行业与公司角色定位 - 房地产经纪行业在城市居民实现安家梦想和进行重大财产配置中扮演着关键角色 [1] - 链家公司作为行业参与者，其经纪人通过专业服务守护客户的安家之梦 [1] 经纪人专业价值与服务模式 - 经纪人专业价值体现在严谨的数据、流程与决策校准，其核心是确保决策经得起时间考验的责任感 [1] - 另一种服务模式强调社区深耕与情感连接，通过有温度的语言和真诚的陪伴来建立信任关系 [1] - 经纪人的服务本质被定义为超越单次交易、建立长期被信任托付的关系 [1]

房地产行业的社会价值与经纪人角色 - 在大城市安家是复杂且重要的事项，涉及家庭重大财产配置以及对生活安稳与尊严的追求[1][2] - 房产被视为城市给予人的庇护，是无数奋斗故事的最终落脚点[3] 经纪人的专业服务模式 - 经纪人马继洲的工作世界强调数据、流程与反复校准的严谨，其专业被视为一种确保决策经得起时间考验的责任[4] - 经纪人唐国秀的日常工作扎根于社区细节，注重通过有温度的语言和真诚的陪伴来建立信任关系，其服务被视为一段被托付的关系而非单次交易[4] - 这些平凡的经纪人群体在城市中默默守护他人的安家梦想，同时也在走向自己的未来[4]

核心观点 - 2025年房地产政策力度整体平淡，2026年可能迎来政策组合拳以稳定市场 [5] - 预计2026年房地产核心指标降幅将收窄，销售面积/金额同比-8%/-9%，新开工/竣工面积同比-12%/-15%，投资额同比-9% [5] - 投资策略建议关注三类标的：优质开发商、商业地产运营、房产经纪平台 [5] 2025年行业现状：仍在筑底 - 2025年全国30城新房成交面积累计同比-10%至8077万方（截至12月6日），成交规模较2021年同期下降约54% [11] - 2025年第四季度新房成交量下行压力加剧 [11] - 2025年10月70城新房价格指数同比-2.6%，已连续12个月同比降幅收窄 [11] - 二手房市场持续“以价换量”，2023-2025年18城二手房成交套数同比分别增长33%、10%、1% [16] - 一线城市二手房价格自2021年以来平均累计跌幅达38%（北京-36%、上海-36%、广州-38%、深圳-42%） [16] 2026年政策展望 - 2026年政策重点关注五大方向：降息及房贷贴息、深化公积金改革、核心城市限购进一步松绑、优化收储类政策、优化城中村改造政策 [5] - 降息及房贷贴息的本质是降低购房者实际利率，重塑房价底部支撑 [5] - 2025年仅降息10BP，2026年降息预期提升，但“灵活高效运用”的表述预示下降空间可能有限 [22] - 房贷贴息政策的效果关键在于贴息幅度与周期长度，以200万总价、150万贷款为例，贴息50BP/100BP可使月供分别降至5965.88元/5581.87元 [22] - 公积金改革是重要购房资金渠道，若能在使用用途、资金管理等方面突破并推广，其剩余资金或可撬动市场企稳回升 [21] - 核心城市限购政策已持续放松，2026年关注北上深核心区域的限购松绑 [23] - 收储政策进展有限，2025年前4月171个城市发布收储计划，拟收储金额3918亿元，涉及宅地6565公顷，但实际落地资金约1600亿元 [25] - 城中村改造聚焦“征收方案扎实”和“项目资金总体平衡”，目前仅高能级城市核心地段项目符合条件，关注未来中央财政补贴及PSL投放支持 [26] 2026年行业指标预测 - **销售端**：预计2026年销售面积同比下降8.0%至8.07亿㎡，销售金额同比下降8.9%至7.67万亿元，销售均价降幅收窄至1.0% [30][34] - **供给端**：预计2026年新开工面积同比下降12.3%至5.25亿㎡；竣工面积同比下降15% [38][41] - **投资端**：预计2026年房地产开发投资额同比下降8.5%至7.8万亿元 [46] 投资建议 - **优质开发商**：选择历史包袱轻、重仓核心城市、减值计提充分、涉及优质非房业务的标的 [48] - **商业地产运营**：购物中心行业马太效应显著，头部商场稳健增长；轻资产商管兼具安全性、成长性与红利性 [48] - **房产经纪平台**：平台化发展构筑规模品牌优势，政策兑现或市场复苏时经营杠杆将带来较大业绩弹性 [48]

