香港私人住宅市场表现 - 香港差饷物业估价署公布的11月份私人住宅售价指数环比上升约0.92% 已连续上升6个月 [1] - “美联楼价指数”最新报134.71点 按周上升0.24% 已连续上升5周 并创出19个月新高 [1] - 最新楼价指数较四星期前上升1.35% 2025年全年累计上升5.14% 较年内低位更上升6.68% 扭转了过去3年的跌势 [1] 市场情绪与交投状况 - 分析师指出 美国重启买债利好香港楼市气氛 本月新盘成交持续突破千宗水平 将纪录进一步延长至11个月 市场交投畅旺 [1] - 反映业主放盘态度的“美联信心指数”最新报74.7点 按周上升1.2% 已连续上升两星期 [1] - 回顾2025年全年 信心指数上升约2成 并持续高于平均值 预示香港楼价有力向上 [2]

北京房地产新政核心内容 - 北京于12月24日出台房地产新政，旨在通过放宽非京籍家庭购房条件、优化信贷政策等方式，进一步满足居民家庭多样化住房需求 [1] 信贷政策调整 - 北京调整商业性个人住房贷款利率定价，不再区分首套或二套住房，商业银行新发放按揭贷款统一按“LPR-45个基点”执行 [5] - 利率下调对在五环内购买第二套住房的购房人减负效应最为显著 [5] - 以五环内某项目为例，利率下调40个基点后，贷款200万元、期限30年，购房者每月月供可减少400多元 [7] 非京籍购房条件放宽 - 新政将非京籍家庭购买五环内商品住房所需的社保或个税缴纳年限，由原来的3年调减为2年 [9] - 购买五环外商品住房所需的社保或个税缴纳年限，由原来的2年调减为1年 [9] 新政后市场初步反应 - 新政落地后的首个周末，市场看房及签约活动明显增加 [3] - 五环内某新房项目表示，一些犹豫观望的客户在周末复访，项目成交转化率比以往提升了约30% [7] - 某中介公司签约中心数据显示，新政出台后周四、周五、周六三天的平均合同签约预约单量约为45单，较之前增长近20% [11] - 在周日（新政后首个周日）下午三点多，该签约中心的合同签约预约单量已接近70单，达到较高值 [11]

核心观点 - 多个城市在二手房交易平台上隐藏成交价格 旨在过滤极端低价案例带来的市场噪音 稳定市场预期 避免非理性恐慌扩散 保障市场平稳运行[3] - 价格隐藏操作将二手房行业从“信息搬运”转向“价值输出” 对中介的专业服务能力提出更高要求 同时可能为其带来流量红利[9] - 该变化短期内增加了买卖双方的决策难度与成本 但长期看 “好房子”将更具市场竞争力[4][5][6][9] 市场现象与政策背景 - 自2025年7月起 北京 上海 南京等28个一线及重点城市已陆续在二手房平台隐藏成交价 近期成都 苏州也开始执行 沈阳在东北地区属于执行较晚的城市[3] - 操作背景是近两年许多城市二手房挂牌量居高不下 叠加市场环境影响 导致频繁出现明显低于区域均价的“极端”低价成交案例[3] - 公开的极端低价容易引发市场恐慌情绪 形成“越卖越便宜”的恶性循环 例如沈阳于洪新城某别墅房源 购入与装修各花费300万 最终仅以300万成交[3] 对买方市场的影响 - 购房者失去了公开的成交记录作为参考 难以摸清小区房价底线 增加了议价难度[4] - 不同中介报价可能差异较大 增加了买房的精力与时间成本[4] - 预算有限的购房者可能被迫接受较高报价 改善型购房者则因担心“买贵了”而可能延长决策周期 重回观望状态[4] 对卖方市场的影响 - 卖方在房价调整背景下 本就面临“定高了卖不掉 定低了亏本金”的两难困境[5] - 失去公开成交记录参考后 定价从“有据可依”变为“凭经验判断” 普通业主难以把握合理的降价幅度[6] 对中介行业的影响与挑战 - 价格隐藏后 购房者需“立即沟通”以获取真实底价 这大幅提升了中介的拓客效率 咨询量与沟通机会明显增加 带来“流量红利”[9] - 行业竞争核心从信息透明度转向专业服务能力 中介需依靠详实的成交数据库和专业定价建议来建立信任 单纯利用信息差“漫天要价”或“恶意压价”将消耗行业公信力[9] - 行业模式从“信息搬运”转向“价值输出” 规范与专业的服务成为立足根本[9] 市场影响与未来展望 - 隐藏极端低价有助于遏制“恐慌性抛售” 为高库存市场注入“稳定剂” 以沈阳为例 其二手房挂牌量高达24.5万套 部分小区去化周期达18个月甚至更长[9] - 稳预期措施不等于去库存 无法替代房源品质提升和配套完善带来的核心竞争力 未来“好房子”将更具市场竞争力[9] - 买卖双方需适应新环境 通过多渠道（如咨询多家中介 参考周边新房价格及优惠力度）来了解行情 聚焦“摸得着的价值”[8]

