融创中国境外债重组进展 - 境外债重组方案获债权人高票批准，赞成票人数占比达98.5%，对应债务金额支持率为94.5% [2] - 香港高等法院将于11月5日举行聆讯作出最终裁决，表决结果远超75%金额门槛 [1][2] - 方案涉及总规模约95.5亿美元的境外债务，通过分派两个系列的新强制可转债实施债转股 [2] - 若方案顺利完成，公司有望成为第一家基本无境外债务的大型房企 [4] - 资本市场反应积极，方案公布后次日股价高开近4%，收盘报1.57港元，上涨1.29% [2] 融创中国经营与财务状况 - 2023年上半年公司实现收入约199.9亿元，同比减少41.7% [4] - 公司拥有人应占亏损约128.1亿元，亏损同比减少14.4% [4] - 截至2025年9月底，累计实现合同销售金额约317.6亿元，累计合同销售面积约100.1万平方米，合同销售均价约3.173万元/平方米 [4] - 公司于2023年初已完成总规模154亿元的境内公司债整体重组，预计削降约70%的境内债务 [3] 房地产行业化债整体态势 - 2023年三季度以来，超10家大型房企披露化债进展，行业化债进程明显加速 [1][5] - 2021年以来77家房企出现债务违约，截至目前超60家已公布债务重组进展，其中超20家已完成债务重组或重整 [7] - 行业整体债务化解规模已超过1.2万亿元 [7] - 具体进展包括：5家房企完成破产重整或股本重组，10家房企实现了境内或境外部分的债务重组 [7]

核心交易概述 - 旭辉控股于2025年9月26日公告，拟向全球投资管理公司LMR出售其持有的物业公司永升服务1.42亿股股份，占永升服务总股本的8.24%，交易定价为每股1.94港元，较前一日收盘价溢价约10%，总交易款项约为2.76亿港元 [1] - 出售股份所得款项将用于公司境外债务重组及减轻负债 [2] - 交易期限设定为至少364日，并可经LMR选择延长至最长三年 [2] 交易结构与条款 - 交易结构具有创新性，LMR作为财务投资者，不谋求董事席位，不介入公司经营管理，但享有不低于7%的年化回报保障 [4] - 为保障永升服务后续稳定发展，交易条款中包含禁止LMR进行卖空及证券借贷等约定 [6] - 双方围绕约2.64亿股永升股份设置增信机制，旭辉在此次交易中承担的债务上限为出售股权总代价、约定回报及其他相关费用之和 [7] 交易背景与战略意义 - 此次交易是旭辉在2025年6月27日境外债务重组方案落地后，为缓解化债压力而进行的首次资产变现 [1] - 旭辉已落地的境外债重组计划预计削减境外债务约52.7亿美元，占其境外债务总额的66% [6] - 溢价出售避免了大幅折价出售优质资产可能引发的负面市场影响，同时为债务重组注入了关键流动性 [6] - 分析指出，此次交易显示出国际资本对中国物管行业头部企业投资价值的认可，为行业释放了积极信号 [7] 永升服务财务表现与吸引力 - 根据2025年中报，永升服务2025年上半年派息率达到70%，派付股息约1.5亿元人民币 [4] - 该公司承诺未来两年派息率不低于50%，持续提升股东回报 [4] - 永升服务被旭辉视为可供融资用途的易变现资产 [6] 行业化债模式比较 - 物业资产出售：除旭辉案例外，荣万家在2025年6月通过"以物抵债"模式，以10.7亿元收购大股东荣盛发展持有的物业资产，等额抵销应收账款 [9][11] - 商业与酒店资产处置：世茂集团在2023年9月以391亿元转让珠海世茂新领域51%股权，并于2025年2月将香港东涌世茂喜来登酒店降价至45亿港元出售 [11] - 资产证券化与重组：龙湖集团在2024年3月提前兑付46.1亿元CMBS，并于2025年发行80亿元CMBS以优化债务结构；中交地产在2025年6月以1元价格转让亏损业务以聚焦轻资产领域 [11][12] - 文旅与综合体转型：万达集团自2023年起密集出售资产，包括万达广场、酒店管理公司等，同时引入战投，轻资产项目占比突破60% [13] - 行业分析指出，房企化债路径因资产情况而异，资产出售不仅是短期偿债手段，更是战略转型的关键 [13]

