行业政策与战略方向 - 在消费升级趋势下，康养旅居成为地方发展重要方向，广西提出培育长寿养生、旅居养老等特色业态，并致力于打造面向全国及东盟的旅居康养目的地 [1] - 国务院办公厅发布方案，明确提出要培育一批旅居目的地城市（区域），旅居康养被视为万亿级消费新增长点 [1] - 云南提出“旅居云南”建设构想，推动旅居与休闲度假、文化体验、医康养等五大方向深度融合 [2] - 贵州出台总体方案，明确以避暑旅居为重点、康养旅居为特色，促进文旅体、医康养深度融合，目标是成为全国一流旅居目的地 [2] - 广西将旅居养老产业纳入“壮美广西·长寿福地”康养产业三年行动方案，重点布局南宁、北海、钦州、防城港四市 [2] 市场规模与需求潜力 - 根据中国旅游研究院数据，全国旅居市场的潜在需求可达6亿人次，整体市场规模预计接近3万亿元 [1] - 2024年，广西接待停留一周以上旅居养老老年人达380.24万人次，同比增长19.29%，带动综合消费760亿元 [2] 地方竞争格局与优势 - 云南、贵州等省份已率先布局旅居赛道，致力于从观光旅游向旅居目的地深度转型 [1] - 广西凭借在“康养旅居”和“海岸型旅居”方面的独特优势，加入万亿级赛道竞逐 [2] 产业发展现状与挑战 - 广西旅居养老产业尚处粗放阶段，存在资源分散、协同不足、供需失衡等问题，制约了产业升级及将“候鸟老人”转化为“常住家人”的可能 [1][3] - 基础设施相对滞后、产品供给单一、盈利模式薄弱等问题亟待破解 [3] - 尽管南宁、北海、钦州、防城港四市已具备一定产业基础，但上述瓶颈限制了进一步发展 [3] 产品与服务供给建议 - 建议夯实旅居养老基础配套，丰富产品供给，如开发文化体验、健康养生、生态观光等多样化老年人旅游线路 [1] - 建议结合地域特色推出温泉疗养、民俗体验、农业采摘等旅居养老项目，以吸引更多老年人参与 [1] 区域协同发展策略 - 突破发展瓶颈的关键在于区域协同，建议广西立足各地资源禀赋差异，以“1小时经济圈”为纽带，构建“资源共享、市场共建、优势互补、协同发展”的一体化格局 [3] - 该策略旨在提升广西旅居品牌的整体影响力与市场竞争力 [3]

云南省文旅发展战略与市场趋势 - 云南省正全力建设文旅双强省 落地文化强省"十大工程"和旅游高质量发展"六项行动" 目标是擦亮"有一种叫云南的生活"品牌并打造世界旅游目的地 [1] - 旅居康养热潮兴起 越来越多游客选择在云南进行深度体验和慢生活 [1] - 云南正致力于打造"宜居、宜游、宜养"的高品质旅居目的地 [3] 中国移动云南公司的战略举措与业务布局 - 公司积极响应云南文旅品牌发展战略 策划了"移动爱家-旅养生活展" 聚焦不同群体旅居需求 打造沉浸式"好吃、好玩、好购、好体验"场景 [1] - 公司推出创新产品"智慧旅居宽带" 支持按天、按月、按年灵活计费 不使用不收费 旨在满足短期旅居客户对稳定高效网络的刚需 [1] - 该宽带产品已为15万旅居房源及客户提供高速优质网络 全省已发展旅居宽带15万条 [1] - 公司展示了全省首个聚焦安康养老与数智养老的"安e养老"服务平台 涵盖健康医养、安康养老、旅居养老三大方面 [2] - 该平台能在老人发生意外时自动报警 并通过整合养老机构、社区食堂及上门服务资源 提供家政、护理、陪诊、适老化改造等服务 [2] - 公司通过"三农通"平台构建助农电商直播矩阵 帮助销售云南高原特色农产品 拓宽了"云品"销售渠道 [2] - 公司的举措体现了将通信主业与地方发展战略的深度融合 为"数字云南"建设提供数智支撑 [3] - 未来公司将继续发挥网络与平台优势 深耕智慧文旅、数字康养、乡村振兴等领域 [3] 行业活动与市场推广 - 云南省文化和旅游厅在昆明市举办了"心安是归处 非遗即生活——2026云南非遗过大年"活动 以非遗赋能助推"旅居云南"品牌建设 [1] - 公司在活动展区设立了云南味道展示区和非遗体验区 陈列野生菌、腊肉、特色果铺等本地特色产品 [2] - 客户可通过"三农通"平台直播间直接购买云南高原特色农产品 [2]