2025年香港高价二手住宅市场表现 - 截至2025年12月23日，香港逾1000万港元二手住宅录得5335宗注册，较2024年同期的4656宗增加约14.6%，创3年新高 [1] - 同期整体二手住宅（包括私人及公营房屋）录得45331宗注册，较2024年的40734宗增加约11.3%，高价住宅注册量同比增幅超越整体市场 [1] - 高价二手住宅占整体二手住宅注册量的比率从2024年约11.4%的低位，回升至2025年（截至12月23日）约11.8% [1] 分区域高价二手住宅注册表现 - 港岛区录得1968宗逾1000万港元二手住宅注册，为三区中最多，较2024年的1720宗增加约14.4% [1] - 九龙区录得1715宗注册，较2024年的1436宗增加约19.4%，升幅为三区中最显著 [1] - 新界区录得1652宗注册，较2024年的1500宗增加约10.1% [1] 主要屋苑高价二手住宅注册排名及变动 - 名城以162宗逾1000万港元二手住宅注册位居首位，较2024年的124宗增加约30.6% [2] - 太古城以115宗注册排名第二，较2024年的123宗减少约6.5% [2] - 贝沙湾以100宗注册排名第三，较2024年的60宗大幅增加约66.7% [2]

活动概况与初期成果 - “南山换房易”以旧换新专项活动上线仅10天，已成交房源90套，首个“卖一买一”连环单成功闭环[1] - 活动由相关政府部门指导，乐有家及众多品牌开发商深度参与，联动中介、银行、家装等多方机构，提供多项换房专属权益[2] - 活动时间截至2026年3月31日，深圳所有计划“以旧换新”的市民均可参与，通过乐有家出售深圳二手房并购买南山指定新房可享多重权益[4] 活动核心机制与创新模式 - 乐有家首次推出“交易佣金一口价”创新模式，针对旧房买卖提供一口价佣金点数，旨在提升交易成本确定性，助力换房家庭省心省钱[2] - 活动为换房人设定“无忧退定期”，签订新房认购书后，若30天内旧房未售出可申请定金全额无条件退款，若旧房成功售出则定金自动转为房款[4] - 南山精选13个优质新房项目，覆盖蛇口、前海等核心区域，提供专属折扣及礼包，最低备案价8.5折并免2年物业费，可立省几十万元[2] 具体成交案例与市场数据 - 活动上线以来，参与的新房项目成交超10套，报名参加以旧换新的二手房源超1400套，已售出超80套[3] - 具体案例：宝安区吴先生认购总价约1200万元的翰熙典居新房（120平方米），其旧房随后以约500万元成功售出，完成换房闭环[2] - 乐有家数据显示，12月深圳90平方米以上大户型成交占比合计44.3%，较11月上涨5个百分点，其中144平方米以上户型成交占比上涨2个百分点，改善客加速置换特征显著[4] 市场背景与行业意义 - 深圳市房地产中介协会数据显示，今年第51周深圳新房周成交939套，二手房录得1533套，市场新增需求量已连续4周增加，环比增长5.7%[4] - 业内专家认为，该活动是“政府搭台、企业唱戏”模式的具象化实践，旨在打通房产流通堵点，为一线城市探索“以旧换新”提供了范本[5] - 活动被视为深圳在房地产市场转型调整期，支持合理住房消费、稳定市场预期、构建房地产发展新模式的创新举措[5]

