历时两年半，金科股份12月15日晚间官宣完成司法重整。这是房地产行业迄今为止规模最大的重整案， 其规模和复杂性在房地产行业内尚无先例。 对陷入困境的房企而言，司法重整是化解风险和寻求再生的理想出路之一。但因为债权人众多且构成复 杂、在建工程或土地的处置和估值难度大、"保交楼"对资金和管理要求极高等情况，在金科股份之前， 全国没有一家民营出险房企(即面临经营风险或财务困境的房地产开发企业)完成司法重整。 金科股份重整涉及1470亿元债务、超8400家债权人，重整成功的关键在于"司法重整＋战投赋能＋业务 转型"这种三维模式——即主动向法院提出申请重整及预重组，引入产业投资人实现战略重构，从开发 业务转向运营和管理。 从房企化债全局来看，金科股份的重整破冰是行业风险化解梯度推进的必然结果。它的价值不仅在于企 业获得重生，更在于为行业提供了市场化、法治化化解风险的可行路径。 尤为值得一提的是，在市场信心亟待修复的背景下，金科股份向市场传递了"战投引入不是简单注资， 而是植入全新经营逻辑"的清晰信号。 除金科股份外，融创中国、碧桂园、旭辉控股、龙光集团等房企均已实现债务重组突破，其核心经验与 金科股份高度契合，都为行业 ...

万科债务展期进展与市场反应 - 12月10日，万科A午后直线拉升涨停，万科企业盘中一度大涨超17%，同时境内债集体大涨，多只债券触发盘中临时停牌[1] - 市场异动背后指向“22万科MTN004”债券持有人会议，该会议于12月10日召开，讨论债券展期事宜，市场预测展期方案表决大概率得到乐观结果[1] - 会议三项议案投票截止日为12月12日，结果将在12月15日到期日公布，目前尚未有最终表决信息[1] - 万科拟对两笔合计57亿元的中期票据启动展期程序，包括原定12月15日到期的20亿元“22万科MTN004”和12月28日到期的37亿元“22万科MTN005”[2] - 针对“22万科MTN004”的展期议案共有三项，三项议案关于票据本金部分均为“展期12个月且无首付”，区别主要在利息支付以及增信措施[2] - 议案一：约定展期前已产生的利息延期12个月支付[2] - 议案二：要求展期前已产生的利息正常兑付，并要求追加投资人可接受的增信措施，包括但不限于深圳地铁集团或其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保[2] - 议案三：要求展期前已产生的利息正常兑付，但增信措施要求较为宽松，仅要求提供相对应的增信措施[2] - 12月11日，万科境内债普遍下跌，“21万科06”跌超24%盘中临时停牌，显示市场情绪剧烈波动[3] - 万科近日决定终止两家评级机构对公司主体及债券的信用评级，业内人士分析此为减少费用支出并避免评级下调引发市场冲击的防御性策略[3] 其他房企债务应对案例 - 大连万达商管就一笔4亿美元、票面利率11%、2026年2月13日到期的美元债券提出特别决议案，寻求将到期日延至2028年2月13日，票面利率维持11%不变[4] - 这已是万达商管年内第二次寻求境外债展期，2024年12月其曾将一笔4亿美元债券从2025年1月20日展期至2026年1月12日，彼时方案获超96%债券持有人支持[4] - 祥源系出现多只金融产品兑付逾期，已演变为实质性违约[5] - 祥源集团执行总裁称目前到期未兑付产品约2-3款，公司已无资金可用，但未透露具体未兑付规模[5] - 祥源控股旗下三家上市公司紧急发布公告，强调逾期金融产品与上市公司无关，不承担任何兑付及担保义务[5] - 上海票据交易所数据显示，截至11月30日，祥源系至少十家公司已出现票据逾期[5] - 浙江省金融办已就祥源系产品兑付问题成立工作专班，资产排摸核查中[5] 房地产行业债务整体形势与化债路径 - 克而瑞数据显示，2025年房企债务到期规模达5342亿元，甚至高于2024年，主要因近年不少房企选择将债务展期或置换[7] - 2026年房企整体的债务到期规模将明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿元，三季度到期1170亿元[7] - 更多出险房企开始转向实质性减债路径，如通过债转股、以资抵债等方式推进债务重组[7] - 融创约96亿美元的境外债务重组已获香港高等法院批准，成为首家境外债基本清“零”的房企[7] - 碧桂园境外债重组计划已获法院认许，其境内外债务重组均已基本落地，预计实现降债超900亿元[7] - 中指研究院数据显示，截至今年10月，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合1.2万亿元[7]