核心观点 - 昆明市晋宁区一宗住宅用地在一年内两次拍卖均告流拍 反映该区域房地产市场面临严峻挑战 特别是远郊片区在行业下行周期中需求极度疲软 新增投资大幅萎缩[1][2][3] - 晋宁区房地产发展受宏观政策转向与市场周期双重打击 从“南延”受益者变为“南控”受限区 叠加行业拐点 导致前期火热开发哑火 当前市场陷入停滞 需等待行业回暖与政策东风[7][10] 土地市场与具体地块分析 - 地块编号JN2024-15 位于晋宁区晋城街道办事处草村村委会 面积为60144.84平方米（约90亩） 土地用途为城镇住宅用地 容积率大于1.0且小于1.8[2] - 该地块起拍价为20750.6万元 于2025年12月31日至2026年1月16日期间拍卖 最终流拍[2] - 该地块在一年内两次拍卖均告失败 两次拍卖的面积、容积率和起拍价格均完全相同 表明在当前市场条件下该地块的规划条件缺乏吸引力[1][3] - 该地块原为华侨城公园悦府项目的后续开发用地 此前已出让给华侨城但后被退地 晋宁区重新拿出拍卖[2] 区域房地产市场现状 - 晋宁区房地产市场下行压力巨大 对远郊区县的影响远超主城区 近两年区域内几乎没有新增房地产项目 但陷入困境的楼盘不少[5] - 在所述地块流拍同期 晋宁区法院发布了两家本地房地产公司的破产公告 分别为开发蓝光雍锦香颂的云南乾升置业置业有限公司和开发实地常春藤的昆明中和实地置业有限公司[5] - 晋宁区去年1-11月房地产固定资产投资比上一年同期大幅下降了44.3%[9] - 区域销售主要依赖前期老盘去化 去年销售额超过1亿元的三个项目（古滇名城、滇池美岸、晋宁吾悦广场）均为销售多年的老盘 分别位于古滇片区和昆阳片区[9] 区域发展历史与结构 - 晋宁区曾是昆明“南延北拓”城市扩张战略的主要受益者 但2021年政策风向突变 “南延”变为“南控” 同时国内房地产市场出现拐点 导致区域房地产开发热潮消退[7] - 晋宁区拥有昆明各区中最长的滇池湖岸线 交通便捷 在2019年房地产投资顶峰时期 全区有超过20个项目上马[7] - 房地产开发主要集中在三个片区：以本地居住需求为主的昆阳片区（区政府所在地） 集中康养旅居项目的古滇片区 以及开发规模最小的晋城片区[7] - 晋城片区以本地客源为主兼顾外销 但本地需求有限 开发旅居项目的条件不如古滇片区 因此处境最为尴尬 这也是所述地块流拍的主要原因[9] 资源禀赋与未来前景 - 晋宁区的昆阳、晋城和古滇片区均属于滇池湖滨地带 规划中有地铁和轻轨 房地产开发的资源禀赋仍然优越 尤其在旅居康养方面潜力巨大[10] - 释放潜力的前提是国内房地产市场止跌趋稳 晋宁与昆明主城融合加快 昆明发展旅居产业重新将南拓作为目标 并将9号线、彩云南路南延等重要交通工程再次提上建设日程[10]

