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光、旭辉、碧桂园等 [7] - 多数民营房企通过削债方式的重组，大幅减轻了债务端的压力 [7] - 就碧桂园、融创、旭辉三家大型民营房企对比来看，在境外债方面，融创的削债比例最高，达到100%；碧桂园、旭辉的境外债削债比例分别约为66%和67% [7] - 在境内债方面，三家房企都削减了约50%的债务 [7] - 根据对比数据，旭辉控股2025年中期末总有息负债为842亿元人民币，境内外重组规模占有息负债比例为78%，境外重组削债比例为67%，预估境内外重组总削债为430亿元人民币，重组完成后总有息负债约500亿元左右 [8] - 融创中国2025年中期末总有息负债为2548亿元人民币，境内外重组规模占有息负债比例为33%，境外重组削债比例为100%，预估境内外重组总削债为760亿元人民币，重组完成后总有息负债小于1788亿元人民币 [8] - 碧桂园2025年中期末总有息负债为2983亿元人民币，境内外重组规模占有息负债比例为47%，境外重组削债比例为66%，预估境内外重组总削债为900亿元人民币，重组完成后总有息负债小于2083亿元人民币 [8] 行业转型趋势 - 在完成债务重组后，如何“活下去”成为多数民营房企的下一步命题，与旭辉转型路径相似，多数民营房企转向了轻资产赛道 [9] - 例如，融创成立了聚焦于不良资产盘活和城市更新项目的代建公司；碧桂园在“二次创业”中聚焦品质地产与智能建造领域 [9] - 轻资产业务不需要大量资本投入，不增加有息负债，能帮助企业在“失血”后以最低的成本恢复造血能力 [9] - 出险房企多年积累的核心能力（如产品、品牌、团队、管理流程）并未完全消失，将其迁移至盘活存量资源是合适的转型发展路径 [9] - 整个行业正从增量开发转向存量运营，物业、资产管理等赛道空间广阔 [9]

行业债务重组进展 - 2025年，碧桂园、旭辉控股、融创三家民营房企相继完成境内外债务重组，金科股份通过司法重整化解债务风险，标志着行业风险加速出清[2] - 行业债务重组模式发生根本转变，从前期协商展期为主转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组，进入“深度重组2.0”时代[3] - 据中指院监测，当前出险房企债务重组典型方式包括债转股、以资抵债、全额长展期等，核心是通过削债降低实际债务负担，削债比例在40%-70%左右[3] 重点房企重组方案与成效 - 碧桂园境外债务重组规模为177亿美元，削债比例66%，境内重组预估削债50%，境内外重组总削债预估900亿元，重组后总有息负债低于2083亿元[4] - 融创境外债务重组规模为95.5亿美元，削债比例100%，境内重组预估削债50%，境内外重组总削债预估760亿元，重组后总有息负债低于1788亿元[4] - 旭辉控股境外债务重组规模为81亿美元，削债比例67%，境内重组预估削债50%，境内外重组总削债预估430亿元，重组后总有息负债约500亿元左右[4] - 整体来看，2025年已有约21家出险房企实现债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元，涉及总有息负债规模接近2万亿元[4] 行业现状与未来展望 - 部分房企如华夏幸福的“预重整”进程受到股东质疑，万科在年末陷入债务漩涡，首笔寻求展期的境内债展期方案尚未达成一致[5] - 全国住房城乡建设工作会议强调2026年要“统筹防风险和促转型”，并“坚持市场化、法治化原则，防范化解房企债务风险”[5] - 业内认为，出险房企债务重组及重整获批将加速整体房地产风险出清进程，预计2026年仍将是企业风险出清的关键年[5] - 房企债务问题到了集中解决期，有化债可能性的房企基本到了最后阶段，而此前偿债压力突出但未出险的企业也可能濒临风险暴露[5]