文章核心观点 - 房地产行业处于深度调整期 房企通过出售不同类型资产和采用创新交易结构来优化债务并支持战略转型 [4][10] - 旭辉控股溢价出售物业公司股权案例显示国际资本对物管行业头部企业投资价值的认可 其交易结构设计避免了资产折价出售并保障了长期资金支持 [1][2][3][5] - 房企化债路径因企而异 案例涵盖物业资产出售、商业酒店资产处置、资产证券化及业务剥离重组等多种模式 反映出行业从重资产向轻资产运营的战略转变 [6][7][8][9][10] 旭辉控股出售永升服务股权交易 - 旭辉控股于2025年9月26日公告 拟向全球投资管理公司LMR出售永升服务1.42亿股股份 占其总股本约8.24% 定价为每股1.94港元 较前一日收盘价溢价约10% 总交易对价约2.76亿港元 [1] - 出售股份所得款项将用于公司境外债务重组 LMR此次交易为财务投资 不谋求董事会席位且不介入公司经营管理 交易期限至少364日并可延长至三年 [1][2] - 交易结构确保LMR每年获得不低于7%的回报 永升服务2025年上半年派息率达70% 派付约1.5亿元人民币股息 并承诺未来两年派息率不低于50% [2] - 为保障永升服务稳定发展 交易条款禁止LMR进行卖空及证券借贷活动 并设置了增信机制 将旭辉在此次交易中的债务上限限定为出售股权总代价、约定回报及其他费用之和 [3] 其他代表性房企化债案例 - **物业资产出售**：荣万家在2025年6月通过"以物抵债"模式 以10.7亿元收购大股东荣盛发展持有的1.27万个停车位、5479套储藏间及112套住宅等物业 等额抵销应收账款 [6] - **商业与酒店资产处置**：世茂集团在2023年9月以391亿元转让珠海世茂新领域51%股权 并于2025年2月将香港东涌世茂喜来登酒店降价至45亿港元出售 [7] - **资产证券化与重组**：龙湖集团在2024年3月提前9个月兑付46.1亿元商业资产支持证券 2025年进一步发行80亿元CMBS 以优质商业物业租金收益为支撑降低融资成本 [8] - **业务剥离与转型**：中交地产于2025年6月以1元价格将房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东 聚焦轻资产物业管理领域 万达集团自2023年起密集出售资产 轻资产项目占比突破60% [9][10]

行业整体态势 - 2025年房地产行业呈现"止跌回稳"态势 中央到地方持续释放稳楼市积极信号 [1] - 7月70城新房价格仅6城上涨 市场仍处深度筑底期 信心修复需时间 [1] - 超60家出险房企公布债务重组或破产重整进展 债务问题成为企业脱困核心任务 [3] - 上半年55家房企累计交付房屋超50万套 但交付量普遍下滑 多家房企交付量降幅超50% [5] 公司债务重组突破 - 公司成为行业首个实现境内债整体重组并落地执行的企业 采用现金要约收购/股票经济收益权兑付/以资抵债/留债展期四大创新方案 [3] - 境内债重组预计削减近70%公开债务 境外债重组获超75%债权人支持 采用全额债权转股权方式 [3] - 有息负债降至2548.2亿元 较去年同期下降226.1亿元 较去年底减少约48.5亿元 [1][3] - 债务重组方案被行业广泛借鉴 2025年新公布房企境内外债重组基本参考公司模板 [4] 保交付成果与计划 - 上半年全国交付1.49万套品质新居 近三年累计交付量达68.3万套 [5] - 多个项目成为当地人居标杆 包括重庆长乐雅颂/西安揽月府/重庆望江府/武汉国博城等 [5] - 2025年计划冲刺超5万套交付 年底基本完成保交付工作 [6] - 2022年后销售新房严格执行预售资金封闭管理 保障交付品质 [6] 资产与经营状况 - 上半年实现收入199.9亿元 净资产448.8亿元 [1] - 总土地储备面积约1.24亿平方米 权益土地储备约8624万平方米 主要分布在核心一二线城市 [7] - 上半年合同销售金额235.5亿元 位列行业民企销售榜第三 [7] - 上海壹号院累计销售额突破220亿元 登顶全国单盘销售冠军 [1][7] 业务板块表现 - 物管与文旅业务上半年合计收入超56亿元 占比提升至28.3% [8] - 融创服务收入35.5亿元 归母净利润1.2亿元实现扭亏 可用资金30.4亿元 在管规模2.9亿平方米 [8] - 文旅板块打造梦回系列IP演艺 正定热雪奇迹/崇左ins park/天拖·巷往1956等项目顺利开业 [8] 未来发展布局 - 下半年将推出上海壹号院/上海外滩壹号院风貌别墅/天津梅江壹号院二期/武汉桃花源等重磅产品 [7] - 债务化解/保交付兑现/经营恢复三大指标共同构成公司脱困原动力 [8] - 保交付收官后将回归项目开发-销售-交付正循环模式 加速回归正常经营轨道 [6]