行业趋势：银发族旅居养老需求旺盛 - 旅游平台数据显示，飞往海南、云南、广西等避寒旅居目的地的机票预订热度同比增长约一倍[3] - 从被动养老到主动享老的银发旅居越冬热潮正逐渐显现[3] - 旅居市场正从“观光型”向“生活型”转型[7] 市场规模与增长：云南旅居市场表现突出 - 2025年，云南省旅居人数达551.24万人，同比增长41.4%[7] - 云南省旅居人群中，60岁以上老人占比17.74%[7] - 旅居养老在云南逐渐兴起[7] 产品与服务升级：从气候吸引到综合服务 - 行业努力从“气候留客”转向“服务留心”[7] - 云南正搭建包括健康管理、文化娱乐、社交活动、应急救援在内的服务体系，将服务延伸至旅程之外[7] - 行业目标是将旅居者从“游客”变为“家人”[7] 区域市场发展：海南成为冬季旅居热门目的地 - 上海交通大学发布的《2025中国候鸟式养老冬季栖息地适宜度指数》显示，三亚在55座候选城市中位居第一[8] - 海南省自2024年9月1日起实施《旅居养老服务规范》，推动旅居养老服务标准化[11] - 行业鼓励结合海南各地特色，提升老年人旅居养老和康养旅游体验感[11] 商业模式与战略：云南的旅居产业发展规划 - 行业坚持以乡村旅居为重点发展方向[7] - 行业计划全力培育一批旅居云南“样板房”、打造一批引领性的旅居试点、推出一批标志性的旅居产品[7] - 行业计划引培一批具有较强创新能力和竞争力的骨干企业[7] 消费者行为：旅居老人的生活形态 - 旅居老人形成了各种兴趣社群，享受丰富的晚年生活[9] - 部分旅居老人自驾前往目的地，计划停留20至30天[11] - 部分旅居老人每年在目的地度过3至4个月的冬季[11]

行业趋势：银发旅居越冬热潮兴起 - 从被动养老到主动享老的银发旅居越冬热潮正逐渐显现 旅游平台数据显示飞往海南、云南、广西等避寒旅居目的地的机票预订热度同比增长约一倍 [2] - 旅居市场正从“观光型”向“生活型”转型 行业致力于搭建包括健康管理、文化娱乐、社交活动、应急救援在内的服务体系 将服务延伸至旅程之外 [8] 区域市场表现：云南省 - 2025年全省旅居人数达551.24万人 同比增长41.4% 其中60岁以上占比17.74% 旅居养老逐渐兴起 [6] - 行业坚持以乡村旅居为重点 计划培育一批旅居云南“样板房”、打造一批引领性的旅居试点、推出一批标志性的旅居产品、引培一批具有较强创新能力和竞争力的骨干企业 [10] - 当地推出不少民俗体验等特色项目 努力让旅居老人享受更精彩的“越冬”生活 [2] 区域市场表现：海南省 - 凭借宜人气候吸引众多“候鸟”老人避寒 上海交通大学发布的《2025中国候鸟式养老冬季栖息地适宜度指数》综合评价55座候选城市 三亚位居榜单第一 [11] - “候鸟”老人们在生活圈附近形成了各种兴趣社群 享受着“第二故乡”的丰富晚年生活 [11] - 随着银发经济与旅居康养需求日益活跃 海南省自去年9月1日起实施《旅居养老服务规范》 推动旅居养老服务标准化 鼓励结合海南各地特色提升老年人旅居养老和康养旅游体验感 [18] 消费者行为与需求 - 旅居老人不仅享受温暖的冬日时光 更在旅居生活中收获了别样的乐趣 如参与兴趣社群和公益活动 [11][13] - 部分旅居老人选择自驾方式 并计划在目的地停留较长时间（如20多天30天） [16] - 旅居老人注重环境优美、气候宜人、生活便利 并能支持其继续从事诗词、绘画、书法等创作活动 [4][6]