房地产市场总体态势与政策成效 - 房地产市场正逐步走向增量和存量并重阶段 处于新旧模式转换时期 转型需要时间[1] - 稳楼市政策成效仍在继续显现 总体而言市场虽有所波动但政策有效[1] - 行业将坚定不移走内涵式、高质量发展道路 在增量和存量并重、迭代更新、服务赋能中仍有大量新机会、新动能、新价值[3] - 加快实现行业转型升级、重塑价值链 房地产市场健康发展可期[3] 市场结构分化与价格表现 - 房地产市场分化愈加明显 一些大中城市交易活跃[1] - 今年1月至11月 厦门、贵阳、武汉、沈阳、南昌、深圳、南宁、昆明、石家庄、上海等城市一二手房交易总量同比增长[1] - 二手房交易面积占比逐步提高 仅看新房交易规模下降判断市场是片面的[1] - 房价降幅收窄 10月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格降幅与2024年同期相比分别收窄3.6个和3.5个百分点[1] - 今年10月份 上海、杭州、合肥、成都等7个城市新建商品住宅销售价格同比上涨[1] 需求侧变化与新模式发展 - 租房需求替代了部分购房需求 住房租赁市场快速发展[1] - 租房替代部分购房需求在大城市更为明显[1] - 我国房地产市场已进入供需基本平衡阶段[2] - 当前新建商品住宅供给减少 是各地落实严控增量的正向反应 也是市场自发调整的结果[2] - 房地产发展将持续严控增量、优化存量、提高质量[2] 行业风险化解与融资支持 - 保交房攻坚战扎实推进[2] - 房地产融资“白名单”制度继续发挥积极作用 对符合条件的项目给予资金支持[2] - “白名单”将成为常态化管理制度 也将成为房地产发展新模式制度体系中的重要一环[2] - 近期房企化债取得积极进展 行业风险正逐步出清[2] - 新增出险房企数量已减少 出险房企债务重组有重要进展[2] - 一些房企通过债转股、资产处置等方式成功实现境内、境外债务重组 大幅削债、压降杠杆 恢复资本结构稳健性[2] - 房企风险化解提速将带动整个行业风险出清进程加快、“轻装上阵”[2] 市场信心与未来展望 - 大型房企在热点城市拿地增多 表明市场信心正逐步恢复[2] - 应明确房企出险不意味行业出险 房企出险不意味项目出险 房企总部出险不代表下属企业出险[2]

文章核心观点 - 碧桂园境外债重组方案通过 标志着公司财务层面实现从“风险缓释”到“结构升级”的关键转折 [1] - 头部房企集中化债的态势明显 有助于缓解市场对民营房企的系统性担忧 为行业企稳复苏注入动力 [1] - 出险房企化债已从单纯“展期”转向实质性“削债” 反映出行业正在修复资产负债表 [2] 碧桂园债务重组方案关键财务影响 - 最高可削减117亿美元（约840亿元人民币）有息债务 叠加最长11.5年展期安排 大幅改善债务结构 [1] - 新债务工具融资成本大幅降至1%-2.5% 每年将节省巨额利息支出 缓解现金流挤压 [1] - 重组完成后预计确认约700亿元人民币重组收益 显著增厚企业净资产 夯实财务安全垫 [1] 行业化债趋势与影响 - 碧桂园债务重组突破是行业化债浪潮的缩影 融创中国也宣布96亿美元境外债务正式完成重组 [1] - 部分企业削债比例高达50%-70% 表明房企和债权人均意识到行业调整的长期性 [2] - 重组方案多元化 反映了博弈各方的务实理性态度 [2] - 债务重组落地预计将加速头部房企风险出清进程 有助于坚定不移落实好保交房工作 [1]