行业债务重组进展 - 截至2025年8月20家出险房企债务重组或重整获批[1] - 化债总规模超过12000亿元人民币[1] 行业退市与经营影响 - 2022年至今27家上市房企因市场冲击被动退市[1] - 多家房企通过私有化方式退出资本市场[1] - 房企经营受到深度市场冲击的较大影响[1] 企业战略转型动向 - 多家上市企业主动剥离房地产开发业务[1] - 部分企业出于保壳需要退出房地产业务[1] - 行业出现向轻资产运营模式转型趋势[1]

政策要闻 - 广州拟2026年起新出让宅地全部实施装配式建筑 到2030年底全市装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于80% 智能建造与工业化建筑产业总产值突破5000亿元 从2026年起全市出让的居住用地100%实施装配式建筑 每年度出让用地中实施模块化建筑的建筑面积占新建筑总面积的比例不低于10% 新出让的商服用地公共部分应采用装配式装修 [1] - 沈阳发布住房公积金优化措施 最低15%首付优惠延至2025年末 灵活就业者、异地缴存职工与现役军人可将已还满五年的商贷转公贷 购买经认定的新建高品质住宅贷款上限放宽至当期最高额度的1.4倍 贷款额度核算时账户余额倍数由22倍升至25倍 提取公积金支付首付款的购房时限延至2026年末 [1] - 青岛发布公积金优化新政 多子女家庭、购买高品质住宅、绿色住宅住房以及商品房现房住房公积金贷款额度上浮政策可叠加 夫妻最高贷170万、单人110万 还贷能力系数由30%提至40% 异地缴存的多子女家庭购本市自住住房可在可贷额度基础上上浮30% 在购房所在区（市）购买第二套自住住房仍按首套认定 [2] 市场要闻 - 北京上半年土拍收官 建发联合金茂20.8亿元摘得丰台槐新地块 成交楼面价4.02万/平方米 出让面积25897.21平方米 规划建筑面积51794平方米 容积率2.0 北京2025年上半年共成交22宗涉宅地块 合计成交金额约1005.6亿元 [3] - 杭州上半年土拍收官 成交总金额突破1100亿元 上半年杭州住宅用地累计出让金额增至1160亿元 已逼近2024年全年的1169亿元 6宗宅地总规划建筑面积38.8万平方米 合计成交金额151.15亿元 平均溢价率达30.5% 最高溢价率达67.6% [4] - 南京上半年土拍收官 燕子矶地块竞价56轮成交 民企南通亚伦以总价10.28亿元、溢价率12.23%竞得南京栖霞区燕子矶g33低密宅地 成交楼面地价15717元/平方米 多家民企在南京竞得住宅用地 [5] 房企要闻 - 10余家房企化债获批 佳兆业、融创、金轮天地等海外债重组基本获债权人通过 融创、富力、中梁、金科等十余家房企的境外债务重组或重整方案已获批准 绿城与新城先后发行海外债 2025年房企待偿海外债规模超过一千亿元 [5][6] - 大股东深铁集团持续护航万科 2024年万科获金融机构大力支持 新增融资和再融资948亿元 新增融资综合成本3.54% 新增经营性物业贷293亿 已上报178个"白名单"项目 2024年完成了约197亿境内外公开债券的兑付 2025年以来已偿付公开债超160亿元 [6] - 招商蛇口取消区域公司 总部直接管理城市公司 在总部层面新成立资产管理部 将风险管理部/法律合规部/审计稽核部分拆为风险管理部/法律合规部、审计稽核部 取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司 [6] - 中骏集团发布境外债务重组方案 拟化债22.71亿美元 与持有约30.56%境外票据本金、24.23%范围内债务的债权人签订重组支持协议 重组代价提供三种选择：现金连同新短期票据 强制可转债加股份并配新中期票据 或新长期票据 [7] - 中海申报首单公募REITs 拟募资超13亿元 计划将其位于广东佛山南海区的购物中心项目通过公募REIT形式在深交所独立上市 预计公募基金将募资约13.55亿元 中海地产方面将认购已发行基金份额总数的20% [8]