行业监管与法律风险 - 出租不符合安全标准或消防标准的房屋（如人为隔断、墙体开裂、未使用实心砖）违反行政管理规定 承租人有权解除合同并要求退还押金及未使用期间的租金[1] - 作为出租方的中介机构恶意影响承租人正常居住（如随意进入、要求打隔断、拒绝提供密码）被视为不履行主要合同义务 承租人有权解除合同并要求退还剩余租金、押金及各类服务费用[2] 承租人风险防范与尽职调查 - 租房前应通过国家企业信用信息公示系统等渠道核查中介机构资质与信誉 对投诉多、口碑差的中介机构保持警惕[3] - 对租金远低于市场价的房源需注意防范风险 并应核实房产证和房主身份证明[3] - 必须亲自实地看房 仔细检查房屋结构与设施设备 特别关注新装修房屋的空气质量问题 可要求查看检测报告或自行检测[3] 合同签署与履约管理 - 签署书面合同前应审阅全部条款 将口头承诺落实为书面补充条款 对权责不清或存在霸王条款的合同可拒绝签署或要求删除[3] - 签订合同时应逐项填写房屋交割清单 详细确认并记录设施设备的品牌、数量和现状 通过拍照、录像等方式固定证据[3] - 租金、押金等应支付至合同约定的企业账户或指定账户 支付时建议备注款项用途 并妥善保留所有转账凭证、收据和发票[3] - 在合同履行中 承租人应按约定用途使用房屋 爱护设施 不得擅自改建、转租或从事违法活动[4] - 发现房屋或设施问题时 应及时通过微信、短信等可留存记录的方式通知出租方履行维修义务[4] 争议解决途径 - 遇合同履行争议 建议先基于合同和证据进行理性沟通 可向属地综治中心提出解纷诉求 或向当地住建委、市场监督管理局等主管部门反映[4] - 必要时可向人民法院提起诉讼解决争议[4]

行业与公司角色定位 - 房地产经纪行业在城市居民实现安家梦想和进行重大财产配置中扮演着关键角色 [1] - 链家公司作为行业参与者，其经纪人通过专业服务守护客户的安家之梦 [1] 经纪人专业价值与服务模式 - 经纪人专业价值体现在严谨的数据、流程与决策校准，其核心是确保决策经得起时间考验的责任感 [1] - 另一种服务模式强调社区深耕与情感连接，通过有温度的语言和真诚的陪伴来建立信任关系 [1] - 经纪人的服务本质被定义为超越单次交易、建立长期被信任托付的关系 [1]

二手居屋市场整体表现 - 第四季（截至12月23日）香港二手居屋注册量录得1，530宗，较第三季的1，273宗增加约20.2%，创下六个季度以来的新高 [1] - 同期二手住宅（包括私人及公营房屋）总注册量为12，083宗，按季仅增约1.8%，二手居屋市场表现显著跑赢整体大市 [3] 二手居屋市场驱动因素 - 香港房委会自10月起陆续向“白居二2024”成功申请者发出批准信，在新一轮购买力带动下，近月二手居屋注册量显著造好 [3] - 注册量按月持续攀升，从10月的367宗，增至11月的526宗，12月首23日进一步增加至637宗 [3] 按价格区间划分的注册表现 - 400万港元或以下的二手居屋注册量最多，第四季录902宗，较第三季的780宗增加约15.6% [3][4] - 逾400万至500万港元的二手居屋注册量录430宗，较第三季的315宗大幅增加约36.5%，升幅在各价格区间中最为显著 [3][4] - 逾500万港元的二手居屋注册量录198宗，较第三季的178宗增加约11.2% [3][4] 主要屋苑注册量排名及表现 - 第四季二手居屋注册量排名首三位的屋苑表现各异，九龙湾丽晶花园以36宗注册居首，但较第三季的38宗减少约5.3% [6] - 天水围天颂苑以34宗注册排名第二，较第三季的23宗大幅增加约47.8% [6] - 天水围天盛苑以30宗注册排名第三，较第三季的17宗大幅增加约76.5% [6]