赛事概况 - 2025年河南省住房和城乡建设系统职工职业技能竞赛暨第二届全省房地产经纪人技能竞赛决赛于11月4日至5日在开封技师学院举办 [1] - 赛事由河南省住房和城乡建设厅、河南省农业交通建设工会委员会主办，并由贝壳找房等单位协办 [1] - 赛事是对全省房产经纪人才专业能力的集中检验，并承载着推动行业职业化发展的重要使命 [1] 参赛团队构成 - 贝壳找房郑州站合作新经纪品牌组成“郑州市第一代表队”参赛 [3] - 代表队由五位顶尖精英组成，平均从业时长超过5年，深耕社区多年 [3] 公司价值观与行业认知 - 公司认为有尊严的服务者才能提供更美好的居住，行业的价值最终要靠专业能力来支撑 [5] - 技能竞赛被视为检验人才、锤炼能力的最佳试金石 [5] - 公司参赛旨在展示实力，并传递“客户至上、专业可信、合作共赢”的核心价值观 [5] - 公司希望通过比赛让行业看到高品质服务的标准，并让更多人了解房产经纪职业的专业内涵 [5] 行业发展趋势与竞赛设计 - 房地产市场和经纪行业进入新阶段，客户越来越需要专业化、职业化的经纪人提供高品质服务 [7] - 房产交易金额大且知识复杂，比赛能帮助从业者加强专业知识提升，推动行业正循环 [7] - 竞赛设置理论机考、案例分析、现场讲盘、团队抢答四大核心环节，全维度覆盖房产经纪服务的关键场景 [7] - 比赛旨在树立行业专业标杆，引导从业者向优秀人才看齐，提升整个行业服务水平 [7] - 最终目标是为河南房产消费者带来更优质、更专业的居住服务体验 [7]

活动概况 - 公司举办"2025社区好邻节"活动，推出线上"小区点评"和线下"房产公益讲堂"等社区公益活动与"购房安家"福利活动 [1] 线上小区点评活动 - 活动在北京开展"小区点评"，通过抽奖激励形式鼓励居民点评小区的交通、教育、物业、绿化及生活便利性 [3] - 活动共收集来自北京市民的3680条热心点评，内容包括"邻里关系和睦"、"交通便利"、"物业随叫随到"等 [3] - 积极真实的点评能增加小区曝光度，吸引潜在购房者关注，缩短房屋成交周期，提升小区市场活跃度 [3] - 点评内容帮助有置业需求的客户直观感受社区生活氛围，辅助购房决策 [3] 线下社区公益活动 - 活动同步走进社区，开展房产讲堂、兴趣课堂、磨刀、理发等一系列贴近居民生活的社区公益活动 [3] - 公司在北京100个社区设立"公益房产角"，累计为1.5万名居民提供一对一专业服务 [5] - 每个房产角配备专业房产顾问，围绕房产交易行情、买卖流程等话题提供解答与建议 [5] 好邻式服务体系 - 活动是公司25年扎根社区、深耕"好邻式服务"的延伸，已构建涵盖房产顾问、便民服务、社区融合、社区关怀等多维度的服务体系 [5][6] - 以北京公司为例，依托近800家社区门店，近三年为10余万家庭提供便民服务，举办千余场社区活动，送出近五万份关怀礼品 [6] - 便民服务包括打印、磨刀、除蟑等"六大便民"服务及针对老人与儿童的理发服务 [6] - 社区融合活动包括端午节包粽子、社区"健型计划"、"亲子欢乐运动汇"、"音乐讲堂"等 [6] - 社区关怀方面，门店化身"暖心驿站"，全年无休为户外工作者提供饮水、热饭、充电等服务 [6] 未来计划 - 公司表示将持续深耕"好邻式服务"，不断丰富社区活动内涵，将"社区好邻节"打造为可持续的社区服务品牌 [6]

核心观点 - 财通证券维持贝壳-W“买入”评级，预计2025-2027年收入将持续增长，公司作为房产经纪龙头有望受益于市场空间及多元化业务拓展 [1] 财务预测 - 预计公司2025-2027年收入分别为1033亿元、1171亿元、1306亿元 [1] - 预计2025-2027年Non-GAAP净利润分别为74亿元、88亿元、108亿元 [1] 二手房业务 - 2025年上半年公司二手房交易额同比增长13.7%至11638亿元，带动二手房业务收入提升4.0%至136亿元 [2] - 二手房成交有望率先企稳，对比海外国家成交占比仍有提升空间，佣金率趋于稳定，预计增长势头不减 [2] 新房业务 - 公司新房业务市占率稳中有升，截至2025年6月30日，新房交易额市占率达12.6% [2] - 预付佣模式有助于压降应收账款风险 [2] 多元化业务与竞争优势 - 公司积极拓展家装家居等多元化业务，具备利润弹性 [1] - 规模效应及管理能力是公司经纪业务的核心竞争力 [2] - 家装行业市场空间广阔但存在整合难点，公司凭借经纪业务积累的低获客成本、强品牌效应及标准化能力，有望解决行业信任问题并整合市场 [2]

