政策调整核心内容 - 北京市住建委和公积金中心联合发布新政，取消五环外商品住房购买套数限制，并加大公积金贷款支持力度[1] - 新政明确自8月9日起，符合条件的京籍和非京籍家庭（社保/个税满2年）在五环外购房不限套数[4] - 公积金政策同步优化：缴存年限贷款系数从10万/年提升至15万/年，二套房最高贷款额度从60万提升至100万[8] 市场即时反应 - 新政首周末五环外项目迎客流高峰：龙湖·观萃日均看房量达110组（环比+35%），周末成交8套（环比+100%）[5] - 保利旗下颐璟和煦、朝观天珺等项目出现客户直接付首付签约现象，主要项目来访量增长20%-50%[5] - 新房网签数据暂未明显波动：新政首周末新建商品住宅日均成交87.5套，二手住宅日均成交147套[6] 企业策略与产品变化 - 开发商快速响应政策：龙湖·观萃推出楼王组团95折清栋折扣，加推117㎡改善型滨水楼王[5][9] - 项目结构向改善型倾斜：政策缓解资金压力后，客户更倾向选择核心区"一步到位"产品[9] - 五环外布局房企直接受益，中指研究院建议企业把握政策窗口期加强营销[2][5] 政策深层影响 - 五环外成市场主力：1-7月北京新建商品住宅成交80%位于五环外，二手房五环外占比超50%[11] - 置换链条有望激活：公积金新政使置换群体首套认定额度从60万升至120万，覆盖近30%交易者[9] - 购房成本测算显示：典型案例月供减少93元，总利息节省2.77万元[8] 政策调控逻辑 - 延续"五环分界"思路：继2024年"930政策"降低非京籍购房社保年限后，本次进一步放开套数限制[10][11] - 精准应对市场变化：7月北京二手房网签12784套（环比-15.56%），新房价格连续两月环比下跌0.3%-0.4%[13][14] - 职住平衡导向明确：支持人户分离家庭在五环外置业，匹配城市副中心发展需求[11][12]

项目概况 - 中国金茂与越秀地产联合开发朝阳黄杉木店项目，定名为「璞樾」，融合金茂「璞系」与越秀「樾系」两大高端产品线，定位中国豪宅市场 [1] - 金茂「璞系」主打东方文化美学与现代技艺结合，代表项目包括丰台璞逸丰宜 [1] - 越秀「樾系」聚焦城市核心地段1%土地开发，强调在地文化演绎与高端定制，代表项目为海淀香山樾 [1] 土地交易与规划 - 4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以126亿元底价竞得朝阳黄杉木店地块 [1] - 地块分为南北两部分： - 2107-01/02地块为住宅+幼儿园用地，住宅建筑面积78182.44㎡，容积率2.6，限高80米，配建4727.75㎡幼儿园，起始价42.63亿元 [1] - 2107-03地块为纯住宅用地，建筑面积141125.51㎡，容积率2.6，限高80米，起始价76.96亿元 [1][2] - 商业金融用地2902-73地块建筑面积58700㎡，容积率1.0，建筑高度分区域限制12-30米 [2] 区位优势 - 地块距地铁6号线青年路站约1公里，毗邻国贸、城市副中心及望京商务区 [2] - 周边商业配套包括青年大悦城、姚家园万象汇、惠通时代广场 [2] - 生态资源覆盖星河湾生态公园等三大绿地，西侧紧邻朝青板块豪宅星河湾（二手房挂牌价约10万元/㎡） [2] 市场供需 - 朝青板块近10年缺乏成规模新房供应，改善需求外溢至奶西、崔各庄等周边板块 [4] - 当前板块内主力改善项目包括朝观天珺（建面122~176㎡）和金茂满曜（建面115-157㎡） [4]