报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近期REITs密集上市，两单数据中心REITs上市涨停，审批流程明显加快；本周行情平淡，受权益市场资金分流影响交投趋弱，后续多单REITs限售份额解禁或带来抛压；三峡能源拟发行海上风电REITs [1] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周3单首发公募REITs取得新进展，南方万国和润泽科技数据中心REIT上市且首日涨停，中金唯品会奥特莱斯REIT注册生效；1单扩募REITs取得新进展，中航京能光伏REIT注册生效 [1][4] - 截至2025/8/8，今年已成功发行14单，发行规模278.7亿元、同比下降4.8%；当前审批流程中，首发已申报9只，已问询并反馈5只，注册生效待上市1只；扩募已申报9只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [1] 二级市场 行情回顾 - 本周中证REITs全收益指数收于1097.31点，跌幅0.33%，跑输沪深300 1.56个百分点、跑输中证红利2.72个百分点；年初至今涨幅13.37%，跑赢沪深300/中证红利9.05/12.76个百分点 [1][15] - 分项目属性，本周产权类REITs上涨0.76%，特许经营权类REITs下跌0.32%；分资产类型，环保水务、仓储物流、能源板块表现占优；分个券，23只上涨、49只下跌，南方润泽科技数据中心REIT等涨幅居前，华夏首创奥莱REIT等跌幅居前 [1] 流动性 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.83%/0.54%，较上周-1.76/-0.85BP，周内成交量6.57/1.49亿份，周环比+0.28%/-1.56%；除周五新上市的数据中心板块外，能源板块活跃度最高 [1][22] 估值 - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.65%/4.40%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [1] 本周要闻和重要公告 - 要闻：2025年8月7日，三峡能源计划通过全资子公司所属海上风电项目发行基础设施公募REITs，项目底层资产为大连庄河Ⅲ海上风电项目，总装机298.8MW，2020年11月全容量并网发电 [30] - 重要公告：多只REITs发布解禁提示、分红和上市公告 [30]

投资服务介绍 - 提供为期两周的免费试用期 可访问完整投资组合和当前首选标的 [1] - 投资社区规模庞大 在Seeking Alpha平台上拥有数千名会员 [1] - 服务内容包括全球REIT行业独家研究 多个实盘投资组合 活跃聊天室及分析师直接沟通渠道 [1] 分析师背景 - 分析师专注于房地产投资信托(REIT)领域 具备商业地产专业背景 [1] - 研究重点为高质量股息增长型股票 旨在构建最安全的持续被动收入流 [1] - 采用"终身持有"的投资理念 强调组合收入增长而非总回报 [1] 持仓披露 - 分析师当前通过股票 期权或其他衍生品持有ICSH ADC EPD等16只证券的多头仓位 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年8月4日至8日，我国已上市公募REITs二级市场价格先回调后上涨，回报率表现一般；一级市场有2只REITs产品新上市、2只首发项目状态更新 [1][4] 各部分总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国公募REITs本周回报率为-0.44%，表现一般，回报率排序为美股>可转债>A 股>黄金>纯债>REITs>原油 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均回调，产权类跌幅更大；生态环保类REITs涨幅最大，回报率排名前三的底层资产类型为生态环保类、能源类和仓储物流类 [17][19] - 单只REIT层面：排除新上市的2只REIT，21只上涨、1只持平、49只下跌；涨幅前三为华泰宝湾物流REIT、工银蒙能清洁能源REIT和华夏南京交通高速公路REIT；跌幅前三为华夏首创奥莱REIT、工银河北高速REIT和中金湖北科投光谷REIT [23] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模为36.7亿元，新型基础设施类REITs区间日均换手率领先；成交额前三为新型基础设施类、交通基础设施类、园区基础设施类；换手率前三为新型基础设施、能源基础设施、市政设施类 [27] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现分化；成交量和成交额前三均为南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT、华夏华电清洁能源REIT；换手率前三为华夏华电清洁能源REIT、南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT [28] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为24281万元，市场交投热情上升；不同底层资产REITs中，主力净流入额前三为新型基础设施类、能源基础设施类、水利设施类；单只REIT中，主力净流入额前三为南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT、华夏华电清洁能源REIT [32] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达33625万元，较上周增加；周三成交额最高，为12542万元；单只REIT中，大宗交易成交额前三为南方顺丰物流REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、创金合信首农REIT [33] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年8月8日，我国公募REITs产品达73只，合计发行规模1908.52亿元；交通基础设施类发行规模最大，为687.71亿元，园区基础设施类次之，为318.35亿元 [36] - 本周南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT于8月8日上市，资产类型为新型基础设施，发行规模分别为45亿元和24亿元 [36] 待上市项目 - 共有17只REITs处于待上市状态，其中11只为首发REITs，6只为待扩募REITs [40] - 本周“中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金”扩募项目和“中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金”首发项目状态更新至“通过” [40]