合肥二手房市场成交与价格动态 - 截至2025年11月，合肥当年二手房成交量累计约5.6万套，市场保持较高活跃度与流动性[1][4] - 2025年3月成交量迅速反弹至6517套，之后基本维持在每月4500-6000套区间[2] - 近一年合肥二手房价格持续下滑，从2024年11月的1.57万/㎡跌至2025年11月的1.13万/㎡，累计跌幅高达28%[5] - 2025年6月以后价格下跌加速，从1.35万/㎡跌至11月的1.13万/㎡，5个月内下跌16.3%[5] - 合肥二手房价格已连续31个月持续下跌，2025年6月、8月及11月单月跌幅均达0.9%[5] - 平均每100万挂牌价，最终成交价可能只有90万出头，呈现“割肉抛售”现象[8] - 市场呈现“以价换量”特征，买家议价权增强，议价率从2024年底的7.70%升至2025年11月的9.87%[9] 市场供应与业主心态变化 - 二手房新增房源在2025年3月达到25592套高点后整体呈下降趋势，11月已降至15596套[8] - 价格持续下跌导致越来越多业主选择暂缓出售，进入观望状态，表明二手房价格再下调空间有限[11] 房产中介市场格局与佣金模式 - 合肥二手房中介市场形成稳固的双巨头格局，贝壳系和中墅地产合计市场占有率超过80%[13] - 市场普遍实行卖家承担0.5-1%、买家承担1-1.5%的佣金标准，一套200万的交易中介费总额通常在3-5万元之间[14] - 在当前买家主导市场下，中介费用基本协商由卖家承担，或通过议价变相由卖家承担，增加卖方压力与买方成本[14] - 行业龙头贝壳在2025年第三季度净收入达231亿元，同比增长2.1%；前三季度营业收入723.91亿元，同比增长16.14%[16] - 贝壳CEO彭永东2024年薪酬达4.01亿元，执行董事单一刚薪酬2.99亿元，2023年两人合计年薪高达12.42亿元[16] - 在市场下行周期中，贝壳的高佣金模式及其高管天价薪酬引发越来越多的讨论与质疑[16][17] 政策创新与服务模式变革 - 合肥市近期推出创新性的“菜单式”二手房交易服务模式，打破传统中介打包收费方式[18] - 该模式允许交易双方根据需求自由选择服务项目，按需付费，费用透明[18] - 政策咨询、房源匹配、实地带看和房源推广等多项基础服务均为免费[19] - 专业性服务明码标价：价格谈判协助和合同指导与审核各1000元；贷款代办服务买方5000元、卖方6000元；过户交割统一2000元[19] - 如仅需基础服务，理论上可几乎零成本完成交易；即使需要全套服务，总费用也远低于传统中介打包收费[23] - 此模式降低了交易成本，提高了服务透明度，可能是行业向更透明、灵活、低成本方向发展的重要信号[24][25] 市场趋势与未来展望 - 尽管整体价格下行，但合肥二手房市场仍保持相对活跃交易量，说明真实需求依然存在[25] - 未来市场可能进一步分化：部分资金压力大的业主不得不“割肉”抛售，而资金充裕的购房者迎来入市机会[25] - 在买卖双方均承压的背景下，中介服务的高收费模式越来越难以获得市场认同[25] - 合肥的“菜单式”服务模式预示着二手房交易服务可能向更透明、更灵活、成本更低的方向发展[25]

核心观点 - 香港二手住宅市场看楼活动在圣诞长周末期间显著降温，十大指标屋苑预约看楼量连续第五周回落，并创下17周新低，主要受节日气氛浓厚、市民外游及庆祝活动影响 [1][1] - 展望未来，随着圣诞及新年假期结束，节日因素消退，早前暂缓的购房需求有望重返市场，二手屋苑看楼活动与成交动力预计将回稳 [1] 市场数据表现 - 本周末（12月27日至28日）十大指标屋苑预约看楼量暂录约353组，较上周末约396组下跌约10.9% [1] - 以圣诞节起的一连四天长周末（12月25日至28日）计算，预约看楼量共录得约562组 [1] - 预约看楼量按地区划分：港岛区录19组，按周跌约20.8%；九龙区录184组，按周跌约10.2%；新界区录150组，按周跌约10.2% [1] 市场影响因素 - 圣诞长假期节日气氛浓厚，加上不少市民趁长假外游及庆祝，导致二手市场气氛受影响，预约看楼量受压 [1] - 过去数周，在新盘开售及减息效应带动下，整体入市气氛向好，但随着节日及临近新年，二手市场观望情绪增加 [1]