行业化债核心转向 - 2025年房企化债核心趋势从“以时间换空间”的被动拖延转向“以削债换新生”的主动突破，标志性事件是融创境外债清零和金科完成司法重整[1][2] - 截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债规模约2万亿元[2][8] - 化债思路发生根本转变，从依赖展期转向“真削债”，多数企业境外债重组削减比例超50%，龙光等企业甚至达到70%[2][8] 融创债务重组案例 - 融创中国成为大型房企中首个实现境外债基本清零的企业，通过2025年4月推出的全额债转股方案，清零96亿美元境外债[2][9] - 该市场化重组方案获得债权人高度支持，98.5%的债权人投出支持票，涉及债务金额的支持率达94.5%，预计为融创减少近600亿元整体偿债压力[3][9] - 针对未纳入重组的8.58亿港元剩余贷款，融创通过“展期+配发新股”组合方式解决，大股东提供个人担保并将4.5亿美元无息借款同等条件转股，深度绑定利益[3][9] 金科司法重整案例 - 金科股份完成行业最大规模司法重整，化解债务规模达1470亿元，涉及8400家债权人，历时两年半[3][10] - 重整采用“现金+股票+信托受益权”综合清偿方案，26.28亿元重整投资款全额到账，52.94亿股资本公积转增股票完成划转[4][10] - 重整得到地方政府专班支持，并引入产业投资人，方案明确安排资金用于“保交楼”，2025年1-11月已完成1.43万套住宅及商业项目交付，面积达220万平方米[4][11] 化债后经营现状与挑战 - 债务清零后，企业可持续经营能力是核心考验，融创2025年前11个月销售额为338.9亿元，上半年收入同比减少41.7%，尚未摆脱亏损[5][11] - 金科经营压力更为严峻，2022-2024年连续三年扣非净利润为负，期末净资产为负，可能因持续经营能力问题被叠加实施其他风险警示[5][11] - 轻资产转型成为出险房企共同选择，融创、金科均将聚焦代建、物业、资产管理等领域，金科更提出“科技驱动”转型，规划四大业务板块[5][12] 行业未来发展方向 - 债务重组解决了存量问题，但企业未来健康发展最终要靠自身“造血”能力，市场销售回暖与经营模式升级是关键[6][12] - 行业健康发展需房企主动转型，在轻资产运营、存量资产盘活、新赛道探索等方面发力，同时需市场环境优化及专业机构深度参与[7][13] - 随着一批优质房企完成风险出清，房地产行业正逐步告别粗放扩张旧模式，迈向聚焦现金流、运营效率与可持续发展的新阶段[7][13]

融创中国债务重组完成 - 公司境外债务重组计划于12月23日正式生效，上市公司层面债务风险得到彻底化解，成为首家境外债基本“清零”的大型房企[2] - 境外债务重组方案获得98.5%的债权人通过，对应债务金额支持率94.5%，约96亿美元的现有债务已获全部解除及免除[5] - 通过境内外债务重组，公司整体偿债压力预计下降近600亿元[5] 债务重组具体方案与进程 - 境内债务重组于2024年完成，总规模154亿元，为行业首家完成境内公司债整体重组的房企，预计将削减近70%的境内公开债[3] - 境外债务重组采取全额债转股选项，向债权人分派两类强制可转换债，转股价分别为6.80港元/股和3.85港元/股[4] - 境外重组方案获得超75%债权人支持后，于11月5日获香港高等法院批准[5] - 公司另对一笔8.58亿港元的贷款进行重组，其中35%（3.003亿港元）展期十年，其余部分通过发行新股份清偿[6] 行业化债进展与影响 - 截至目前，已有21家出险房企完成债务重组或重整，化债总规模约1.2万亿元[2][7] - 行业债务风险处置进入规模化落地与实质性突破阶段，预计2026年将成为企业风险出清的关键年[7] - 部分企业境外债重组削债比例在40%至70%之间，如龙光削债比例达70%，融创、旭辉、佳兆业、奥园、禹州、世茂等削债比例均超过50%[7] - 大型房企化债成功将优化行业资产负债表，其化债范式也为其他出险房企提供重要参考[7] 公司经营恢复情况 - 随着债务重组完成，公司经营恢复事项加速落位，2024年预计实现超5万套新房交付，近四年累计完成交付超70万套[8] - 2024年前11个月累计合同销售金额为338.9亿元，部分高端改善型产品热销，其中上海壹号院全年销售额超220亿元，成为全国单盘销冠[8] - 公司目前总土储面积超1.24亿平方米，近七成分布在核心一、二线城市，为后续资产盘活提供保障[8]

