万科"20亿债崩"背后的生死赌局：万亿房企如何沦为资本弃子？ 【前言】 "万科要塌了！" 2025年11月26日，当"22万科MTN004"债券展期公告弹出的瞬间，整个资本市场炸锅了。这只20亿规模的债券，像一颗投入深潭的巨石，激 起的不仅是万科股价的剧烈震荡——A股暴跌至11年新低、H股单日蒸发6%，更掀开了房地产行业"安全港"神话的残破幕布。 20亿，对于总资产1.3万亿的万科来说，不过是九牛一毛；但正是这笔"小钱"的展期请求，暴露了最致命的真相——它的现金流，早已枯竭到 连短期债务都扛不住了。 一、现金流断崖：万亿资产的"空壳危机" 三季度末，万科账面现金656亿的数字看似唬人，实则暗藏杀机。据内部人士透露，其中60%是"动不了的钱"——监管账户里的预售房款、抵 押资产保证金如同被封印的宝箱，真正能自由支配的现金仅剩300多亿。而它一年内要偿还的债务高达1347亿，资金缺口超过800亿，相当于 每天要烧掉2.2亿才能维持运转。 更令人心惊的是，这种"只出不进"的恶性循环已持续多个季度。2025年前三季度，万科销售额同比暴跌44.6%，经营活动现金流连续三个季度 为负，相当于"赚的钱连付利息都不够"。曾经 ...

房地产市场趋势 - 整体房价较过去高峰期下跌约30% [2] - 市场调整尚未结束，受供需关系、人口老龄化及收入增速放缓等因素影响 [2] - 二三线城市房价收入比约为20-25，一线城市超过40，显示房价仍高于普通居民承受能力 [5] 房地产相关政策 - 大多数城市已放开限购 [2] - 银行房贷利率下调至3.5%以下，首付比例降至15% [2] - 契税和增值税均有减免，减轻购房者压力 [2] 银行存款现状 - 一年期存款利率从2023年的2.25%左右下降至目前的1.35% [4] - 十万元存入银行，一年利息收入减少900元 [4] - 未来两年存款利率继续下行的可能性较大 [4] 购房适宜人群分析 - 刚需家庭，如因结婚、落户或子女教育需要购房，可考虑利用当前政策利好 [8] - 改善型家庭，为提升居住环境或换大房子，当前低利率和低首付使购房成本相对可控 [8] - 对于非刚需人群，当前购房风险可能高于收益，存在资产缩水概率 [5] 核心资产配置建议 - 对大多数人而言，今明两年存钱比买房更稳妥，可保障本金安全并规避房价下行风险 [7][10] - 无刚性需求者可选择存钱并留意市场动向，待房价泡沫进一步消化后再入市 [7][10] - 决策关键在于认清自身需求和风险承受能力，避免盲目跟风或受短期波动影响 [10]

银行大规模打折出售房产现象概述 - 银行正通过直播等渠道在全国范围内以大幅折扣清仓出售房产，折扣低至市场价的7折甚至5折 [1] - 仅京东平台就已成交4500套银行挂牌房产，四川农信和广东农信分别挂牌2.4万套和1.2万套房产，数量惊人 [1] 银行出售房产的背景与动因 - 因房价持续下跌导致贷款人断供增加，银行收回抵押房产后法拍市场饱和，大量房产流拍退回银行 [3] - 根据《商业银行法》规定，银行必须在两年内处置完这些不动产，迫于资产价值缩水压力而采取打折甩卖方式快速回笼资金 [3] 打折房产的价格案例 - 北京某小区银行挂牌价5.1万元/平方米，较同小区中介挂牌价7万元/平方米打了7折 [5] - 兰州某小区100套住宅银行挂牌价仅2000元/平方米，较市场价5000元/平方米直接腰斩 [5] 购买银行打折房产的注意事项 - 必须全款购买，银行不接受贷款，对普通家庭资金压力较大 [8] - 存在“买卖不破租赁”风险，原房主长期租约可能影响新房主权益 [8] - 需警惕物业费、水电费欠缴及原房主户口迁移问题，可能影响新房主落户 [8] 对房地产市场的影响 - 银行大规模打折卖房加速了房价下跌，使开发商和中介经营更加困难 [10] - 经历此事件后，银行在发放贷款时将更加谨慎，审批流程更严格，可能进一步收紧房地产市场 [10] 给潜在购房者的操作建议 - 建议实地考察房屋状况，核实物业水电费缴纳情况，查询租赁合约，了解户口迁移政策 [13] - 需准备好全款资金，并咨询专业律师以规避法律风险 [13]

