上海房地产新政核心内容 - 上海五部门联合印发通知，进一步调减购房限制，并优化住房公积金贷款政策、完善个人房产税政策 [1] - 非沪籍连续缴满12个月社保或个税，在外环内可购房套数由0套增至1套 [1] - 非沪籍连续缴满36个月社保或个税，在外环内可购房套数由1套增至2套 [1] - 无社保或个税证明的非沪籍若居住证满5年，在全市范围内可购房套数由0套增至1套 [1] - 调增了公积金最高贷款额度，允许公积金贷款已结清的无房或持有1套房居民再次申请公积金贷款 [1] - 多子女家庭二套最高公积金贷款额度可上浮20% [1] - 沪籍子女成年前与父母、(外)祖父母的共有住房不计入其成年后家庭的房产税套数认定 [1] 头部城市市场基本面变化 - 京沪等个别头部城市二手房挂牌去化周期正逐渐降至历史上房价趋于稳定的区间内 [2] - 主要驱动因素是存量挂牌量连续下行，由新挂减少、撤牌增多导致，而非成交量受政策驱动的短暂抬升 [2] - 这表明其社会库存去化已接近尾声，房价已有企稳基础 [2] - 京沪合计贡献全国二手房成交金额的三成、新房成交金额的一成 [2] - 头部城市房价企稳有助于稳定全国住房市场基本盘 [2] 政策环境与市场企稳预期 - 政策端持续对症的努力可能加速局地房价企稳进程 [2] - 举措包括中央经济工作会议重提"去库存"、上海二手房收储试点等直接面向库存问题的举措 [2] - 举措还包括北京限购调整、二手房交易增值税和个税优惠、上海限购调整等需求提振措施 [2] 房地产板块投资思路 - 如果局地房价走稳态势确定性增强，房地产板块可能逐步从1月初以来脉冲式的政策博弈转向基本面配合下的beta行情 [1][2] - 视投资者风偏程度有三类投资思路：配置beta特征明显的稳健标的 [1][2] - 配置地产开发结构性成长标的 [1][2] - 部分民企重回"牌桌"，在超跌估值下实现可观重估 [1][2]

上海房地产新政核心内容 - 2026年2月25日，上海五部门联合印发通知，进一步优化调整房地产政策[1] - 政策主要涉及三方面：调减购房限制、优化住房公积金贷款政策、完善个人房产税政策[1] 限购政策调整详情 - 针对非沪籍连续缴满12个月社保或个税群体，在外环内可购房套数由0套增至1套[2] - 针对非沪籍连续缴满36个月社保或个税群体，在外环内可购房套数由1套增至2套[2] - 针对无社保或个税证明但居住证满5年的非沪籍群体，在全市范围内可购房套数由0套增至1套[2] - 沪籍子女成年前与父母、（外）祖父母的共有住房不计入其成年后家庭的房产税套数认定[2] 公积金贷款政策优化 - 调增了公积金最高贷款额度[2] - 允许公积金贷款已结清的无房或持有1套房居民再次申请公积金贷款[2] - 多子女家庭购买第二套住房的最高公积金贷款额度可上浮20%[2] 市场基本面与政策背景 - 近期京沪等个别头部城市二手房挂牌去化周期正逐渐降至历史上房价趋于稳定的区间内[2] - 主要驱动因素是新增挂牌减少、撤牌增多导致的存量挂牌量连续下行，而非成交量受政策驱动的短暂抬升[2] - 这表明其社会库存去化已接近尾声，房价已有企稳基础[2] - 政策端持续努力可能加速局地房价企稳进程，包括中央重提“去库存”、上海二手房收储试点等面向库存的举措，以及北京、上海等地的需求提振措施[2] - 测算显示，京沪合计贡献全国二手房成交金额的三成、新房成交金额的一成[2] 房地产板块投资思路 - 如果局地房价走稳态势确定性增强，房地产板块可能逐步从政策博弈转向基本面配合下的beta行情[3] - 投资思路一：配置beta特征明显的稳健标的[3] - 投资思路二：配置地产开发结构性成长标的[3] - 投资思路三：部分民企在超跌估值下可能重回“牌桌”，实现可观重估[3] 主要城市政策调整历程（摘要） - **北京**：2024年9月30日，商贷最低首付比例降至首套15%、二套20%[5] - **上海**：2025年8月25日，沪籍家庭及符合条件的非沪籍家庭在外环外购买商品住房不限套数[5] - **上海**：2026年2月25日，非沪籍购买外环内住房社保/个税年限由3年缩短为1年，缴满3年可在外环内增购1套[5] - **深圳**：2025年9月5日，符合条件的家庭在罗湖区等指定区域购买商品住房不限套数[5]