文章核心观点 - 融创中国境外债务重组计划生效 约96亿美元现有债务获解除及免除 成为首家境外债基本清零的大型房企 其境内154亿元公开债券重组也已完成 标志着公司化债工作进入整体收官阶段 对行业具有重要示范意义 [1] - 房地产行业债务风险处置进入规模化落地与实质性突破阶段 截至目前21家出险房企债务重组、重整获批 化债总规模约1.2万亿元 大幅减轻行业公开债务偿还压力 [1] - 化债成功的大型房企将优化行业资产负债表 促使市场加快止跌回稳 其化债范式为其他出险房企提供重要参考 行业商业模式正从“高负债、高周转、高增长”转向“稳经营、控风险、重品质” [1][6] 融创中国债务重组方案分析 - 通过境内外债务重组 整体偿债压力预计下降近600亿元 减债规模在业内领先 [2] - 境外债务重组采用“全额债权转股权”模式 全面、彻底化解上市公司层面债务风险 为债权人提供短期流动性及未来股票升值潜在收益机会 [2] - 创新引入“股权结构稳定计划” 向主要股东提供部分附带条件的受限股票 确保其为公司核心经营及长远发展持续贡献力量 [2] - 境内公开债重组组合“现金要约收购+债转股+以资抵债+留债展期”四种选项 满足债权人短期流动性需求及分享长期收益 提供多元化需求及退出机制 [2] 行业化债模式与趋势 - 本轮化债浪潮出现多种创新工具 债转股是房企主流选择 能大幅降低有息负债 让企业此后经营踏上轻装简行之路 [1] - 碧桂园推出“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”的综合解决方案 [2] - 金科股份化债1470亿元的重整案是典型“AMC+地方国企+市场化资本”纾困范式 长城资产以“产业投资人+财务投资人”双重身份介入 通过收购不良债权、注入增量资金、优化项目运营等方式成功盘活停工项目 [2] - 房企债务重组方案更加务实 全盘考虑公司长远发展与多方共赢 使得方案更容易获得通过 对创新工具的广泛应用有效缓解流动性压力 并从根本上修复资产负债表 这是未来行业化解债务风险的趋势 [3] 化债成功的关键动因 - 资产质量是关键 融创手握1.24亿平方米土地储备 其中近七成位于一、二线核心城市 位于核心城市的资产抗风险能力与安全边际较高 [4] - 高端项目成为销售利器 上海壹号院全年累计销售额超220亿元 位居全国单盘销冠 [4] - 大股东的责任担当是重要催化剂 融创大股东是行业最早带头支持公司的企业家之一 为公司提供4.5亿美元无息借款 在境外债重组中该借款与债权人同等条件、同期转股 在境内公开债券展期中提供个人无限连带责任担保 从资金支持到风险共担的举措起到良好示范效应 [5] 化债后房企的发展方向 - 债务重组从根本上化解债务压力 但房企要彻底解决流动性问题 关键在于尽快恢复自身“造血”能力 [5] - 需要企业将化债与经营恢复相结合 提升去化能力 多线并行创收 同时也需要政策多方支持 促使楼市尽快回稳 [5] - 化债成功后能够轻装上阵的房企 未来需更加注重产品力提升和现金流管理 推动企业发展模式从规模扩张转向质量提升 [6]

债务重组进展 - 公司7只境内债重组方案获通过 涉及本金总额约130.5亿元 短期偿债压力得到极大缓解[1] - 公司境内发债主体远洋控股最初拟对10只境内债进行重组 合计金额约180.5亿元 目前仍有3只PPN债券未完成重组 金额约50亿元[3][6] - 重组方案提供多种清偿选项 现金回购方案折扣力度大 拟以不超过8亿元现金按债券剩余面值20%的价格购回不超过40亿元债券[4] - 公司境外债重组协议已于2025年3月生效 涉及63.15亿美元 其中22亿美元转换为新债务 41.15亿美元转换为新强制可转换债券及新永续证券[7] 财务与资金状况 - 截至2025年中期末 公司总贷款为669.97亿元 其中一年内到期贷款为416.76亿元 同期现金及现金等价物为19.96亿元 短期受限制银行存款为38.35亿元 短期资金缺口超过300亿元[5] - 公司存在巨额短期贸易及其他应收款项及预付款项 金额高达528亿元 其中大部分为借予合营企业、联营公司及第三方的委托贷款及应收款项[5] - 截至2025年中期末 公司贸易及其他应付款项达到473亿元 其中贸易应付款为116亿元[10] - 公司已连续三年亏损 2022年至2024年股东应占亏损累计约587亿元 2025年上半年扭亏主要得益于境外债务重组产生的317.56亿元非现金收益 扣除该收益后仍存在超200亿元亏损[9][10] 经营与销售表现 - 2025年前11个月 公司累计实现协议销售额237.9亿元 同比下滑22% 其中11月单月协议销售额约24.9亿元 同比下滑33%[9] - 2025年11月协议销售均价显著下滑至约7900元/平方米 较去年同期每平方米下滑近3000元 较同年10月每平方米下滑1200元[9] - 根据2025年中报 公司物业开发业务平均土地成本约6300元/平方米 平均建筑成本约5700元/平方米 开发成本合计达1.2万元/平方米[9] 业务转型与代建发展 - 公司于2023年底成立代建业务品牌“远洋建管” 向轻资产模式转型 聚焦不良资产赛道 合作方包括政府、金融机构及央国企等[11] - 2025年前三季度 远洋建管新增签约建筑面积为715.3万平方米 约为行业龙头绿城管理同期新增签约建筑面积2785万平方米的四分之一 在行业中位列第8[12] - 代建行业集中度高且竞争激烈 代建费率持续压缩 中指研究院数据显示 77.7%的项目代建费率在1%-3%之间 其中42.7%的项目费率仅在1%-2%之间[12] - 截至2025年中期末 公司贸易应收款项为55.14亿元 为此计提的减值拨备高达13.78亿元[13] 股东与市场表现 - 截至2025年中期末 公司前两大股东为中国人寿和大家保险 分别持股20.33%和20.32%[8] - 2025年5月 股东Jane Street Group, LLC连续减持公司股票[14] - 截至2025年12月19日 公司股价报收0.105港元/股 约合人民币0.095元/股 已成为“仙股”[14]

债务重组进展 - 公司境内债务重组取得关键进展，7只境内债重组方案获通过，涉及本金总额约130.5亿元，极大缓解了短期偿债压力[3][9] - 公司于2025年8月启动对10只境内债的重组，合计金额约180.5亿元，提供了现金购回、股票经济收益权、资产抵债等多种清偿选项[5] - 现金回购方案折扣力度大，拟以不超过8亿元现金，按债券剩余面值20%的价格购回不超过40亿元的标的债券，即“2折”回购[6] - 境外债务重组已于2025年3月生效，涉及63.15亿美元债务，其中22亿美元转换为新债务，41.15亿美元转换为新强制可转换债券及新永续证券[11] 财务与流动性压力 - 公司短期偿债压力巨大，截至2025年6月30日，总贷款为669.97亿元，其中一年内到期的为416.76亿元，而同期现金及现金等价物为19.96亿元，短期受限制银行存款为38.35亿元，短期资金缺口超过300亿元[6] - 公司存在巨额贸易及其他应收款项及预付款项，金额高达528亿元，其中大部分是借予合营企业、联营公司、第三方的委托贷款及应收款项，其可回收性存疑[7][8] - 公司贸易及其他应付款项高企，截至2025年中期末达到473亿元，其中贸易应付款为116亿元，面临较大的支付压力[20][21] - 公司已连续三年巨额亏损，2022年至2024年股东应占亏损累计约587亿元，2025年上半年扭亏主要得益于317.56亿元的境外债务重组非现金收益，扣除后仍存在超200亿元亏损[16][19] 经营业绩与销售状况 - 公司销售持续下滑，2025年前11个月累计实现协议销售额237.9亿元，同比下滑22%，其中11月单月销售额24.9亿元，同比下滑33%[4][13] - 销售均价出现显著下滑，2025年11月协议销售均价约7900元/㎡，较去年同期的10800元/㎡下降近3000元/㎡，较2025年10月的9100元/㎡下降1200元/㎡[14] - 物业开发成本高企，2025年上半年平均开发成本（土地成本加建筑成本）达到1.2万元/㎡，与当前销售均价对比，存在“越卖越亏”的风险[14][15] 业务转型与代建业务 - 公司为应对困境，向轻资产模式转型，于2023年底成立代建业务品牌“远洋建管”，聚焦不良资产赛道，并与政府、金融机构、央国企等合作[22] - 代建业务已取得一定规模，2025年前三季度新增签约建筑面积715.3万平方米，在行业中位列第8，但仅为行业龙头绿城管理（2785万平方米）的约四分之一[23][24] - 代建行业竞争激烈且集中度高，费率持续压缩，77.7%的项目代建费率在1%-3%之间，公司作为已违约房企，在品牌信誉和议价能力上处于劣势[24][25][27] - 转型代建导致贸易应收款项增加，截至2025年中期末为55.14亿元，并为此计提了13.78亿元的减值拨备[25][26] 资本市场表现与股东情况 - 公司股价已长期低于1港元，沦为“仙股”，截至2025年12月19日报收0.105港元/股（约合人民币0.095元/股）[4][29] - 重要股东出现减持，2025年5月，股东Jane Street Group, LLC两次减持公司股票合计约7610.75万股[28] - 公司为老牌房企，背后股东实力雄厚，中国人寿集团和大家保险集团各持有公司约20.33%和20.32%的股份[12][13]