美联储官员一席鸽派表态，让全球资产市场在11月最后一周上演了一场久违的"万物齐涨"行情。 "不要对抗美联储，不要对抗AI。"这是巴克莱银行策略师Emmanuel Cau对本周市场的总结 就在11月最后一周，全球投资者见证了自2008年雷曼危机以来最好的"感恩节周"表现 标普500指数飙升3.7%，美债、大宗商品和加密货币纷纷加入这场狂欢，一改本月初的阴霾 在感恩节缩短的交易周里，全球市场演出了一场精彩的跨资产反弹。 美股三大指数攀升，标普500创下六个月来最佳单周表现 债券市场同样欣喜若狂，10年期美国国债收益率一度跌破4%的关键心理关口 大宗商品不甘示弱，彭博商品指数周内上涨超过2%，现货白银和伦铜双双突破历史高位 加密货币也从本月低点反弹，比特币回升至9万美元上方 市场情绪戏剧性逆转的关键催化剂，来自美联储官员的鸽派表态。 上周五纽约联储主席约翰·威廉姆斯的鸽派讲话，被视为这场反弹的导火索 RBC Capital Markets美国利率策略主管Blake Gwinn表示："市场在很大程度上将Williams的言论视为鲍威尔亮出了底牌。" 市场对美联储12月降息的预期随之急剧升温，从约30%猛增至80% 摩 ...

政策导向与行业趋势 - 建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”成为推动房地产高质量发展的关键抓手，融合大数据、AI等新一代信息技术以提升住宅智能化水平是重要发力方向 [1] - 国家层面政策《深化智慧城市发展推进全域数字化转型行动计划》提出深化全屋智能应用，并探索推动具身智能机器人进社区、进家庭 [4] - 未来“好房子”建设将推动智能化与绿色化深度融合，整合光伏建筑一体化、低碳材料等技术，以降低能耗并提升居住便利性 [5] 深圳全屋智能行动方案 - 深圳市印发《加快全屋智能应用推广和产业发展的行动方案（2026—2028年）》，旨在以推进“好房子”建设为着力点，打造全屋智能新型产业集群 [2] - 方案目标到2026年底，全屋智能产业核心竞争力增强，产业生态基本形成，操作系统及芯片等基础支撑更加完备，并在新建与既有建筑改造中深入应用推广 [3] - 深圳市已遴选第二批共13个全屋智能建筑应用试点项目，覆盖住宅、公寓、保障性租赁住房等多种建筑类型，应用面积近100万平方米 [3] 其他城市政策举措 - 广州市发布工作指引，提出宜通过智能网关和数字家庭系统统一管理家庭智能设备，并预留对接物业及政务等服务的数据接口 [4] - 海口市要求推动数字家庭建设，鼓励统筹布局智能家居的管网布线和安装应用 [4] 市场需求与行业意义 - 全国购房者对“智能化”的关注度呈不断提升态势，年轻人群的需求比例更高 [2] - 深圳的政策具有示范引领意义，为全国“好房子”建设提供了技术路径参考，并迎合了市场需求 [2][3] - 通过政策规范接口协议可解决不同品牌智能设备不兼容、数据不通的问题，实现设备无缝联动以提升用户体验 [4] 应用场景拓展与未来方向 - 全屋智能应用正从单一居住功能向公共事业与城市治理领域延伸，如智慧社区、能源管理等，体现了住房政策向城市综合服务功能的拓展 [4][5] - 未来建议推动技术自主化、场景全适配、供给分层次、生态一体化等多维度优化升级，实现居住品质提升与城市发展、民生需求的深度融合 [5]

中指研究院发布的最新数据显示，2025年前11个月，权益拿地金额TOP100房企拿地总额为8478亿元， 同比增长14.1%，延续增长态势。 11月单月，民营房企拿地较为活跃，通过联合国企拿地，聚焦优势区域独立拿地，当月在热点一二线核 心城市建立了相应的优势。例如，金沙鹭岛房地产开发有限责任公司在成都经过35轮竞价以3.37亿元竞 得成都郫都区一地块，溢价率39.53%。总的来看，民营房企依旧集中在自身优势区域拿地深耕。 从新增货值来看，中海地产、招商蛇口和绿城中国位列前三。2025年1月份至11月份，中海地产新增货 值规模为1963亿元，招商蛇口新增货值规模为1833亿元，两家企业均通过获取上海城市更新项目，货值 得以大幅提升。绿城中国新增货值规模为1293亿元，位列第三。TOP10房企（以新增货值计算）2025年 前11个月新增货值总额11446亿元，占TOP100房企的47.1%。 从整体表现来看，头部企业保持领先态势。其中，中海企业发展集团有限公司（以下简称"中海地产"） 以870亿元拿地金额位列榜首；绿城中国控股有限公司（以下简称"绿城中国"）以588亿元排名第二，招 商局蛇口工业区控股股份有限公司 ...