数据中心REITs上市 - 全国首批数据中心REITs在沪深交易所上市 包括南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT [1] - 数据中心REITs上市对支持科技金融、绿色金融和数字金融创新具有积极示范意义 为行业提供"募投管退"全周期解决方案 [1] - 标志着REITs市场服务新质生产力发展取得重要阶段性进展 [1] 南方万国数据中心REIT - 底层资产为国金数据云计算数据中心项目 位于江苏昆山 [1] - 近三年签约率100% 计费率超92% 2025年预测年化现金流分派率5.07% [1] - 实现可再生能源使用比例100% PUE处于区域较优水平 [1] - 募集规模24亿元 净回收资金将用于数据中心建设 提高算力供给 [1] 南方润泽科技数据中心REIT - 底层资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心 入选2023年度国家绿色数据中心名单 [2] - 位于河北省廊坊经济开发区 共有机柜5897个 机柜总功率超42MW 上架率超99% [2] - 净回收资金将用于重庆润泽（西南）国际信息港项目建设 形成投资良性循环 [2] REITs市场发展现状 - 上交所共有49单REITs首发上市 2024年推出多个领域首批或首单REITs [2] - 2024年沪市REITs分红超60次 实际分红金额近60亿元 同比增加32% [2] - 深交所共有24单REITs首发上市 总募集规模639亿元 总市值751亿元 [2] - 深市REITs覆盖9类基础设施类型 资产类型不断丰富 [2] 交易所未来规划 - 上交所将加快推动REITs市场常态化发行 提高规范运作水平 完善市场生态 [3] - 深交所将加大优质REITs项目供给 拓展底层资产类型 完善扩募制度机制 [3]