金科股份司法重整案例 - 金科股份于12月15日晚间官宣完成司法重整，这是房地产行业迄今为止规模最大、复杂性最高的重整案，在行业内尚无先例 [1] - 该重整案涉及债务规模达1470亿元，债权人数量超过8400家 [1] - 重整成功的关键在于“司法重整＋战投赋能＋业务转型”的三维模式，即主动申请重整及预重组，引入产业投资人实现战略重构，并从开发业务转向运营和管理 [1] 重整的行业意义与模式转变 - 金科股份重整的成功，为行业提供了市场化、法治化化解风险的可行路径，是行业风险化解梯度推进的必然结果 [1] - 该案例向市场传递了清晰信号：战投引入不是简单注资，而是植入全新经营逻辑 [1] - 对于其他出险企业，可借鉴的经验是债务重组需与治理革新深度绑定，资金注入要同步配套战略转型 [1] - 当前房企债务重组模式已发生根本性转变，从“以时间换空间”的展期策略，转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组 [2] 公司治理与战略转型 - 金科股份新一届董事会集结了AMC、产业运营、金融资管等领域的专业人才 [2] - 董事会明确了企业将转向以存量资产盘活、代建运营为主的轻资产路线 [2] 行业化债进展与案例 - 除金科股份外，融创中国、碧桂园、旭辉控股、龙光集团等房企均已实现债务重组突破，其核心经验与金科股份高度契合 [2] - 融创中国通过“强制可转债”覆盖约95.5亿美元境外债务，开创了全部美元债转股的先河，相关计划获得98.5%的债权人支持 [2] - 中指研究院数据显示，截至目前已有21家出险房企完成境内外债务重组或重整获批，累计化债规模约1.2万亿元 [2] - 出险房企通过多种方式削债，加速了房地产风险出清进程，有助于行业快速走出调整期 [2] 行业挑战与未来展望 - 当前行业化债仍面临结构性挑战，不同企业资质差异导致的“分化纾困”将成为常态 [3] - 随着重整机制逐步成熟、AMC等专业力量深度参与和政策底线从“风险焦点”回归“民生本质”，房地产行业正逐步摆脱债务泥潭，向高质量发展转型 [3] - 金科股份重整的成功是中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”后，市场所期盼、政策所追求的积极成效 [3]

万科债务展期进展与市场反应 - 12月10日，万科A午后直线拉升涨停，万科企业盘中一度大涨超17%，同时境内债集体大涨，多只债券触发盘中临时停牌[1] - 市场异动背后指向“22万科MTN004”债券持有人会议，该会议于12月10日召开，讨论债券展期事宜，市场预测展期方案表决大概率得到乐观结果[1] - 会议三项议案投票截止日为12月12日，结果将在12月15日到期日公布，目前尚未有最终表决信息[1] - 万科拟对两笔合计57亿元的中期票据启动展期程序，包括原定12月15日到期的20亿元“22万科MTN004”和12月28日到期的37亿元“22万科MTN005”[2] - 针对“22万科MTN004”的展期议案共有三项，三项议案关于票据本金部分均为“展期12个月且无首付”，区别主要在利息支付以及增信措施[2] - 议案一：约定展期前已产生的利息延期12个月支付[2] - 议案二：要求展期前已产生的利息正常兑付，并要求追加投资人可接受的增信措施，包括但不限于深圳地铁集团或其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保[2] - 议案三：要求展期前已产生的利息正常兑付，但增信措施要求较为宽松，仅要求提供相对应的增信措施[2] - 12月11日，万科境内债普遍下跌，“21万科06”跌超24%盘中临时停牌，显示市场情绪剧烈波动[3] - 