行业债务风险化解进展 - 出险房企债务风险化解工作进入全面推进阶段，10月以来至少有8家房企披露债务重组进展，掀起新一轮化债高潮[1] - 截至目前已有21家出险房企债务重组或重整方案获批及完成，化债总规模达1.2万亿元，带动近2万亿元有息负债进入安全期[1][4] - 债务重组浪潮缓解了企业短期偿债压力，为"保交楼"和市场信心修复赢得宝贵时间，标志着房地产风险化解进入新阶段[1] 头部房企化债案例 - 融创中国95.5亿美元境外债务正式完成重组，实现实质性清零[3] - 碧桂园1270亿元境外债重组方案获通过，采用"现金回购+股权工具+新债置换+实物付息"多元组合方式，将削减有息负债约840亿元，新债务工具融资成本降至1%—2.5%，最长债务期限延长至11.5年[3] - 碧桂园未来5年内无集中兑付压力，为经营恢复提供缓冲期，其从债务规模、期限、成本三方面系统性重塑财务结构的做法为其他出险房企提供可借鉴样本[3] 化债企业范围与影响 - 近期完成境内及境外债重组的企业包括融创中国、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光、旭辉控股等，完成境外债重组的企业有中梁、当代等[4] - 出险房企债务重组及重整获批将加速整体房地产风险出清进程，为其他有息债务展期创造有利条件[4] - 近2万亿元有息负债短期进入安全期有效降低债务违约预期，为行业信心修复奠定基础，房企可更集中精力推进保交楼工作，进而提振市场购房意愿、改善销售表现[5] 债务重组主流方式 - 房企普遍采用债转股、以资抵债、全额长展期等方式，核心目标是通过削债降低实际债务负担，优化资产负债表[6] - 从已公开的境外债重组方案看，各家企业削债比例在40%—70%之间，其中龙光境外债削债比例达70%，旭辉控股、佳兆业、奥园、禹州、世茂等企业削债比例均超过50%[6] - 债务重组有助于房企缓解短期偿债压力，避免破产风险，更重要的是维护市场稳定，使保交房等工作能够更有力推进[6] 轻资产转型趋势 - 获得债务喘息空间的出险房企正在加速向轻资产模式转型，这已成为行业共识[7] - 旭辉控股宣布启动"二次创业"，全面转向轻资产低负债、高质量的新发展模式，金科重整后计划定位为以科技创新和运营管理为核心能力的不动产综合运营商[7] - 轻资产业务因无需大量资本投入、不新增有息负债的特性，成为企业"失血"后低成本恢复"造血"能力的关键路径，行业正从增量开发转向存量运营，物业、资产管理等轻资产赛道具备广阔市场空间[7] 行业整体展望 - 随着头部房企化债工作取得实质性进展，房地产行业风险出清进入加速阶段[8] - 多元化化债手段减轻了企业债务负担，也为行业转型赢得宝贵时间[8] - 在政策支持和市场自发性调整的双重作用下，房地产行业正逐步构建起持续健康发展的新格局[8]