以下文章来源于克而瑞产品测评 ，作者产品力研究中心 克而瑞产品测评 . 聚焦房地产产品、交付研究及产品力、交付力测评 近年来曾经火热的国际地产大奖开始式微，这与国内地产行业逐渐成熟不无关系，随着"品质人 居"时代到来，国内专业性高、影响力强的测评也已崛起，但国际地产、设计、建筑类大奖以其全 球化的视角对国内行业仍具有一定含金量。 相比国内比较知名的詹天佑、鲁班奖关注建造技法、工程工艺等阶段，国际大奖更关注创造性、 革新性，是对国内评比的一种补足。今年以来为国内熟悉的TITAN地产大奖和MUSE设计奖都已 发布2025获奖名单，其中不乏中国地产企业送选作品，企业也通过官微等渠道加以展示，均取得 较高关注度。 9月中旬，克而瑞产品力100启动"2025中国房企产品测评"，在产品力测评发起的第八年，在行业 全面跟进"好房子"建设，立足产品力深耕的当下，克而瑞也致力提供一个追求更专业、更权威、更 具影响力的平台，为好产品、好房子发声，推动行业产品力长远而有质的发展。 景观空间类： 发掘在地养分，归于自然 本土设计占据主导 从今年国际获奖的作品来看，设计上集中体现出原创性、功能性、艺术性被关注，特别对于示范区、生 活馆 ...

超高层，代表的是一座城市的实力与形象。 因此，每一座城市都有一个超高层地标梦。 7、8年前的时候，西安曾经掀起过一轮超高层狂飙梦，当时的西安超高层规划是"没有最高，只有更高"！ 后来，规划做了调整，南区的超高层降高，北区已建的西安华润国际文化商业中心则限高到了150米。 2025版曲江CCBD南区规划 而在最新发布的规划之中，很明显可以看到的是，曲江CCBD南区之前规划的大量商业用地、商务金融用地，变成了住宅用地、住宅兼容商服用地，容积 率最高只有3.1，这意味着之前规划的超高层已经消失。 除了曲江CCBD之外，未央团结片区之前规划的超高层也已经消失。 如今，经济发展的降速、地产黄金时代的结束，西安超高层狂飙时代也已经结束！ 01 曲江CCBD南区、团结片区超高层消失 西安市自然资源和规划局官网上，近日发布了多个片区的规划信息，其中包括电视塔片区、纺织城片区、西电片区、团结片区、灞河左岸片区等等。 在这些片区中，按照此前的规划，电视塔片区、曲江片区均规划有大量的超高层。 2019版曲江CCBD规划 在2019年最高的规划版本中，曲江CCBD长安南路与南三环交汇处东南角、西南角，规划有限高500米的超高层，另外 ...

研究中心专题卡介绍 研究专题卡是克而瑞研究中心推出的一套系统化的房地产企业情报定制方案，旨在用专业的行业知识与精湛的 行业预判为房企预测走势、预警风险、提供借鉴。 每年为企业提供『宏观研究、市场研究、企业管控、项目借鉴、营销案例、产品案例、运营模式、企业深度、 企业融资及盈利模式』十大类、五十个专题的选择。 产品类型 服务形式 企业可根据自身需求从专题列表中选择适合专题打包组成定制专题卡，但全年累积不得超过会员自身等级规定数量。 2025年新增专题 点击 红色标题 阅读缩略版 专题 | 2025公募REITs发展现状与趋势 中国公募REITs进入新时代，或将助力房企完成战略转型。 专题 | 住宅产品会所与架空层核心功能研究 2025年中期5 0家典型上市房企的现金持有量为11867亿元，较期初减少了9. 4 9%。 专题 | 2025年上半年房企盈利能力报告——毛利率修复至10.87%，净利润维持亏损 未来，优秀的会所设计将更加注重与社区业主的适配性，不止提供丰富的场景，更将通过持续的功能创新与场 景深化，以有温度的内容运营真正触动业主。 专题 | 沪杭京等5城土地成交占四成，能否破解新房供给约束魔咒？ 沪杭 ...

重仓万科，一步一步加仓到60%，感觉要爆雷了。连个20亿都拿不出来了。 flushz "我就不信XXXX政府会不管XXXX" "我就不相信深圳国资委会不管万科" 过去很多年，尤其是下跌的初期和中期，这种桥段是不是时常会看到？当然，今年被套的股 民少一些，网络上应该少见一点。 每当我听到或者看到股民发出这样的声音，都会有很强烈的不适感。我找不到合适的词来形 容，只能用不适感这个笼统的表达。觉得有点可怜？可悲？可笑？不一而足。 小飞鹰 举个例子，你只有5000元本金，一直加杠杆炒股，20年赚了5000万。然后继续上杠杆，最 后投资错误一把归零。还欠券商2000万。房地产公司其实也是一个模式。 红缨枪 房地产持续火了20多年，攒了20多年的家当，最后一算总账，原来这么大的家当，还不够用 来还债的。这还不光是万科，一个个的都这么个德性，开发商们统统都欠了很多很多钱。 我知道因为之前的房产调控政策，最后一波房子肯定是砸开发商手里了，东西卖不掉肯定会 让开发商亏钱，但之前这么多年卖掉的房子难道不是远远大于现在砸手上的房子吗？既然这 波房子卖不掉，就亏这么多钱，那之前卖掉那么多的房子，难道不是挣了更多钱才对？ 亏的是公司的 ...