万科近日决定终止两家评级机构对公司主体及债券的信用评级，业内人士分析此为减少费用支出并避免评级下调引发市场冲击的防御性策略[3] 其他房企债务应对案例 - 大连万达商管就一笔4亿美元、票面利率11%、2026年2月13日到期的美元债券提出特别决议案，寻求将到期日延至2028年2月13日，票面利率维持11%不变[4] - 这已是万达商管年内第二次寻求境外债展期，2024年12月其曾将一笔4亿美元债券从2025年1月20日展期至2026年1月12日，彼时方案获超96%债券持有人支持[4] - 祥源系出现多只金融产品兑付逾期，已演变为实质性违约[5] - 祥源集团执行总裁称目前到期未兑付产品约2-3款，公司已无资金可用，但未透露具体未兑付规模[5] - 祥源控股旗下三家上市公司紧急发布公告，强调逾期金融产品与上市公司无关，不承担任何兑付及担保义务[5] - 上海票据交易所数据显示，截至11月30日，祥源系至少十家公司已出现票据逾期[5] - 浙江省金融办已就祥源系产品兑付问题成立工作专班，资产排摸核查中[5] 房地产行业债务整体形势与化债路径 - 克而瑞数据显示，2025年房企债务到期规模达5342亿元，甚至高于2024年，主要因近年不少房企选择将债务展期或置换[7] - 2026年房企整体的债务到期规模将明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿元，三季度到期1170亿元[7] - 更多出险房企开始转向实质性减债路径，如通过债转股、以资抵债等方式推进债务重组[7] - 融创约96亿美元的境外债务重组已获香港高等法院批准，成为首家境外债基本清“零”的房企[7] - 碧桂园境外债重组计划已获法院认许，其境内外债务重组均已基本落地，预计实现降债超900亿元[7] - 中指研究院数据显示，截至今年10月，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合1.2万亿元[7]

房地产市场总体态势与政策成效 - 房地产市场正逐步走向增量和存量并重阶段 处于新旧模式转换时期 转型需要时间[1] - 稳楼市政策成效仍在继续显现 总体而言市场虽有所波动但政策有效[1] - 行业将坚定不移走内涵式、高质量发展道路 在增量和存量并重、迭代更新、服务赋能中仍有大量新机会、新动能、新价值[3] - 加快实现行业转型升级、重塑价值链 房地产市场健康发展可期[3] 市场结构分化与价格表现 - 房地产市场分化愈加明显 一些大中城市交易活跃[1] - 今年1月至11月 厦门、贵阳、武汉、沈阳、南昌、深圳、南宁、昆明、石家庄、上海等城市一二手房交易总量同比增长[1] - 二手房交易面积占比逐步提高 仅看新房交易规模下降判断市场是片面的[1] - 房价降幅收窄 10月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格降幅与2024年同期相比分别收窄3.6个和3.5个百分点[1] - 今年10月份 上海、杭州、合肥、成都等7个城市新建商品住宅销售价格同比上涨[1] 需求侧变化与新模式发展 - 租房需求替代了部分购房需求 住房租赁市场快速发展[1] - 租房替代部分购房需求在大城市更为明显[1] - 我国房地产市场已进入供需基本平衡阶段[2] - 当前新建商品住宅供给减少 是各地落实严控增量的正向反应 也是市场自发调整的结果[2] - 房地产发展将持续严控增量、优化存量、提高质量[2] 行业风险化解与融资支持 - 保交房攻坚战扎实推进[2] - 房地产融资“白名单”制度继续发挥积极作用 对符合条件的项目给予资金支持[2] - “白名单”将成为常态化管理制度 也将成为房地产发展新模式制度体系中的重要一环[2] - 近期房企化债取得积极进展 行业风险正逐步出清[2] - 新增出险房企数量已减少 出险房企债务重组有重要进展[2] - 一些房企通过债转股、资产处置等方式成功实现境内、境外债务重组 大幅削债、压降杠杆 恢复资本结构稳健性[2] - 房企风险化解提速将带动整个行业风险出清进程加快、“轻装上阵”[2] 市场信心与未来展望 - 大型房企在热点城市拿地增多 表明市场信心正逐步恢复[2] - 应明确房企出险不意味行业出险 房企出险不意味项目出险 房企总部出险不代表下属企业出险[2]