文章核心观点 - 文章通过新老两代记者的不同视角 聚焦云南省养老议题 揭示了养老需求从基础生活保障向高品质、多元化康养服务升级的趋势 并将社区养老的现实需求与旅居康养的“诗和远方”梦想共同带入两会视野 旨在推动构建更有品质和温度的养老未来 [1] 行业趋势与需求变化 - 养老需求呈现多元化与代际差异 年轻一代更向往“诗和远方”的旅居康养模式 例如希望与朋友入住带院子的养老院 [1] - 年长一代或更关注社区养老的现实基础需求 例如惦记社区食堂、无障碍设施和15分钟生活服务圈 [1] - 行业服务范围正从“小病不出社区”的基础医疗 向“老有所养有温度”的综合性、高品质服务拓展 [1] 政策与市场关注焦点 - 养老议题成为2026年云南省两会的重要民生话题 受到代表委员的关注 [1] - 政策与市场关注点同时涵盖社区养老的普惠性基础设施（如一顿热饭、一根扶手）和旅居康养等升级消费需求 [1] - 报道旨在通过两会平台 推动养老服务体系向更有品质和温度的方向发展 [1]

行业动态：保险系康养社区加速全国网络化布局与运营 - 多家头部保险公司的康养社区项目近期接连迎来新进展，多元化、网络化的高品质养老服务体系正加速成型 [1] - 险企正持续推动康养产业向专业化、规模化、高品质方向发展，为应对人口老龄化挑战提供多元化解决方案 [3] - 行业发展模式已从单一项目运营演进至全国网络化布局，从基础安居升级为提供健康管理、文化娱乐、旅居度假等综合服务的“享老”模式 [3] 中国太平：自持自营重资产项目全部投入运营 - 旗下首个康养社区项目上海“梧桐人家”自2019年11月开业以来，已迎来第1500位入住长者，社区活力持续提升 [1] - “梧桐人家”配套自建康复医院，构建了“社区医疗+三甲转诊+绿色通道”的立体健康保障体系 [1] - 社区兴趣社团已从最初的10余个增加至30余个 [1] - 公司自持自营的上海“梧桐人家”、北京“玉兰人家”、广州“木棉人家”、成都“芙蓉人家”、三亚“海棠人家”5大重资产康养社区已全部投入运营 [1] 泰康保险：全国深度布局，规模领先 - 旗下泰康之家·通园（南通）体验馆于12月14日开放，规划建设约1500个养老单元并配建康复护理医疗机构，预计2027年第四季度投入运营 [2] - 泰康之家已在全国深度布局37个城市、47个项目，其中27家社区已开业运营，服务在住居民超两万人 [2] 中国太保：南北互补，网络基本建成 - 旗下太保家园·北京国际颐养社区与三亚国际乐养中心于12月14日开业，以南北资源互补、业态差异化定位为长者提供多元选择 [2] - 随着北京、三亚社区开业，公司已落地15个养老社区项目，其中14个投入运营，全国养老服务网络已基本搭建完成 [2] 大家保险：聚焦城心医养与旅居康养 - 旅居康养成为险资布局养老产业新热点，公司旗下的大家的家·黄山翡翠谷旅居社区已正式揭牌，坐落在黄山风景区 [2] - 截至2025年11月，公司在全国布局16家城心医养社区，并在北戴河、杭州、黄山等地打造了多个旅居疗养社区 [2]

文旅融合与产业升级 - 西双版纳州推动文旅深度融合 以“科技+文旅+百业”融合为路径 通过业态创新打造多元场景 例如推出雨林徒步 打造澜沧江景洪段旅游新地标 以及傣族园“天天泼水节”等项目 [2] - “十四五”期间 西双版纳州累计接待国内外游客将突破2.8亿人次 旅游总花费达4173亿元 [2] - 当地推动旅游模式从“观光打卡”向“沉浸体验”转变 盘活闲置资源 建设康养中心 鼓励房企与酒店转型旅居服务 助力康养旅居业态加速成长 [2] 乡村旅游与社区发展 - 勐罕镇“三曼”项目是三个傣族村寨联建的乡村旅游综合体 将传统傣族村落与现代艺术形式相结合 打造民俗体验、康养居住和旅游服务功能兼具的复合共建体 [1] - “三曼”已开发出咖啡标签、傣族造纸、织锦、慢轮制陶等10余种文创产品 吸引了游客并带动村民返乡就业 实现产业发展、农民增收与乡村旅游蓬勃发展的多赢局面 [1] 基础设施与服务生态 - 西双版纳州以服务升级优化旅居旅创生态 夯实“公水空铁”立体交通网 完善口袋公园、健身步道等设施 构建旅居社区“15分钟生活圈” [2] - 当地依托独特气候资源优势 深耕旅居康养市场需求 加快房地产业转型与产品升级 [2] 金融支持与产业发展 - 金融机构精准对接文旅产业融资需求 聚焦景区升级、乡村旅游发展 投放信贷资金 助力景区升级改造与品质迭代焕新 [3] - 金融支持旨在持续推动金融与文旅深度融合 着力构建文旅消费“生态圈” [3]