上市概况 - 南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT于8月8日分别在沪深交易所上市 成为国内首批数据中心REITs 标志着REITs资产范围拓展至新型基础设施领域 [1] - 两只产品基金份额分别为8亿份和10亿份 发售价格分别为3.0元/份和4.5元/份 募集资金总额分别为24亿元和45亿元 [2] - 上市首日两只产品均较发行价上涨30% 运行总体平稳 [2] 认购情况 - 南方润泽科技REIT在比例配售前吸金约2896.28亿元 战略投资者76家认购7亿份（占发售总量70%） 网下投资者129家认购350.457亿份 公众投资者认购286.16亿份 [2] - 南方万国数据中心REIT在比例配售前吸金约1835.42亿元 战略投资者54家认购5.6亿份（占发售总量70%） 网下投资者117家认购277.066亿份 公众投资者认购329.14亿份 [3] 底层资产特征 - 南方万国数据中心REIT底层资产为国金数据云计算数据中心项目 位于江苏昆山 近三年签约率100% 计费率超92% 2025年预测年化现金流分派率5.07% 可再生能源使用比例100% PUE处于区域较优水平 [4] - 南方润泽科技数据中心REIT底层资产为润泽(廊坊)国际信息港A-18数据中心 共有机柜5897个 机柜总功率超42MW 上架率超99% 入选2023年度国家绿色数据中心名单 [5] 资金用途 - 南方万国数据中心REIT净回收资金将主要用于原始权益人及其关联方持有的数据中心建设 提高算力供给 [4] - 南方润泽科技REIT净回收资金将主要用于重庆润泽(西南)国际信息港项目建设 形成投资运营盘活再投资的良性循环 [5] 市场发展现状 - 上交所共有49单REITs首发上市 2024年推出消费设施 水力发电 跨海大桥 供热 数据中心等领域首批或首单REITs 2024年沪市REITs分红超60次 实际分红金额近60亿元 同比增加32% [6] - 深市共有24只REITs上市交易 总募集规模639亿元 总市值751亿元 覆盖生态环保 产业园区 收费公路 仓储物流等9类基础设施类型 2024年推出首批消费基础设施REITs 首单水利设施REIT 首单农贸市场REIT [6] - 2025年6月以来深交所陆续受理中海商业REIT 安博仓储REIT 天虹消费REIT等项目 消费基础设施及仓储物流项目加速聚集 [7] 战略意义 - 数据中心REITs上市对REITs市场支持科技金融 绿色金融和数字金融创新具有积极示范意义 为行业提供可复制可推广的募投管退全周期解决方案 [4] - 沪深交易所将加快推动REITs市场常态化发行 稳步拓展底层资产类型 持续完善扩募制度机制 努力打造高质量REITs市场 [7]

首批数据中心REITs上市 - 国内首批数据中心REITs南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT于8月8日在沪深交易所上市，标志着REITs资产范围扩展至数字基础设施领域 [1] - 两只REITs基金份额分别为8亿份和10亿份，发售价格3 0元/份和4 5元/份，募集资金总额24亿元和45亿元，首日均较发行价上涨30% [3] 认购情况 - 南方润泽科技REIT在比例配售前吸引资金约2896 28亿元，战略投资者认购7亿份（占70%），网下投资者认购350 457亿份，公众投资者认购286 16亿份 [4] - 南方万国数据中心REIT吸引资金约1835 42亿元，战略投资者认购5 6亿份（占70%），网下投资者认购277 066亿份，公众投资者认购329 14亿份 [4] 底层资产表现 - 南方万国数据中心REIT底层资产为国金数据云计算数据中心项目，位于江苏昆山，近三年签约率100%，计费率超92%，2025年预测年化现金流分派率5 07%，可再生能源使用比例100% [6] - 南方润泽科技数据中心REIT底层资产为润泽国际信息港A-18数据中心，共5897个机柜，总功率超42MW，上架率超99%，入选2023国家绿色数据中心名单 [7] REITs市场发展 - 上交所2024年推出消费设施、水力发电、跨海大桥等首批或首单REITs，共49单上市，2024年沪市REITs分红超60次，金额近60亿元（同比+32%） [9] - 深市共24只REITs上市，总募集规模639亿元，总市值751亿元，覆盖9类基础设施类型，2024年推出首批消费基础设施REITs及首单水利设施REIT等 [10] 未来规划 - 沪深交易所将加快推动REITs市场常态化发行，拓展底层资产类型，完善扩募机制，打造高质量REITs市场以服务国家战略 [11]

南方润泽科技REIT上市 - 深市首单数据中心REIT南方润泽科技REIT正式上市，标志着REITs资产版图扩展至数字经济新型基础设施领域 [1] - 该产品为国内首批数据中心REITs之一，发行过程获市场高度关注，询价阶段网下认购倍数达167.06倍，公众发售部分认购倍数达317.96倍 [1] - 上市首日开盘价5.60元/份，涨幅24.44%，收盘价5.850元，换手率26.46%，交易活跃度凸显市场追捧 [2] 底层资产与资金用途 - 底层资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心，含5897个机柜，总功率超42MW，上架率超99%，入选2023国家绿色数据中心名单 [2] - 原始权益人润泽科技净回收资金将用于重庆润泽（西南）国际信息港项目建设，形成"投资-运营-盘活-再投资"循环 [2] 深市REITs市场发展 - 截至8月8日，深市共有24只REITs上市，总募集规模639亿元，总市值751亿元 [2] - 2024年以来深市REITs资产类型持续突破，先后推出消费基础设施、水利设施、农贸市场等创新品类 [3] - 深交所表示将加快REITs常态化发行，拓展底层资产类型，完善扩募机制，推动市场高质量发展 [3]