财务预测与评级 - 财通证券维持贝壳-W"买入"评级 [1] - 预计公司2025-2027年收入分别为1033亿元/1171亿元/1306亿元 [1] - 预计公司2025-2027年Non-GAAP净利润分别为74亿元/88亿元/108亿元 [1] 二手房业务 - 公司作为房产经纪龙头具备规模效应和管理优势 [1] - 1H2025公司二手房交易额同比增长13.7%至11638亿元 [1] - 1H2025二手房业务收入规模提升4.0%至136亿元 [1] - 我国二手房市场空间广阔 对比海外国家成交占比仍有差距 [1] - 二手房成交有望率先企稳 成交规模仍有较大提升空间 [1] - 佣金率趋于稳定 预计二手房业务增长势头不减 [1] 新房业务 - 新房业务市占率稳中有升 [1] - 截至2025年6月30日 公司新房交易额市占率已达12.6% [1] - 预付佣模式有助于压降应收账款风险 [1] 家装等多元化业务 - 公司积极拓展家装家居等多元化业务 后续具备利润弹性 [1] - 家装业务构建第二增长曲线 [2] - 我国家装行业市场空间广阔但难有规模性企业 [2] - 公司经纪业务带来低获客成本和强品牌效应 [2] - 公司标准化能力及运营模式能解决传统家装行业信任问题 [2] - 公司未来有望整合家装行业 [2]

公司经纪业务 - 公司经纪龙头地位稳固，二手房业务空间广阔，新房业务市占率稳中有升 [1] - 1H2025公司二手房交易额同比增长13.7%至11638亿元，带动二手房业务收入规模提升4.0%至136亿元 [1] - 截至2025年6月30日，公司新房交易额市占率已达12.6% [1] - 规模效应及管理能力是公司经纪业务的核心竞争力 [1] 二手房市场前景 - 本轮行业周期中，二手房成交有望率先企稳 [1] - 对比海外国家，我国二手房成交占比仍有差距，成交规模仍有较大提升空间 [1] - 叠加佣金率趋于稳定，预计公司二手房业务增长势头或不减 [1] 新房业务与模式 - 新房业务方面，公司市占率稳中有升 [1] - 预付佣模式压降应收账款风险 [1] 家装业务发展 - 家装业务构建第二增长曲线，我国家装行业市场空间广阔 [1] - 公司通过经纪业务积累带来低获客成本和强品牌效应，叠加标准化能力解决传统家装行业信任问题 [1] - 公司未来有望整合家装行业 [1] 财务业绩预测 - 预计公司2025-2027年收入分别为1033亿元/1171亿元/1306亿元 [2] - 预计2025-2027年Non-GAAP净利润分别为74亿元/88亿元/108亿元 [2]

财务表现 - 2025年上半年总交易额达17224亿元 同比增长17.3% [1] - 净收入493亿元 同比增长24.1% [1] - 净利润21.62亿元 较上年同期23.33亿元有所下降 [1] 运营数据 - 平台活跃门店数58664家 同比增长超32% [1] - 活跃经纪人数量达491573名 同比增长超19% [1] - 多个全国性和地方性大中型房产经纪品牌加入平台 [1] 行业环境 - 中国房地产市场住房成交总额保持平稳态势 [1] - 第二季度市场进入调整期 [1]

核心财务表现 - 上半年归母净利润3840万元 同比增长30.8% [1] - 扣非归母净利润4991.71万元 同比增长213.89% [1] - 在行业整体承压背景下实现逆势增长 [1] 核心城市战略 - 聚焦北京 上海 杭州等核心城市精耕细作 [2] - 在10个城市二手房房源总量达85.9万套 [2] - 北京 杭州 上海三城经纪人数量超过2万人 [2] - 上海地区市占率连续三年提升 北京和杭州保持头部位置 [2] - 核心城市二手房成交数据同比优于70城整体水平 [2] 运营体系优势 - 形成密集社区服务网点和海量楼盘字典 [2] - 具备对本地市场的深刻理解与快速响应能力 [2] - 精细化运营体系推动业绩修复 [2] - 聚焦核心城市策略展现较强抗风险能力 [3] 管理团队建设 - 管理团队平均任职时间超过10年 [4] - 核心城市公司负责人任职时间多在15年以上 [4] - 管理层大部分从一线经纪人选拔而出 [4] - 长期服务形成对企业文化的高度认同 [4] 人才培养体系 - 建立稳固的人才梯队和明确的选拔考核标准 [6] - 形成多层次培养体系和资深讲师团队 [6] - 针对基层管理团队实施"星火计划" [6] - 2024年北京公司培训1342人 产生315名储备商圈经理 [6] - 通过领导力学院培养中高层骨干 [6]