旅居康养产业体系建设 - 会议全面展示汪清县"3+1"旅居康养产业体系建设成效和独特的红色、民俗、生态、冰雪等文旅资源 [1] - 产业体系包括以东北虎豹国家公园磨盘山入口社区为品牌的森林康养基地、以泽仁医养康养中心为代表的医养康养基地、以好记温泉度假酒店为引领的古法康养基地 [1] - 辅以长白山人参、木耳等道地食材为原料的舌尖康养 [1] 区域资源禀赋 - 汪清县位于长白山东麓，生态资源得天独厚，森林覆盖率达89% [1] - 当地拥有独特的红色、民俗、生态、冰雪等文旅资源 [1] 重点项目与合作 - 泽仁医养康养中心启动，标志着养老服务从基础"养老"向高品质"享老"迈进 [1] - 延边大学师范学院为泽仁医养康养中心授牌"心理学专业实践基地" [2] - 汪清县与江西省莲花县签订旅居康养友好城市备忘录 [2] - 汪清县民政局与中国农业银行汪清支行签署战略合作协议 [2] - 泽仁医养康养中心与陕西丞恩集团旅居托福旅游开发有限公司、吉林省老龄产业协会签署合作意向书 [2] - 汪清县域内旅居康养相关企业共同签署战略联盟协议 [2] 产业推广与发展目标 - 会议通过推介交流、专家研讨、实地考察、项目签约等多种形式进行 [1] - 汪清县正积极推动旅居康养从"潜力优势"向"发展胜势"转变 [1] - 与会嘉宾实地走访泽仁医养康养中心、好记温泉度假酒店、东北虎豹国家公园磨盘山入口社区民俗村等重点项目 [2] - 嘉宾对当地旅居康养产业发展前景给予高度评价 [2]

公司战略与市场布局 - 远达集团为四川知名房企，在云南已有7年发展历史，截至2024年在云南5个州市共开发13个楼盘，但尚未进入昆明主城区 [1][2][4] - 公司早期布局重点在云南州市及昆明郊县，如元谋、景洪、普洱、文山、楚雄、石林，项目数量在云南州市房企中仅次于巅峰期的碧桂园 [4][5] - 公司发展重点与邦泰集团不同，远达将云南业务重点放在文旅康养地产，大多数项目为旅居楼盘，主要客户来自外地，并将云南业务归入康旅板块 [5][6] - 2021年公司在昆明区域石林县开发两个项目，远达·翡翠台已售罄，远达·云之蓝将于2024年交房 [1] 近期动态与战略调整 - 2024年4月，公司通过旗下成都市行远必达企业管理公司在昆明注册成立昆明领耀置业有限公司，办公地点位于西山区，并开始在昆明主城区积极寻找开发机会 [2] - 公司进入昆明主城区的动作相比其进入云南七八年的时间点显得较晚，但当前昆明主城区开发机会多、土地资源丰富，为公司提供了新的市场机遇 [2][6] 行业背景与竞争格局 - 旅居康养地产是近年来受市场冲击最严重的细分市场，远达在云南的旅居项目普遍面临去化缓慢、价格疲软的问题，继续重仓该领域风险较大 [6] - 对比公司邦泰集团以城市住宅为重点，较早进入昆明主城，发展迅速，2024年很可能以较大优势成为昆明销冠企业，其项目邦泰观云可能成为销冠楼盘 [6] - 在四川强地级市房企流量榜上，邦泰排名第一，远达排名第三，显示出公司具备一定的开发和实力基础 [6]