投资研究平台推广 - 平台提供包括房地产投资信托基金(REITs)、抵押贷款REITs(mREITs)、优先股、商业发展公司(BDCs)、主有限合伙(MLPs)、交易所交易基金(ETFs)等在内的深度收入替代品研究 [1] - 平台拥有438条用户评价且大多数为五星好评 [1] - 提供免费两周试用期以吸引潜在用户 [1] 退休规划观点 - 文章提出存在比社会保障更好的退休计划方案 [1] - 指出未来社会保障可能不足以支撑体面的退休生活 [1] 分析师持仓披露 - 分析师持有联合太平洋铁路公司(UNP)和AM公司股票的多头头寸 [1] - 持仓形式包括直接持股、期权或其他衍生品 [1]

南方万国数据中心REIT上市 - 南方万国数据中心REIT于8月8日在上交所上市，成为全国首批、上交所首单上市的数据中心REITs [1] - 底层资产为国金数据云计算数据中心项目，位于江苏昆山，近三年签约率100%，计费率超过92% [1] - 2025年预测年化现金流分派率为5.07%，项目募集规模24亿元 [1] - 项目实现可再生能源使用比例100%，电源使用效率(PUE)处于区域较优水平 [1] - 净回收资金将主要用于原始权益人及其关联方持有的数据中心建设，提高算力供给 [1] 行业影响与意义 - 项目对REITs市场支持科技金融、绿色金融和数字金融创新具有积极示范意义 [1] - 为数据中心行业提供了可复制、可推广的"募投管退"全周期解决方案 [1] - 标志着我国REITs市场服务新质生产力发展取得重要阶段性进展 [1] 上交所REITs市场发展 - 截至8月8日，上交所共有49单REITs首发上市 [2] - 2024年推出了消费设施、水力发电、跨海大桥、供热、数据中心等领域市场首批或首单REITs [2] - 2024年沪市REITs共进行分红超60次，实际分红金额近60亿元，同比增加32% [2] 未来发展方向 - 上交所将进一步加快推动REITs市场常态化发行 [2] - 积极引导沪市上市REITs提高规范运作水平，不断完善市场生态 [2] - 努力打造高质量REITs市场，更好服务国家战略和经济社会发展全局 [2]

产品上市与资产特征 - 南方万国数据中心REIT于8月8日在上交所上市 成为全国首批及上交所首单数据中心REITs [1] - 底层资产为江苏昆山国金数据云计算数据中心项目 近三年签约率100% 计费率超92% [1] - 2025年预测年化现金流分派率为5.07% 募集规模24亿元 [1] 运营与可持续发展 - 项目实现可再生能源使用比例100% 电源使用效率（PUE）处于区域较优水平 [1] - 净回收资金将主要用于原始权益人及其关联方持有的数据中心建设 提高算力供给 [1] 市场影响与战略意义 - 项目为数据中心行业提供可复制、可推广的"募投管退"全周期解决方案 [1] - REITs市场支持科技金融、绿色金融和数字金融创新 盘活数据中心领域优质存量资产 [1] 上交所REITs市场发展 - 截至8月8日上交所共有49单REITs首发上市 2024年推出消费设施、水力发电等多领域首批/首单REITs [2] - 2024年沪市REITs分红超60次 实际分红金额近60亿元 同比增加32% [2] - 2024年以来共有8单REITs发布扩募公告 3单REITs扩募获批 [2]