境外债务重组方案通过 - 境外债务重组方案在债权人会议上顺利通过，两个债务组别均获得超过75%债权金额的赞成票 [1] - 银团贷款组别赞成票对应债权金额占比为83.71%，美元债及其他债权组别赞成票对应债权金额占比为96.03% [1] - 此次纳入境外重组范围的债务规模合计约177亿美元，折合人民币约1270亿元 [4] 债务重组进程与方案细节 - 境外债务重组谈判于2023年6月启动，2025年1月正式公布方案，与七家知名银行组成的协调委员会达成共识 [5] - 重组方案为债权人提供五种选项，包括现金回购、存粹股权化、强制可转债与新债务工具组合等 [5] - 截至公告时，公司境外有息债务总额约164亿美元，主要包括103亿美元债券、36亿美元银团贷款等 [5] - 2025年4月公告重组支持协议，6月代表超75%公开票据持有人的债权人已加入，7月与持有超30%美元债的特设小组达成1.78亿美元补偿款支付方案 [6] 重组完成后的预期影响 - 在足额认购情况下，重组完成后预计降债规模约117亿美元，对应约人民币840亿元有息债务 [6] - 重组完成后预计确认最高约700亿元重组收益，将显著增厚公司净资产 [6] 行业意义与前景 - 境外债务重组的落地被视为具有里程碑式的行业意义，加速了头部房企风险出清进程 [7] - 重组有效缓解了市场对民营房企的系统性担忧，有助于改善民营房企整体信用环境 [7]

融创中国债务重组核心进展 - 境外债务重组计划于2025年11月5日生效，95.5亿美元境外债全部清零，成为首家境外债清零的大型房企 [3] - 2025年初成功重组154亿元境内债务，预计削减超过50%的境内债务，剩余债务最长展期9.5年，5年内无兑付压力 [4] - 公司有息负债余额为2548.2亿元，其中一年内到期2171.0亿元，现金余额为186.3亿元 [4] 房企化债行业趋势 - 本轮化债与之前不同，大多数房企不再寻求债务展期，而是直接削减债务规模 [8] - 截至2025年10月底，21家出险房企化债规模约1.2万亿元，债务重组及重整获批加速，有助于行业风险出清 [7] - “债转股”方案逐渐成为房企债务重组的标配，融创开创“强制全额债转股”先河 [15][16] 融创中国经营与交付情况 - 2025年上半年在23个城市完成约1.49万套房屋交付，下半年预计交付3.91万套，2022年初至2025年6月末累计交付68.3万套房屋 [18] - 2025年1-9月累计实现合同销售金额约317.6亿元，同比下降12.87%，但销售均价同比上涨近1.14万元，达到约3.17万元/平方米 [20] - 上海壹号院项目年内累计总销售金额超220亿元，成为2025年全国首个销售额破百亿元的楼盘 [20] 公司财务状况与战略调整 - 公司总土地储备面积为1.24亿平方米，权益土储面积为8624万平方米，其中西部地区土储面积占比超过35% [20] - 未来发展战略将聚焦北京、上海、西安、重庆等核心一二线城市，打造品质项目 [19] - 2025年上半年物业管理收入为34.7亿元，同比增长2.36%；文旅板块收入为21.7亿元，占总收入比重10.9%，同比提高3.7个百分点 [21] 行业转型与前景 - 行业重心将从增量开发转向存量运营，物业、资产管理等赛道空间广阔 [22] - 轻资产业务能帮助企业以最低成本恢复“造血”能力，盘活存量资源是合适的转型路径 [22] - 2021年以来爆雷房企超过70家，有60多家进入债务重组，仅3家房企境内外债务实现重组或接近成功 [6]

境外债务重组方案通过 - 公司境外债务重组方案于11月5日债权人会议上顺利通过，跨过最关键一道坎 [1] - 纳入境外重组范围的债务规模合计约177亿美元，折合人民币约1270亿元 [1] - 重组方案在两个债务组别投票中均获超过75%债权金额的赞成票，其中银团贷款组别赞成票占83.71%，美元债及其他债权组别赞成票占96.03% [3] 控股股东支持与诚意 - 控股股东签署不可撤回承诺，将11.48亿美元股东贷款的结余部分全额转股 [3] - 自2023年8月债务重组以来，控股股东及家族合计向公司提供约30亿港元现金支持 [3] - 2021年至今控股股东累计提供折合约106亿港元的无息无抵押借款等现金支持，并将四家原始投资成本为25.8亿元人民币的创投类资产为公司票据提供担保 [3] 重组方案预期效果 - 在重组方案所有选项足额认购的情况下，预计降债规模约为117亿美元，对应约840亿元人民币有息债务 [5] - 重组完成后预计确认最高约700亿元人民币重组收益，将显著增厚公司净资产 [5] - 重组方案落地和经营面持续改善将推动公司经营逐渐恢复，实现长期可持续价值释放 [5] 行业影响与公司地位 - 公司以351亿美元营收重归《财富》世界500强第460位 [4] - 此次重组对于行业具有里程碑意义，加速头部房企风险出清进程，缓解市场对民营房企的系统性担忧 [5] - 重组有助于改善民营房企整体信用环境，推动行业向优质主体率先企稳演进，为房地产行业企稳复苏注入关键动力 [5] - 截至11月5日收盘，公司市值为159.5亿港元 [5]