新房市场价格走势 - 2026年1月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同[1] - 2026年1月二线城市新房销售价格环比下降0.3%，降幅较上月收窄0.1个百分点[1] - 2026年1月三线城市新房销售价格环比下降0.4%，降幅与上月持平[1] - 1月一线城市新房销售价格同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点[1] - 1月二线城市新房销售价格同比下降2.9%，降幅比上月扩大0.4个百分点[1] - 1月三线城市新房销售价格同比下降3.9%，降幅比上月扩大0.2个百分点[1] - 二线城市新房价格环比跌幅收窄，反映出部分二线城市房价出现逐步企稳的态势[1] - 上海等一线城市高端楼盘入市，成为支撑新房价格的一项重要支柱，但高端项目价格涨幅及去化速度较此前略有回落[1] - 1月房价下跌城市较去年11-12月有所增加，同比跌幅连续三个月扩大[2] - 1月新房交易环比下跌明显，不少企业为提高销售业绩，采取以价换量策略[2] - 70城1月房价延续结构性调整、筑底修复特征，需求端韧性凸显、流通端积极信号增多[2] - 楼市整体上正向修复企稳阶段过渡，政策托底与市场自发修复的双重作用逐步显现[2] - 预计一线城市新房价格环比有望逐步企稳、同比降幅持续收窄，成为全国市场稳价核心锚点[4] 二手房市场价格走势 - 2026年1月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点[3] - 2026年1月二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2个百分点[3] - 2026年1月三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点[3] - 1月70城二手住房价格指数环比下跌0.5%，在连续三个月保持-0.7%的跌幅后首次收窄，创下去年8月份以来的最低环比跌幅[3] - 1月70城二手房价格指数下跌城市数量在连续3个月全部下跌后，降至67个[3] - 核心城市二手房市场企稳迹象较为明显，是政策因素和市场信心修复共同作用的结果[3] - 核心城市房东心态有所转变，挂牌量增长有所收缩，二手房源在架时长缩短、流通效率提升[3] - 青岛、南昌等城市二手房行业景气度出现上升迹象，成交延续了2025年10月以来的回升势头[3] - 当前重点城市二手房市场呈现出“交易上升、挂牌下降”的健康态势[3] - 京沪深二手住房挂牌量相比去年12月均出现不同程度下降[4] - 市场交易的持续回升提振了业主信心，业主大幅降价的积极性有所下降[4] - 各地1月二手房找房热度逆势回升，不少城市成交量持续上升[5] 市场分析与展望 - 市场上居住需求一直存在，但在调整期买家会产生观望情绪[1] - 一些具备产业优势的城市人口导入情况较好，房价经过持续盘整，部分区域房源性价已经较高，加之市场预期有所好转，使得这些城市交易活跃度有所提升[1] - 重点城市新房市场仍处修复过程中[1] - 1月新房市场变化很大程度上与开发商进行阶段性业绩冲刺有关，而此时新房处于销售淡季，加上部分需求转向二手住房[2] - 今年房地产政策大方向不会发生变化，仍将以稳市场、稳预期为核心，延续因城施策、供需两端精准发力思路，且政策会更关注长效作用[4] - 一季度市场如何，具有重要的风向标意义[4] - 新房市场的能级差异进一步凸显[4] - 目前二手房交易量的稳定性仍不牢固，春节后政策效果是否可持续传导，市场需求能否得到持续有序释放将是关键[5]

全国房价整体走势 - 2025年6月，全国70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比均下降，同比降幅整体继续收窄 [1] - 一线城市商品住宅销售价格已连续两个月处于下行通道 [1] 一线城市房价表现 - 6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.3个百分点 [1] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降3.0%，降幅比上月扩大0.3个百分点 [1] - 上海房价表现逆势，6月新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，同比上涨6.0% [1] - 北京、广州、深圳新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%、0.5%和0.6% [2] - 北京、上海、广州和深圳二手住宅销售价格环比分别下降1.0%、0.7%、0.7%和0.5% [2] - 北京、广州和深圳新建商品住宅销售价格同比分别下降4.1%、5.1%和2.5% [2] - 北京、上海、广州和深圳二手住宅销售价格同比分别下降1.8%、1.3%、5.9%和2.8% [2] - 一线城市呈现“中心抗跌、外围承压”特征，核心区房价波动明显小于郊区 [1] 二三线城市房价表现 - 6月份，二线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.0%，降幅比上月收窄0.5个百分点 [2] - 6月份，三线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.6%，降幅比上月收窄0.3个百分点 [2] - 6月份，二线城市二手住宅销售价格同比下降5.8%，降幅比上月收窄0.3个百分点 [2] - 6月份，三线城市二手住宅销售价格同比下降6.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [2] - 6月份，二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均与上月相同 [2] - 6月份，二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.6%，降幅均比上月扩大0.1个百分点 [2] 市场分析与行业动态 - 上海房价上涨主要得益于高端豪宅项目集中入市 [1] - 北京、广州、深圳房价下降主要受核心供给减少影响 [1] - 6月份，房产经纪行业景气度指数降至45.2，低于荣枯线 [3] - 6月份，在架时长扩散指数从5月的0.38升至0.40，意味着房产交易周期被拉长 [3] - 下半年土地市场热度持续、优质地块供应增加，房价企稳可能性较大 [3] - 从近两年情况看，下半年尤其是7月后行业景气度通常迎来回升 [3] 政策与市场展望 - 下半年政策力度预计进一步增强，核心城市市场有望逐步企稳 [2] - 北京、上海优化限购、核心城市降低首付比例以及专项债收购存量房等措施，预计对市场有长期提振效果 [2] - PSL重启支持棚改政策有望加速落地，可能推动核心城市市场提前企稳 [2] - 二三线城市仍需通过产业升级、人口导入等长期措施化解结构性矛盾 [3]