境外债务重组方案通过 - 公司境外债务重组方案于11月5日债权人会议上获得通过，涉及债务规模约177亿美元（约1270亿元人民币）[2] - 方案在两个债务组别投票中均获超过75%债权金额的赞成票，其中银团贷款组别赞成票占83.71%，美元债及其他债权组别赞成票占96.03%[4] - 重组方案自1月9日披露关键条款至11月5日投票通过，全程历时300天[4] 控股股东支持举措 - 控股股东于10月13日签署不可撤回承诺，将11.48亿美元股东贷款结余部分全额转股[4] - 自2023年8月债务重组以来，控股股东及家族合计向公司提供约30亿港元现金支持[4] - 2021年至今控股股东累计提供折合约106亿港元的无息无抵押借款等现金支持，并于今年5月抵押其他上市公司股份提供10亿元人民币股东借款用于保交房[4] - 家族将四家原始投资成本为25.8亿元人民币的创投类资产为公司相关票据提供担保[4] 重组方案影响与意义 - 重组完成后预计降债规模约117亿美元（约840亿元人民币），并确认最高约700亿元人民币重组收益，将显著增厚公司净资产[5] - 此次重组被分析人士视为行业里程碑，有助于加速头部房企风险出清，缓解市场对民营房企的系统性担忧，改善整体信用环境[5] - 重组推动行业从“信用分层加剧”向“优质主体率先企稳”演进，为房地产行业企稳复苏注入关键动力[5] 公司经营状况 - 公司以351亿美元营收重归《财富》世界500强第460位[5] - 截至11月5日收盘，公司市值为159.5亿港元[6]

境外债务重组方案获批 - 境外债务重组方案获债权人会议批准，组别一（银团贷款）赞成票对应债权金额占比83.71%，组别二（美元债及其他债权）赞成票对应债权金额占比96.03% [1] - 纳入重组的境外债务规模合计约177亿美元，折合人民币约1270亿元 [1] - 重组完成后预计降债规模约117亿美元，对应约人民币840亿元有息债务，并预计确认最高约700亿元重组收益以增厚净资产 [1] 重组方案推进的驱动因素 - 公司控股股东签署不可撤回承诺，将11.48亿美元股东贷款的结余部分全额转股，展现支持决心 [2] - 公司始终将"保交房"视为底线任务，2022年交付近70万套，2023年超60万套，2024年38万套，截至2025年10月再交付超13万套，累计交付已突破180万套 [2] - 重组方案设计创新且获得债权人深度协同参与，推进效率超出市场预期 [1][2] 经营重心转变与行业影响 - 随着部分区域"保交付"任务收官，公司经营重心将从保交房向资债修复与正常经营转段，并启动新项目经营策划 [2] - 此次重组被视为具有里程碑式的行业意义，加速了头部房企风险出清进程，推动行业从"信用分层加剧"向"优质主体率先企稳"演进 [2] 未来发展战略 - 公司前瞻布局"一体两翼"战略，以地产开发业务为核心，科技建造和代管代建两项新业务有望迎来协同发展的重大机遇 [3] - 新业务战略有望为业绩增长注入新动能，并在"十五五"期间获得市场的价值重估 [3]